Der Flächentyp „Dichte Blockbebauung, geschlossener Hinterhof (1870er – 1918), 5-6-geschossig“ entstand in der späten Gründerzeit (1870 – 1918) zur maximalen Ausnutzung des Bodens für den Wohnungsbau. Er kommt vorrangig innerhalb des S-Bahnringes vor und weist eine geschlossene fünf- bis sechsgeschossige Blockbebauung auf. Zum Teil gibt es mehrere Hinterhöfe. Sie sind in der Regel allseitig von Gebäuden umgeben, untereinander nur durch Durchfahrten verbunden und zum Teil auf Lichtschachtgröße reduziert. Die Hinterhöfe werden teilweise gewerblich genutzt. Meist dienen sie aber nur als Zugänge zu Seiten- und Hinterhäusern und als Stellplatz für die Abfallentsorgung. Die Höfe sind insbesondere bei gewerblicher Nutzung nahezu vollständig versiegelt. Dieser Flächentyp ist somit der am dichtesten bebaute und versiegelte Wohnbereich.
Mit dem Flächentyp „Geschlossene Blockbebauung, Hinterhof (1870er – 1918) , 5-geschossig“ werden Blöcke mit überwiegend geschlossener, fünfgeschossiger Blockbebauung bezeichnet, die zwischen 1870 und 1918 vorrangig innerhalb des S-Bahnringes für die schnell wachsende Berliner Bevölkerung entstanden. Die Blöcke bestehen zum überwiegenden Teil aus Altbauten mit Seiten- und/oder Querflügeln. Dazu kommen Gewerbe- und Fabrikgebäude, Gemeinbedarfsbauten sowie erneuerte und neue Gebäude im Blockrand. Die Höfe sind mehr-, aber nur selten allseitig von hohen Gebäuden umschlossen. Von benachbarten Höfen werden sie oft durch Mauern oder Zäune getrennt, so dass sie sich zu verwinkelten Blockinnenräumen zusammenfügen. Teilweise wurden im Rahmen von Sanierungsmaßnahmen Hofflächen durch sparsame Abrisse miteinander vereint und werden nun als zusammenhängende Aufenthaltsfläche für gemeinschaftliche Einrichtungen wie z.B. Kindertagesstätten genutzt.
Der Flächentyp ist durch eine starke Durchmischung der Wohnsubstanz mit Arbeitsstätten gekennzeichnet. Auch größere Gewerbebetriebe, die auf eine größere unbebaute Fläche für Lagerzwecke, Anlieferung, Parken etc. angewiesen sind, sind in diesem Flächentyp zu finden.
Diese Kategorie weist im Vergleich zum Flächentyp „Dichte Blockbebauung“ einen etwas geringeren Bebauungs- und Versiegelungsgrad auf. In guten Wohngegenden sind die Höfe öfter mit alten Bäumen, gepflasterten Wegen und Schmuckbeeten ausgestattet. In Wohngegenden mit einem geringeren Sanierungsanteil ist der Anteil der vollständig versiegelten und spärlich begrünten Höfe höher.
Der Flächentyp „Geschlossene und halb offene Blockbebauung, Schmuck- und Gartenhof (1870er – 1918), 4-geschossig“ ist durch eine viergeschossige Blockbebauung gekennzeichnet; oftmals sind Vorgärten vorhanden. Die Blöcke mit Schmuck und Gartenhöfen sind während der Gründerzeit (1870-1918) in den damaligen Vororten Berlins außerhalb des S-Bahnringes (Innenstadtrand) entstanden. Die Gebäude haben nur Seiten- oder nur Quergebäude, aber in der Regel nicht beides. Charakteristisch ist ein – im Vergleich zu den beiden vorher beschriebenen Flächentypen gut belichteter Blockinnenraum, der überwiegend gärtnerisch gestaltet ist.
Der Flächentyp „Mischbebauung, halboffener und offener Schuppenhof, 2-4-geschossig“ zeichnet sich durch eine offene Mischbebauung aus, die insbesondere in Innenstadtrand- und Stadtrandlagen zu finden ist und dort vor allem an die alten Ortskerne und Subzentren gebunden ist. Es finden sich Reste alter Bebauung, die schon vor 1870 entstand – zum Teil niedrige alte Häuser, Schuppen und Werkstätten in den Höfen – und die mit der viergeschossigen Bebauung des Typs „Schmuck- und Gartenhof“ sowie mit Neubauten (sowohl Ein- und Mehrfamilienhäuser als auch Geschosswohnungsbau) aus der Zeit nach 1945 durchsetzt ist. Das Bild dieser Gebiete ist dem entsprechend recht heterogen. Kennzeichnend ist der kleinteilig gegliederte Blockinnenraum häufig mit gewerblich genutzten Werkstätten, Lager- und Abstellplätzen; es gibt aber auch vereinzelt privat genutzte Gemüse- und Obstgärten.
Der Flächentyp „Entkernte Blockrandbebauung, Lückenschluss nach 1945“ liegt verstreut innerhalb der gründerzeitlichen Wohnquartiere in Innenstadt- und Innenstadtrandlage. Die alte, im 2. Weltkrieg zerstörte Bausubstanz wurde durch Wiederaufbau der Altbauten oder Neubebauung der Lücken ersetzt. Die Neubauten wurden in der Regel der alten Bauflucht angepasst, so dass dieser Flächentyp durch einen weitgehend geschlossenen Blockrand charakterisiert ist, der allerdings durch Einfahrten, Parkplätze, Baulücken etc. teilweise unterbrochen ist.
Im Rahmen der Modernisierung oder dem Neubau der Vorderhäuser wurden oft sämtliche Quergebäude, Hinterhäuser und Schuppen abgerissen. So entstand gegenüber der ursprünglichen Bebauung ein offenerer Blockinnenraum, der meist an den einzelnen Grundstücksgrenzen mit Zäunen unterteilt ist. Neben den alten Hofgestaltungen dominieren dann häufig Parkplätze mit Umgrünung durch Rasen und Sträucher. Teilweise entstanden aber auch relativ große Innenräume, die als Aufenthaltsraum für die Bewohner mit Grün- und Rasenflächen, Spielplätzen und Bänken gestaltet oder in die Gemeinbedarfseinrichtungen wie Kindertagesstätten gelegt wurden.
Der Flächentyp „Heterogene, innerstädtische Mischbebauung, Lückenschluss nach 1945“ liegt ebenfalls innerhalb der gründerzeitlichen Wohnquartiere. Im Unterschied zum vorangehend Flächentyp wurden hier teilweise hohe Miet- und Bürogebäude als Zeilen- oder Punkthäuser auf die Blockfläche gebaut, häufig ohne dass die historische Bauflucht oder die Bauhöhen berücksichtigt wurden. Reste gründerzeitlicher Bebauung sind nur noch vereinzelt anzutreffen. Die Blöcke besitzen weder einen Blockinnenraum noch abgeschlossene halbprivate Hofräume. Die räumlich nicht gefassten Freiflächen dienen als PKW-Stellplätze in Form von Tiefgaragen und Parkplätzen. Die verbleibenden Freiflächen sind überwiegend als nicht nutzbare Abstandsgrünflächen gestaltet.
Der Flächentyp „Blockrandbebauung mit Großhöfen (1920-1940er) , 3-5-geschossig“ bezeichnet eine Art der Blockrandbebauung mit großen Wohninnenhöfen, wie sie in den späten 1920er bis Mitte der 1940er Jahre typisch war.
Die großen Höfe werden durch eine geschlossene oder fast geschlossene drei- bis viergeschossige, an den Straßenfluchten orientierte Bebauung gebildet. Sie sind durch mehr oder weniger repräsentativ ausgestattete Eingangsbereiche und manchmal halböffentliche Passagen mit dem Straßenraum verknüpft. Die großflächigen Höfe sind fast vollständig begrünt und durch eine architektonisch-symmetrische Gestaltung geprägt. In einigen frühen Siedlungen wurde der Hof durch heckengefasste Mietergärten genutzt. Ansonsten überwiegt eine Freiraumgestaltung mit Rasenflächen, auf denen locker verteilt alte Bäume stehen. Besonders charakteristisch sind Arten mit lockerem Habitus (Birke, Weide), die mit symmetrisch angeordneten Bäumen mit architektonischen Formen (Pyramiden-Pappeln, Fichten) kontrastieren. Erschließungswege sind in der Regel sparsam dimensioniert, teilweise wurden jedoch nachträglich Stellplätze und Garagen eingebracht.
Der Flächentyp „Parallele Zeilenbebauung mit architektonischem Zeilengrün (1920-1930er) , 3-5-geschossig“ beschreibt die Zeilenbebauung der 1920er und 1930er Jahre. Ende der 1920er Jahre und in den 1930er Jahren wurden in Berlin die ersten Häuser in Zeilenform gebaut. Ihr Hauptzweck war bei optimaler Ausnutzung der Grundstücke, in allen Wohnungen viel Licht, Luft und Sonne zu schaffen. Die langgestreckten, drei- bis fünfgeschossigen Hauszeilen sind parallel zueinander aufgereiht. Der Freiraum zwischen den Häusern ist schmal und langgestreckt und an den kurzen Seiten offen.
Die Zeilenbauten geben der Straße eine räumliche Fassung, indem sie nicht locker auf der Fläche verstreut stehen (wie in den Jahren nach 1950 üblich, vgl. nachfolgender Flächentyp), sondern gleichmäßig rechtwinklig zur Straße stehen, so dass die Schmalseiten die Straßenflucht bilden. Teilweise werden auch abschließende Quergebäude parallel zur Straße angeordnet, so dass eine Mischung aus Zeilen- und Randbebauung entsteht und abwechslungsreiche Außenräume gestaltet werden. Zur optischen Auflockerung werden Durchgänge, Einblicke oder Hausvorsprünge eingesetzt. Außerdem wird der Straßenraum durch leicht vor- und zurück versetzte Gebäude und platzartige Erweiterungen variiert. Vorgärten sind fast immer vorhanden.
Der Flächentyp „Freie Zeilenbebauung mit landschaftlichem Siedlungsgrün (1950-1970er) , 3-6-geschossig“ entstand in der Nachkriegszeit hauptsächlich in den 1950er bis 1970er Jahren im Rahmen der Wiederaufbauprogramme. Die langgestreckten, in Zeilen angeordneten, hauptsächlich viergeschossigen Hausblöcke wurden meist in Form zusammenhängender Siedlungen in vom Krieg stark zerstörten ehemaligen Wohnbereichen der Innenstadt sowie in den Randbereichen der kompakten Bebauung am Innenstadtrand errichtet.
Die Bebauung orientiert sich, im Gegensatz zu der Zeilenbebauung der 1920er und 1930er Jahre nicht mehr direkt am vorgegebenen Straßenraster. Sie steht vielfach in Ost-West-Richtung, um die Besonnung der Wohnungen zu gewährleisten, ist aber nicht mehr so streng parallel angeordnet wie die in den 1920er und 1930er Jahren errichteten Zeilen. In den späteren Jahren baute man die Zeilen häufig gestaffelt in versetzter Anordnung oder reihte sie beliebig um ein geschwungenes Straßennetz an. In den 1970er Jahren baute man auch in Ketten- oder Spinnenform. In Gegensatz zu dem im Folgenden beschriebenen Flächentyp „Großsiedlungen und Punkthochhäusern“ sind dabei in den einzelnen Siedlungen in der Regel einheitliche Bauformen und -höhen vorzufinden.
Die Bebauung des Flächentyps „Großsiedlungen und Punkthochhäusern (1960er-1980) , 4-11-geschossig“ entstand zwischen den späten 1960er Jahren bis Ende der 1980er Jahre. Es handelt sich oft um zusammenhängende Großsiedlungen im Stadtrandbereich (Satellitenstädte), die überwiegend in Plattenbauweise errichtet worden sind. Kleinere Siedlungen mit Zeilen oder Blockbebauungen finden sich in den Subzentren und im Innenstadtbereich. Im Ostteil der Stadt wurde die Plattenbauweise punktuell auch innerhalb historischer Strukturen eingesetzt.
Typischer Weise werden hier, anders als bei der Zeilenbebauung der 1950er bis 1970er Jahre (vgl. vorheriger Flächentyp), verschiedene Gebäudehöhen und -formen innerhalb einer Siedlung verwendet. Oft handelt es sich um eine vier- bis achtgeschossige, halboffene Blockrandbebauung oder eine Mischung von Blockrand- und Zeilenbebauung, die z.T. mit mehr als zehngeschossigen Punkthochhäusern oder Hochhausketten kombiniert wird. Insbesondere in den Großsiedlungen haben die Gebäude in ihrer Stellung häufig keinen Bezug zur Straße, so dass eine homogene Straßenraumbildung fehlt.
Zwischen den Gebäuden liegen große räumlich oft nicht gefasste Freiflächen die von einer hohen Anzahl ebenerdiger Stellplätze erschlossen werden. Auf den unversiegelten Flächen dominieren Zierrasen und Gehölzpflanzungen.
Der Flächentyp „Geschosswohnungsbau der 1990er Jahre und jünger“ umfasst die seit Anfang der 1990er Jahre entstanden Baugebiete, die sich erheblich von den typischen Großsiedlungen (vgl. vorheriger Flächentyp) unterscheiden und eine weite Spanne von städtebaulichen Strukturen (z.B. Blockrandbebauung, Zeilenbebauung, Stadtvillen und Townhouses) umfassen. Es handelt es sich im Wesentlichen um größere Wohnungsbauvorhaben der 1990er Jahre und der ersten Jahre des 21. Jahrhunderts, die zum Teil im Rahmen städtebaulicher Entwicklungsmaßnahmen realisiert wurden (Wasserstadt Spandau, Rummelsburger Bucht, Karow Nord, Buchholz etc.). Einfamilienhausgebiete sowie Reihen- und Doppelhaussiedlungen, die erst in den 1990er Jahren oder später entstanden, werden dagegen den entsprechenden Flächentypen mit unspezifischem Baualter zugeordnet (vgl. auch die beiden im Folgenden beschriebene Flächentypen).
Freiflächen und Innenhofbereiche der seit den 1990er Jahren entstandenen Siedlungen werden häufig als halböffentliche Grünflächen mit Spielplätzen und Aufenthaltsbereichen gestaltet, den Parterre-Wohnungen sind oft Terrassen- oder kleine Gartenbereiche zugeordnet. Stellplätze werden vermehrt in Tiefgaragen untergebracht.
Die seit den 1990er Jahren entstandenen Siedlungen weisen zudem aufgrund der aktuellen Standards eine vergleichsweise energiesparende, teilweise ökologisch orientierte Bauweise auf (relativ gute Dämmung, teilweise Passivhäuser, Regenwasserversickerung, Dachbegrünung etc.).
Der Flächentyp “Reihen- und Doppelhäuser mit Garten” beschreibt Reihenhaussiedlungen oder eng stehende Doppelhäuser mit mehr oder weniger lang gestreckten Gärten.
Für die Größe des Gartengrundstücks war bis 1945 maßgeblich, dass der Eigenbedarf an Gemüse, Kartoffeln und Obst gedeckt werden konnte und die Haltung von Kleinvieh und Hühnern möglich war. Ein gewisser Anteil an Gemüse und Blumenbeeten, Obstbäumen und -sträuchern ist in diesen alten Reihengärten z.T. bis heute noch vorhanden. Bis 1945 wurden die Häuser immer um den Blockrand gebaut, so dass die Gärten im Blockinnern eine große, zusammenhängende grüne Fläche bilden.
Die modernen Reihenhäuser stehen meistens nicht mehr um den Blockrand sondern an Stichstraßen und Zuwegen gestaffelt ins Innere der Blockfläche. Dadurch gibt es keine gemeinsamen offenen Blockinnenräume, sondern nur aufgereihte, einzeln zum Nachbarn hin abgeschirmte Gärten. Ab den 1990er Jahren findet eine Entwicklung zum flächensparenden Bauen statt, bei der durch geringere Grundstücksgrößen die Überbauung der Grundstücke zunimmt; der Garten nimmt teilweise kaum noch die Hälfte der Grundstücksfläche ein. Die Gärten der Doppelhäuser sind etwas größer als die der Reihenhäuser. Der Flächentyp “Reihen- und Doppelhäuser mit Garten” gehört immer noch zu den Flächentypen mit einem hohen Freiflächenanteil.
Zu dem Flächentyp „Freistehende Einfamilienhäuser mit Garten“ gehören zum einen Einfamilienhausgebiete, in denen die Häuser überwiegend in einer Baufluchtlinie hinter gleich tiefen Vorgärten stehen und in denen nur vereinzelt kleinere, einzeln stehende Mehrfamilienhäuser mit entsprechenden Gartengrundstücken integriert sind. Hinter dem Haus erstreckt sich der eigentliche Gartenbereich, der heute meist für Freizeitaktivitäten oder als Ziergarten, aber weniger als Obst- und Gemüsegarten genutzt wird. Im Blockganzen gesehen bildet dieser Gartenbereich einen großen Freiraum, der allerdings durch Zäune und Hecken stark unterteilt ist.
Zum anderen werden auch Siedlungsgebiete zu diesem Flächentyp gezählt, die durch eine meist ungeplant gewachsene, inhomogene Baustruktur mit einer differenzierten ein- bis zweigeschossigen Bebauung aus Einfamilienhäusern, Bungalows, Werkstätten und Garagen unterschiedlichen Baualters charakterisiert sind.
Solche offenen Siedlungsgebiete befinden sich in den Außenbezirken der Stadt im Anschluss an die kompakte Bebauung und am Stadtrand. Durch die Errichtung von Gebäuden auf sog. Hammergrundstücken in den Blockinnenbereichen und durch die Nachverdichtung mit Mehrfamilienhäusern und Geschosswohnungsbau wird die Bebauungsdichte dieser Gebiete zum Teil erhöht (vgl. den weiter unten beschriebenen Flächentyp „Verdichtung in Einzelhausgebieten“).
Der Flächentyp „Villen und Stadtvillen mit parkartigem Garten (überwiegend 1870er-1945)“ umfasst Siedlungsbereiche mit Villen und Stadtvillen, die überwiegend aus dem Zeitraum der Gründerzeit bis zum Kriegsende stammen. Villen sind repräsentative Einfamilienhäuser mit Garten. Stadtvillen ähneln in Bauweise und Gesamteindruck der Villa, sind aber Mehrfamilienhäuser mit etwas größerem Bauvolumen. Bei gleicher Nutzungscharakteristik verfügen diese Gebiete im Vergleich zu dem Flächentyp „Freistehenden Einfamilienhäusern mit Garten“ über größere Grundstücke und ein größeres Gebäudevolumen. Die Gebäude stehen hinter einheitlich breiten Vorgärten in einer Baufluchtlinie relativ dicht nebeneinander am Blockrand. Sie bilden einen gut erkennbaren Blockinnenraum. Die Grundstücke sind durch Hecken oder Mauern getrennt, zum Teil auch durch alte Backsteingebäude, die früher Schuppen- und Waschhausfunktion hatten. Bei den Stadtvillen ist der
Blockinnenraum auf Grund des größeren Bauvolumens manchmal relativ klein. Der parkartige Eindruck dieser Gärten entsteht durch den alten Baumbestand, der sich durch große, zum Teil exotische Exemplare auszeichnet. Teilweise sind in den Gärten Gemüse- und Blumenbeete vorhanden, dominierend ist jedoch die mit Bäumen bestandene Rasenfläche.
Dieser Flächentyp kommt selten in reiner Form blockweit vor, da die durch Kriegsschäden zweier Kriege entstandenen Lücken mit Gebäuden anderen Baustils aufgefüllt wurden. Außerdem ist der Veränderungsdruck durch Nachverdichtung aufgrund der relativ großen Grundstückflächen bei diesem Flächentyp besonders groß (vgl. auch den im Folgenden beschriebene Flächentyp).
Der Flächentyp „Verdichtung in Einzelhausgebieten, Mischbebauung mit Gärten und halbprivater Umgrünung (1870er bis heute)“ entwickelt sich aus Gebieten der Flächentypen “Freistehende Einfamilienhäuser mit Garten” oder “Villen und Stadtvillen mit parkartigem Garten”. Da vor allem in West-Berlin nicht ausreichend freies Bauland zur Verfügung stand, ging man in der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts dazu über, alte Villen und Einfamilienhäuser abzureißen und durch den Neubau größerer Miet- oder Apartmenthäuser zu ersetzen, oder die Grundstücke zu teilen und weitere Häuser im ehemaligen parkartigen Garten zu errichten. Der großzügige Blockinnenraum wird nun von Gebäuden durchsetzt.
Bei den Neubauten handelt es sich häufig um Mehrfamilienhäuser oder Geschosswohnungsbau, bei dem es keine Gärten mehr gibt, sondern eine das ganze Haus umgebende halbprivate Umgrünung. Der Versiegelungs- und Bebauungsgrad dieses Flächentyps ist dementsprechend höher als bei den Flächentypen “Freistehende Einfamilienhäuser mit Garten” und “Villen und Stadtvillen mit parkartigem Garten”. Das Phänomen ist im Südwesten der Stadt besonders stark ausgeprägt.
Der Flächentyp „Dörfliche Mischbebauung“ liegt im Bereich der alten Ortskerne und sind als Folge neuerer Bebauung insbesondere der Freiräume nur noch außerhalb des S-Bahnringes und kaum noch in völlig erhaltener Dorfstruktur anzutreffen (z.B. Kladow, Marienfelde, Buchholz, Heiligensee). Die dörfliche Bebauung besteht heute aus einer Mischung von Neubauten und den typischen Bauernhöfen sowie alten Häusern der ehemaligen Dorfkerne. Entscheidend ist, dass die dörflichen Freiraumelemente wie Straßenführung, Anger, Dorfteich, Gutspark, Friedhof an der Kirche etc. teilweise noch ablesbar und in den Randgebieten der Stadt z.T. noch weitgehend erhalten sind.
Die typische alte dörfliche Bebauung hat entlang der Straße ein- bis zweigeschossige Wohnhäuser mit dahinter liegenden Wirtschaftshöfen, die oftmals von den Wirtschaftsgebäuden aus Backstein umschlossen werden. Dahinter befinden sich Obst- und Gemüsegärten. Diese niedrige Bebauung wurde im Innenstadtrandbereich durch mehrgeschossige Blockbebauung und im Stadtrandbereich durch Ein- und Mehrfamilienhäuser ergänzt. Neben der Wohnfunktion übernehmen die alten Dorfbereiche heute oft die Funktion örtlicher Subzentrum mit Läden, Einzelhandel, Verwaltungszentren, kleineren Werkstätten, Reiterhöfen, Gastronomie und Gartencafes in den alten Hofgebäuden.
Dem Flächentyp „Wochenendhäuser und kleingartenartige Gebiete“ werden alle Blockflächen zugeordnet, die in der Realnutzungskarte als Wochenendhäuser und kleingartenähnliche Nutzungen dargestellt werden. Wochenendhäuser werden – qua Definition – nicht dauerhaft bewohnt und dienen eher der Erholungsnutzung. Gegenüber einer Einzelhausbebauung mit Wohnnutzung zeichnen sich diese Blöcke in der Regel durch ein geringeres Gebäudevolumen und eine kleinteiligere Parzellierung der Grundstücke aus. Gegenüber Kleingartengebieten sind diese Flächen jedoch dichter bebaut und die Parzellen i.A. größer.
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