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Städtebauliche Dichte 2019

Methode

Ermittlung der Geschossigkeit der Gebäude

Die Ermittlung der Geschossigkeit der Gebäude erfolgte über die Angabe der Geschossigkeit im Amtlichen Liegenschaftskatasterinformationssystem (ALKIS). Angaben zu Gebäuden werden im Falle abweichender bzw. besonderer Eigenschaften unterteilt und beschrieben durch Angaben zu ‚Bauteilen‘. Bei Gebäuden ‚mit vertikaler Gliederung‘, also unterschiedlicher Geschossigkeit, werden diese als ‚Bauteile‘ modelliert. Dadurch ist grundsätzlich eine sehr differenzierte Unterscheidung eines gegliederten Bauwerkes möglich.

Zur Ableitung der Geschossigkeit auf der Ebene der ‚Bauteile‘ wurden Gebäudeteile mit den folgenden Bauartangaben verwendet:

  • Geringergeschossiger Gebäudeteil
  • Höhergeschossiger Gebäudeteil (nicht Hochhaus)
  • Hochhausgebäudeteil
  • Keller
  • Arkade
  • Auskragende / zurückspringende Geschosse
  • Sonstiges

Allen Gebäuden mit keiner Geschossigkeitsangabe (Anzahl der Obergeschosse = 0 und Anzahl der Untergeschosse = 0) wurde automatisch ein oberirdisches Geschoss zugewiesen. Bauteile ohne Geschossangabe wurden nicht berücksichtigt (bis auf die Bauartbezeichnung ‘Keller’). Ein Beispiel für die Differenzierung von Gebäuden durch Bauteile zeigt Abb. 1.

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Abb. 1: Differenzierung in die ALKIS-Objektarten ‚Gebäude‘ und ‚Bauteil‘: links Block mit Gebäuden und rechts Block mit Gebäuden und Bauteilen.
Bild: Umweltatlas Berlin

Ermittlung der Grundflächenzahl

Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt den bebauten Anteil eines Baugrundstücks an. Die GRZ ist eine Dezimalzahl mit ein oder zwei Nachkommastellen.

Daraus leitet sich für die Erstellung der vorliegenden Karte die Formel der Berechnung der GRZ wie folgt ab: Die Summe aller baulichen Grundflächen auf einem Grundstück – hier die Block- bzw. Blockteilfläche – wird durch dessen Gesamtfläche geteilt.

Da die Gebäudeflächen nicht mit den Blockflächengrenzen übereinstimmen, wurden nur die Anteile derjenigen Gebäudeflächen summiert, die sich tatsächlich innerhalb der Blockflächengrenzen befinden. Dies wurde durch die Verschneidung der Gebäudegrenzen mit den Blockflächen der Blockkarte 1 : 5.000 (ISU5) realisiert. Die außerhalb der Blockflächen liegenden Gebäudeteile, z. B. auf Verkehrsflächen (Straßenland), wurden nicht berücksichtigt.

Ermittlung der Geschossflächenzahl

Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt die Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche – hier die Block- bzw. Blockteilfläche – an.

Für die Ermittlung der GFZ gilt:

Die Summe aller Geschossflächen der auf einer Block- bzw. Blockteilfläche befindlichen Hauptgebäude und Bauteile (vgl. Abb. 1) wird durch die Blockgröße dividiert. Die Geschossfläche eines Gebäudes errechnet sich dabei aus der Summe der Fläche aller Vollgeschosse. (In der Regel bedeutet dies: Anzahl der Vollgeschosse multipliziert mit der Grundfläche des Gebäudes).

Berücksichtigung von baulichen Anlagen i. S. des § 19 Abs. 4 BauNVO bei der Ermittlung der Grundflächenzahl (GRZ)

Die BauNVO definiert zwei verschiedene Werte zur Berechnung der Grundflächenzahl. Sie unterscheiden sich bezüglich der Einbeziehung der Nebenanlagen in die Berechnung.

Nach § 19 Abs. 4 BauNVO sind bei der Ermittlung der Grundflächen Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche mitzurechnen (vgl. Tab. 1).

Im ersten Berechnungsschritt wurden die sog. Hauptanlagen i. S. des § 19 Abs. 2 BauNVO ermittelt. Im zweiten Schritt wurden zu diesen die Grundflächen von im ALKIS geführten Garagen, überdachten Stellplätzen, Tiefgaragen und Nebenanlagen hinzugerechnet. Als Nebenanlagen wurden die in Tabelle 1 aufgeführten Gebäudetypen eingestuft, falls sie über weniger als 2 Geschosse verfügen. Bei der Ermittlung der Geschossfläche bleiben Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO unberücksichtigt.(§ 20 Abs. 4 BauNVO).

In Fällen, in denen sich oberirdische und unterirdische Anlagen überschneiden, wurden die oberirdischen aus den unterirdischen Anlagen ausgeschnitten (z.B. bei einer Tiefgarage unter einem Gebäude).

Für die in der Karte dargestellten Werte der Grundflächenzahl (GRZ) wurden nur die Hauptanlagen nach § 19 Abs. 2 BauNVO, also ohne Nebenanlagen, ermittelt. Die Werte mit Nebenanlagen, Garagen, Schuppen etc. (§ 19 Abs. 4 BauNVO) sind nicht in der Karte dargestellt, wurden aber ebenfalls ermittelt und können in der Sachdatenanzeige eingesehen werden.

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Tab. 1: Als Nebenanlagen eingestufte Gebäudefunktionen und Bauarten der Bauteile
Bild: Umweltatlas Berlin

Je nach Orientierung an Abs. 2 oder Abs. 4 des § 19 BauNVO ergeben sich leicht abweichende Werte der städtebaulichen Dichte pro Block, gemessen an der Grundflächenzahl. Abbildung 2 verdeutlicht die Verteilung auf die gewählten Dichteklassen der GRZ für beide Berechnungsmethoden.

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Abb. 2: Die Verteilung der Grundflächenzahl bei Orientierung an § 19 Abs. 2 BauNVO bzw. § 19 Abs. 4 BauNVO (ohne Straßen und Gewässer, flächengewichtete Berechnung), ALKIS-Gebäudebestand 03.2019
Bild: Umweltatlas Berlin

Wenn im Folgenden Bezug auf die GRZ genommen wird, ist jeweils die GRZ basierend auf § 19 Abs. 2 BauNVO gemeint.

Insgesamt zeigt sich jedoch, dass die unterschiedliche Berücksichtigung der Nebenanlagen nur einen geringen Einfluss auf die Ergebnisse der Darstellung der GRZ hat.