Wir fragen das Bezirksamt:
- Welche Punkte aus oben genanntem Beschluß sind wie umgesetzt worden?
- Welche Punkte sind wie in Bearbeitung?
- Welche Punkte sind gegenteilig umgesetzt worden, bzw. befinden sich in entsprechender Bearbeitung?
Nachfrage:
- Was sind die Gründe für die Nichtbefolgung des Einwohnerantrags und des Beschlusses der BVV?
Abt. Bauen, Planen und Facility Management
Bezirksstadtrat
Ihre Anfrage beantworte ich zusammenfassend durch die Darstellung des aktuellen Sachstandes wie folgt:
- Welche Punkte aus oben genanntem Beschluß sind wie umgesetzt worden?
- Welche Punkte sind wie in Bearbeitung?
- Welche Punkte sind gegenteilig umgesetzt worden, bzw. befinden sich in entsprechender Bearbeitung?
Nachfrage:
- Was sind die Gründe für die Nichtbefolgung des Einwohnerantrags und des Beschlusses der BVV?
Ich beantworte Fragen 1 - 3, inklusive Nachfrage 1 zusammenfassend wie folgt.
Grundsätzlich ist die DS/0177/V keine eindeutige Handlungsanweisung mit einer klaren Zielrichtung. Vielmehr werden abstrakte Zielvorgaben gemacht, die sich teilweise widersprechen. Zum einen soll sozialer Wohnraum im Neubau geschaffen werden, zum anderen sollen Schutzziele umgesetzt werden, die Neubau entgegen stehen. Zur Umsetzung des Einwohnerantrags muss eine Abwägung der verschiedenen Ziele der DS/0177/V aber auch weiterer Faktoren wie der Rechtslage und den gemeinschaftlich und einstimmig getragenen Zielen des Bezirksamtes erfolgen.
Zwischenzeitlich wurde der Bauantrag für eine Kita bewilligt. Für das Bauvorhaben bestand Baurecht auf Basis eines Bauvorbescheides. Die DS/0177/V setzt bestehendes Baurecht nicht außer Kraft.
Die Eigentümer der Immobilie haben, mit Verweis auf die sehr langen Planungsprozesse und ihre begrenzten Ressourcen als gemeinnützige Träger, angekündigt, dass sie das Areal verkaufen werden, sofern die aktuellen Bauanträge nicht genehmigt würden. Für die weiteren Baufelder haben sich die Eigentümer bereit erklärt, einen Dialog über Nutzungsform, Gebäudegestaltung und Außenanlagen zu führen.
Ein Verkauf der Immobilie am Markt, an einen profitorientiert agierenden Akteur, würde bedeuten, dass das Ziel, sozialen Wohnraum zu schaffen, fundamental gefährdet wäre. Auch wäre der Abriss des denkmalwürdigen aber nicht geschützten Bestandsgebäudes sehr wahrscheinlich. Damit wären mehrere Ziele der DS/0177/V nicht zu erreichen.
Bei einem Treffen mit beteiligten Akteuren wurde die Sachlage erörtert. Zeitnah soll eine öffentliche Veranstaltung durchgeführt werden, um die Umsetzung des Einwohnerantrages und weitere Schritte zu besprechen.
Im Folgenden wird eine Stellungnahme des Fachbereichs Stadtplanung wiedergegeben. Diese Stellungnahme verdeutlicht die planungsrechtlichen Gegebenheiten und stellt die dem Einwohnerantrag vorangegangenen Vorgänge dar:
Beschluss der BVV:
Betr.: Baum- und Grünflächenerhalt in der Schleiermacherstraße/Blücherstraße
Die Bezirksverordnetenversammlung beschließt:
Das Bezirksamt wird beauftragt,
- den öffentlichen Spielplatz an der Schleiermacherstraße gegenüber der Fürbringerstraße am jetzigen Ort und in seiner Qualität und Größe zu erhalten. Ein Grundstückstausch hat zu unterbleiben.
Im Jahr 2012 wurde auf Drängen des Bezirksamtes das betreffende Grundstück an die Blücher Housing 26 GmbH übertragen. So sollte im Hinblick auf die sich verschärfende Lage am Wohnungsmarkt, die Versorgung mit sozialen Angeboten im Bezirk gesichert und eine Erweiterung dieser ermöglicht werden.
In Zusammenarbeit mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt (jetzt Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen), dem Baukollegium und den Fachämtern des Bezirksamtes wurde eine städtebauliche Konzeption erarbeitet, die zum einen dem Bauensemble Respekt zollen, und zum anderen den Ansprüchen an eine geordnete und städtebaulich verträgliche Entwicklung des Grundstückes gerecht werden sollte. Das Ergebnis war die städtebauliche Konzeption aus dem Gutachten des Büros Clarke & Kuhn, welche als Grundlage für die Erarbeitung eines Vorbescheid-Antrages durch die Bauherren diente. Dieses sah eine lockere Rahmung der Bestandsgebäude mit Beibehaltung von Sichtbezügen vor. Das Gutachten schlug eine im wesentlichen IV- bis VII-geschossige Bebauung entlang der Grundstücksgrenzen vor.
Der Spielplatz sollte in den Blockinnenbereich verschoben und über die Grünverbindung zwischen Schleiermacher- und Baerwaldstraße erschlossen werden.
Der Vorbescheid zielte in seiner Fragestellung auf eine Befreiung von den Festsetzungen „geschlossene Bauweise“, „13 m Bebauungstiefe“ sowie eine Überschreitung der zulässigen GRZ/GFZ von 0,3/1,5 auf 0,5/2,65 und eine Überschreitung der maximal zulässigen Geschosszahl von V auf VII ab. Die Anträge wurden hinreichend und nachvollziehbar begründet und durch das Stadtplanungsamt am 19.06.2015 positiv beurteilt. Abweichend von dem Gutachten wurde auf Hereinschwenken des südlichen Baukörpers in das Grundstück verzichtet.
Im Ergebnis der Bürgerveranstaltung in der Heilig-Kreuz-Kirche am 26.06.2015 und der geäußerten Kritik an einer Verlagerung des Spielplatzes sowie den darauf folgenden Abstimmungen wurde im Auftrag von Herrn Panhoff Ende Oktober bis Anfang November ein Kompromissvorschlag durch die Mitarbeiter des Stadtplanungsamtes und der Bauaufsicht erarbeitet, welcher auf die wesentlichen Kritikpunkte reagierte und bauordnungsrechtliche Probleme, (insbesondere zum Abstandsflächenrecht) welche die Clarke & Kuhn-Konzeption noch ausgeklammert hatte, ausräumte.
Am 12.11.2015 regte Senatsbaudirektorin Fr. Lüscher nach Abfrage des Planungsstandes eine Überarbeitung des ursprünglichen Konzeptes durch das Büro Clarke & Kuhn an, dies wurde durch die Senatsverwaltung beauftragt.
Am 11.02.2016 wurde die Überarbeitung des städtebaulichen Gutachtens bei der Senatsverwaltung den Mitarbeitern des Bezirksamtes im Beisein von Herrn Panhoff präsentiert. Im Folgenden wurde diese auch den Eigentümern der betroffenen Grundstücke vorgestellt. Wesentliche Ergebnisse waren:
- Beibehaltung des Spielplatzes am ursprünglichen Standort mit einem besser nutz- und
ausstattbaren Flächenzuschnitt
- IV & VII Geschosse an der Blücherstraße
- VI Geschosse an der Schleiermacherstraße
- IV & VI Geschosse am Grünzug mit einem L-förmigen Baukörper
- Neukonzeption unter Aufgabe der abstandsflächenrechtlich nicht realisierbaren Punktbauten zum Grünzug auf dem Grundstück 26b
- Erhalt nach Einschätzung von UmNat wichtiger Bäume
Der aktuelle Bauantrag entspricht im Wesentlichen diesen Ergebnissen.
- bei den Planungen den besonderen Auftrag des Artikel 19 der UN-Behindertenrechtskonvention (selbstbestimmtes Wohnen) sowie die besonderen Bedürfnisse anderer marginalisierter Gruppen zu berücksichtigen. Der dringend dafür benötigte Wohnraum für betreutes Wohnen soll auf dem Grundstück Blücherstraße 26 als ein Ziel der Planungen ermöglicht werden.
Planungsrechtlich ist hier nichts anzumerken.
- für das Gebiet an der Blücherstr. 26, im Norden begrenzt von der Blücherstraße, im Westen begrenzt von der Schleiermacherstraße, im Osten begrenzt von der Baerwaldstraße und im Süden begrenzt von der Gneisenaustraße eine stadtklimaschützende, bestandsschützende und die Struktur des Gebiets mit seinem Grünanteil erhaltende inklusive Planung aufzustellen. Mittel dazu kann die Aufstellung eines Bebauungsplanes nach § 6 AG BauGB i.V.m. §9 Abs. 1 BauGB mit Umweltprüfung (§2 Abs. 4 BauGB) und/ oder die Ausweisung als Erhaltungsgebiet sein. Das Bezirksamt wird beauftragt, die zweckmäßigen Planungsschritte unverzüglich einzuleiten.
Es wurde in dem gesamten mehrjährigen Verfahren durch das BA kein Planungserfordernis erkannt. Für die Grundstücke an der Blücherstraße 26/26a besteht Baurecht, es sind Baugrundstücke. Das Baurecht wird geregelt im Baunutzungsplan, der mit seinen Festsetzungen einen Bebauungsplan darstellt. Dieser ist auch weiterhin gültig und damit rechtsverbindlich, also nicht obsolet. Insofern besteht hier Baurecht, und wird nicht neu geschaffen.
Die beantragten Vorhaben sind im Rahmen des geltenden Planungsrechts genehmigungsfähig. Das Aufstellen einer sog. Verhinderungsplanung würde den Bezirk nach dem mehrjährigen Vorlauf und Abstimmungsprozess gegenüber dem Eigentümer entschädigungspflichtig machen.
Ziel des Bezirksamtes war es von Anfang an gemeinsam mit dem Bauherren eine angemessene Entwicklung auf dem Grundstück einzuleiten, welche zum einem die Ziele erreicht, soziale Nutzungen im Bezirk zu halten und zu stärken, und zum anderen das bestehende Ensemble mit einbezieht (s.o.).
- ein Verfahren zur Beteiligung der Anwohner*innen und Bewohner*innen mit regelmäßigen Steuerungsrunden und Workshops ist zu entwickeln und umzusetzen.
Wie erläutert, gilt der Baunutzungsplan trotz seines Alters weiterhin und stellt die geltende Rechtsgrundlage dar. Insofern sind keine förmlichen Beteiligungsverfahren zur Erteilung des Baurechts vorgesehen. Anders gesagt, ist die Erteilung von Genehmigungen auf geltender Rechtsgrundlage nicht von Beteiligungsverfahren abhängig, sondern es besteht ein Anspruch des Grundstückeigentümers. Der Baunutzungsplan setzt für den überwiegenden Anteil der Flächen ein Allgemeines Wohngebiet in der Baustufe V/3 fest. Hier gilt gemäß § 7 Bau´58 eine geschlossene Bauweise.
Mit der Erbauung des Heinrich-Plett-Hauses wurde allerdings von zwei der Festsetzungen des Baunutzungsplanes abgewichen, denn es wurde nicht die vorgesehene geschlossene Blockrandbebauung errichtet, sondern in einer abweichenden Bauweise. Zudem wurden mehr als die vorgesehenen V Geschosse errichtet. Das führt nicht dazu, dass der Baunutzungsplan obsolet wird, sondern dass die Einzelaspekte der Bauweise und Geschossigkeit in Bezug auf die städtebauliche Vertretbarkeit geprüft werden. Das geschieht auf Grundlage des § 31 BauGB und ist damit gesetzlich vorgesehen, die übrigen Festsetzungen bleiben davon unberührt.
Der Planungszeitraum erstreckt sich inzwischen über einen mehrjährigen Zeitraum, da die Bauherren letztlich auch dem städtebaulichen Gutachterverfahren und den Umplanungen zum Erhalt des Spielplatzes sowie einer Reduzierung der Baumassen am bestehenden Ort zugestimmt haben.
Es gab dazu drei öffentliche Informationsveranstaltungen und mehrere Abstimmungsrunden mit diversen Beteiligten und Betroffenen hier im Hause.
- das Gesamtensemble des Architekten Ernst May und des Landschaftsplaners Walter Rossow ist in seiner Struktur und seinem Charakter zu erhalten und dauerhaft zu schützen, die notwendigen rechtlichen Schritte sind einzuleiten. Das Gebäude ist ggf. bauaufsichtsrechtlich zu prüfen und notwendige Maßnahmen der Instandhaltung einzufordern. Der Erlass eines Instandhaltungsgebotes gemäß § 177 BauGB ist zu prüfen und notwendigenfalls zu veranlassen.
Das Heinrich-Plett-Haus stellt aus Sicht der Stadtplanung ein bedeutendes und besonders erhaltenswertes Bauensemble als wichtiges Zeugnis seiner Zeit und des Schaffens von Ernst May dar. Auch wenn an dieser Stelle trotz mehrfacher Prüfung durch das Landesdenkmalamt kein Denkmalschutz besteht. Insofern liegt hier auch eine übergeordnete Verantwortung im Umgang mit der städtebaulichen Weiterentwicklung vor. In diesen Fällen ist dann durch die Bezirke auch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung zu informieren, und zwar die Senatsbaudirektorin. Es wurde eine Vorstellung des Projektes im Baukollegium entschieden und im Ergebnis wie oben erläutert die Beauftragung einer städtebaulichen Untersuchung der unterschiedlichen Entwicklungsmöglichkeiten. Diese Zusammenarbeit zwischen Senat und Bezirken ist in vergleichbaren Fällen durchaus übliche und bestehende Praxis.
In Bezug auf den § 177 Abs. 2 und 3 BauGB ist festzustellen, dass die notwendigen Anforderungen an städtebauliche Missstände und Mängel zur Festsetzung einer entsprechenden Rechtsverordnung hier nicht vorliegen.
Freundliche Grüße
Florian Schmidt
Leichte Sprache
DGS
