Soziale Erhaltungsgebiete

Soziale Erhaltungsgebiete sind Gebiete, in denen die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung geschützt werden soll. Um den Verlust von günstigem Wohnraum und damit verbundene Verdrängungseffekte für Teile der Gebietsbevölkerung zu vermeiden, bedürfen in den sozialen Erhaltungsgebieten bestimmte bauliche und eigentumsrechtliche Vorhaben einer gesonderten Genehmigung der Bezirke.

Die Gebiete werden durch Rechtsverordnungen festgesetzt. Die Rechtsgrundlage für den Erlass der Erhaltungsverordnungen ist § 172 Baugesetzbuch in Verbindung mit § 30 des Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs im Land Berlin.

In Verbindung mit der Berliner Umwandlungsverordnung ist zudem die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen in allen sozialen Erhaltungsgebieten Berlins genehmigungspflichtig.

Die Bezirke haben in sozialen Erhaltungsgebieten gemäß §§ 24-28 Baugesetzbuch ein Vorkaufsrecht beim Verkauf von Grundstücken, die nicht in Eigentumseinheiten aufgeteilt sind.

• Änderung baulicher Anlagen
  (Modernisierungen wie z.B. der Sanitärobjekte oder Böden, Anbau von Aufzügen bzw. Balkonen, Grundrissänderungen, Wohnungsteilungen und –zusammenlegungen etc.)
• Rückbau baulicher Anlagen
  (insbesondere Abriss von Gebäuden)
• Nutzungsänderung baulicher Anlagen
  (z.B. Umnutzung „klassischer“ Wohnungen zu Ferienwohnungen oder Büros)
• Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
• Verkauf von Grundstücken

All diese Maßnahmen sind sowohl für Grundstücks- als auch Wohnungseigentümer antragspflichtig – auch dann, wenn die Maßnahmen gemäß Bauordnung Berlin verfahrensfrei sind. Das Bezirksamt prüft, ob die beantragten Maßnahmen die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gefährden. Sofern die Maßnahmen nicht mit dem Schutzziel der Erhaltungsverordnung vereinbar sind, werden sie versagt.

Reine Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen (u.a. Reparaturen) sind nicht antrags- oder genehmigungspflichtig; eine Anzeige bei der Gruppe Erhaltungsgebiete ist jedoch willkommen.

Das Soziale Erhaltungsrecht dient als städtebaurechtliche Vorschrift nicht unmittelbar dem Schutz einzelner Mieter*innen, sodern bezieht sich abstrakt auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem Gebiet. Als “Werkzeug” in Sozialen Erhaltungsgebieten steht der Gemeinde die Regulierung von baulichen Maßnahmen zur Verfügung. Zu dieser Regulierung lesen Sie unten detailliertes. Ein Recht der ansäßigen Wohnbevölkerung, in bestimmten Quartieren dauerhaft wohnen zu können, kann daraus nicht abgeleitet werden.

Das soziale Erhaltungsrecht ist ein Instrument aus dem Baurecht, welches dazu dient, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen zu schützen. Hintergrund ist, dass die öffentliche und soziale Infrastruktur in einem Gebiet (z.B. Kitas, Schulen, Grünflächen) auf bestimmte Bevölkerungsgruppen zugeschnitten ist. Würde diese Bevölkerungsgruppe verdrängt, dann wäre die Infrastruktur nicht nur an dieser Stelle obsolet, sondern müsste auch an anderer Stelle für die verdrängten Menschen neu errichtet werden.

Um dies zu vermeiden, soll die Verdrängung der angestammten Bevölkerungsgruppen verhindert werden. Für den individuellen Schutz der Mieter*innen gibt es das “private” Mietrecht. Fragen hierzu (z.B. „Muss ich angekündigte Modernisierungsmaßnahmen dulden?“; „Was kann ich gegen eine Mieterhöhung tun?“) können von Mitarbeiter*innen des Stadtentwicklungsamtes leider nicht beantwortet werden. Hierfür würden wir Sie gerne an folgende Angebote verweisen:

• Die Berliner Mietfibel (u.a. mit den Themen Modernisierung, Umwandlung, Miete)
• Die im Auftrag des Bezirksamts tätige kostenlose Mieterberatung der asum GmbH. Nehmen Sie hier direkt Kontakt auf.

Auch in sozialen Erhaltungsgebieten gelten die gesetzlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (§§ 555 ff) oder landesgesetzliche Regelungen (“Berliner Mietendeckel”). Demnach können Mieterhöhungen, die nicht durch Modernisierungsmaßnahmen entstehen, nicht durch das soziale Erhaltungsrecht beeinflusst werden. Auch auf Neuvertragsmieten hat das soziale Erhaltungsrecht keinen direkten Einfluss.

Das öffentlich-rechtliche Baurecht und das “private” Mietrecht sind zwei unterschiedliche, voneinander unabhängige Rechtsgebiete. Der § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB (Soziales Erhaltungsrecht) wirkt ausschließlich als Baurechtsinstrument und ist ausdrücklich keine mietrechtliche Regelung.

Grundstücks- und Wohnungseingentümer benötigen eine erhaltungsrechtliche Genehmigung gemäß § 173 BauGB. Vor Erhalt der Genehmigung darf nicht mit dem Bauen begonnen werden. Das betrifft auch leerstehende Wohnungen und Gebäude, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Entsprechende Formulare zum Antrag auf erhaltungsrechtliche Genehmigung finden Sie hier. Bei Unsicherheit lassen Sie sich bitte beraten.

Wird ohne erhaltungsrechtliche Genehmigung gebaut, können die Arbeiten eingestellt oder auch der Rückbau angeordnet werden (§§ 79, 80 Bauordnung Berlin). Außerdem handelt es sich beim Bauen ohne Genehmigung in Erhaltungsgebieten um eine Ordnungswidrigkeit gemäß § 213 BauGB, die mit einer Geldbuße von bis zu 30.000 € geahndet werden kann.

In § 172 des Baugesetzbuchs ist geregelt, unter welchen Voraussetzungen eine Genehmigung versagt werden kann oder zu erteilen ist. Der Gesetzgeber bestimmt hier, dass Maßnahmen die den zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung unter Beachtung der bauordnungsrechtlichen Mindeststandards herstellen, zu genehmigen sind. Weiterhin zu genehmigen sind Maßnahmen, die der Anpassung an die anlagentechnischen Mindestanforderungen nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) dienen.

Die Bezirke haben diese Regelungen über Genehmigungskriterien durch ihre Prüfkriterien weiter konkretisiert. Genehmigt werden folgende Maßnahmen:

• Ersteinbau einer Sammelheizung mit Warmwasserversorgung
• Ersteinbau eines Bades
• Ergänzung eines vorhandenen Bades mit einer zeitgemäßen Ausstattung
• Grundausstattung mit Sanitär-, Wasser- und Elektroinstallationen, Antennen-, Kabelfernseh- und Gegensprechanlagen
• Erneuerung bestehender Fenster gemäß GEG
• verpflichtende energetische Sanierungen gemäß GEG
• Dachgeschossausbau und Neubau

Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen gemäß § 555a BGB sind selbstverständlich genehmigungsfrei. Von diesen geht keine Umlage auf die Nettokaltmiete aus.

• Grundrissänderungen
• Zusammenlegen oder Teilen von Wohnungen
• Anbau von Balkonen, Wintergärten, Loggien oder Terrassen mit mehr als 4 m² Grundfläche
• Anbau von zweiten Balkonen, Wintergärten, Loggien oder Terrassen
• Einbauküchen
• Einbau eines zweiten WCs, aufwändige Bad-Sanierung
• Ferienwohnungen in Bestandswohnungen

Modernisierungen, die lediglich den „zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung herstellen, müssen hingegen genehmigt werden. Die dadurch entstehenden Mietsteigerungen müssen die Mieter*innen in den meisten Fällen tragen. Der Bezirk hat Mieterberatungen für die jeweiligen sozialen Erhaltungsgebiete beauftragt, die in jedem einzelnen Fall mit den Mieter*innen klärt, was sie dulden müssen und was nicht.

Gerne können Sie diese Frage per Mail an erhaltungsgebiete@ba-fk.berlin.de senden. Im Rahmen der datenschutzrechtlichen Bestimmungen (evtl. Verweis auf DSGVO) bekommen Sie Auskunft, ob Maßnahmen, die Sie persönlich betreffen, beantragt und genehmigt sind.

Zu Baumaßnahmen an Gebäuden, in denen Sie nicht selbst Mieter*in sind, können wir Ihnen keine Auskünfte erteilen.

Diese Information geht grundsätzlich aus der Modernisierungsankündigung der Vermieter*in Ihnen gegenüber hervor. Sie haben die Möglichkeit, gegen die Modernisierungsankündigung und die darin enthaltene Mieterhöhung vorzugehen.

Hierzu finden Sie beispielsweise hier nähere Informationen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen. Nehmen Sie zur Überprüfung der Modernisierungsankündigung auch die im Auftrag des Bezirks tätige kostenlose Mieterberatung der asum GmbH in Anspruch.

Diese Information entnehmen Sie bitte Ihrer Modernisierungsankündigung, zu der die Eigentümer*in Ihnen gegenüber verpflichtet ist. Ohne eine solche darf die Hauseigentümer*in keine Modernisierungsmaßnahmen in Ihrem Haus durchführen.

Sie haben die Möglichkeit, gegen die Modernisierungsankündigung und die daraus resultierende Mieterhöhung vorzugehen. Hierzu finden Sie beispielsweise hier nähere Informationen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen. Nehmen Sie zur Überprüfung der Modernisierungsankündigung und eine allgemeine Rechtsberatung auch die im Auftrag des Bezirks tätige kostenlose Mieterberatung der asum GmbH in Anspruch.

Im Bezirk Friedrichshain Kreuzberg gibt es insgesamt elf festgesetzte soziale Erhaltungsgebiete. In diesen Gebieten wird außerdem regelmäßig das gemeindliche Vorkaufsrecht ausgeübt. Weiterhin gilt dort die sogenannte Umwandlungsverordnung.

Drei der sozialen Erhaltungsgebiete sind zudem auch städtebauliche Erhaltungsgebiete. Für drei weitere städtebauliche Erhaltungsgebiete wurden bislang Aufstellungsbeschlüsse gefasst.

Informationen zu den einzelnen sozialen Erhaltungsgebieten erhalten Sie hier.

Informationen zu den einzelnen sozialen Erhaltungsgebieten erhalten Sie hier.