Ich
frage das Bezirksamt:
1. Wieviele Mietwohnungen in unserem
Stadtbezirk Friedrichshain / Kreuzberg sind nach derzeitigen Erkenntnissen des
BA von Umandlungsabsichten in Eigentumswohnungen betroffen?
2. Welche Konsequenzen hat eine solche
Umwandlung für die Mieterinnen und Mieter und welcher Schutz greift hier vor
Verdrängung?
3. Haben ehemals gezahlte
Fördermittel(Mod./ Inst. oder Denkmalschutz) Auswirkungen auf diese
Privatisierungsabsichten?
Nachfragen:
1. Ist die Erteilung von sogenannten
Abgeschlossenheitsbescheinigungen mit Mieterschutzmaßnahmen zu koppeln?
2. Was erwartet das BA vom Senat im
Hinblick auf die notwendige Überarbeitung der bisher gültigen
Eigenbedarfsregelung?
Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin 07.01.11
Abt. Bauen, Wohnen und Immobilienservice
- 3260 –
Bezirksbürgermeister
Herrn Dr.
Thomas Römer
Bezirksverordneten
über
BVV-Büro
Betr. Schriftliche Beantwortung der
Mündlichen Anfrage Nr. 2039/III - Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in
Friedrichshain-Kreuzberg
Sehr
geehrter Herr Dr. Römer,
Ihre o.g.
Mündliche Anfrage vom 15.12.2010
beantworte ich wie folgt:
1. Wie viele
Mietwohnungen in unserem Stadtbezirk Friedrichshain / Kreuzberg sind nach
derzeitigen Erkenntnissen des BA von Umwandlungsabsichten in Eigentumswohnungen
betroffen?
Bei wie vielen Wohnungen die Eigentümer oder die
potentiellen Erwerber die Absicht haben, Miet- in Eigentumswohnungen
umzuwandeln ist dem Bezirksamt nicht bekannt.
Nur die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist im
BA zu registrieren. Diese ist aber vom Wesen her eine baurechtliche
Genehmigung, die vielfach auf Vorrat beantragt wird und nicht zwingend zur
Umwandlung der Mietwohnungen in Eigentumswohnungen führt. Erst wenn die
Grundbuchblätter für die Gebäude geschlossen und mit der Teilungserklärung die
Wohnungsgrundbuchblätter geöffnet werden, sind die Wohnungen
Eigentumswohnungen, die auch veräußert werden können.
Erkennbar ist aber, dass im freifinanzierten Wohnungsbestand
eine erheblicher Verwertungsdruck entstanden ist, der dazu führt, dass viele
Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und dann verkauft werden. Hinzu
kommt noch, dass auch Sozialwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden
können. Vor den Folgen der Privatisierung - etwa Eigenbedarfskündigungen der
neuen Eigentümer/Innen - sind die Mieter/Innen gewöhnlich jedoch besser
geschützt als die von freifinanzierten Wohnungen: Sie haben Kündigungsschutz
bis zum Ende der Bindung.
Die Ausnahme stellen die Objekte dar, die vom Wegfall der
Anschlussförderung betroffen sind. Hier existiert zwar auch der
Kündigungsschutz bei Sozialwohnungen bis zum Ende der Bindung, doch die
Rechtsauffassung, dass der Erwerber der insolventen Immobilie die Kostenmiete
gemäß Wirtschaftlichkeitsberechnung vom Mieter verlangen darf, führt dazu, dass
die Mieter mit extremen Mieterhöhungen aus ihren Wohnungen vertrieben werden.
Der Schutz vor Eigenbedarfskündigungen existiert hier praktisch nicht. Es
dürften die Fälle wie Fanny-Hensel-Kiez, Feilner-Höfe, Am Tempelhofer Berg etc.
allen bekannt sein.
2. Welche
Konsequenzen hat eine solche Umwandlung für die Mieterinnen und Mieter und
welcher Schutz greift hier vor Verdrängung?
Jede Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen hat für die
betroffenen Mieter erhebliche Konsequenzen. Sie haben Angst vor Vertreibung und
dem Verlust ihrer Wohnung.
Für den freifinanzierten Wohnungsbestand im Bezirk greift
die Kündigungsschutzklausel des Senats vom 20.07.2004, die eine Eigenbedarfskündigung
erstmals nach einer Frist von sieben Jahren nach der Umwandlung zulässt.
Bei gebundenen Wohnungen (Sozialwohnungen) greifen die
Regelungen des Wohnraumförderungsgesetzes und begründen den Kündigungsschutz
bei Eigenbedarf.
Nur bei den 28.000 Wohnungen, die vom Wegfall der
Anschlussförderung betroffen sind, besteht die Möglichkeit über Mieterhöhungen
bis zur Kostenmiete (13,00 bis 19,00 € nettokalt) die Mieter zu vertreiben.
3. Haben
ehemals gezahlte Fördermittel(Mod./ Inst. oder Denkmalschutz) Auswirkungen auf
diese Privatisierungsabsichten?
Für im Programm ModInst Richtlinien 90+95 geförderte Häuser
ist bis zum Ablauf der jeweiligen Bindungsfrist (20 bis 25 Jahre) eine
Umwandlung in Eigentum aufgrund der fördervertraglichen Vereinbarungen nicht
möglich.
Bei anderen Fördermaßnahmen kann die Umwandlung der Objekte
in den jeweiligen Verträgen ausgeschlossen sein.
Nachfragen:
1. Ist die
Erteilung von sogenannten Abgeschlossenheitsbescheinigungen mit
Mieterschutzmaßnahmen zu koppeln?
Nein. Baurechtliche Genehmigungen
(Angeschlossenheitsbescheinigungen) sind Ordnungsmaßnahmen und lassen sich
nicht mit wohnungspolitischen Maßnahmen in Form von Auflagen etc. koppeln. Die
Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein feststellender Verwaltungsakt, der nur
erteilt bzw. abgelehnt werden kann, wenn die Rahmenbedingungen erfüllt bzw.
nicht erfüllt werden. Der Mieterschutz kann nur auf der Basis von § 577a Abs. 2
BGB als Verordnung realisiert
werden.
§ 577 a BGB Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung
(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an
den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert
worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei
Jahren seit der Veräußerung berufen.
(2) Die Frist nach Absatz 1 beträgt bis zu zehn Jahre, wenn
die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen
Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet
ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden
ermächtigt, diese Gebiete und die Frist nach Satz 1 durch Rechtsverordnung für
die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen.
2. Was
erwartet das BA vom Senat im Hinblick auf die notwendige Überarbeitung der
bisher gültigen Eigenbedarfsregelung?
Die Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 20.07.2004 tritt
am 31.08.2011 außer Kraft. Zu diesem Termin muss der Senat eine neue Verordnung
beschlossen haben.
Es liegt am Senat, die Gefährdung der ausreichenden
Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zur Kenntnis zu nehmen und so zu
dokumentieren, damit die Grundlage für die Verlängerung des Kündigungsschutzes
gegeben ist. Die Beteuerungen, dass es in Berlin ausreichend bezahlbaren
Wohnraum gibt und ein sehr hoher Leerstand vorhanden ist, entsprechen nicht den
Tatsachen und sind zudem wenig hilfreich
Mit
freundlichen Grüßen
Dr. Franz
Schulz i.V. Dez BWI
Bezirksbürgermeister
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