Drucksache - 0501/IV  

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

(Text siehe Rückseite)

Abteilung Stadtentwicklung, Bauen, Wirtschaft und Ordnung

Bezirksverordnetenversammlung              Drucksache Nr.
              0501/IV

Mitte von Berlin

Vorlage - zur Kenntnisnahme -

über

die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes 1-75B
(am S-Bahnhof Wollankstraße)

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am  11.09.2012  beschlossen:

              I.              Der Bebauungsplan 1-75B (am S-Bahnhof Wollankstraße) für das Gelände zwischen Wollank-, Gottschalk- Stern- und Nordbahnstraße sowie für die Grundstücke Steeger Straße 1 – 3, 70 – 74, Wollankstraße 31 – 31B, 32 – 39B (tlw.), 95 - 96H (tlw.), 97 – 100 und Gottschalkstraße 23 – 29 im Bezirk Mitte, Ortsteil Gesundbrunnen, wird um eine ca. 270 m² große nördliche Teilfläche, bestehend aus Teilflächen der Grundstücke Sternstraße 2, 4 und 6 sowie einer Teilfläche des Straßenflurstücks der Gottschalkstraße, erweitert. Der Bebauungsplantitel wird nicht geändert.

              II.              Baugesuche, die der Durchführung dieser Planung entgegenstehen, sind ggf. nach § 15 Abs. 1 BauGB zurückzustellen.

Veranlassung zur Änderung des Geltungsbereiches für den aufzustellenden Bebauungsplan 1-75B sind folgende städtebauliche Gründe:

Das Bezirksamt hat am 24.5.2011 die Aufstellung des Bebauungsplanes 1-75B als einen von neun Bebauungsplänen zur Umstellung des Planungsrechts auf die aktuelle Baunutzungsverordnung beschlossen. Die Aufstellungsverfahren werden im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB durchgeführt. Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB erfolgte in der Zeit vom 11.7. bis 5.8.2011, die einmonatige formelle Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB fand ab 25.11.2011 statt.

Ursprünglich sollten die neun Bebauungsplangebiete nach dem in Berlin üblichen Prinzip abgegrenzt werden, Straßen am Plangebietsrand jeweils bis zur Mitte der Verkehrsfläche in den Geltungsbereich einzubeziehen. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung forderte jedoch im Rahmen des Mitteilungsverfahrens gemäß § 5 AGBauGB die Herausnahme aller Verkehrsflächen an den Gebietsrändern.

Dieser Forderung konnte in acht Plangebieten leicht gefolgt werden; im Plangebiet 1-75B jedoch ergab sich eine besondere Problematik. Hier liegen die förmlich festgestellten Straßen- und Baufluchtlinien nicht, wie in vielen anderen Bereichen des Bezirks, deckungsgleich aufeinander, sondern sie liegen in einem Abstand von 3 m zueinander, so dass Vorgartenzonen vorbereitet werden. Diese Vorgärten sind inzwischen vielfach nicht mehr als begrünte Gärten

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angelegt, sondern sie sind versiegelt und teilweise als Straßenland gewidmet. Die Problematik musste nicht vor dem Aufstellungsbeschluss gelöst werden – sie hätte den Aufstellungsbeschluss zeitlich erheblich verzögert –, sondern konnte im Laufe des Aufstellungsverfahrens zum Bebauungsplan 1-75B untersucht werden. Für den Aufstellungsbeschluss, der am 24.5.2011 gefasst und im Amtsblatt am 22.7.2011 bekanntgemacht worden ist, wurde zunächst die Baufluchtlinie pauschal als Grenze des Allgemeinen Wohngebietes gewählt.

Nach Auswertung der Stellungnahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung und der formellen Behördenbeteiligung ist im Gebiet eine ausführliche Bestandsaufnahme der Nutzungen für die Bereiche zwischen den Straßen- und den Baufluchtlinien durchgeführt und kartiert worden. Des weiteren wurde eine Karte mit den Eigentumsverhältnissen angelegt. Diese Unterlagen wurden mit einem Plan aller öffentlich gewidmeten Straßenverkehrsflächen und dem Straßen- und Baufluchtlinienplan sowie bestehenden Bebauungsplänen verglichen.

Ergebnis ist, dass sämtliche Pläne erheblich und unsystematisch voneinander abweichen. Vorherrschend sind folgende Konstellationen:

              1.              Die Vorgärten sind in Privatbesitz und stellen einen Teil des Flurstücks, auf dem auch das Wohngebäude steht, dar. Sie sind entweder begrünt oder versiegelt. Sind sie versiegelt, wirken sie wie eine öffentliche Gehwegfläche.

              2.              Die versiegelten oder unversiegelten Vorgartenflächen sind in Privatbesitz und als gesondertes Flurstück vom Flurstück des Wohngebäudes abgetrennt. Meistens, aber nicht immer, findet sich in Abteilung II des Grundbuchblatts eine Vormerkung für Berlin.

              3.              Bei den privaten Flächen, die unter 1. und 2. genannt sind, gibt es Fälle, bei denen das Land Berlin auf dem Privatgrundstück einen unverzichtbaren öffentlichen Gehweg errichtet hat, die entsprechende Fläche aber weder gewidmet noch erworben hat. Die Übernahme der Fläche durch das Land ist geplant, aber in absehbarer Zeit nur insoweit zu erwarten, als dies mit Berücksichtigung der Haushaltslage gegenüber den jetzigen Eigentümern durchgesetzt werden kann.

              4.              Das Land Berlin besitzt Vorgartenflächen, die als versiegelte Gehwegfläche angelegt sind, hat diese aber nicht gewidmet. In der Wollankstraße soll die Widmung alsbald nachgeholt werden, in der Steegerstraße ist eine Widmung nicht vorgesehen.

Bei Festsetzung des Bebauungsplanes 1-75B würde eine pauschale Orientierung der Grenzen des Allgemeinen Wohngebietes an den Straßenfluchtlinien zu dem Widerspruch führen, dass gewidmetes Straßenland als Bauland festgesetzt wäre. Darüber hinaus wäre diese Wohngebietsabgrenzung bei denjenigen Flächen kontraproduktiv, bei denen das Tiefbau- und Landschaftsplanungsamt sich derzeit bemüht oder in Kürze bemühen wird, sie in Landesbesitz zu überführen und als Straßenverkehrsflächen zu nutzen.

Die pauschale Orientierung der neuen Baugebietsgrenzen an den förmlich festgesetzten Baufluchtlinien würde darauf hinauslaufen, dass für die Vorgartenbereiche die bisherige Ausweisung im Baunutzungsplan entfällt, aber keine neue Nutzungsart festgesetzt wird. Die Nutzungsart wäre fortan nach § 34 des Baugesetzbuches (BauGB) zu bewerten. Auch wenn diese Folge in rein planungsrechtlicher Hinsicht unproblematisch ist – immerhin stellen die betroffenen Bereiche auch zukünftig nichtüberbaubare Grundstücksflächen dar, weil die Baufluchtlinien bzw. Baugrenzen nicht aufgehoben werden –, so wird hier doch eine bislang klare Regelung zur Nutzungsart durch eine komplizierte und weniger eindeutig erscheindende Rechtslage ersetzt. Solche Situationen wecken erfahrungsgemäß Begehrlichkeiten und lösen Konflikte aus. Im Rahmen eines Bebauungsplanverfahrens ist es geboten, Konflikte zu minimieren, insbesondere solche, die durch den neuen Bebauungsplan ausgelöst werden.

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Die Konfliktminimierung kann erfolgen, weil trotz der unübersichtlichen Ausgangslage eine Grundrichtung erkennbar ist: Im gesamten Block Nordbahn-/Wollank-/Kattegat-/Sternstraße sind die Vorgartenflächen versiegelt und optisch oder tatsächlich Teil der Gehwegs. Sie befinden sich entweder schon im Eigentum Berlins oder sind zumindest als gesondertes Flurstück vom übrigen Wohnflurstück abgeteilt. Eine Festsetzung der Vorgartenflächen als Allgemeines Wohngebiet wäre hier unangebracht. Für diese Bereiche wird die bisherige Regelung zur Art der baulichen Nutzung aufgehoben und keine neue Nutzungsart festgesetzt. Die Grenze des Allgemeines Wohngebietes liegt hier auch weiterhin auf den Baufluchtlinien. Es handelt sich um die Bereiche der Grundstücke Wollankstraße 24 – 31, 96 – 100, Kattegatstraße 2 / 16, Sternstraße 8 / 14 und Nordbahnstraße.

In den übrigen Blöcken dagegen sind für die Vorgartenbereiche (mit Ausnahme der Flurstücke 374 und 473) keine gesonderten Flurstücke gebildet worden und (mit Ausnahme der Fläche vor dem Flurstück 345/3) sind die Vorgartenbereiche auch nicht in Landesbesitz. Ankauf und Widmung dieser Vorgartenbereiche sind nicht geplant. Hier ist es sinnvoll, die Vorgärten als Allgemeines Wohngebiet festzusetzen. Die Grenze des Allgemeinen Wohngebiets liegt hier also auf den Straßenfluchtlinien. Es handelt sich um die Bereiche der Grundstücke Gottschalkstraße, Sternstraße 2 / 6, Kattegatstraße 1 / 13 und Steegerstraße.

In der Wollankstraße wird die Grenze des Baugebietes auf die Grenze des Landeseigentums gelegt; Ausnahme bildet das Grundstück Wollankstraße 95, bei dem die im Bebauungsplan III-148 festgesetzte Grenze des Wohngebietes übernommen wird.

Damit ergibt sich die Notwendigkeit, im Bereich der Grundstücke Sternstraße 2 / 6 eine Erweiterung des Geltungsbereiches um eine 3 m tiefe Fläche vorzunehmen. Der Bebauungsplantitel ändert sich nicht.

Rechtsgrundlage

§ 15 i. V. m. § 36 BezVG;

Baugesetzbuch (BauGB).

Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung

a)              Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben: Keine.

b)              Personalwirtschaftliche Ausgaben: Keine.

Berlin, den 11. September 2012

Dr. Christian Hanke              Carsten Spallek

Bezirksbürgermeister              Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung,

                            Bauen, Wirtschaft und Ordnung

Anlage

- Übersichtsplan „Änderung des Geltungsbereiches 1-75B“ (Stand: 21.8.2012)