Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

(Text siehe Rückseite)

Anlage liegt als Fraktionsexemplar vor

Bezirksamt Mitte von Berlin

Abteilung Stadtentwicklung

Bezirksverordnetenversammlung              Drucksache Nr.

Mitte von Berlin                                                                                                                              2077 / III

Vorlage - zur Kenntnisnahme -

über

die Aufstellung des Bebauungsplanes 1-71 „Postfuhramt“ im Bezirk Mitte, Ortsteil Mitte, die Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch, die frühzeitige Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch sowie der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 2 Baugesetzbuch,

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am 22.03.2011 beschlossen:

I.      Der Bebauungsplan 1-71 für das Grundstück Oranienburger Straße 35-36, Tucholskystraße 19/21 und Auguststraße 5a im Bezirk Mitte, Ortsteil Mitte ist aufzustellen.

II.    Für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes 1-71 wird die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie die Beteiligungen der Behörden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB und § 4 Abs. 2 BauGB entsprechend der sich hieraus ergebenden Vorgaben durchgeführt.

III.  Die der Durchführung dieser Planung entgegenstehenden Baugesuche sind ggf. nach § 15 Abs. 1 BauGB zurückzustellen.

Veranlassung für die Einleitung des Bebauungsplanes 1-71 sind folgende städtebauliche Gründe:

1.              Veranlassung und Erforderlichkeit

Die Planung beinhaltet die Entwicklung eines Mischgebietsstandortes auf dem Grundstück des ehemaligen Postfuhramtes.

Im Jahr 1993 war das genannte Grundstück Bestandteil des Geltungsbereichs des Bebauungsplanentwurfs I-24 (BA-Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 227/93 v. 21.12.1993). Der Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs umfasste den gesamten Block 100013 und diente der Sicherung der Sanierungsziele des ehemaligen Sanierungsgebietes „Spandauer Vorstadt“ mit dem konkreten Ziel der Ergänzung des Stadtgebietes mit öffentlichen Grün- und Freiflächen entlang der Auguststraße, der Sicherung gesunder Wohnverhältnisse sowie der Entwicklung einer Bebaubarkeit der im Geltungsbereich vorhandenen unbebauten Grundstücke. Das Grundstück des ehemaligen Postfuhramtes sollte als Mischgebiet mit einer GRZ von 0,8 und einer GFZ von 2,5 entwickelt werden.

Im Laufe des Bebauungsplanverfahrens wurde der Bebauungsplanentwurf I-24 in die Bebauungspläne I-24a und I-24b geteilt (BA-Beschluss zur Teilung des Geltungsbereiches v. 4.3.2003). Der Bebauungsplanentwurf I-24a umfasste nunmehr die entlang der Auguststraße zu sichernden Grün- und Spielflächen (festgesetzt am 23.8.2005, GVBl S. 471). Das Grundstück Oranienburger Straße 35-36, Tucholskystraße 19/21 und Auguststraße 5a verblieb im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs I-24b. Ziel des Bebauungsplanentwurfs für dieses Grundstück war weiterhin die Entwicklung eines Mischgebietsstandortes.

Für das Grundstück des ehemaligen Postfuhramtes, Oranienburger Straße 35-36, Tucholskystraße 19/21 und Auguststraße 5a, wurde am 13.2.2003 ein Vorbescheid für die Revitalisierung des Postfuhramtes Oranienburger Straße mit Hauptstadtrepräsentanz der Deutschen Post und Hotel gem. § 34 BauGB genehmigt. Zum damaligen Zeitpunkt wurde mit der Realisierung des Bauprojektes fest gerechnet, so dass kein weiteres Planerfordernis für dieses Grundstück bestand. Der Bebauungsplanentwurf I-24b wurde mit Bezirksamtsbeschluss vom 3.5.2005 um dieses Grundstück eingeschränkt. Zwischenzeitlich wurde für das Grundstück des ehemaligen Postfuhramtes ein weiterer Vorbescheid gestellt und genehmigt, der einen Umbau des Grundstückes mit teilweise Abriss und Neubau sowie der Nutzung als Wohn-, Hotel-, Kultur- und Gewerbestandort zum Inhalt hatte. Dieser Vorbescheid wurde nicht verlängert und hat am 12.1.2011 seine Gültigkeit verloren.

Teilbereiche des Grundstücks Oranienburger Straße 35-36, Tucholskystraße 19/21 und Auguststraße 5a werden derzeit noch von der Galerie C/O Berlin als Ausstellungsort genutzt. Ob diese Nutzung langfristig in den Bestandsgebäuden erhalten bleibt ist derzeit ungewiss. Das gesamte Gebiet der Spandauer Vorstadt unterliegt einem starken Veränderungsdruck. Seit November 2010 liegt erneut ein Vorbescheidsantrag für dieses Grundstück vor, dessen Inhalt den städtebaulichen Zielsetzungen für das Gebiet entgegensteht. Das langfristige Ziel des Bezirks für dieses Grundstück ist nach wie vor die Entwicklung eines Mischgebietsstandortes mit der Ansiedlung von wohnverträglichem Gewerbe, kulturellen Einrichtungen und Wohnen. Die Höhe der Nutzungsmaße (GRZ/GFZ) werden im Laufe des Bebauungsplanverfahrens in enger Zusammenarbeit mit dem Landesdenkmalamt weiter entwickelt werden. Um eine geordnete städtebauliche Entwicklung auf dem Grundstück Oranienburger Straße 35-36, Tucholskystraße 19/21 und Auguststraße 5a sicherstellen zu können, ist die Aufstellung des Bebauungsplans 1-71 notwendig.

2.              Beschreibung des Plangebietes

2.1.           Lage des Gebietes und Eigenart der Umgebung

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes befindet sich in dem Bereich des ehemaligen Sanierungsgebietes „Spandauer Vorstadt“ und wird südlich von der Oranienburger Straße, östlich von der Tucholskystraße und nördlich von der Auguststraße begrenzt. Westlich grenzt der Geltungsbereich an die festgesetzten Bebauungspläne I-B24b und I-24a.

Die Umgebung des Geltungsbereichs wird in baustruktureller Hinsicht von einer durchgehenden Blockrandbebauung mit Seitenflügeln und Hinterhäusern geprägt. Es dominieren gründerzeitliche Wohnhäuser. An der Oranienburger / Ecke Auguststraße befindet sich ein Neubaukomplex. Die Gebäude weisen durchgängig vier bis sechs Geschosse auf. Der Neubaukomplex auf dem Grundstück Oranienburger Straße 42 weist sieben Geschosse auf. Innerhalb des festgesetzten Bebauungsplanes I-24a wird für die im Bestand bereits hergestellten Flächen entlang der Auguststraße öffentlicher Kinderspielplatz festgesetzt.

2.2. Bestand

Bei dem ehemaligen Postfuhramt selber handelt es sich um ein in der Denkmalliste Berlin eingetragenes Baudenkmal. Genutzt wird ein Teil des Areals derzeit von der Galerie C/O als Ausstellungsort. Einige Räumlichkeiten werden von Künstlern genutzt.

Bei einem Umbau / einer baulichen Erweiterung ist das Landesdenkmalamt in enger Abstimmung mit einzubeziehen.

3.              Planerische Ausgangssituation

3.1.              Flächennutzungsplan / Raumordnung

Im Flächennutzungsplan (FNP) von Berlin ist der Geltungsbereich des angestrebten Bebauungsplans im Bereich Oranienburger Straße / Tucholskystraße als gemischte Baufläche M2 sowie im Bereich Auguststraße als Wohnbaufläche W1 mit einer GFZ über 1,5 dargestellt. Gemäß der Grundsätze für die Entwicklung von Bebauungsplänen können aus den Bauflächen des FNP die ihnen zugeordneten Baugebiete der Baunutzungsverordnung entwickelt werden. Die Entwicklung eines Mischgebietes für den Geltungsbereich Oranienburger Straße 35-36, Tucholskystraße 19/21, und Auguststraße 5a ist aus dem Flächennutzungsplan entwickelbar.

Das Plangebiet befindet sich nach FNP im Vorranggebiet für Luftreinhaltung.

3.2.              Bereichsentwicklungsplanung

Der am 18.11.2004 von der Bezirksverordnetenversammlung beschlossene Bezirksentwicklungsplan des Bezirks Mitte stellt das Plangebiet als Mischgebiet dar.

4.              Planungskonzept

Auf dem Grundstück soll ein Mischgebietsstandort entwickelt und gesichert werden, der die Ansiedlung von kulturellen Einrichtungen, wohnverträglichem Gewerbe und Wohnen ermöglicht.

In Anbetracht der generellen Erhaltungsabsicht für das Postfuhramt, dessen Bestand an Gebäuden bis auf die entlang der westlichen Grundstücksgrenze befindlichen Garagen vollständig zu erhalten ist, ist eine Erweiterung des baulichen Bestands nur hinsichtlich eines Neubaus entlang der genannten Grundstücksgrenze sowie eines Ausbaus des Bestandsgebäudes unter enger Berücksichtigung der denkmalpflegerischen Belange denkbar.

Derzeit sieht der Bebauungsplanentwurf die Festsetzung einer GRZ von 0,6, einer GFZ von 2,2 sowie einer Höhe von 4 Vollgeschossen vor. Hierbei wird von einem Neubau entlang der westlichen Grundstücksgrenze mit einer Bautiefe von ca. 12-14m und einer Vollgeschosszahl von 4 bis 5 Vollgeschossen und dem Erhalt sowie dem eventuell möglichen teilweise Ausbaus des vorhandenen Bestands ausgegangen. Die Höhe der baulichen Auslastung wird im weiteren präzisiert. Hierzu bedarf es genauer Kennwerte der vorhandenen Gebäudesubstanz sowie enger Absprachen mit dem Landesdenkmalamt.

Rechtsgrundlage:

§ 15 i. V. m. § 36 BezVG

Baugesetzbuch

Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung:

a)     Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben:

Für die Presseveröffentlichungen zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs.1 BauGB in 3 Tageszeitungen werden Mittel in Höhe von insgesamt ca. 2.500,-- € benötigt, die im Hauhaltsplan 2011 unter Kapitel 4610, Titel 53121 bereitzustellen sind.

Weitere finanzielle Auswirkungen der Planung sind im weiteren Verfahren zu ermitteln.

b)              Personalwirtschaftliche Ausgaben:

keine

Berlin,

Anlagen

·         Bebauungsplanentwurf 1-71