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Drucksache - 0564/III
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(Text siehe Rückseite) Bezirksamt Mitte von Berlin Abteilung Stadtentwicklung Bezirksverordnetenversammlung Drucksache
Nr. 0564/III Mitte von Berlin
Vorlage - zur Beschlussfassung - über die Verlängerung der Veränderungssperre mit der Bezeichnung 1-42B/12 für die im Geltungsbereich des im Verfahren befindlichen Bebauungsplanentwurfes 1-42B für das Gelände zwischen Lützowstraße, Flottwellstraße, Pohlstraße und Körnerstraße liegenden Grundstücke Lützowstraße 107-112 und Pohlstraße 8-16 im Bezirk Mitte von Berlin, Ortsteil Tiergarten sowie Entscheidung über den beigefügten Entwurf der Rechtsverordnung Die Bezirksverordnetenversammlung wolle beschließen: I.
Für
die im Geltungsbereich des im Verfahren befindlichen Bebauungsplanentwurfs
1-42B für das Gelände zwischen Lützowstraße, Flottwellstraße, Pohlstraße und
Körnerstraße im Bezirk Mitte von Berlin, Ortsteil Tiergarten liegenden
Grundstücke Lützowstraße 107-112 und Pohlstraße 8-16 wird die Verlängerung der
Veränderungssperre mit der Bezeichnung 1-42B/12 beschlossen und II.
über
den beigefügten Entwurf der Rechtsverordnung zur Verlängerung der
Veränderungssperre wird gem. §12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG entschieden. Begründung:
Das
Bezirksamt Mitte von Berlin hat am 25. Juli 2006 für das Gelände zwischen
Lützowstraße, Flottwellstraße, Pohlstraße und Körnerstraße im Bezirk Mitte von
Berlin, Ortsteil Tiergarten, die Aufstellung des Bebauungsplanes 1-42B beschlossen.
Dieser Beschluss wurde gem. §2 Abs.1 des Baugesetzbuches am 25. August 2006 im
Amtsblatt für Berlin auf der Seite 3290 ortsüblich bekannt gemacht. Im
Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes befinden sich die von der Verlängerung
der Veränderungssperre 1-41B/12 betroffenen Grundstücke Lützowstraße 107-112
und Pohlstraße 8-16. Mit der
Aufstellung des Bebauungsplanes wird das Ziel verfolgt, die Art der baulichen
Nutzung festzusetzen. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs 1-42B liegt
innerhalb des Baunutzungsplanes, der in Verbindung mit den städtebaulichen
Vorschriften der Bauordnung für Berlin von 1958 und den festgesetzten Straßen-
und Baufluchtlinien als übergeleitete Bebauungsplanregelung fortgilt. Im
Baunutzungsplan wird das gesamte Areal als Kerngebiet mit der Baustufe V/3
festgesetzt. Innerhalb
des Geltungsbereiches liegen des Weiteren die Bebauungspläne II-94 und II-B3.
Der Bebauungsplan II-94 setzt für das Grundstück Lützowstraße 105/106
Kerngebiet und der Bebauungsplan II-B3 für die Grundstücke Körnerstraße 15-18
und 22-26, Pohlstraße 26, 28 Allgemeines Wohngebiet fest. Die
Kerngebietsfestsetzungen widersprechen zum einen dem Flächennutzungsplan Berlin
in der Fassung der Neubekanntmachung vom 08. Januar 2004 (ABl. S. 95), zuletzt
geändert am 29. Juni 2006 (ABl. S. 2426), der für den Geltungsbereich im
Bereich Lützowstraße Gemischte Baufläche M2 und südlich der Pohlstraße
Wohnbaufläche (W1) darstellt. Dem in § 8 Absatz 2 BauGB formulierten Entwicklungsgebot wird durch die Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfs 1-42 B Rechnung getragen, die Darstellungen des FNP werden übernommen und präzisiert. Des
Weiteren widersprechen die Kerngebietsfestsetzungen im Baunutzungsplan und im
Bebauungsplan II-94 der bezirklichen Bereichsentwicklungsplanung, die ebenfalls
diesen Bereich als Wohn- und Mischgebietsstandort entwickeln möchte. Die
Bereichsentwicklungsplanung vom 18. November 2004 stellt für den
Geltungsbereich entlang der Körnerstraße und der Flottwellstraße Wohnen (W1)
und für die Grundstücke dazwischen Mischgebiet als Art der baulichen Nutzung
dar. Um die
tatsächliche und gewollte Entwicklung einer innerstädtischen Mischnutzung im
Sinne des Flächennutzungsplans und der Bereichsentwicklungsplanung zu sichern,
ist die Aufstellung des Bebauungsplans notwendig. Das
Plangebiet ist geprägt durch eine starke Mischnutzung. Wohngebäude aus der
Gründerzeit stehen neben neuen Bürogebäuden; brach liegende Grundstücke, die
als Abstellmöglichkeit für LKW´s dienen oder als Zwischenlager genutzt werden
stehen neben öffentlichen Spielplätzen und kleinen gestalteten Parkflächen. Die
Grundstücke befinden sich größtenteils in Privateigentum. Ausgenommen sind die
Grundstücke Flottwellstraße 8-18. Diese werden vom Liegenschaftsfonds Berlin
verwaltet. Der
städtebauliche Wunsch nach Erhalt und Weiterentwicklung des Mischgebietes macht
besondere Sicherungsmaßnahmen erforderlich. Der Erhalt der Büros, vor allem
aber der ansässigen Handwerksbetriebe in Nachbarschaft des im Bestand
vorhandenen und weiter zu sichernden Wohnens liegt in einem hohen bezirklichen
Interesse. Die besondere Attraktivität der vorhandenen Nutzungen sowie deren
weitere Ansiedlung wird durch die sehr gute verkehrlichen Erschließung im
innerstädtischen Bereich gerechtfertigt. Das hier mögliche Wohnen in
unmittelbarer Nähe zu den Arbeitsstätten kann darüber hinaus zu einer
Verringerung des notwendigen Verkehrs beitragen. Mögliche Störpotentiale für
die in direkter Nachbarschaft vorhandene Wohnnutzung werden als gering
eingeschätzt; die Vereinbarkeit zwischen gewerblicher Nutzung und Wohnnutzung
in direkter Nachbarschaft ist historisch belegt. Die
Festsetzung von Kerngebiet für das Grundstück Lützowstraße 105 im festgesetzten
Bebauungsplan II-94 entspricht nur teilweise der vorliegenden Nutzung. Die auf
dem Grundstück vorherrschende Büronutzung ist problemlos in die künftige Art
der Nutzung „Mischgebiet“ integrierbar. Der
Bebauungsplan II-B3 setzt für die Grundstücke Körnerstraße 15-18 und 22-26,
Pohlstraße 26, 28 Allgemeines Wohngebiet fest. Durch die Integrierung der
Grundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs 1-42B, der für den
gesamten Block Mischgebiet festsetzt, erfolgt weiterhin die Sicherung des
Wohnanteils auf den o.g. Grundstücken. Eine Ansiedlung von wohnverträglichem
Gewerbe wird ermöglicht. Der
Geltungsbereich als auch die umgebenden Baublöcke befinden sich im Gebiet des
Quartiersmanagements „Magdeburger Platz“; der angrenzende Block war bis zum
Jahre 1998 vom Bezirksamt beschlossenes Sanierungsgebiet „Kurfürstenstraße“.
Innerhalb des Quartiers wurden mit Hilfe öffentlicher Gelder – Sanierungsmittel
– Kindertagesstätten, öffentliche Spielplätze und Grünanlagen ausgebaut und
errichtet. Auch dieser Ausbau zielt auf den Erhalt und die Stärkung des Wohnens
ab. Angrenzend
an das Plangebiet ist die Planung für das ehemalige Bahngelände „Gleisdreieck“
zu nennen. Im Zuge der Erarbeitung des Planwerks Innenstadt, das am 18.5.1999
vom Berliner Senat als Städtebauliches Leitbild beschlossen wurde, wurde das
Gleisdreieck als ein Schwerpunktbereich vertieft bearbeitet. Neben der
Herstellung einer Ost-West-Verbindung in der Linie des von Hobrecht geplanten
Generalszuges und einer Verbindung über die Schöneberger Straße zur Pohl- bzw.
Lützowstraße, ist der Bau einer neuen Parkanlage mit hoher Aufenthalts-,
Nutzungs- und Gestaltqualität geplant. Darüber hinaus sind ergänzende
nutzungsgemischte Bebauungen im unmittelbaren Umfeld des Bahnhofs Gleisdreieck,
im Yorckdreieck und im südöstlichen Bereich entlang der Yorckstraße vorgesehen.
Mit einem Wettbewerb für den Park auf dem Gleisdreieck wird die
Wiedereingliederung eines Areals in das städtische Gefüge eingeleitet, das
durch die Bahnnutzung seit der Mitte des 19. Jahrhunderts eine aus dem Umfeld
herausgehobene Exklave gebildet hat. Nach langjähriger Diskussion über die
Neugliederung des Gebiets ist durch die Vereinbarungen im städtebaulichen
Rahmenvertrag zwischen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, dem
Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg und der Vivico Real Estate GmbH im Herbst
2005 ein Stand erreicht worden, der es erlaubt, die Realisierung des Parks auf
dem Gleisdreieck einzuleiten. Die Fläche
des Geltungsbereiches ist im Baunutzungsplan als Kerngebietsfläche festgesetzt.
Diese Festsetzung bzw. die sich daraus ergebenden möglichen Nutzungen wie
Vergnügungsstätten und großflächiger Einzelhandel mit dem dazugehörigen
Verkehrs- und Emissionsaufkommen widerspricht der bezirklichen als auch der
Senatsplanung. Der
Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs 1-42B wird im Flächennutzungsplan
Berlin zum einen als Wohnbaufläche W1 als auch als Mischgebietsfläche
dargestellt. Sieht man über den Geltungsbereich hinaus ist eine
Zentrenkonzentration entlang der Potsdamer Straße zu erkennen, sowie eine
Entwicklung der Gebiete um die ehemalige Fläche des Gleisdreiecks hin zu Wohn-
bzw. Mischnutzungen (Planung „Gleisdreieck“). In der
Bereichsentwicklungsplanung des Bezirkes sind für den Geltungsbereich zum einen
Wohnbauflächen als auch Mischgebietsflächen dargestellt. Diese Planung zielt
auf eine Sicherung und Stärkung des Wohnens auf den Flächen östlich der
Potsdamer Straße hin zur künftigen Parkanlage des Gleisdreiecks ab. Die in
einem Kerngebiet zulässige Ansiedlung von großflächigem Einzelhandel steht dem
vom Senat in seiner Sitzung am 22. März 2005 beschlossenen
Stadtentwicklungsplan Zentren entgegen. Der Stadtentwicklungsplan Zentren
bildet den Rahmen für die künftige stadtentwicklungsplanerische Steuerung der
Einzelhandels- und Zentrenentwicklung auf gesamtstädtischer Ebene. Der
beabsichtigte Inhalt des Bebauungsplanes betrifft ausschließlich die Art der
baulichen Nutzung. Es ist beabsichtigt einen einfachen Bebauungsplan mit der
Festsetzung der Art der Nutzung als Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO zu entwickeln. Für die
Grundstücke Lützowstraße 107-112 und Pohlstraße 8-16 ist am 6. März 2007 die
Veränderungssperre 1-42B/12 durch Rechtsverordnung des Bezirksamtes Mitte von
Berlin erlassen worden. Anlass für
die Veränderungssperre war ein Vorbescheidsantrag für die Grundstücke
Lützowstraße 107-112 und Pohlstraße 8-16 vom 25.1.2006 (Eingang: 6.2.2006),
zuletzt vervollständigt am 14.2.2006, zur Nutzungsänderung von vorhandenen
Produktionshallen einer ehemaligen Druckerei zum Verbrauchermarkt und
Indoor-Kinderland. Mit Vorbescheid-Nr. 778/06 vom 5.4.2006 hat der Fachbereich
Bau- und Wohnungsaufsicht des Bezirkes Mitte von Berlin die gestellten
Einzelfragen gem. §74 Bauordnung für Berlin negativ beurteilt. Der
Bebauungsplanentwurf sieht für die o.g. Grundstücke Mischgebiet gem. §6 BauNVO
vor. Der geplante großflächige Verbrauchermarkt mit 3700m² Verkaufsfläche steht
den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplanes entgegen und es ist zu
befürchten, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich
gemacht oder wesentlich erschwert wird. Die Planung widerspricht darüber hinaus
dem von dem Senat in seiner Sitzung am 22. März 2005 beschlossenen
Stadtentwicklungsplan Zentren. In unmittelbarer Nähe zum Vorhabengrundstück
befindet sich die Potsdamer Straße, die als Nahversorgungszentrum
weiterentwickelt werden soll. Die weitere Ansiedlung von großflächigem
Einzelhandel außerhalb des Nahversorgungszentrums steht dieser Planung ebenso
entgegen. Die
geplante Nutzung „Verbrauchermarkt“ mit seinen notwendigen Stellplätzen sowie
der An- und Ablieferung wirkt darüber hinaus problemverschärfend für das
gesamte Gebiet und explizit für die zu sichernde Wohnnutzung. Die
Verordnung über die Veränderungssperre wurde am 15. März 2007 im Gesetz- und
Verordnungsblatt für Berlin, Nr. 7 (S. 118) verkündet. Für die Berechnung der
Dauer der Veränderungssperre wurde das Datum des Vorbescheids berücksichtigt,
da hierdurch eine faktische Bausperre ausgelöst wurde. Der Vorbescheid wurde am
5.4.06 ablehnend beschieden; abgesandt wurde der Vorbescheid per einfachem
Brief am 10.4.06. Zuzüglich der
Frist für die Übermittlung durch die Post (3 Tage) begann somit die
Zwei-Jahres-Frist der Veränderungssperre demzufolge am 14.4.06. Unter
Berücksichtigung aller Belange ergibt sich, dass die Veränderungssperre gem.
§17 Abs. 1 Satz 1 spätestens am 13.4.08 außer Kraft tritt. Gegen den
ablehnend beschiedenen Vorbescheid wurde am 4.5.06 Widerspruch eingelegt. Dem
Widerspruch konnte von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung in Hinblick
auf den im Verfahren befindlichen Bebauungsplan nicht abgeholfen werden. Der
geplante Verbrauchermarkt steht den künftigen Festsetzungen des
Bebauungsplanes, der als Art der Nutzung für die Grundstücke im Geltungsbereich
Mischgebiet festsetzt, entgegen. Der
Bebauungsplan 1-42B wurde mit Bezirksamtsbeschluss vom 25.7.2006 aufgestellt.
Voran gegangene umfangreiche Untersuchungen des Plangebietes und der
umliegenden Blöcke, deren Ergebnis die Notwendigkeit der Aufstellung des
Bebauungsplanes war, verzögerten den Beginn des Planverfahrens bis dahin. Das
Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes befindet sich gegenwärtig in der
Vorbereitung der Öffentlichkeitsbeteiligung gem. § 3 Abs. 2 BauGB. Innerhalb
des Bebauungsplanverfahrens waren umfangreiche fachliche Absprachen mit den
Fachabteilungen notwendig. Daraufhin wurde auch auf eine Zusammenlegung der
Verfahrensschritte „frühzeitige Behördenbeteiligung“ gem. § 4 Abs. 1 BauGB und
„frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung“ gem. § 3 Abs. 1 BauGB verzichtet.
Aufgrund der Tatsache, dass bei der Berechnung der Dauer der Veränderungssperre
das Datum des Vorbescheides mit berücksichtigt wurde und somit der
Bearbeitungszeitraum für den Bebauungsplan nicht ausreichend ist, ist zur Sicherung
der Planung die Verlängerung der Veränderungssperre gem. §17 Abs. 1 Satz 3
erforderlich. Die Festsetzung des Bebauungsplans ist bis Juli 2008 vorgesehen. Da unter
Einrechnung des Datums des Vorbescheides (5.4.06 – ablehnend beschieden;
abgesandt am 10.4.06 zuzüglich 3 Tage Übermittlung durch die Post) die
Veränderungssperre mit Ablauf des 13.4.08 außer Kraft tritt, aber aus den o.g.
Gründen das Bebauungsplanverfahren noch nicht abgeschlossen werden konnte, wird
die Verlängerung der Veränderungssperre um ein Jahr bis zum 12.4.09
erforderlich. Die
Verlängerung der Veränderungssperre tritt zu diesem Zeitpunkt außer Kraft.
Gemäß § 17 Abs. 2 Baugesetzbuch in Verbindung mit § 13 Ausführungsgesetz zum
Baugesetzbuch besteht die Möglichkeit, sofern besondere Umstände es erfordern,
die Frist nochmals bis zu einem weiteren Jahr zu verlängern. Rechtsgrundlagen
Bezirksverwaltungsgesetz
(BezVG) Baugesetzbuch
(BauGB) Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) Auswirkungen auf den Haushaltsplan
und die Finanzplanung: a)
Auswirkungen
auf Einnahmen und Ausgaben:
b) Personalwirtschaftliche
Ausgaben: keine Berlin, den
Entwurf
Verordnung
über die Verlängerung der
Veränderungssperre 1-42B/12 im Bezirk Mitte von Berlin, Ortsteil
Tiergarten vom .................
Auf Grund des § 16 Abs. 1 und des § 17 Abs. 1 Satz 3
des Baugesetzbuch in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414),
zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I S.
3316)in Verbindung mit § 13 Abs. 1 des Gesetzes zur Ausführung des
Baugesetzbuchs in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt
geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S.
692), wird verordnet: § 1 Die durch Verordnung vom 6. März 2007 (GVBl. S. 118)
erlassene Veränderungssperre 1-42B/12 wird um ein Jahr bis zum 12. April 2009
verlängert. § 2 Wer die Rechtswirksamkeit
dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss eine Verletzung von Verfahrens-
oder Formvorschriften des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs innerhalb
von zwei Jahren seit der Verkündung dieser Verordnung schriftlich gegenüber der
für die verbindliche Bauleitplanung zuständigen Senatsverwaltung geltend
machen; der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, ist darzulegen.
Nach §32 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs wird die
Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften dieses Gesetzes nach Ablauf der
in Satz 1 genannten Frist unbeachtlich. Die Beschränkung des Satzes 1 gilt
nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften
verletzt worden sind. § 3 Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im
Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft. Berlin, den Bezirksamt Mitte von Berlin Dr.
C. Hanke E.
Gothe Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat |
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