Drucksache - 1486/III  

Die Bezirksverordnetenversammlung möge beschließen:

 

 

(Text siehe Rückseite)

 

 

Anlage liegt als Fraktionsexemplar vor

 

 

Der Ausschuss für Stadtentwicklung, Sanieren, Bauen und Bebauungspläne  empfiehlt der BVV mehrheitlich die Annahme der Vorlage zur Beschlussfassung

(8 Ja-Stimmen, 6 Nein-Stimmen, 0 Enthaltungen).

Bezirksamt Mitte von Berlin

Abteilung Stadtentwicklung

 

 

Bezirksverordnetenversammlung                        Drucksache Nr.

Mitte von Berlin                                                                                                   1486 / III

 

 

Vorlage - zur Beschlussfassung -

 

über

 

über den Erlass einer Veränderungssperre mit der Bezeichnung I-33/17 für das im Geltungsbereich des im Verfahren befindlichen Bebauungsplanentwurfs I-33  „Heinrich-Heine-Straße“ liegende Grundstück Sebastianstraße 18

sowie Entscheidung über den beigefügten Entwurf der Rechtsverordnung

 

 

Die Bezirksverordnetenversammlung wolle beschließen:

 

               I.      Für das im Geltungsbereich des im Verfahren befindlichen Bebauungsplanentwurfs I-33 für die Grundstücke Dresdener Straße 91-94 und 97-100, Heinrich-Heine-Straße 68-76 und Sebastianstraße 12-23, einschließlich der Flurstücke 193 und 195 der Flur 619 im Bezirk Mitte, Ortsteil Mitte liegende Grundstück Sebastianstraße 18 wird eine Veränderungssperre mit der Bezeichnung I-33/17 beschlossen und

 

             II.      über den beigefügten Entwurf der Rechtsverordnung zum Erlass der Veränderungssperre wird gem. § 12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG entschieden.

 

 

Begründung:

 

Das Bezirksamt Mitte von Berlin hat am 21. Dezember 1993 die Aufstellung des Bebauungsplanes I-33 beschlossen. Mit Bezirksamtsbeschluss vom 22. September 2009 über den Geltungsbereich und Fortsetzung des Verfahrens wurden die Planungsziele konkretisiert. Dieser Beschluss wurde gem. § 2 Abs. 1 des Baugesetzbuches am 09. Oktober 2009, Seite 2360 im Amtsblatt Nr. 46 für Berlin ortsüblich bekannt gemacht.

 

Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes befindet sich das von der Veränderungssperre betroffene Grundstück Sebastianstraße 18.

 

Anlass für den Erlass der Veränderungssperre ist ein Antrag auf planungsrechtlichen Bescheid (Eingang 06.08.09) für den Neubau eines Wohngebäudes auf dem Grundstück Sebastianstraße 18. Die Prüfung des Antrags auf bisheriger Rechtsgrundlage (§ 34 BauGB) hätte die Zulässigkeit des Vorhabens ergeben. Die geplante Bebauung steht jedoch im Widerspruch zu den Planungszielen des Bebauungsplanentwurfs I-33. Der Antrag wurde daher gemäß  § 15 Abs. 1 des Baugesetzbuches für die Dauer von acht Monaten zurückgestellt, da zu befürchten ist, dass das beantragte Vorhaben die Durchführung der Planung unmöglich macht oder wesentlich erschwert.

 

Da mit einer Festsetzung des Bebauungsplans bis zum Ablauf der Zurückstellungsfrist nicht zu rechnen ist, ist zur Sicherung der Planung der Erlass der Veränderungssperre gemäß §§ 14 und 16 BauGB erforderlich.

 

Mit der üblichen Bearbeitungsfrist der Zurückstellung für das Grundstück Sebastianstraße 18 beginnt die Zwei-Jahres-Frist zur Aussetzung einer Entscheidung über den Bauantrag. Unter Berücksichtigung aller Belange ergibt sich, dass die Veränderungssperre gemäß § 17 Abs.

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1 Satz 1 des Baugesetzbuchs spätestens am 22. Oktober 2011 außer Kraft tritt. Die Frist kann um ein Jahr verlängert werden.

 

Für die Berechnung der Dauer der Veränderungssperre ist das Datum des planungsrechtlichen Bescheids zu berücksichtigen, da hierdurch eine faktische Bausperre ausgelöst wurde. Der Antrag auf planungsrechtlichen Bescheid wurde am 21. Oktober 2009 ablehnend beschieden und per Post versendet (Zustellungsurkunde vom 22. Oktober 2009).

 

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung machte mit Schreiben vom 24.11.09 zur Unterrichtung über den beabsichtigten Veränderungssperre gemäß § 13 Abs. 1 i.V.m. § 7 Abs. 1 AGBauGB keine Bedenken geltend.

 

 

Das Plangebiet des Bebauungsplanentwurfs I-33 befindet sich an der ehemaligen innerstädtischen Grenzlinie zwischen Ost- und Westberlin und ist Teil der historischen Luisenstadt, dem Stadtquartier zwischen Spree, der Skalitzer Straße, der Alten Jakobstraße und dem Schlesischen Tor. Der Wiederaufbau der Luisenstadt mit der Heinrich-Heine-Siedlung im ehemaligen Ostteil der Stadt ignorierte die gewachsenen städtebaulichen Strukturen und den historischen Stadtgrundriß. So ist nördlich an das Plangebiet anschließend die Heinrich-Heine-Siedlung als frühe Aufbausiedlung der 50er Jahre in offener Bauweise mit vier Vollgeschossen entstanden. Südlich der ehemaligen Sebastianstraße, im Bezirk Kreuzberg, schließt eine blockrandbetonende Bebauung der Otto-Suhr-Siedlung an. Während dort ein Seniorenheim zu finden ist, kann in der Heinrich-Heine-Siedlung der Wohngenossenschaft Berolina, von einer stärkeren sozialen Durchmischung ausgegangen werden.

 

Im Geltungsbereich selbst befinden sich, bis auf einen vor wenigen Jahren errichteten Einkaufsmarkt an der Heinrich-Heine-Straße und den beiden Gebäuden der Kindertagesstätte, keine weiteren baulichen Anlagen. Das Gelände war vor der Grenzöffnung zum größten Teil als Grenzübergangsstelle genutzt, dann abgebrochen worden und liegt auch heute noch brach bzw. wird als Lagerplatz oder Autohandel teilweise zwischengenutzt. Mittig in der Sebastianstraße verlief die Berliner Mauer. Der Straßenaufbau ist daher nur noch rudimentär wahrnehmbar.

 

Bei Aufstellung des Bebauungsplans I-33 im Jahr 1993 entfielen große Teile der Grundstücke im Geltungsbereich, vor allem an der Sebastianstraße, unter das Mauergrundstücksgesetz und damit unter die Zuständigkeit der Bundesrepublik Deutschland, heute in Vertretung der BIMA. Zudem oft restitutionsbelastet, vollzog sich die Grundstücksbildung nur schleppend.

 

Heute sind die meisten Grundstücksansprüche geklärt bzw. stehen kurz vor der Klärung. So sind die Flurstücke 173, 174, 175, 176, 177, 178, 193 der Wohnungsbaugenossenschaft Berolina zuzuordnen, die Flurstücke 74, 75, 76, 114, 116, 120, 124, 125, 180, 183, 184, 203, 207 sonstigen privaten Eigentümern, Nr. 72 dem Land Berlin, Nr. 140, 142, 188, 189, 190, 191, 192, 194, 210, 220 der Kindertagesstätte und nur noch Nr. 69, 115, 195, 208 der BIMA. Das landeseigene Grundstück, sowie die Grundstücke der BIMA stehen zum Verkauf. Einige private Eigentümer und die Wohnungsbaugenossenschaft Berolina sind im Stadtplanungsamt mit Bauabsichten vorstellig geworden.

 

Der Flächennutzungsplan Berlin weist die Flächen im Geltungsbereich als Wohnbaufläche W1 aus. Die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben richtet sich im unbeplanten Innnenbereich nach § 34 Baugesetzbuch.

 

Eine städtebauliche Neuordnung der innerstädtischen Flächen kann vor dem Hintergrund der vorhandenen offenen Zeilenbebauung und der im Geltungsbereich zu findenden Grundstücksstruktur der ehemaligen gründerzeitlichen Blockrandbebauung und der daraus resultierenden städtebaulichen Spannungen nicht ausschließlich auf Basis des § 34 BauGB erreicht werden. Mit dem Bebauungsplan sollen daher die Voraussetzungen geschaffen werden, um städtebau

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liche Fehlentwicklungen entgegenzuwirken und eine geordnete Entwicklung des Plangebietes entsprechend § 1 Abs. 3 und Abs. 5 BauGB vorzubereiten und sicherzustellen.

 

Die wesentlichen Ziele des Bebauungsplans I-33 bestehen darin, die Voraussetzungen für eine geordnete, standortgerechte und städtebauliche auf die Umgebung abgestimmte Entwicklung des Plangebiets zu erreichen. Hierfür soll an der Heinrich-Heine-Straße, der Sebastianstraße und historischen Verlauf der ehemaligen Dresdener Straße im allgemeinen Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO eine sechsgeschossige Blockrandbebauung entstehen, die im Blockinnenbereich Baulichkeiten für eine Arrondierung der Heinrich-Heine-Siedlung in ihrer offenen und durchgrünten Wohnnutzung ermöglicht.

 

Um dies zu erreichen ist es unumgänglich die Höhe der zulässigen baulichen Anlagen und die Bebauungstiefe zu regeln. So soll der Bebauungsplan für das Grundstück Sebastianstraße 18 in der Baukörperausweisung eine Überbaubarkeit des Grundstücks ab zwei Meter hinter der Straßenbegrenzungslinie, in der geschlossenen Bauweise, mit bis zu sechs Vollgeschossen, bei einer Traufhöhe von 20 Meter über dem Niveau des Gehwegs und einer Bebauungstiefe von 13 Metern festsetzen. Dies ermöglicht mit ausreichernder Belichtung, Besonnung und Durchlüftung eine zweite Baureihe in der Tiefe des Grundstücks mit bis zu drei Vollgeschossen. Für die Ausnutzung des Grundstücks ergibt sich mit diesen Festsetzungen eine GFZ von ca. 2,3.

 

Der Antrag auf planungsrechtlichen Bescheid sieht hingegen eine Bebauung ab 2,70-3,00 Metern hinter der Straßenbegrenzungslinie mit acht Vollgeschossen und einer Bebauungstiefe von 13,70-16,74 Metern vor. Die im Schnitt ersichtliche Traufhöhe wird mit 25,71 Metern über Niveau des Gehsteigs angegeben. Ohne die zweite Bebauungsreihe herzustellen, wie es der Bebauungsplanentwurf vorsieht, wird eine GFZ von 1,6 erreicht.

 

Würde dies genehmigt, wären damit diese Parameter auch für die benachbarten Grundstücke vorgegeben und die Ziele des Bebauungsplans nicht mehr zu erreichen.

 

Rechtsgrundlage:

 

Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG)

Baugesetzbuch (BauBG)

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuches (AGBauGB)

 

Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung:

 

a)      Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben:

Durch den Erlass der Veränderungssperre würden lediglich Entschädigungansprüche gemäß § 18 Abs. 1 BauGB entstehen, wenn die Veränderungsperre länger als vier Jahre dauerte.

b)       Personalwirtschaftliche Ausgaben:

 

keine.

 

Berlin, 05.01.2010

 

 

Dr. Hanke                                                                    Gothe

Bezirksbürgermeister                                                            Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung

 

Anlage:

-          Entwurf der Verordnung über die Veränderungssperre I-33/17 im Bezirk Mitte, Ortsteil Mitte

-          Übersichtsplan