Drucksache - 1988/XX  

Begründung: 

1. Anlass und Erforderlichkeit

Berlin verfügt über weitaus mehr Friedhofsflächen als gegenwärtig und zukünftig benötigt. Gemäß dem Friedhofentwicklungsplan, der 2006 vom Berliner Senat beschlossen wurde, sollen daher einzelne Friedhofsflächen einer neuen Nutzung zugewiesen werden. In diesem Zusammenhang hat der evangelische Friedhofsverband eine nördliche Teilfläche des Dreifaltigkeitskirchhofs III, auf der nie Bestattungen stattfanden, an einen Vorhabenträger verkauft, der dort ein Wohnquartier mit integriertem Sozialbaustein realisieren möchte. Zentral in der Mitte der geplanten Bebauung positioniert, soll ein ein- bis viergeschossiges Gebäude errichtet werden, das verschiedene soziale Nutzungen wie eine Kita mit ca. 160 Plätzen, ein Familienzentrum, ein Kiezcafé, sowie weitere soziale Nutzungen wie einen Ausbildungsbetrieb im Bereich Gastronomie und Garten- und Landschaftsbau zur Jugendberufshilfe/Eingliederungshilfe aufnehmen soll.

Weiterhin sieht das Vorhaben östlich des vorhandenen Baumrondells drei Gebäudekörper als viergeschossigen Wohnungsbau vor, der Mietwohnungen aufnehmen soll, die gemäß dem Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung mietpreis- und belegungsgebunden realisiert werden sollen. Insgesamt weitere fünf Wohngebäude mit fünf bzw. sechs Geschossen sind östlich und westlich des Sozialbausteins geplant.

Entlang der historischen Baumallee soll eine (tageszeitlich beschränkte) öffentliche Durchwegung für Fußgänger und Radfahrer zwischen Eisenacher Straße und der Grünanlage Schätzelberge gesichert werden, die eine attraktive Anbindung zur Ullsteinstraße und zum U-Bahnhof Ullsteinstraße ermöglicht und das Vorhabengebiet der Öffentlichkeit öffnet.

Aktuell ist das Plangebiet im Baunutzungsplan als Nichtbaugebiet ausgewiesen und als Außenbereich gem. § 35 BauGB zu werten. Zur Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzung für die Umsetzung des Projekts ist ein Bebauungsplan erforderlich. Vor diesem Hintergrund hat die Eigentümerin einen Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens gemäß § 12 BauGB gestellt, um das beschriebene Projekt in Abstimmung mit dem Bezirk durchzuführen.

2. Plangebiet

Das Plangebiet befindet sich im Ortsteil Mariendorf im Bezirk Tempelhof-Schöneberg. Es hat eine Fläche von ca. 2,6 ha und bildet den nördlichen Teil des 1897 angelegten Dreifaltigkeitskirchhofs III sowie den nordöstlich angrenzenden öffentlichen Spielplatz Schätzelberge (Ergänzungsfläche, s. Punkt 4). Im Plangebiet selbst fanden keine Beisetzungen statt. Da dieser Teil des Friedhofs auch zukünftig nicht hierfür benötigt wird, wurde von der Verbandsvertretung des evangelischen Friedhofsverbandes am 19.05.2016 der Aufhebungsbeschluss gefasst. Die Aufhebung beinhaltet die friedhofsrechtliche Entwidmung, die mit der kirchenaufsichtlichen Genehmigung durch das Konsistorium der Evangelischen Kirche Brandenburg-Berlin-schlesische Oberlausitz, die am 01.12.2016 erteilt wurde, rechtswirksam wurde.

Im südlichen Teil des Friedhofs, der nicht im Geltungsbereich des aufzustellenden vorhabenbezogenen Bebauungsplangebiets liegt, fanden Bestattungen statt. Diese Flächen sind jedoch mittlerweile friedhofsrechtlich teils beschränkt teils vollständig geschlossen. Hier befinden sich zudem eine Kriegsgräberanlage von ehemaligen BVG-Angehörigen sowie eine Anlage wertvoller historischer Wandgräber.

Das Plangebiet ist zum größten Teil unversiegelt und von einem hohen Bestand an (wertvollen) Bäumen geprägt. Besonders hervorzuheben ist hierbei die Lindenallee, die das Plangebiet an die Eisenacherstraße anbindet. Hier findet sich zudem das unter Denkmalschutz stehende Friedhofstor, das als Eingang für den gesamten Dreifaltigkeitskirchhof III fungiert. Sowohl Allee als auch Tor liegen im Geltungsbereich des aufzustellenden vorhabenbezogenen Bebauungsplans.

Im Plangebiet selbst öffnet sich die Allee zu einem Rondell und säumt eine nicht mehr in Nutzung befindliche Kapelle aus der Nachkriegszeit. Insbesondere die nördlichen Flächen werden nicht mehr gärtnerisch gepflegt und sind dementsprechend stark bewachsen oder werden als Lagerfläche für Baumschnitt, Erdaushub und ähnliches genutzt.

Im Norden grenzt das Plangebiet an die Grünanlage Schätzelberge, im Osten an eine dreigeschossige Wohnbebauung in Zeilenbauweise. Die südliche Grenze des Geltungsbereichs verläuft östlich der Lindenallee etwa auf einer Linie in Verlängerung Steinhellenweg 11/13, westlich der Allee etwa auf einer Linie in Verlängerung Steinhellenweg 19. Südlich der Lindenallee bildet die Eisenacher Straße die Geltungsbereichsgrenze. Westlich grenzt das Plangebiet an den Heilig-Kreuz-Kirchhof.

Über einen ca. 3 m breiten Streifen zwischen der angrenzenden Wohnbebauung am Steinhellenweg und dem Spielplatz grenzt das Vorhabengrundstück zudem direkt an den Steinhellenweg. Dieser eingezäunte Streifen ist stark bewachsen und am Steinhellenweg verschlossen. Er dient aktuell nicht als Zugang zum Dreifaltigkeitsfriedhof.

Im nordwestlichen Bereich des Plangebiets steigt das Geländeniveau leicht an.

3. Planerische Ausgangssituation

Flächennutzungsplan:

Im Flächennutzungsplan in der Fassung der Neubekanntmachung vom 5. Januar 2015 (ABl. S. 31), zuletzt geändert am 15. September 2020 (ABl. S. 5060) ist das Plangebiet als Grünfläche mit der Zweckbestimmung Friedhof darstellt.

Die Entwicklungsfähigkeit des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 7-85 VE aus dem FNP ist derzeit nicht gegeben. Beabsichtigt ist die Änderung der Darstellung im Parallelverfahren. Das Änderungsverfahren für die gesamte Fläche des Dreifaltigkeitsfriedhofs III wurde bereits eingeleitet. Zwischenzeitlich wurde seitens des Bezirksamts Tempelhof-Schöneberg für die Vorhabenfläche (ohne Allee im Süden) die Darstellung einer Wohnbaufläche W2 in Erweiterung der östlich angrenzenden Darstellung vorgeschlagen. Die Abstimmung mit der zuständigen Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Abt. I erfolgt im weiteren Verfahren.

Bereichsentwicklungsplanung (BEP):

Das Plangebiet liegt innerhalb des Gebiets BEP Tempelhof 2/3. In der am 22. März 1999 vom Bezirksamt beschlossenen Bereichsentwicklungsplanung ist der nördliche Teil des Plangebiets ca. bis zur nördlichen Grenze des Grundstücks Steinhellenweg 1/23, Eisenacher Straße 59-60 als Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage sowie geschütztes Biotop nach § 30a NatSchGBln Friedhof dargestellt. Der südliche Teilbereich ist als Grünfläche mit der Zweckbestimmung Friedhof dargestellt.

Baunutzungsplan:

Der Baunutzungsplan in der Fassung vom 28. Dezember 1960 (Abl. 1961 S.742) i. V. m. den ff. Fluchtlinien und den planungsrechtlichen Vorschriften der Bauordnung Berlin 1958 weist die Fläche des Plangebiets als Nichtbaugebiet aus.

Bebauungspläne:

Im Bereich des Plangebiets existieren keine festgesetzten oder im Verfahren befindlichen Bebauungspläne.

Friedhofentwicklungsplan:

Im Friedhofentwicklungsplan, der vom Berliner Senat am 27. Juni 2006 beschlossen wurde, sind für den Dreifaltigkeitskirchhof III 4,6 ha von insg. ca. 4,7 ha geöffneter Friedhofsfläche zur Umnutzung ausgewiesen, wobei hiervon ca. 2,8 ha kurzfristig und 1,7 ha langfristig umgenutzt werden können. Bis 2014 wurden bereits 2,3 ha komplett und 2,4 ha beschränkt geschlossen. Das Plangebiet liegt auf den Flächen, die bereits vollständig geschlossen sind. Es wurde zudem mittlerweile entwidmet (s. Punkt 2.).

Denkmalschutz:

Das an der Eisenacher Straße gelegene Friedhofstor samt Einfriedung sowie das nicht im Plangebiet liegende Friedhofswärterhaus und die daran anschließende Wartehalle mit umgebenden Freiflächen stehen als Gesamtanlage unter Denkmalschutz (Obj.-Dok.Nr.: 09055077).

4. Wesentlicher Planinhalt/ Ziel und Zweck der Planung

Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 7-85 VE sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur behutsamen Entwicklung des Plangebiets geschaffen werden. Durch eine möglichst geringe GRZ und somit geringe Versiegelung, soll der große Bestand an wertvollen Bäumen in hohem Umfang erhalten bleiben.

Die neun Gebäude sollen sich ähnlich einer Dorfstruktur um das zentrale Baumrondell am Ende der historischen Friedhofsallee gruppieren. Aufgrund des aktuell sehr geringen Versiegelungsgrads, des hohen Baumbestands, der Insellage und der entsprechend schwierigen Erschließung, soll nur eine maßvolle Dichte zulässig sein. Als Orientierung bzgl. des Maßes der baulichen Nutzung wird eine GRZ von ca. 0,2 und eine GFZ von ca. 0,9 (bezogen auf die gesamte zu überplanende Fläche) angestrebt, wobei diese Werte im Laufe des Verfahrens konkretisiert werden sollen. Hinsichtlich der Nutzungsart sollen Festsetzungen getroffen werden, die eine Mischung aus Wohnen und sozialen Einrichtungen planungsrechtlich sichern.

Die Erschließung soll über den Steinhellenweg erfolgen. Um eine ausreichend breite Zufahrt gewährleisten zu können, wird ein Flächentausch mit den angrenzenden Spielplatzflächen und dem Vorhabengrundstück angestrebt. In diesem Zusammenhang wird eine Umstrukturierung des öffentlichen Spielplatzes nötig. Die Teilfläche des neuzugeschnittenen Spielplatzes soll als Ergänzungsfläche im Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans planungsrechtlich gesichert werden.

Aufgrund der zu erwartenden Bruttogrundfläche Wohnen von derzeit ca. 18.850 m² findet das Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung Anwendung.

5. Haushaltsmäßige Auswirkungen

Da es sich um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan handelt, bei dem die Vorhabenträgerin sämtliche Planungs- und Gutachterkosten übernimmt, werden dem Bezirk keine Kosten entstehen. Hierzu hat die Vorhabenträgerin eine Grundzustimmung mit Datum vom 07.09.2020 vorgelegt.

6. Mitteilungsverfahren

Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung (GL 5) und die zuständige Senatsverwaltung (SenStadtWohn II C) wurden mit Schreiben vom 08.09.2020 über die Absicht unterrichtet, für den oben genannten Bereich einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufzustellen.

Gemäß der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung (Stellungnahme vom 22.09.2020) ist die Planung an die Ziele der Raumordnung angepasst.

Nach Mitteilung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen (Stellungnahme vom 05.10.2020) bestehen keine Bedenken gegen die beabsichtigte Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Der Planentwurf berührt dringende Gesamtinteressen Berlins gemäß § 7 Abs. 1 Nr. 2 und 5 AGBauGB (Eisenacher Straße als übergeordnete Verkehrsanlage; Wohnungsbauvorhaben mit besonderer Bedeutung für den Berliner Wohnungsmarkt). Die Ausführungsvorschriften zu § 7 Abs. 1 AGBauGB vom 06.04.2016 (Amtsblatt für Berlin S. 1170) sind zu beachten. Das „Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung“ ist anzuwenden. Bezüglich der eingeleiteten FNP-Änderung ist eine Abstimmung mit SenStadtWohn Abt. I erforderlich.

Rechtsgrundlagen

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634), das zuletzt durch Artikel 2 des Gesetzes vom 8. August 2020 (BGBI. I S. 1728) geändert worden ist

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AG Bau GB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl.S.578), das zuletzt durch Artikel 22 des Gesetzes vom 12. Oktober 2020 (GVBl.S.807) geändert worden ist

Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) in der Bekanntmachung der Neufassung vom 10. November 2011 (GVBl. S. 693)