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Drucksache - 0968/V
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Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:
(Text siehe Rückseite)
Stadtentwicklung, Soziales und GesundheitTel.:44600
BezirksverordnetenversammlungDrucksache Nr.: 0968/V Mitte von Berlin Vorlage -zur Kenntnisnahme- über Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung ausweiten Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen: Die Bezirksverordnetenversammlung hat in ihrer Sitzung am 22.03.2018 folgendes Ersuchen an das Bezirksamt beschlossen (Drucksache Nr. 0968/V)
Das Bezirksamt Mitte von Berlin wird ersucht, für sämtliche Wohnungsbaupotentialflächen des Bezirkes, die bisher planungsrechtlich nicht gesichert sind, einen Bebauungsplan aufzustellen. Zeitgleich zum Aufstellungsbeschluss soll für die zu planenden Gebiete eine Veränderungssperre erlassen werden.
Das Bezirksamt hat am 26 .06.2018 beschlossen, der Bezirksverordnetenversammlung dazu Nachfolgendes als Schlussbericht zur Kenntnis zu bringen:
Der Titel der Drucksache Nr. 0968/V befasst sich mit der Ausweitung des „Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung“, die Erläuterungen zur Drucksache Nr. 0968/V befassen sich dagegen mit der „Sicherung sämtlicher Wohnungsbaupotentialflächen durch Aufstellungsbeschlüsse für Bebauungspläne und Veränderungssperren“. Damit werden in der Drucksache zwei Sachverhalte zusammengeführt, deren jeweilige Umsetzung auf unterschiedlichen Voraussetzungen beruht. Während die vorsorgliche Sicherung sämtlicher Wohnungsbaupotentialflächen der Festsetzung von Angebotsbebauungsplänen bedarf, weist das „Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung“ einen deutlichen Projektbezug auf, dessen Umsetzung i.d.R. durch die Festsetzung vorhabenbezogener Bebauungspläne erfolgt.
Die planungsrechtliche Sicherung sämtlicher Wohnungsbaupotentialflächen durch die Aufstellung von Bebauungsplänen und den Erlass von Veränderungssperren kann flächendeckend nur über die Festsetzung von Angebotsbebauungsplänen erfolgen, da es für die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans eines Vorhabenträgers bedarf, der jedoch häufig derzeit nicht vorhanden ist. Auch der Erlass einer Veränderungssperre macht nur bei Angebotsbebauungsplänen Sinn, da im Gegensatz zu Angebotsbebauungsplänen Bezirk und Vorhabenträger bei vorhabenbezogenen Bebauungsplänen keine grundsätzlich unterschiedlichen Nutzungsinteressen verfolgen, was den Erlass einer Veränderungssperre obsolet macht. Eine zeitnahe planungsrechtliche Sicherung sämtlicher Wohnungsbaupotentialflächen kann somit nur durch Angebotsbebauungspläne erfolgen. Dies hätte jedoch einen deutlich erhöhten Personalbedarf zur Folge, der derzeit haushaltstechnisch nicht abgesichert ist.
Die Anwendung des „Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung“ setzt dagegen einen konkreten Vorhabenbezug voraus. Das Berliner Modell findet Anwendung, soweit für die Herbeiführung der Genehmigungsfähigkeit eines Wohnungsbauprojekts die Aufstellung oder die Änderung eines Bebauungsplans erforderlich ist. Ziel ist es, dass ein Projektträger sämtliche dem Land Berlin entstehenden Aufwendungen übernimmt, die Folge oder Voraussetzung des geplanten Projekts sind. Hintergrund ist, dass das Land Berlin diese Aufwendungen derzeit nicht alleine tragen kann.
Für die Anwendung des Berliner Modells müssen somit zwei Grundvoraussetzungen erfüllt sein: a) Es muss ein Wohnungsbauprojekt geplant sein und ein Projektträger vorhanden sein. b) Für die Herbeiführung der Genehmigungsfähigkeit des Wohnungsbauprojekts muss die Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans erforderlich sein.
Zu a) Die Anwendbarkeit des Berliner Modells basiert auf der konkreten Planung eines Wohnungsbauprojekts und dem Vorhandensein eines Projektträgers. Sind diese Voraussetzungen nicht gegeben, kann das Berliner Modell nicht angewendet werden. Um die Anwendung des Berliner Modells sicherzustellen, ist vor Beschluss zur Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans vom Vorhabenträger eine Grundzustimmung zur Anwendung des kooperativen Baulandmodells abzugeben. Die Grundzustimmung beinhaltet bereits eine Vorhabenbeschreibung (Bezeichnung des Vorhabens, überschlägige Zahl der geplanten Wohneinheiten etc.), einen Eigentumsnachweis (oder Kaufvertrag/Erbbaurechtsvertrag) sowie eine Anerkennung der Leitlinien des Berliner Modells und der hiermit verbundenen Verpflichtungen. Beschließt das Bezirksamt dagegen die Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans, ohne dass ein konkretes Wohnungsbauprojekt und ein Projektträger vorhanden sind, so kann das Berliner Modell keine Anwendung finden, da ein konkretes Wohnungsbauvorhaben fehlt und damit die Grundvoraussetzung für die Anwendung des Berliner Modells nicht gegeben ist.
Ein vorsorglicher Aufstellungs- oder Änderungsbeschluss eines Angebotsbebauungsplans vor dem Hintergrund, dass ggf. zu einem späteren Zeitpunkt ein Projektträger ein Wohnungsbauprojekt planen wird und dann eine Grundzustimmung unterzeichnen wird, führt zu der Problematik, dass sich der Bezirk mit dem Aufstellungs- oder Änderungsbeschluss des Bebauungsplans bereits zu den städtebaulichen Zielen des Bebauungsplans bekennt und der Bezirk die Finanzierbarkeit der Flächenentwicklung und der Folgeinfrastrukturen sicherstellen muss. Ohne Vorhabenträger kann diese Sicherstellung nur durch eine Bereitstellung von Haushaltsmitteln des Landes Berlin erfolgen, was wiederum den Prinzipien des Berliner Modells entgegen steht, welches damit begründet wird, dass Berlin die Kosten der Flächenentwicklung und der Folgeinfrastrukturen eben nicht tragen kann.
Zu b) Der Bezirk Mitte von Berlin ist urban geprägt und weitgehend bebaut. Für die Wohnungsbaupotentialflächen des Bezirks sind planungsrechtliche Beurteilungsgrundlagen vor allem Festsetzungen von bereits festgesetzten Bebauungsplänen, Festlegungen des Baunutzungsplans (in Verbindung mit der BauO 1958 und förmlich festgestellten Baufluchtlinien) oder § 34 BauGB.
Ob für die Herbeiführung der Genehmigungsfähigkeit eines Wohnbauprojekts die Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans erforderlich ist, ist jeweils von einer Einzelfallprüfung des konkreten Projektes auf Basis der vorhandenen planungsrechtlichen Beurteilungsgrundlage abhängig. Erst hieraus kann abgeleitet werden, ob überhaupt und wenn ja, in welchem Maße das „Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung“ anwendbar ist.
Es ist somit zwar möglich, die Wohnungsbaupotentialflächen des Bezirks darauf hin zu prüfen, ob sie im Geltungsbereich des Baunutzungsplans, eines Bebauungsplans oder im Innenbereich nach § 34 BauGB liegen, ohne konkrete Kenntnis geplanter Wohnungsbauprojekte lässt sich hieraus jedoch nicht ableiten, ob ein städtebauliches Erfordernis für die Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans besteht und in welchem Maße das Berliner Modell Anwendung finden kann.
Fazit: Die Aufstellung von Bebauungsplänen und der Erlass von Veränderungssperren für sämtliche Wohnungsbaupotentialflächen des Bezirks, die bisher planungsrechtlich nicht gesichert sind, führen voraussichtlich nicht zu einer Ausweitung des „Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung“. Eine Flächensicherung sämtlicher Wohnungsbaupotentialflächen bedarf der Festsetzung von Angebotsbebauungsplänen, die Anwendung des „Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung“ erfolgt dagegen i.d.R. über vorhabenbezogene Bebauungspläne. Eine flächenhafte Sicherung sämtlicher Wohnungsbaupotentialflächen hätte finanzielle Auswirkungen für das Land Berlin zur Folge (deutlich erhöhter Personalbedarf, Finanzierung der Planungsleistungen und der Folgeinfrastrukturen sowie ggf. Entschädigungszahlungen), die derzeit nicht kalkulierbar sind. Eine Ausweitung des „Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung“ wäre hiermit jedoch nicht verbunden.
A) Rechtsgrundlage: § 13 i.V. mit § 36 BezVG B) Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung
Berlin, den Bezirksbürgermeister von DasselBezirksstadtrat G |
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