Drucksache - 1396/III  

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

 

 

(Text siehe Rückseite)

Bezirksamt Mitte von Berlin

Abt. Stadtentwicklung

 

 

Bezirksverordnetenversammlung                                                                        Drucksache Nr.:

 

Vorlage - zur Kenntnisnahme –

 

über

Wilhelmstraße – Wohnungen sind zum Wohnen da

 

Wir bitten, zur Kenntnis zu nehmen:

 

Die Bezirksverordnetenversammlung hat in ihrer Sitzung am 17.12.2009 folgendes Ersuchen

an das Bezirksamt beschlossen (Drucksache Nr. 1396/III):

 

Das Bezirksamt wird ersucht, sich auf bei allen Organen auf der Landesebene (Senatsverwaltung, Abgeordnetenhaus, Rat der Bürgermeister) dafür einzusetzen, dass die Umnutzung von Wohnungen in Ferienwohnungen beschränkt wird.

Diesbezüglich sind vom BA initiativ eigene Vorschläge zu unterbreiten. Diese sollten insbesondere folgende Punkte beinhalten:

 

1.  Änderung der Bauordnung (BauO Bln) bezüglich der Nutzung der Wohnungen als Ferienwohnung

2.  Änderung der Beherbergungsverordnung (BeVO)

 

Bei der Ausarbeitung der Vorschläge ist insbesondere darauf zu achten, dass die Verschärfung bauordnungsrechtlicher Anforderungen einzelner Ferienwohnungen, die bisher unproblematisch betrieben werden, nicht erfasst. Folglich müssen die entsprechenden Änderungen der BauO Bln nicht ein generelles Verbot von Ferienwohnungen beinhalten, sondern eine „kritische Größe“ (z.B. prozentueller Anteil der Ferienwohnungen in einer Wohnanlage/einem Wohnhaus) definieren, ab der eine Umnutzung der Wohnungen in Ferienwohnungen untersagt wird. Analog dazu soll die Änderung der BeVO festlegen, ab welcher Größenordnung (prozentueller Anteil bzw. absolute Zahl der Ferienwohnungen in einer Wohnanlage) Ferienwohnungen wie ein Hotelbetrieb zu behandeln sind und die für den Hotelbetrieb üblichen Anforderungen erfüllen müssen.

 

 

Das Bezirksamt hat am 04.05.2010 beschlossen, der Bezirksverordnetenversammlung dazu Nachfolgendes als Schlussbericht zur Kenntnis zu bringen.

 

Das Bezirksamt hat sich über seine Fachämterebene bereits vor dem Beschluss der BVV dafür eingesetzt, dass die Umnutzung von Wohnungen in Ferienwohnungen beschränkt wird. Dies war anfänglich jedoch an der höchstrichterlichen Rechtsprechung und der Haltung der Senatsebene gescheitert (s. dazu Bericht zur 56. Amtsleitersitzung der Berliner Bauaufsicht vom 28.11.2007 TOP 7 im Internet zu finden unter „Entscheidungshilfen der Berliner Bauaufsicht“ (S. 73/74 "Kurzzeitvermietung von Wohnungen") und Beantwortung der Großen Anfrage der BVV, DS 1389/III). Zwischenzeitlich hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung folgende Verfahrensweise für die Behandlung von Gebäuden mit Ferienwohnungen erarbeitet:

 

Zitat aus dem Bericht zur 63. Amtsleitersitzung der Berliner Bauaufsicht vom 25.11.2009 TOP 16; im Internet zu finden unter „Entscheidungshilfen der Berliner Bauaufsicht“ (S. 14/15 "Behandlung von Gebäuden mit Ferienwohnungen").

 

„1.            Änderung bauordnungsrechtlicher Vorschriften

 

Nach § 2 Abs. 4 Nr. 8 der Bauordnung für Berlin (BauO Bln) sind Beherbergungsstätten mit mehr als 12 Gastbetten Sonderbauten, an die gemäß § 52 BauO Bln über die für das Standardgebäude hinausgehende besondere Sicherheitsanforderungen gestellt oder für die Erleichterungen von den Brandschutzanforderungen der BauO Bln gewährt werden können.

Als Beurteilungsgrundlage ist gemäß den Ausführungsvorschriften zu § 52 der Bauordnung für Berlin (AV

Mustervorschriften) die von der Fachkommission Bauaufsicht der Bauministerkonferenz erarbeitete Muster-Beherbergungsstättenverordnung - MBeVO - anzuwenden. Sie beschreibt ein spezielles Brandschutzkonzept für den Sonderbau Beherbergungsstätte mit Regelungen sowohl zu baulichen Brandschutzanforderungen für Rettungswege, tragende Bauteile, Trennwände, notwendige Flure, Türen und sicherheitstechnische Anlagen als auch zu betrieblichen Vorschriften in Abhängigkeit von der Anzahl der Gastbetten. Das Brandschutzkonzept der Muster-Beherbergungsstättenverordnung enthält somit besondere Anforderungen, aber auch Erleichterungen gegenüber den Brandschutzanforderungen der BauO Bln. Diese bundesweit gleichlautenden Anforderungen gelten bisher explizit nicht für Ferienwohnungen - auch nicht für Gebäude, in denen ausschließlich Ferienwohnungen vorhanden sind. Eine Ferienwohnung gilt als Wohnung gemäß § 49 BauO Bln; für diese brandschutztechnisch abgegrenzte Nutzungseinheit werden die Anforderungen der Bauordnung für Berlin nach den bisherigen Erkenntnissen als grundsätzlich ausreichend angesehen.

 

Ein Gebäude mit Ferienwohnungen wird dann zu einer Beherbergungsstätte, wenn eine ständig wechselnde Beherbergung von Gästen stattfindet und hoteltypische Serviceleistungen (tägliche Reinigung, Wechsel von Bettwäsche und Handtüchern, Bestücken von Kühlschränken) erfüllt werden. Wird der Bauaufsichtsbehörde als Ordnungsbehörde bekannt, dass aus einem Gebäude mit Wohnnutzung nunmehr eine Beherbergung in Ferienwohnungen stattfindet und somit eine Nutzungsänderung in eine Beherbergungsstätte vorliegt, kann sie die nicht genehmigte Nutzung untersagen oder den Eigentümer auffordern, für diese nicht verfahrensfreie Nutzungsänderung das entsprechende bauaufsichtliche Verfahren durchzuführen.

 

Den von Bürgern vorgetragenen Sicherheitsbedenken werden durch eine Gleichstellung von Beherbergungsstätten (herkömmliche Hotelnutzung mit Beherbergung in Ferienwohnungen) Rechnung getragen. Dabei sind die zusätzlichen Brandschutzmaßnahmen baulicher und/oder betrieblicher Art gemäß § 2 Abs. 4 Nr. 8 BauO Bln erst bei Beherbergungs-betrieben mit mehr als 12 Betten erforderlich, weil eine kleinere Anzahl von Gastbetten auch bei Hotels und Pensionen regelmäßig keine erhöhten Sicherheitsanforderungen auslöst.

 

Handelt es sich um eine Beherbergungsstätte mit mehr als 12 Gastbetten, muss das Baugenehmigungsverfahren nach § 65 BauO Bln durchgeführt werden und der Brandschutznachweis bauaufsichtlich, d.h. durch einen Prüfingenieur für Brandschutz geprüft werden, und zwar gemäß den Ausführungsvorschriften zu § 52 BauO Bln - AV- Mustervorschriften - unter Berücksichtigung der Brandschutzanforderungen der Muster- Beherbergungsstättenverordnung - MBeVO. Mit der Änderung dieser AV wird festgelegt, dass die Anforderungen an Beherbergungsstätten mit mehr als 12 Gastbetten auch für die Beurteilung gelten, in denen eine Beherbergung in Ferienwohnungen stattfindet (siehe AV Mustervorschriften vom 9. Dezember 2009, ABl. Nr. 57 vom 18. Dezember 2009, S. 2804).

 

Durch die Änderung der Betriebsverordnung ? BetrVO werden die Betriebsvorschriften auf eine Beherbergung in Ferienwohnungen und somit auch auf bestehende Gebäude erstreckt, die als Beherbergungsstätte genutzt werden. Zu diesen Betriebsvorschriften gehören das Freihalten der Rettungswege, die Anbringung von Rettungswegplänen und Hinweisen zum Verhalten bei einem Brand. Die im bisherigen § 14 Abs. 2 BetrVO formulierte Ausnahme für die Beherbergung in Ferienwohnungen entfällt. Das bedeutet, dass die Betriebsvorschriften für alle Beherbergungsstätten gleichermaßen gelten, somit auch für Beherbergungsstätten, in denen eine Beherbergung in Ferienwohnungen stattfindet.

 

(Hinweis: Die Änderung der BetrVO umfasst auch die Aufnahme von Betriebsvorschriften für Industriebauten und Hochhäuser mit einer Höhe von 30 m mit Ausnahme von Wohnhochhäusern.)

 

 

2.            Anwendung der vorhandenen rechtlichen Eingriffsmöglichkeiten

 

Die Bau- und Wohnungsaufsichtsbehörden werden gebeten, die vorhandenen ordnungsbehördlichen Eingriffsmöglichkeiten bei bestehenden Gebäuden zu nutzen, um gegen Missstände, wie sie in Gebäuden der Wilhelmstraße in Berlin-Mitte gemeldet werden, vorzugehen.

 

 

2.1        Bauordnungsrechtliches Einschreiten

 

Wird der Bauaufsichtsbehörde als Ordnungsbehörde bekannt, dass in einem bestehenden Gebäude mit Wohnnutzung nunmehr eine Beherbergung in Ferienwohnungen stattfindet und es sich damit um eine Beherbergungsstätte handelt, muss sie ermitteln und nachweisen, dass eine ständig wechselnde Beherbergung von Gästen stattfindet und es sich nicht um ein wechselndes Wohnen (wie in einem Boardinghouse oder einer Wohnung) handelt. Inwieweit tatsächlich eine tageweise Vermietung und damit eine Beherbergung von Gästen vorliegt, kann nur vor Ort geklärt werden, dazu besteht für die Bauaufsichtsbehörde nach § 58 Abs. 3 BauO Bln die Möglichkeit, Wohnungen zu betreten, um sich Klarheit bezüglich der Nutzung zu verschaffen.

Wird von der Bauaufsichtsbehörde eine Nutzungsänderung in eine Beherbergungsstätte festgestellt, kann sie die nicht genehmigte Nutzung untersagen oder den Eigentümer auffordern, für diese nicht verfahrensfreie Nutzungsänderung das entsprechende bauaufsichtliche Verfahren gemäß den §§ 63 bis 65 BauO Bln durchzuführen, in dem regelmäßig eine neue planungsrechtliche Bewertung erforderlich wird. Dabei ist gemäß § 15 Baunutzungsverordnung 1990 - BauNVO 1990 zu prüfen, ob von der Beherbergungsstätte unzumutbare Belästigungen oder Störungen ausgehen und ob ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes im reinen oder allgemeinen Wohngebiet gemäß §§ 3, 4 BauNVO 1990 ausnahmsweise zugelassen werden kann.

 

Handelt es sich um eine Beherbergungsstätte mit mehr als 12 Gastbetten, muss das Baugenehmigungsverfahren nach § 65 BauO Bln durchgeführt werden und der Brandschutznachweis bauaufsichtlich, d.h. durch einen Prüfingenieur für Brandschutz geprüft werden, und zwar gemäß den geänderten Ausführungsvorschriften zu § 52 BauO Bln - AV- Mustervorschriften - unter Berücksichtigung der Brandschutzanforderungen der Muster- Beherbergungsstättenverordnung - MBeVO. Leistet der Gebäudeeigentümer dem nicht Folge, kann die Bauaufsichtsbehörde eine Nutzungsuntersagung verfügen oder den Weiterbetrieb zumindest von entsprechenden zusätzlichen Brandschutzmaßnahmen baulicher und/oder betrieblicher Art abhängig machen.

 

Zur Bestimmung der vorhandenen Gastbetten ist grundsätzlich die betriebsbezogene Betrachtungsweise anzuwenden. Nur in dem Fall, wenn die Gefahr einer Rechtsumgehung durch eine Aufteilung in mehrere Betriebe in demselben Gebäude besteht, ist eine gebäudebezogenen Betrachtung angemessen. Damit wird sicher gestellt, dass bestehende Berliner Pensionsbetriebe, z.B. am Kurfürstendamm, die überhaupt nicht im Fokus der Diskussion liegen, weiter betrieben werden können.

 

 

2.1       Einschreiten aufgrund des Wohnungsaufsichtsgesetzes

 

Die Wohnungsaufsichtsbehörden können gemäß § 8 des Gesetzes zur Beseitigung von Wohnungsmissständen in Berlin (Wohnungsaufsichtsgesetz - WoAufG Bln) Anordnungen treffen, dass (Ferien-) Wohnungen so benutzt werden, dass Bewohner und Nachbarn nicht gefährdet oder unzumutbar belästigt werden. Im Übrigen kann die Wohnungsaufsichtsbehörde gemäß § 7 WoAufGBln von den Verfügungsberechtigten die Räumung überbelegter (Ferien-) Wohnungen verlangen.“

 

 

 

 

Zurzeit stehen einer Umsetzung des Verfahrensvorschlages noch die fehlende Änderung der Betriebsverordnung und die Klärung der Bestandsschutzfrage entgegen.

 

Bei neuem Sachstand wird das Bezirksamt unaufgefordert berichten.

 

 

Rechtsgrundlage:            §13 i.V.m. §36 BezVG

 

 

Auswirkungen auf den Haushaltplan und die Finanzplanung:

 

a) Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben:            Keine

b) Personalwirtschaftliche Ausgaben:                         Keine

 

 

 

 

Berlin, den

 

 

 

 

Dr. Hanke                                                                    Gothe

Bezirksbürgermeister                                                      Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung