Auszug - Sebastianstraße 18-20 BE: Bezirksamt in Verbindung mit der Drs. 1486/III  

Herr Gothe berichtet, dass ein Gespräch zwischen dem Amt und der Baugruppe stattgefunden hat. Dabei wurde vom Amt deutlich gemacht, dass die Höhenentwicklung des bisherigen Projektes –auch in der leicht abgewandelten Form- nicht tragbar ist. Bezüglich der Bebauungstiefe des Vorderhauses, der der Breite der Vorgärten und der Bebauung in der zweiten Reihe hatte das Bezirksamt Spielräume signalisiert. Am Ende des Gesprächs wurde festgestellt, dass die Baugruppe nicht bereit ist, den Bauantrag zurückzuziehen. Die Baugruppe hat ihrerseits zugesagt, bis zum heutigen Tage noch einmal über das Projekt und andere Bebauungsmöglichkeiten nachzudenken.

Er legt dar, dass der Bauantrag letztlich nicht zurückgezogen wurde, deshalb muss das Amt darauf bestehen, dass der Ausschuss in der heutigen Sitzung ein Votum abgibt, damit dieser Beschluss in der März-BVV bestätigt werden kann. Danach kann dass weitere Prozedere (Veröffentlichung im Amtsblatt usw.) erfolgen. Sollte in der heutigen Sitzung keine Entscheidung gefällt werden, kommt eine Veränderungssperre nicht zustande. Das würde bedeuten, dass die Gemeinde nicht in der Lage ist, den bisher entworfenen B-Plan umzusetzen, d.h. die Projekte müssten nach § 34 BauGB beurteilt werden, dies würde für den Bereich Sebastianstraße/Heinrich-Heine-Straße eine größere Bandbreite eröffnen. Das Amt würde den B-Plan nicht weiter verfolgen können, sondern auf den § 34 BauGB zurückgreifen müssen.

Herr Bertermann fragt nach, warum der Beschluss unbedingt in der März-BVV gefasst werden muss.

Herr Wesselhöfft erklärt, dass zwei Fristen bestehen. Eine Frist rechnet sich ab dem Tag, an dem der Antrag beschieden sein muss, das ist in diesem Fall die achtmonatige Zurückstellung. D.h. innerhalb dieser acht Monate muss die Veränderungssperre erlassen werden. Die andere Frist sieht vor, dass die Veränderungssperre unverzüglich erlassen werden muss, wenn die Voraussetzungen dafür vorliegen. Da in diesem Fall die Voraussetzungen vorliegen, ist es erforderlich, dass die Entscheidung der BVV spätestens im März erfolgt. Er erklärt, dass die Gemeinde grundsätzlich die Möglichkeit hat, Veränderungssperren bei Baugesuchen, die der Planung entgegenstehen, zu erlassen. Da der Erlass der Veränderungssperre Zeit benötigt, gibt es das Instrument der Zurückstellung. Eine Zurückstellung darf längstens für ein Jahr erfolgen, aber längstens auch nur für den Zeitraum, welcher für den Erlass der Veränderungssperre tatsächlich benötigt wird. Dies hängt u. a. damit zusammen, dass die Antragsteller, welche nunmehr die jetzige Zurückstellung erhalten und einen Widerspruch dagegen eingelegt haben, derzeit keine weitere Möglichkeit haben, Rechtsmittel einzulegen. Wenn die Veränderungssperre erlassen ist, muss dem Antrag umgehend versagt werden, dann besteht die Möglichkeit, Klage einzureichen. Sollte es zu einer Gerichtsverhandlung kommen, ist es sehr wichtig, dass die Fristen korrekt eingehalten wurden. Herr Wesselhöfft weist erneut darauf hin, dass die Sperre erlassen werden muss, sobald die Vorraussetzungen dafür vorliegen.

Herr Bertermann fragt nach, wann die achtmonatige Zurückstellung erfolgte. Ein Vertreter der Baugruppe teilt mit, dass der Rückstellungsbescheid am 21.10.2009 erfolgte.

Herr Stein (Architekt der Baugruppe) legt dar, dass am 17.02.2010 ein Gespräch mit dem Bezirksamt (Herrn Gothe) erfolgte. Bei diesem Gespräch wurde in der Tat darum gerungen, einen Kompromiss zu schaffen. Er führt aus, dass die Baugruppe sowie das Bezirksamt Interesse daran haben, eine städtebauliche Ordnung für diesen Block zu schaffen. Im Nachgang zu diesem Termin am 17.02.2010 wurde dem Amt aufgezeigt, dass der B-Plan in seiner jetzigen Festsetzung die Grundstücke der Baugruppen unverhältnismäßig benachteiligt und sie auf ein Nutzungsmaß zurücksetzt, welches geringer ist, als es in dem B-Planentwurf von 1993 und 1999 festgesetzt worden ist. Die Baugruppe hält es für geboten, den B-Plan zu ändern. Auf dieser Ebene könnte sich ein Kompromiss für beide Seiten (Baugruppe und Bezirksamt) ergeben.

Herr Bausch ist der Ansicht, dass Baugruppen unterstützungswürdig sind. Insofern sollte alles getan werden, um diese Form von Wohnungserrichtung voranzubringen. Er legt dar, dass für die Sebastianstraße eine nachvollziehbare Überlegung getätigt wurde, welche korrekt in einem B-Plan-Verfahren hineingenommen ist. Er führt aus, dass ein Baugesuch mit der Planung der Gemeinde übereinstimmen sollte. Wer auf einem Grundstück aktiv ist, sollte sich mit den Wünschen der Gemeinde befassen und ein entsprechendes Baugesuch vorlegen. Herr Bausch teilt mit, dass seitens der Baugruppe keine Entwurfsüberlegung oder Bewegung erkennbar ist, welche ein Vorankommen anstrebt. Er fasst zusammen, dass wenn das Baugesuch zur Wirkung kommt, ein Nachteil entsteht. Er legt dar, dass dieses Projekt die geordnete städtebauliche Entwicklung des Blockes verhindert.

Herr Pawlowski spricht seinen Eindruck aus, dass das Amt auf den B-Plan besteht, die Baugruppen bestehen dagegen auf die Änderung des B-Plans. Er legt dar, dass diese Vorgehensweise keinen Kompromiss darstellt. Er fragt beide Parteien (Amt und Baugruppe) nach den Gründen der Kompromissverhinderung.

Herr Diedrich legt dar, dass er dieses Bauvorhaben unterstützt. Er weist darauf hin, dass ein B-Planentwurf aus dem Jahre 1993 vorliegt und führt aus, dass dieser B-Planentwurf zu Gunsten der Baugruppe weiterentwickelt werden sollte. Das Bauvorhaben der Baugruppe sieht eine Blockrandbebauung vor, welche etwas höher und tiefer ist, als es den Vorstellungen des Bezirksamtes entspricht. Dafür wird im Gegenzug auf eine Bebauung in zweiter Reihe verzichtet. Dieser Verzicht geschieht zugunsten eines großen Spielplatzes, welcher mit der Freifläche der benachbarten Grundstücke verbunden wird. Herr Diedrich wendet sich an die Baugruppe und fragt nach dem Versiegelungsgrad auf den Grundstücken (gegenübergestellt mit dem Vorhaben der Baugruppe und der Bebauungsvariante des B-Planes). Ferner bittet er um eine Gegenüberstellung der Anzahl der Wohneinheiten.

Er wirft die Frage auf, ob es verhältnismäßig ist, dieses Projekt wegen einem Höhenunterschied von 1,87 m zum Scheitern zu bringen und damit jegliches Bekenntnis für Baugruppen und für die Förderung innerstädtischen Wohnens zunichte gemacht wird. Er weist darauf hin, dass eine Erhöhung der Wohneinheiten auch eine Erhöhung des Fahrzeugverkehrs zur Folge hat und weißt darauf hin, dass eine Bebauung in der zweiten Reihe den Versieglungsgrad auf dem Grundstück erhöht. Es ist ihm daher nicht ersichtlich, warum insbesondere die Grünen sich aus formalen planungsrechtlichen Gründen für eine Bebauung in der zweiten Reihe aussprechen.

Er bittet die Ausschussmitglieder, diese Fakten bei ihrer Entscheidung zu berücksichtigen.

Frau Hilse führt aus, dass der aktuelle Sachstand darlegt, dass offensichtlich kein echtes Interesse an einem Kompromiss in den letzten zwei Wochen zu verzeichnen war.

Sie legt dar, dass der B-Plan in der Sommerpause, ohne Ausschussbeteiligung, im Bezirksamt per Beschluss verändert wurde. Sie kritisiert diese Vorgehensweise und weist darauf hin, dass der Ausschuss vorab über derartige Änderungen informiert werden sollte. Sie fragt nach, warum der Ausschuss nicht beteiligt wurde und teilt mit, dass die CDU-Fraktion der Veränderungssperre nicht zustimmen wird.

Herr Gothe führt dazu aus, dass zum integrierten Stadtentwicklungskonzept für die Luisenstadt mehrfach im Ausschuss informiert wurde.

Herr Hobrack berichtet, dass auch die SPD-Fraktion eine Sympathie für Baugruppen aufweist. In diesem Fall ist es fatal, dass es keinen echten Kompromiss gegeben hat. Allerdings wurde eine Kompromissbereitschaft des Bezirksamtes (bezüglich der Bautiefe, Vorgartenbreite und Gesamthöhe/Geschosszahl) signalisiert. Er wirft die Frage auf, inwieweit die Bestrebungen des Bezirksamtes auch den Kaufwilligen/Bauwilligen deutlich gemacht wurden. Er ist der Ansicht, dass zwar seitens des Amtes unglücklich argumentiert wurde, allerdings eine klare Sprache des Bezirksamtes erkennbar ist und spricht sein Bedauern darüber aus, dass die Vorschläge der Bezirksverordneten (z. B. Verringerung der Geschosshöhe im Einzelnen) von der Baugruppe verworfen wurden. Er erklärt für die SPD-Fraktion, dass sie der Veränderungssperre zustimmen werden.

Herr Dr. Schumann bedankt sich bei der Baugruppe für die vorab zugesandte schriftliche Zusammenstellung zu den Auswirkungen der Planungen des Bezirksamtes auf die soziale Situation der Baugruppenmitglieder. Er fragt nach, ob es als Kompromiss möglich sein, Einzelentscheidungen für die drei Grundstücke Sebastianstraße 18-20 zu ermöglichen, da der Bebauungsplan noch nicht festgesetzt ist. Weiterhin stellt sich seiner Meinung die Frage, welche Planungsvorstellungen seitens der Wohnungsbaugenossenschaft Berolina bestehen.

Herr Pawlowski spricht sein Bedauern darüber aus, dass das Projekt aufgrund eines minimalen Höhenunterschieds scheitern soll. Er verweist auf das Vorhaben des Schultheiß-Areals, selbst bei dieser schwierigen Konfliktlage war ein Kompromiss herzustellen.

Herr Diedrich legt dar, dass eine heutige Abstimmung nicht wünschenswert wäre, da offenbar ein sehr unterschiedlicher Wissensstand (bezüglich der Traufhöhe) bei den einzelnen Fraktionen besteht. Er bittet um Richtigstellung.

Herr Kuhr (Sebastianstraße 18) führt dazu aus, dass der Fahrstuhlschacht 16 Meter ausmacht, dies betrifft allerdings weniger als 50% der Fassade. Die Grundstücke sind mit 18 Metern so schmal, dass wenn man den Fahrstuhlschacht in das Haus verlegt, über die Erschließungsflächen so viel Fläche verlieren würde, dass der Quadratmeterpreis der Nutzfläche erneut enorm steigt. Er führt aus, dass er künftig in der Sebastianstraße 18 wohnen wird und aufgrund der Beschlusslage mindestens 100 Euro pro qm mehr bezahlen muss. Er stellt fest, dass sich der faktische Höhenunterschied auf 1,90 Meter beläuft und legt dar, dass er seitens des Bezirksamtes keinerlei Kompromissbereitschaft bezüglich der Geschossigkeit und Traufhöhe feststellen kann. Er führt aus, dass die Baugruppe mit dem Rechtsmittel der Veränderungssperre erpresst wurde.

Auf die Nachfrage von Herrn Diedrich wird dargelegt, dass eine Grundstücksfläche von knapp 3400 qm vorliegt, davon werden in straßenseitiger Bauweise etwa 750 qm bebaut. D.h. es besteht ein Versiegelungsgrad von annähernd 25%. Wenn eine zweite Baureihe entstehen müsste, würde sich der Versiegelungsgrad auf 50% erhöhen, wobei in einer zweiten Baureihe auf der gleichen Grundfläche nur drei Geschosse stehen dürfen, welches im Vergleich zu dem Versiegelungseffekt eine relativ geringe Wohneffizienz bedeutet. Es wird ferner ausgeführt, dass sich die Baugruppen an den, zum Antragszeitpunkt geltenden B-Plan, orientiert hat, welche auf dem Grundstück 10 Geschosse zugelassen hätte. Es wurden allerdings nur sieben Geschosse plus ein Dachgeschoss beantragt. Insofern kann nicht behauptet werden, dass die Baugruppe die Absicht hat, die Geschossigkeit in diesem Gebiet zu erhöhen.

Herr Klette bestätigt die Aussage von Herrn Kuhr, dass in der Traufhöhe eine Differenz in Höhe von 1,87 m besteht, auch in der absoluten Höhe ergibt sich eine Differenz von 1,90 m. Das Bezirksamt ist in den Bereichen (Vorgartentiefe, Gebäudetiefe) flexibel. Die Flexibilität des Amtes in Bezug auf die Gebäudetiefe wurde in den Abstimmungen mit Herrn Stein und den Vertretern der Baugruppe noch mal erweitert. Das Bezirksamt hat angeboten, dass ein Vorderhaus und ein nach hinten geschobenes Treppenhaus akzeptiert werden würde. Ferner wäre auch eine noch größere Gebäudetiefe, welche einen Dreispänner zulassen würde, akzeptabel, allerdings ist das Grundstück dafür zu schmal. Das Bezirksamt hat weiterhin angeboten, eine Bebauung in der zweiten Reihe unter bestimmten Bedingungen, auch vor Festsetzung des B-Plans, zuzulassen. Die Argumente dafür und dagegen sind hinreichend ausgetauscht worden. Er legt dar, dass das Ansinnen der Baugruppe, auf das Grundstück bezogen ökologisch und bewusst zu handeln, anerkennenswert, ehrlich und richtig erscheint. Es bedeutet allerdings nicht, dass das Amt damit im gesamten Bereich des Blockes ein besonders ökologisches Konzept realisieren kann, da die Tiefe des Grundstückes Baugrundstück darstellt. D.h. wenn auf einem Grundstück am Blockrand eine Zulassung nach §34 BauGB erfolgt, wird die Ausnutzbarkeit in diesem Block massiv erhöht, da im Blockinnenbereich die Grundstücke in ihrer Tiefe weiterhin bebaubar bleiben. Dieser Fakt stellt die Problemlage dar, mit der sich das Bezirksamt beschäftigt und den B-Plan in den Kontext -übergreifender Planungen (INSEK Luisenstadt)- stellt. Dabei soll verhindert werde, dass eine Blockrandbebauung in der Höhe der Otto-Suhr-Siedlung, oder einer Innenhofbebauung wie bei den Engelgärten ermöglicht wird. Er fasst zusammen, dass das Bezirksamt einen starken Blockrand mit einer lockeren Bebauung im Blockinnenbereich anstrebt. Auf eine Anregung, den B-Plan zu befreien, um das Projekt zu ermöglichen wird erklärt, dass eine Befreiung nur dann erfolgen kann, wenn der B-Plan festgesetzt ist. Sollten Einzelfalllösung angestrebt werden, bräuchte die Gemeinde keinen Bebauungsplan.