Auszug - Anwendung des Vorkaufsrechts bei der Antonstr. 26 / Maxstr.26  

Begründung der Dringlichkeit:

Am Mittwoch den 14.11.2018 fand ein Treffen mit Mieter*innen des Hauses statt, daher war es nicht möglich die daraus sich ergebenden Fragen rechtzeitig einzureichen.

1. Wie lang wird der Refinanzierungszeitraum bei der Wirtschaftlichkeitsprüfung durch die städtischen Wohnungsbaugesellschaften angesetzt, speziell in diesem Fall durch die WBM?
2. In welcher Höhe liegt die Eigenkapitalverzinsung bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung?
3. Wie groß ist die Lücke zwischen Kaufpreis und erwarteten Mieteinnahmen bei dem zugrundeliegenden Refinanzierungszeitraum?

Herr BzStaR Gothe antwortet: Sehr geehrter Herr Vorsteher, sehr geehrte Fraktion der Linken. Zu Ihrer ersten Frage ist mir aufgeschrieben worden, dass die Details zu solchen Grundstückskaufverträgen immer dem Datenschutz unterliegen, aber natürlich kann man dazu generell etwas sagen. Das ist tatsächlich ein wichtiger Punkt. Die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung, die die Wohnungsbaugesellschaften unternehmen, um zu prüfen, ob ein Vorkaufsrecht aus ihrer Sicht wirtschaftlich vertretbar ist, ist tatsächlich eine Rechnung mit vielen Variablen. Da geht natürlich immer der Kaufpreis rein, der notariell dann schon beglaubigt ist. Der ist auf jeden Fall fix und nicht verhandelbar. Es ist dann immer eine schwierige Aufgabe für eine Wohnungsbaugesellschaft, ein Haus aus Augenschein heraus zu beurteilen, wie da der kurzfristige und mittelfristige Instandsetzungsbedarf ist, weil das zu dem Kaufpreis hinzugerechnet werden muss. Es muss abgeschätzt werden, ob es einen Modernisierungsbedarf gibt und in welcher Höhe. Es muss abgeschätzt werden, wie hoch die Erträge aus den Mieten eigentlich sind. Da ist es oft hilfreich, dass die notariell beglaubigten Kaufpreisen oder Kaufverträgen eine Liste beiliegt, auf der die Erträge der einzelnen Wohnungen aufgelistet sind. Manchmal ist das aber auch nicht der Fall. Da muss man das schätzen. Dann gibt es natürlich immer die Kreditkosten, die aufgenommen werden müssen und es ist zu kalkulieren, wo die Grenzen sind, die die Kooperationsvereinbarungen des Senats mit der Wohnungsbaugesellschaft auferlegt. Dieses alles in der großen Rechnung zusammengefasst muss dann unterm Strich belegen, dass das Projekt dieses Ankaufs in sich eine schwarze Null gewährleisten muss. Warum ist das so? Das ist noch aus der Zeit als die Wohnungsbaugesellschaften und auch andere Landesbaugesellschaften in Schieflagen waren und der Senat unter dem Sparzwang der vergangenen Jahrzehnte gesagt hat, dass alles was unsere städtischen Gesellschaften machen sich dieser Bewertung unterziehen muss. Es ist so, dass man sich innerhalb dieses Apparates aus Finanzverwaltung, Abgeordnetenhaus, Hauptausschuss, Unterausschuss Vermögen und den Wohnungsbaugesellschaften auf ein Berechnungsmodell geeinigt hat. Das ist die sogenannte VOFI-Eigenkapitalrendite, die ausgerechnet wird und errechnet, was von dem Eigenkapital, was vor jedem Kauf eingesetzt wird, nach 20 Jahren für eine Rendite steht. Es sind drei oder fünf Prozent, ich weiß nicht genau, welcher Prozentsatz da ausschlaggebend ist. Aber tatsächlich ist es wirklich so, dass dieser Prozentsatz Auswirkungen auf die Frage hat, um wie viel die Mieten erhöht werden müssten, damit sich dann drei oder fünf Prozent am Ende darstellen. Da macht dann selbst ein Prozent in der Kaltmiete einen Unterschied, der wichtig und deutlich ist. Allerdings muss sowas nicht mit dem Bezirksamt verhandelt werden, sondern muss auf Senatsebene mit der Koalition im Hauptausschuss und der Finanzverwaltung geklärt werden muss, welches Berechnungsmuster da gelten soll und natürlich die Kardinalfrage, ob den Wohnungsbaugesellschaften in Zukunft auch zugebilligt wird, Quersubventionierungen zugunsten eines etwas defizitären Hausankaufes zu leisten. Das ist eine politische Aufgabe, die zu leisten ist.

4. Inwiefern wurden/werden weitere Dritte zum möglichen Kauf des Hauses (z.B. Genossenschaften) mit einbezogen?

Herr BzStaR Gothe antwortet: Ja, da sind wir grundsätzlich offen. Wir hatten bei dem Vorkaufsfall zur Amsterdamerstraße/ Malplaquetstraße tatsächlich ein Modell auf dem Tisch, wo zwei Stiftungen bereit waren ebenfalls den Vorkauf zu tätigen. Allerdings hatte sich das dann erübrigt, weil der Erwerber die Abwendungsvereinbarung unterschrieben hat. Wir haben auch Gespräche geführt mit der Genossenschaft am Ostseeplatz, ob sie dafür bereit stünden. Die sind auch grundsätzlich bereit. Aber im Alltagshandling ist es sehr schwierig, solch ein Modell zu bewegen, wenn es von Null auf Hundert gehen soll. Wenn wir einen Vorkaufsrechtfall prüfen, dann fragen wir natürlich immer erst unsere beiden Wohnungsbaugesellschaften, ob die das machen würden. Die prüfen das und wenn die dann sagen, dass sich das für sie nicht rechnet, dann wäre der Zeitpunkt, so nach drei Wochen, wo wir sagen, wenn die das nicht wollen, dann müssen wir nochmal nach einer Genossenschaft schauen und diese dann ins Boot holen. In der Kürze der Zeit so etwas hinzukriegen, das ist halt schwierig. So ein Modell funktioniert eigentlich nur dann, wenn eine Hausgemeinschaft beispielswiese vor dem eigenen Verkauf davon erfährt, dass ihr Haus verkauft werden soll und wenn sie sich selber umschauen, ob es so einen alternativen Erwerber gibt. Deshalb haben wir die Initiative „Häuser bewegen“, die aus der Amsterdamerstraße/ Malplaquetstraße entstanden und vom Bezirksamt Mitte beauftragt und unterstützt ist, mit einer kleinen Zuwendung, so dass sie Hausgemeinschaften berät, wie man so etwas vorbereiten kann. Das tun wir und wir sind froh, dass dieses Netzwerk über dieses Spezialwissen über diesen Verein „Häuser bewegen“ verbreitet wird.

5. Inwiefern besteht die Möglichkeit das preislimitierte Vorkaufsrecht anzuwenden?

Herr BzStaR Gothe antwortet: Das ist dann tatsächlich der Fall, wenn ein Haus zu einem weit überteuerten Preis über den Tisch gehen soll. Das haben wir aber noch nicht erlebt, weil der Markt zurzeit sehr im Steigen ist. Selbst Projekte, wo eine Wohnungsbaugesellschaft sagt, wir bräuchten einen 25 prozentigen Kaufpreiszuschuss, damit sich das für uns rechnet, in der Regel immer noch ein Kaufpreis ist, der dem Verkehrswert, der derzeit für solche Immobilien gehandelt wird, entspricht. Das heißt, ich glaube auch in Kreuzberg ist dieser Fall erst einmal richtig geprüft worden, da ist der Grundstücksverkehr noch extremer als in Wedding oder Moabit. Hier ist es nicht wirklich Tagesgeschäft, dass das wirklich geprüft werden muss.

6. Inwiefern hat der derzeitige Eigentümer Anträge für die Fassadensanierung gestellt?

Herr BzStaR Gothe antwortet: Dazu lautet die Antwort, dass in den letzten Jahren und auch in diesem Jahr keine Anträge dazu vorlagen. Das ist in der Tat ein wichtiger Punkt, dem wir nachgehen müssen. Denn das bedeutet, dass an der Fassade offensichtlich Maßnahmen stattgefunden haben, wo dann eben auch Kosten umgelegt worden sind, ohne dass wir davon erfahren haben. Dem gehen wir weiter nach. Vielen Dank.