Auszug - Wo bleiben die Mieterrechte bei der Wohnungsmodernisierung durch die GSW?  

Die Große Anfrage beantwortet Herr BzStR Krüger wie folgt:

Frau Vorsteherin, meine sehr verehrten Damen und Herren, ich beantworte die Große Anfrage, DS-Nr. 357/3, wie folgt:

Ich möchte voranstellen, dass ein Großteil der Fragen, die in dieser Anfrage gestellt worden sind, mangels Datenerhebung bzw. mangels Datensammlung nur sehr begrenzt beantwortet werden kann.

Ein Eigentümerkataster wird weder bezirksübergreifend für Berlin noch in Charlottenburg-Wilmersdorf geführt. Das Wohnungsamt und dafür bin ich ja in erster Linie zuständig, umfasst und überwacht lediglich den Bestand an öffentlich geförderten Wohnungen. Darin ist das Gebiet um den Mierendorffplatz wegen des Endes der öffentlichen Förderung nur noch in Fragmenten vorhanden, so dass keine eigentümerbezogenen Daten über Verkäufe und Wiederverkäufe mir vorliegen. Im gesamten Gebiet besitzen nur noch ca. 200 Wohnungen einschließlich Eigentumswohnungen den Status einer öffentlich geförderten Wohnung, über die allerdings nur repräsentativ Auskunft erteilt werden könnte.

Über verkaufte Wohnungen des Altbaubestandes oder des frei finanzierten Wohnungsbaus können mangels statistischer Erfassung ebenfalls keine Angaben gemacht werden. Auch dem Bau- und Wohnungsaufsichtsamt, ich danke für die Zuarbeit, liegen keine Bauanträge über Sanierungsmaßnahmen vor, da Instandhaltungsmaßnahmen zu den Sanierungsmaßnahmen zählen, nach § 62 Abs. 4 der Bauordnung von Berlin, verfahrensfrei und somit nicht genehmigungspflichtig sind.

Zu 1.

Nach Auskunft des Liegenschaftskatasters, Dank wieder an die Abteilung Bau, sind über 50% des ehemaligen GSW-Bestandes rund um den Mierendorffplatz bislang in Wohnungseigentum umgewandelt worden. Wobei jedoch noch längst nicht für alle Wohnungen ein Käufer gefunden worden ist. Die Eigentümergemeinschaften werden weiterhin von der GSW-eigenen Betreuungsgesellschaft BWG betreut. Des weiteren wurde ein kleiner Bestandteil an einen privaten Investor veräußert. Es handelt sich dabei um Grundstücke Scheiner Weg 2 – 6 sowie Olbersstraße 45 – 49, welche nunmehr der E.I Invest Propertys Berlin 1 GmbH & Co Kg gehören. Der restliche Bestand befindet sich weiterhin im Besitz der GSW. Über die konkrete Anzahl der Wohnungen liegen keine Daten vor. Insgesamt liegt der Anteil von Wohnungseigentum im Gebiet jedoch unter 20%.

Die GSW verfolgt die Tendenz sämtliche in der Bewirtschaftung unrentabel gewordene Wohnungsbestände zu veräußern. Hierbei wird folgendermaßen vorgegangen. Nach Umwandlung erfolgt der sofortige Verkauf der bereits leeren Wohnung bzw. noch vermieteten Wohnung. Bei noch vermieteten Wohnungen erhalten die Mieter und Mieterinnen ein Angebot, ihre Wohnung zu kaufen. Lehnt die Mietpartei ab, so wird versucht, die Wohnung an einen Dritten zu veräußern, während die Mietpartei einen Mietschutz von ca. 10 Jahren erhält. Scheitert auch dieser Verkaufsversuch, wird der Mietpartei oftmals anderer, teilweise günstiger oder attraktiver Wohnraum im Bestand angeboten. Vorwiegend im gleichen Gebiet. Oder es wird eine finanzielle Entschädigung angeboten, um Wohnungen freizubekommen, um somit die Verkaufschancen zu steigern.

Diese geschilderte Tendenz ist inzwischen auch bei anderen Wohnungsbaugesellschaften in Berlin zu beobachten.

Zu 2.

Im denkmalgeschützten Bereich handelt es sich vorwiegend um Instandsetzungsmaßnahmen, wie z. B. um die Erneuerung von Dachfassade, Klingeltableau und solchen Dingen bzw. um energieeinsparende Modernisierungsmaßnahmen aufgrund von Anträgen einzelner Wohnungseigentümer. Da die meisten Wohnungen des GSW-Bestandes nach unser Kenntnis bereits über einen zeitgemäßen Ausstattungsbedarf verfügen, ist das Modernisierungspotential in diesem Bereich jedoch sehr gering.

Zu 3.

Auch zu dieser Fragestellung sind keine detaillierten Daten kurzfristig abrufbar, so dass dem Wohnungsamt nur pauschale Aussagen möglich sind.

Im Rahmen der Einzelfallauswertung wurden Wohngeldanträge in der Zeit ab dem 01.01.2005 von 37 Haushalten im Tegeler Weg, einem Haushalt im Gallesteig, 41 Haushalten in der Kamminer Straße, 45 in der Olbersstraße und 30 in der Brahmstraße gestellt.  Eine pauschale Aussage dazu ist wegen der einzelfallbezogenen Daten bei solchen Anträgen, Bewilligungshöhe, Bewilligungslänge bzw. Ablehnung nicht möglich. Ob tatsächlich eine Verdrängung durch Überschreitung der Preisgrenzen stattfindet, ist auf der Grundlage der genannten sehr geringen Zahl, und damit also auch nicht repräsentativen Zahl, nicht festzustellen. Außerdem muss man natürlich sagen, dass bei der Antragstellung zu Wohngeld die Gründe, warum man es beantragt, natürlich nicht erfasst werden dürfen. Es bleibt grundsätzlich Aufgabe der Wohnungspolitik, vor allem mietpreisgünstige Bestände zu schützen.

Nach wie vor haben sozial- und einkommensschwache Haushalte, kinderreiche und ausländische Familien sowie Alleinerziehende in unserem Bezirk erhebliche Probleme eine angemessene Wohnung zu tragbaren Bedingungen zu finden bzw. darin zu verbleiben. Darüber waren wir uns auch in den letzten Jahren hier in den Debatten weitestgehend einig.

Aktuell fehlt es uns allerdings vor dem Hintergrund der vermeintlichen Entspannung auf dem Berliner Wohnungsmarkt an einem Instrumentarium, um derartige Ziele seitens des Bezirks realisieren zu können.

Zu 4.

Das Wohnungsamt kann hierzu kaum Hilfestellung leisten, da es lediglich im Bereich des sozialen Wohnungsbaus, ich habe es gesagt, von ca. 200 Wohnungen und dann auch nur bei einem Neubezug einen auswahlorientierenden Einfluss auf die Mieterstruktur hat. Sie wissen, an der Stelle erteilen wir einen Wohnberechtigungsschein und da wird natürlich ein bestimmter Teil der Bevölkerung, dem es eben finanziell nicht so gut geht, mit unterstützt, eine Wohnung zu finden.

Das Wohnungsamt ist allerdings Teil der Arbeitsgruppe Mierendorffplatz, darauf lege ich großen Wert. Eine direkte Rechtsberatung zur Mieterhöhung, die von Ihnen ja gerade angesprochen war, durch den Bezirk, lässt jedoch das Rechtsberatungsgesetz nicht zu. Für den sozialen Wohnungsbau wird allerdings jede Mieterhöhung durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, insbesondere durch die Investitionsbank Berlin geprüft, da mit der Inanspruchnahme von öffentlichen Darlehen u. a. die Auflage verbunden ist, nur gesetzlich zulässige Änderungen in Wohnungen vorzunehmen und nur die Kostenmiete zu verlangen, allerdings bezogen auf die wenigen Wohnungen. Ansprechpartner ist in diesem Fall natürlich die Senatorin für Stadtentwicklung in erster Linie.

Unabhängig hiervon genießen die Mieterinnen und Mieter in Charlottenburg-Wilmersdorf den Schutz der Mietgesetze, wonach u. a. die Kappungsgrenze nach § 558 BGB zu beachten ist, d. h. die Miete innerhalb von drei Jahren nur um maximal 20 % erhöht werden darf. Allerdings muss man dazu sagen, bei der Modernisierung und bei Betriebskostenerhöhung bleibt die Kappungsgrenze unbeachtet.

Ich füge hier hinzu, eine Möglichkeit, die bieten natürlich die Bürgerämter. Wir bieten, nicht durch unsere Mitarbeiter gemacht, sondern durch den Berliner Mieterverein e. V. sehr regelmäßig Beratungen für Mieter an. Gerade für den Fall, dass sie ein minderes, ein geringes Einkommen haben, in der Regel werden dort natürlich Wohngeldempfänger bevorzugt oder diejenigen, die noch weniger zur Verfügung haben und entsprechend auch kostenlos beraten.  Als Beispiel sei Ihnen mal gesagt, dass bei den letzten 16 Terminen in der ersten Hälfte diesen Jahres allein 336 Beratungen erfolgt sind. Das bezieht sich allerdings nicht nur auf das Gebiet um den Mierendorffplatz.

Zu 5.

Stadtteilmanagement hat in erster Linie, wie wir alle wissen, die Aufgabe zu managen, d. h. zu moderieren, zu koordinieren und zu organisieren. Es soll helfen, die Distanz zwischen Politik und Verwaltung einerseits sowie zwischen Bürgern und lokaltätigen Akteuren andererseits zu verringern. Dazu gehört u. a. die Entwicklung entsprechender Strukturen, der Aufbau einer aktiven Gemeinwesenarbeit, Beschaffung von Netzwerken und die Förderung von Kooperation und Beteiligung vor Ort. Was die Einflussnahme in bezug auf privat bzw., wie in unserem Fall, wohnungswirtschaftliche Belange angeht, ist diese jedoch sehr gering und nach der geltenden Rechtslage können wir eigentlich nur versuchen, zu vermitteln zwischen Mieter und Vermieter, rechtliche Handhabe haben wir so gut wie nicht zur Verfügung.