Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

 

 

Text siehe Rückseite

 

 

 

Die Anlage liegt als Fraktionsexemplar vor

Bezirksamt Mitte von Berlin

Abteilung Stadtentwicklung

 

 

Bezirksverordnetenversammlung                                                            Drucksache Nr. 0140 / III

Mitte von Berlin

 

Vorlage - zur Kenntnisnahme -

 

über

 

den Beschluss über die Ergebnisse der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gem. § 3 Abs. 1 BauGB, der Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 1 und 2 BauGB zum vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurf 1-38VE, die Erweiterung des Geltungsbereiches sowie die Durchführung der öffentlichen Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB.

 

 

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

 

Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am 09.01.2007 beschlossen:

 

I.                     Die Auswertung der Ergebnisse der Beteiligung der Öffentlichkeit gem. §3 Abs. 1 BauGB sowie der Beteiligungen der Behörden gem. § 4 Abs. 1 und 2 BauGB zum Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 1-38VE für das Grundstück Residenzstraße 85-88 im Bezirk Mitte, Ortsteil Gesundbrunnen haben zu keiner, die Grundzüge der Planung berührenden Änderung der Planung geführt.

 

II.                   Die öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB des Entwurfs des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 1-38VE für das Grundstück Residenzstraße 85-88 im Bezirk Mitte, Ortsteil Gesundbrunnen wird unter Berücksichtigung der Auswertungsergebnisse der Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB sowie der Behörden gem. § 4 Abs. 1 und 2 BauGB durchgeführt.

 

III.                  Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 1-38VE wird um die, vor dem Grundstück Residenzstraße 85-88 liegende Teilfläche der Residenzstraße, erweitert. Der Titel des Bebauungsplans ändert sich durch die Erweiterung nicht.

 

Begründung:

 

zu I, II:

Die im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gem. § 3 Abs. 1 BauGB sowie der Behördenbeteiligungen gem. § 4 Abs. 1 und 2 vorgebrachten Stellungnahmen, die u. a. den vorhandenen Baumbestand sowie Auswirkungen auf die Zentrenstruktur betrafen, sind in die weitere Abstimmung zur Planung eingeflossen und haben zu entsprechender Modifikation von Plan- und Begründungsinhalt geführt bzw. werden im städtebaulichen Vertrag berücksichtigt. Die Grundzüge der Planung sind von den Änderungen nicht berührt.

Aufgrund der von der zuständigen Fachbehörde im weiteren Abstimmungsverfahren festgestellten eingeschränkten Vitalität einzelner Bäume, die somit auf Dauer nicht zu sichern waren, ist geringfügig ein Eingriff in den Baumbestand zulässig, der durch Neupflanzungen ausgeglichen wird. Die Verträglichkeit des Standortes als Bestandteil eines örtlichen Nahversorgungszentrums wurde durch Gutachten belegt und hat zur Festsetzung entsprechender Verkaufsflächenobergrenzen geführt.

(s. a. Ergebnisse der Öffentlichkeitsbeteiligung gem. § 3 Abs. 1 BauGB und Behördenbeteiligung gem. § 4 Abs. 1 und 2 BauGB (Anlagen 1-3)

 

zu III:

Zur Sicherstellung der Anforderungen gem. § 30 Abs. 1 BauGB an einen qualifizierten Bebauungsplan ist die Einbeziehung der örtlichen Verkehrsfläche in den Geltungsbereich erforderlich.

 

 

Rechtsgrundlage:

 

§ 15 i. V. m. § 36 BezVG

Baugesetzbuch

 

 

Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung:

 

a)      Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben:

 

keine

 

b)    Personalwirtschaftliche Ausgaben:

 

keine.

 

 

 

 

Berlin, den

 

 

 

Bezirksbürgermeister

Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung

 

 

 

 

 

 

 

 

Vorhabenbezogener Bebauungsplan 1-38VE

Begründung

zum Entwurf

vom 17.8.2006 für das Grundstück

Residenzstraße 85-88
im Bezirk Mitte, Ortsteil Gesundbrunnen

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Inhalt

 

I.         Planungsgegenstand   14

1.        Lage und Abgrenzung des Plangebiets  14

2.        Veranlassung und Erforderlichkeit der Planaufstellung  14

3.        Plangebiet 15

3.1      Stadträumliche Situation  15

3.2      Bestand  15

3.3      Planerische Ausgangssituation  17

II.        Planinhalt  22

1.        Entwicklung der Planungsüberlegungen  22

2.        Intentionen des Plans  22

3.        Wesentlicher Planinhalt,   Abwägung und Begründung einzelner Festsetzungen  23

3.1      Art der Nutzung  23

3.2      Überbaubare Grundstücksfläche, Maß der Nutzung  24

3.3      Einfahrtsbereich, Gehrecht 25

3.4      Festsetzungen zum Schutz der Umwelt, Pflanzbindungen  26

III.       Auswirkungen des Bebauungsplans  27

1.        Auswirkungen auf die örtliche Versorgung und die Zentrenstruktur 27

2.        Auswirkungen auf den Verkehr 28

3.        Auswirkungen auf die Umwelt 28

4.        Finanzielle Auswirkungen  29

IV.       Umweltbericht  29

1.        Einleitung  29

1.1      Inhalte und Ziele des Bebauungsplans  29

1.2      Planrelevante Ziele des Umweltschutzes aus Fachgesetzen und Fachplanungen  30

2.        Umweltbezogene Ausgangssituation  31

2.1      Schutzgut Mensch  31

2.2      Schutzgut Tiere und Pflanzen  33

2.3      Schutzgüter Boden und Grundwasser 34

2.4      Schutzgut Klima und Lufthygiene  35

2.5      Schutzgut Ortsbild  35

2.6      Schutzgut Kultur- und andere Sachgüter 36

3.        Auswirkungen der Planungen auf die Umwelt 36

3.1      Schutzgut Mensch  36

3.2      Schutzgut Tiere und Pflanzen  37

3.3      Schutzgüter Boden und Grundwasser 39

3.4      Schutzgut Klima und Lufthygiene  39

3.5      Schutzgut Ortsbild  39

3.6      Schutzgut Kultur- und andere Sachgüter 39

3.7      Wechselwirkungen  40

4.        Maßnahmen zur Vermeidung, zur Verringerung und zum Ausgleich   nachteiliger Auswirkungen  40

4.1      Eingriffsbewertung  40

4.2      Maßnahme zur Minderung der Beeinträchtigung des Ortsbildes  40

4.3      Maßnahmen zur Minderung der Immissionsbelastung  41

4.4      Ersatzpflanzungen  41

5.        Anderweitige Planungsmöglichkeiten  41

6.        Zusätzliche Angaben  42

6.1      Technische Verfahren bei der Umweltprüfung  42

6.2      Hinweise zur Durchführung der Umweltüberwachung  42

6.3      Zusammenfassung  43

V.        Verfahren   43

VI.       Rechtsgrundlagen   44

 

 

Textliche Festsetzungen

Baumkartierung

Planungsgegenstand

1.           Lage und Abgrenzung des Plangebiets

Der Geltungsbereich des vorhabenenbezogenen Bebauungsplans 1-38VE umfasst das Grundstück Residenzstraße 85-88 im Bezirk Mitte, Ortsteil Gesundbrunnen, sowie den an das Grundstück angrenzenden Abschnitt der Residenzstraße bis zur Straßenmitte. Das etwa 2,0 ha große Plangebiet liegt unweit nördlich der Osloer Straße mit dem gleichnamigen U-Bahnhof zwischen der Residenzstraße und der nördlichen Verlängerung der Tromsöer Straße.

 

2.           Veranlassung und Erforderlichkeit der Planaufstellung

Die frühere gewerbliche Nutzung im Plangebiet ist in den vergangenen 20 Jahren überwiegend durch Einzelhandel ersetzt worden. Die Einzelhandelsflächen haben eine Größenordnung, die eine Überprüfung der Vereinbarkeit mit den übergeordneten Planungszielen der gemeinsamen Landesplanung, der Stadtentwicklungsplanung und der Flächennutzungsplanung zur Einzel­handelsentwicklung außerhalb der städtischen Zentren erfordert.

 

Unmittelbarer Anlass für die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist die Absicht des Vorhabenträgers, die vorhandenen Altbauten auf dem Grundstück durch einen Neubau für einen Verbrauchermarkt zu ersetzen. Die geplante Verkaufsfläche entspricht mit 4.700 m² der Summe der Verkaufsflächen der am Standort bereits vorhandenen fünf Einzelhandelsbetriebe (darunter ein kleinerer Verbrauchermarkt), die durch die Neuplanung ersetzt werden.

 

Da es sich bei dem Vorhaben um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb im Sinne der Aus­führungsvorschriften über großflächige Einzelhandelseinrichtungen für das Land Berlin handelt, ist die Zentrenverträglichkeit dieser Planung nachzuweisen. Weiterhin ist sicherzustellen, dass die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung und die Zentrenstruktur im Sinne des § 16 Abs. 4 des Gemeinsamen Landesentwicklungsprogramms der Länder Berlin und Brandenburg dadurch nicht gefährdet werden. Der für die planungsrechtliche Beurteilung von Vorhaben im Plangebiet zzt. maßgebliche Baunutzungsplan bietet für eine Steuerung der Einzelhandels­entwicklung außerhalb der städtischen Zentren jedoch keine ausreichende Rechtsgrundlage, so dass die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich ist. Er bietet darüber hinaus keine Handhabe, das städtebauliche Ziel einer Erhaltung des stadtbildwirksamen Großbaumbestandes im vorderen Grundstücksteil umzusetzen.

 

Aus diesen Gründen ist die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich. Der Plan wird als vorhabenbezogener Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB aufgestellt, da sich so die Abwägung der durch die Planung berührten öffentlichen und privaten Belange und insbesondere der Nachweis der Zentrenverträglichkeit auf ein konkretes Vorhaben beziehen lässt. Der Vorhaben­träger ist zur Durchführung des Vorhabens bereit und in der Lage und wird sich vertraglich zur Durchführung innerhalb einer noch zu bestimmenden Frist und zur Kostentragung verpflichten.

 

 

3.           Plangebiet

3.1       Stadträumliche Situation

Die stadträumliche Situation des Plangebiets wird bestimmt durch seine Lage am äußeren Rand der Innenstadt, innerhalb eines ausgedehnten Altbaugebietes im Norden des Ortsteils Gesund­brunnen, sowie durch seine gute verkehrliche Erreichbarkeit unweit des Schnittpunkts von zwei U-Bahnen und mehreren Bus- und Straßenbahnlinien, nahe der Kreuzung des Stadtrings mit einer der großen Ausfallstraßen.

 

Die engere Umgebung weist eine sehr heterogene Struktur auf, mit einer Mischung von Wohn­quartieren, Gemeinbedarfseinrichtungen (Krankenhaus, Kindertagesstätte, Sportplatz, Kloster) sowie einer Vielzahl von Einzelhandels- und Gewerbebetrieben unterschiedlicher Größe und Ausprägung. Unmittelbar angrenzend liegt im Süden ein großer Gewerbehof mit Etagengewerbe in einem denkmalgeschützten Altbau, im Osten ein heute für Einzelhandel, Gewerbe und eine Weiterbildungseinrichtung genutzter ehemaliger Fabrikkomplex, im Norden eine reine Wohn­bebauung der 1980er Jahre sowie ein gründerzeitliches Wohngebäude mit Vorderhaus, Seiten­flügel und Hinterhaus und einer langgestreckten Kfz-Werkstatt im rückwärtigen Grundstücks­bereich.

 

Stadträumlich prägend ist die begrünte Vorzone des Standortes mit ihrem Bestand an Groß­bäumen, die sich im Gegensatz zu der beidseitig anschließenden Randbebauung zum Straßen­raum der Residenzstraße hin öffnet.

 

 

3.2       Bestand

3.2.1       Bebauung und Nutzung

Das an einer alten Ausfallstraße gelegene Vorhabengrundstück wurde um 1900 mit Fabrik­gebäuden für die Herstellung von Maschinen für die Getränkeindustrie bebaut und bis 1987 gewerblich genutzt, zuletzt für die Montage von Computern und Schreibmaschinen. In den 80er Jahren wurde zur Residenzstraße hin ein Verbrauchermarkt vorgesetzt, der Altbau wurde nach und nach für Einzelhandelsnutzungen umgenutzt und überformt.

 

Das Grundstück ist mit einem großflächigen eingeschossigen Gewerbegebäude überbaut, das sich aus einem älteren rückwärtigen, durch mehrere Einzelhandelsbetriebe genutzten Gebäude­teil und dem später vorgebauten Zweckbau des Verbrauchermarktes zusammensetzt. Der Bau­körper ist gegenüber der Residenzstraße hinter einen breiten Grünbereich zurückgesetzt und hält zur nördlichen und südlichen Grundstücksgrenze einen Grenzabstand von mindestens 7 m, zur östlichen Grundstücksgrenze von mindestens 30 m ein. Im hinteren Grundstücksteil sind zwei kleinere Nebengebäude an die Grundstücksgrenzen angebaut: im Norden das eingeschossige Betriebsgebäude eines Elektrobetriebes, im Süden ein zweigeschossiges Nebengebäude der früheren Fabrikanlage, das heute als Veranstaltungs- und Begegnungszentrum dient. Der Be­reich der verlängerten Tromsöer Straße ist frei von Bebauung.

 

Die Einzelhandelsbetriebe im Plangebiet umfassen eine Brutto-Grundfläche von zusammen etwa 6440 m² und eine Verkaufsfläche von etwa 4.800 m², davon etwa 3.600 m² für zentrenrelevante Sortimente. Dazu gehören ein Verbrauchermarkt, ein Matratzen- und Polstermöbelhandel, ein Tiernahrungs- und Zoobedarfshandel, ein Schuhmarkt sowie ein kleiner Restpostenverkauf.  Der Verbrauchermarkt wurde im Vorgriff auf das durch den Bebauungsplan ermöglichte Vorhaben im April 2006 geschlossen, die übrigen Nutzer des Grundstücks sind gekündigt bzw. die Verträge laufen aus. Der Elektrobetrieb auf dem nordöstlichen Grundstücksteil wurde verlagert.

 

3.2.2       Nicht überbaute Grundstücksflächen, Stellplätze

Der Bereich zwischen der Residenzstraße und der vorhandenen Bebauung ist in einer Tiefe von 25-55 m überwiegend als Rasenfläche mit einzelnen Großbäumen gestaltet. In die Freifläche sind etwa 45 Stellplätze sowie die Ein- und Ausfahrten des Geländes und der Haupt-Fußgänger­zugang eingeordnet. Am Straßenrand weisen mehrere großflächige Werbeanlagen auf die am Standort vorhandenen Betriebe hin. Der nördliche und der südliche Bauwich werden für die Kfz-Umfahrung sowie einzelne Stellplätze genutzt, weitere Stellplätze befinden sich auf den rück­wärtigen Grundstücksflächen.

 

3.2.3       Verkehr

(a)      Äußere Erschließung

Der Bahnhof Osloer Straße der U-Bahnlinien U8 und U9, der gleichzeitig Haltepunkt der Straßen­bahn sowie mehrer Buslinien ist, liegt etwa 200 m vom Zentrum des Plangebietes entfernt und ist sowohl über die Residenzstraße als auch über private Flächen von der Tromsöer Straße her erreichbar. Das Gebiet ist dadurch mit öffentlichen Verkehrsmitteln aus allen Richtungen gut erschlossen.

Die Abstellgleise des U-Bahnhofs mit einem Lüftungsschacht erstrecken sich in Verlängerung der Tromsöer Straße entlang dem östlichen Rand des Plangebietes. Die Flächen sind mit einer Grunddienstberkeit belastet, die u.a. eine Bauwerksgründung und die Bepflanzung mit tief wurzelnden Bäumen ausschließt, ein Überfahren, auch mit LKW jedoch nicht ausschließt; der Lüftungsschacht ist nicht befahrbar.

 

Auch die Kfz-Erreichbarkeit des Plangebietes ist insgesamt gut. Die etwa 250 m südlich verlau­fende Osloer Straße ist als Teil des Straßenrings um die Innenstadt leistungsfähig ausgebaut und im Stadtentwicklungsplan Verkehr als großräumige Straßenverbindung (Stufe I) ausgewiesen. Der Straßenzug Schwedenstraße – Residenzstraße ist als übergeordnete Straßenverbindung (Stufe II) Teil einer wichtigen Radialstraße von der Berliner Mitte in die nordwestlichen Stadt­gebiete und mit 2x3 Fahr- bzw. Parkstreifen und einem Mittelstreifen verkehrsgerecht ausgebaut; die Kfz-Belastung liegt hier bei etwa 23.000 Kfz/Tag.

Entlang der Residenzstraße und der Tromsöer Straße kann im öffentlichen Straßenraum beid­seitig geparkt werden.

 

Die Gehwege in der Residenzstraße sind mit 5 m ausreichend breit, der Mittelstreifen ist als Querungshilfe zur gegenüberliegenden Hansastraße nutzbar. Separate Radwege sind vor­handen.

 

(b)      Grundstückserschließung, Stellplätze

Auf den nicht überbauten Flächen des Vorhabengrundstücks sind etwa 160 kostenlose private Stellplätze vorhanden, die über die südliche Grundstückszufahrt von der Residenzstraße aus erreicht und nach Umfahrung des Gebäudes über die nördliche Grundstückszufahrt wieder ver­lassen werden; eine Nebenzufahrt über die Tromsöer Straße und benachbarte Privatgrundstücke ist möglich, wird jedoch vergleichsweise wenig genutzt. Die Stellplätze sind selbst zu Spitzen­zeiten des Bedarfs selten zu mehr als 80% ausgelastet, Zufahrtsbeschränkungen bestehen nicht.

 

Die Lieferzufahrt erfolgt vorwiegend über die Tromsöer Straße, mit Ausfahrt zur Residenzstraße; die Anlieferzonen befinden sich überwiegend nördlich der Einzelhandelsgebäude am nördlichen Grundstücksrand.

 

3.2.4       Natur und Umwelt

Die umweltbezogene Ausgangssituation im Plangebiet wird im Abschn. IV-2 dieser Begründung (Umweltbericht) ausführlich dargestellt und bewertet.

 

3.2.5       Technische Infrastruktur

Die Medienerschließung des Plangebietes (Strom, Gas, Wasser, Abwasser, Telekommunikation) ist über die Residenzstraße sichergestellt. Nähere Angaben dazu werden im Rahmen der Beteiligung der Leitungsträger an der Aufstellung des Bebauungsplans erhoben.

 

3.2.6       Eigentumsverhältnisse

Das Vorhabengrundstück befindet sich im privaten Einzeleigentum des Vorhabenträgers.

 

 

3.3       Planerische Ausgangssituation

3.3.1       Baunutzungsplan

Die planungsrechtliche Beurteilung der Zulässigkeit von Vorhaben im Plangebiet bestimmt sich nach den Regelungen des Baunutzungsplans für Berlin vom 28. Dezember 1960 (Abl. 1961, S. 742) in Verbindung mit den Regelungen der Bauordnung für Berlin in der Fassung vom 21. November 1958 (BO 58) und mit den nach dem preußischen Fluchtliniengesetz von 1875 förmlich festgestellten, übergeleiteten Bau- und Straßenfluchtlinien.

 

Der Baunutzungsplan setzt das gesamte Plangebiet als „beschränktes Arbeitsgebiet“ fest. Diese Ausweisung schließt die südlich und östlich angrenzenden Grundstücke bis zur Osloer Straße und bis zur Drontheimer Straße mit ein. Die nördlich sowie die westlich jenseits der Residenz­straße angrenzenden Bauflächen sind im Baunutzungsplan als allgemeines Wohngebiet ausge­wiesen.

Im beschränkten Arbeitsgebiet sind gemäß § 7 Abs. 10 BO 58 zulässig:

a)  gewerbliche Betriebe, wenn sie keine erheblichen Nachteile oder Belästigungen für die nähere Umgebung verursachen können^[1];

b)  Gebäude für Verwaltung, Geschäfts- und Bürohäuser;

c)  Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal.

 

Das Plangebiet ist im Baunutzungsplan der Baustufe V/3 zugeordnet. Im Zusammenwirken mit der Ausweisung als beschränktes Arbeitsgebiet entspricht dies einer Grundflächenzahl von 0,5 und einer Baumassenzahl von 6,0. § 7 Abs. 15 BO 58 gestattet ausnahmsweise auch Über­schreitungen bis zu einer Baumassenzahl von 7,2, in besonderen Fällen bis zu 8,0. Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen können vollständig versiegelt werden.

 

Im Plangebiet gilt die geschlossene Bauweise. Nach § 8 Nr. 18 BO 58 können Abweichungen zugelassen werden, wenn städtebauliche Gründe nicht entgegenstehen; es ist nicht von Nach­bargrenze zu Nachbargrenze zu bauen, wenn hierdurch das Maß der Nutzung überschritten würde oder die notwendigen Abstandsflächen nicht mehr vorhanden wären. Die überbaubaren Grundstücksflächen ergeben sich aus den förmlich festgestellten Fluchtlinien übergeleiteter Fluchtlinienpläne (s.u.). Das Grundstück ist danach zwischen den Straßenfluchtlinien der Residenzstraße und der verlängerten Tromsöer Straße in voller Tiefe überbaubar.

 

3.3.2       Fluchtlinien / Baugrenzen

Für die Residenzstraße und die Tromsöer Straße (einschließlich ihrer nicht realisierten Verlänge­rung nach Norden bis zum Ritterlandweg) wurden Straßen- und Baufluchtlinien nach dem Preußischen Fluchtliniengesetz von 1875 förmlich festgestellt. Diese wurden mehrfach überge­leitet und gelten als Straßenbegrenzungslinien bzw. als vordere Baugrenzen im Sinne des § 23 Abs. 3 Satz 1 und 2 BauNVO weiter fort.

 

Der durch förmlich festgestellte Straßen- und Baufluchten begrenzte Straßenraum der Residenz­straße weist eine Breite von 34 m auf. Für die Tromsöer Straße sind förmlich festgestellte Straßen- und Baufluchtlinien von 1908 übergeleitet, die in Verlängerung der vorhandenen Stichstraße eine durchgängig 20 m breite Verbindung zwischen Schwedenstraße und Ritterland­weg vorsehen. Da die Fläche von Bebauung freigehalten ist und die Fluchtlinien nicht aufge­hoben wurden, muss von ihrer fortgeltenden Rechtskraft ausgegangen werden, auch wenn die Flächen seit vielen Jahren privat genutzt sind.

 

3.3.3       Angrenzende Bebauungspläne

Der festgesetzte Bebauungsplan III-196 für die Grundstücke an der Drontheimer Straße und am Ritterlandweg nordöstlich des Vorhabengebietes sieht eine weitgehende Sicherung des Gebäudebestandes vor (Mischgebiet, GRZ 0,4, GFZ 2,0, sechs Vollgeschosse als Höchstmaß, geschlossene Bauweise); die westlichen Grundstücksteile sollen unter Einbeziehung der vorhan­denen Bäume als Freifläche entwickelt werden.

 

Der Bebauungsplan 1-37 für den östlich der (verlängerten) Tromsöer Straße angrenzenden Be­reich befindet sich ebenfalls im Aufstellungsverfahren. Der Entwurf sieht eine Nutzung über­wiegend als eingeschränktes Gewerbegebiet, in einem Teilbereich als Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Einrichtungshaus“ vor.

 

3.3.4       Ziele der Raumordnung

Bei der Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsnutzungen sind die §§ 16 und 17 des Gemein­samen Landesentwicklungsprogramms der Länder Berlin und Brandenburg (LEPro) als Ziele der Raumordnung zu beachten. Danach ist sicherzustellen, dass die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung und die geplante Zentrenstruktur nicht gefährdet werden. Dabei ist auf siedlungsstrukturelle Verträglichkeit und städtebauliche Einbindung hinzuwirken. Der Bedarf an zusätzlichen Einzelhandelsflächen ist gezielt als Kern zentrenbildender Funktionen zur Wiederbelebung bzw.Neuschaffung zentraler Lagen nutzbar zu machen.

 

3.3.5       Flächennutzungsplan

Die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans 1-38VE sind aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans zu entwickeln. Der Flächennutzungsplan Berlin (FNP) stellt in seiner aktuellen Fassung die Grundstücke im Plangebiet als Teil einer gewerblichen Baufläche dar, die sich nach Osten bis zur Drontheimer und im Süden bis zur Osloer Straße fortsetzt. Im Norden und Westen grenzen Wohnbauflächen (W2) an. Die nächstgelegenen Einzelhandelskonzentratio­nen sind an der Badstraße und an der nördlichen Residenzstraße dargestellt. Das Plangebiet liegt im Vorranggebiet für Luftreinhaltung.

 

Nach dem Entwicklungsgrundsatz Nr. 8 sind aus gewerblichen Bauflächen grundsätzlich nur Gewerbe- oder Industriegebiete zu entwickeln. In begründeten Einzelfällen können auch Sonder­gebiete für großflächige Einzelhandelseinrichtungen entwickelt werden, wenn negative stadtstruk­turelle Auswirkungen insbesondere hinsichtlich der Zentrenstruktur nicht zu erwarten sind.

 

3.3.6       Landschaftsprogramm

Die im Landschaftsprogramm (LaPro) für das Plangebiet dargestellten Ziele und Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege werden im Abschnitt IV dieser Begründung (Umwelt­bericht) erläutert. Sie beziehen sich im Wesentlichen auf eine Begrenzung der negativen Aus­wirkungen von Industrie- und Gewerbestandorten auf die Umwelt durch emissionsarme Techno­logien, auf Boden- und Grundwasserschutz, Dach- und Fassadenbegrünung, die Entwicklung eines gebietstypischen Baumbestandes und Schutzpflanzungen in den Randbereichen.

 

3.3.7       Bezirkliche Bereichsentwicklungsplanung

In der bezirklichen Bereichsentwicklungsplanung ist das Vorhabengrundstück als Teil einer Gewerbefläche dargestellt, die auch die südlich angrenzenden Grundstücke und das nördliche Nachbargrundstück in der Residenzstraße mit umfasst. Weiter nördlich liegt eine Gemein­bedarfsfläche (Kirche). Im Nordosten schließt eine Wohnbaufläche an.

 

3.3.8       Stadtentwicklungsplanung

(a)      StEP Gewerbe

Der Stadtentwicklungsplan Gewerbe stellt das Plangebiet als Gewerbliche Baufläche dar, mit der Empfehlung zur Flächenprofilierung: „Gewerbebetriebe für die teilräumliche Versorgung“.

 

(b)      StEP Zentren

Der Stadtentwicklungsplan „Zentren und Einzelhandel - Teil 1" (Senatsbeschluss Nr. 20453 / 99) enthält allgemeine Leitlinien zur Flächenentwicklung des Einzelhandels. Für das im Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans geplante Vorhaben sind insbesondere die Leitlinien 3., 4 und 5 von Bedeutung (die Aussagen für Fachmärkte gelten sinngemäß auch für Verbraucher­märkte):

 

-     „…Um so wichtiger ist es, dass die Zentrenstruktur nicht durch Einzelhandelsentwicklungen an falschen Standorten gefährdet wird“.

-     „Zur Überprüfung der Auswirkungen einer Ansiedlung von Fachmärkten an weniger integrier­ten Standorten ist ein Konzept zur städtebaulichen und funktionalen Integration des Projekts zu fordern. Mit Hilfe von Einzelfallprüfungen ist die Verträglichkeit von Einzelhandelsgroß­projekten zu untersuchen."

-     „Für Fachmärkte an nicht integrierten Standorten sind … innerhalb der Baugenehmigung oder in den Bebauungsplänen Sortimentsbeschränkungen festzusetzen, wenn sie zur Vermeidung negativer Auswirkungen auf die Zentrenstruktur erforderlich sind. Die zentrenrelevanten Sorti­mente sollen im Sinne der Stärkung zentraler Lagen den Anbietern in den Zentren vorbehal­ten bleiben.“

Der zweite Teil des Stadtentwicklungsplans Zentren (Senatsbeschluss vom 22.3.2005) entwickelt ein Zentrenkonzept für Berlin. Danach liegt das Vorhabengebiet etwa mittig zwischen dem Stadt­teilzentrum Badstraße/ Pankstraße und dem Ortsteilzentrum Residenzstraße/ Markstraße, ist selbst jedoch nicht als Zentrum oder als „Fachmarktagglomeration“ ausgewiesen. Das nächst­gelegene Hauptzentrum liegt in der Müllerstraße. Für alle drei benachbarten Zentren wird Hand­lungsbedarf zur Stabilisierung und Aufwertung festgestellt.

 

Der StEP Zentren erkennt an, dass es Angebotsformen und -größen gibt, die nicht in die ge­wachsenen Zentren integrierbar sind, und schlägt dafür die Entwicklung von „Komplementär­standorten“ vor; dies sind vorrangig die ausgewiesen Standorte für Fachmarktagglomerationen; aber auch Vorhaben an anderen Standorten werden nicht ausgeschlossen, sondern sind im Rahmen der Einzelfallprüfung zu beurteilen.

Weiterhin fordert der Stadtentwicklungsplan die verträgliche Einordnung solcher Einzelhandels­projekte in die bestehende Siedlungsstruktur; bei Standorten außerhalb der städtischen Zentren ist eine eigenständige städtebauliche und architektonische Qualität anzustreben. Hinsichtlich der Standortwahl und der stadtverträglichen Integration großflächiger Einzelhandelseinrichtungen ist in jedem Fall eine Einzelfallprüfung durchzuführen. Dabei sind insbesondere die Berliner Ausfüh­rungsvorschriften über großflächige Einzelhandelsbetriebe sowie die Ziele der Flächennutzungs­planung und der gemeinsamen Landesplanung zu berücksichtigen.

 

3.3.9       Ausführungsvorschriften über großflächige Einzelhandelseinrichtungen

Die Ausführungsvorschriften über großflächige Einzelhandelseinrichtungen für das Land Berlin^[2] (im Folgenden als „Ausführungsvorschriften“ zitiert) enthalten inhaltliche und verfahrensbezogene Vorgaben für die Aufstellung von Bebauungsplänen für großflächige Einzelhandelseinrichtungen.

 

Großflächige Einzelhandelseinrichtungen im Sinne der Ausführungsvorschriften sind gemäß Anhang II Nr. 2 solche Vorhaben, die der Sonderreglung des § 11 Abs. 3 Satz 1 BauNVO unterfallen, d.h., die sich nach Art, Lage und Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können. Dabei gilt als „Regelvermutung“, dass solche Auswirkungen bei Betrieben anzunehmen sind, deren Geschossfläche 1.200 m² überschreitet; diese Regel gilt jedoch nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die Auswirkungen bereits bei weniger als 1.200 m² Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als 1.200 m² Geschossfläche nicht vorliegen.

 

Da das Plangebiet außerhalb der städtischen Zentren liegt, ist die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen hier nur dann zulässig, „wenn Art und Umfang des geplanten Ange­bots zentrenverträglich sind und der räumliche Zusammenhang zum vorhandenen Siedlungs­bereich gewahrt wird.“ Bei der Prüfung der Zentrenverträglichkeit nach der Art des Angebots wird zwischen zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimenten unterschieden, die im Anhang der Ausführungsvorschriften aufgelistet sind.

 

Wenn nicht gewährleistet ist, dass in dem großflächigen Handelsbetrieb lediglich nicht zentren­relevante Hauptsortimente zulässig sind, kann die Zentrenverträglichkeit ausnahmsweise nur dann bejaht werden, wenn nachgewiesen wird, dass keine negativen Auswirkungen des Vorhabens auf die Versorgung der Bevölkerung und die Entwicklung der zentralen Versorgungs­bereiche zu erwarten sind. Dafür ist in der Regel ein Einzelhandelsgutachten erforderlich.

 

 

II.           Planinhalt

1.           Entwicklung der Planungsüberlegungen

Durch schrittweise Umnutzung früher gewerblich genutzter Gebäude für Einzelhandel war im Jahr 2001 im Gewerbegebiet nördlich der Osloer Straße eine Situation entstanden, in der die weitere Einzelhandelsentwicklung im Gebiet auf ihre Verträglichkeit mit den im gemeinsamen Landesentwicklungsprogramm, im Stadtentwicklungsplan Zentren und in den Ausführungs­vorschriften über den großflächigen Einzelhandel konkretisierten übergeordneten Planungszielen und mit der Umgebung überprüft werden musste. Planungen für die Erweiterung eines Einrich­tungshauses und Errichtung eines Fachmarktzentrums wurden deshalb abgelehnt.

 

Um die Entwicklungsperspektiven in diesem Bereich sowie die planungsrechtlichen Steuerungs­möglichkeiten zur Sicherung der Zentrenverträglichkeit des Einzelhandels grundsätzlich zu über­prüfen, wurde im Jahr 2002 durch das Bezirksamt Mitte eine Vorstudie zur Änderung von Planungsrecht in dem Gebiet beauftragt. Im Ergebnis dieser Untersuchung wurden auf der Grundlage einer umfassenden Bestandsaufnahme und einer Analyse der planerischen Rahmen­bedingungen ein Zielkonzept erarbeitet, unterschiedliche Planungsalternativen für die zukünftige Entwicklung des Gebietes entwickelt und bewertet und planungsrechtliche Strategien zur Um­setzung dieser Entwicklungsoptionen diskutiert.

Das Gutachten kam zu dem Schluss, dass eine weitere Einzelhandelsentwicklung im Plangebiet grundsätzlich möglich ist, jedoch nur unter der Voraussetzung ausreichender Vorkehrungen zur Sicherung der Zentrenverträglichkeit; da das derzeit gültige Planungsrecht dafür keine aus­reichende Handhabe bietet, ist die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich.

 

Für den östlichen Teil des damaligen Untersuchungsgebietes wurde durch das Bezirksamt Mitte im Juni 2005 die Aufstellung des Bebauungsplans 1-37 beschlossen. Für den westlichen Teil ist auf der Grundlage zwischenzeitlich konkretisierter Investitionsabsichten ist dieser vorhaben­bezogene Bebauungsplan 1-38VE eingeleitet worden.

 

Das gesamte Gebiet der Bebauungspläne 1-38VE und 1-37, zusammen mit den südlich und südöstlich angrenzenden Gewerbe-, Finanzamts- und Krankenhausstandort ist als örtliches Nahversorgungszentrum einzustufen, das erhebliche Entwicklungspotentiale für adaptierte Nutzungen wie z. B. kulturelle Einrichtungen etc. beinhaltet.

 

 

2.           Intentionen des Plans

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan 1-38VE soll die planungsrechtliche Grundlage für den Bau eines Verbrauchermarktes, einschließlich der erforderlichen Nebenräume und Außen­anlagen (Parkplatz, Anlieferung) schaffen; dieser soll fünf vorhandene Einzelhandelsbetriebe mit zusammen etwa gleich großer Verkaufsfläche ersetzen. Dabei soll die Zentrenverträglichkeit der Einzelhandelsentwicklung im Plangebiet gewährleistet bleiben. Ziel der Planung ist es weiterhin, den Erhalt der stadtbildprägenden Baumgruppe auf dem Westteil des Grundstücks zu sichern.

 

 

3.           Wesentlicher Planinhalt,
         Abwägung und Begründung einzelner Festsetzungen

3.1       Art der Nutzung

3.1.1       Sondergebiet

Der Bebauungsplan setzt auf der Grundlage von § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB ein sonstiges Sonder­gebiet gemäß § 11 BauNVO mit der Zweckbestimmung „Verbrauchermarkt“ fest. Die Festsetzung als Sondergebiet wird gewählt, weil das Vorhaben eines großflächigen Einzelhandels ermöglicht werden soll und andere Nutzungen, die ggf. die Festsetzung eines Kerngebietes erfordern könnten, nicht geplant sind.

 

(a)      Zweckbestimmung und Art der Nutzung

Die Festsetzung der Zweckbestimmung "Verbrauchermarkt“ für das Sondergebiet entspricht der geplanten Nutzung. Die im Sondergebiet zulässigen Nutzungen werden auf der Grundlage von § 11 Abs. 2 BauNVO durch die textliche Festsetzung Nr. 1 näher bestimmt. Danach sind Betriebe des Einzelhandels mit Waren des täglichen Bedarfs sowie Ge- und Verbrauchsgütern zulässig. Mindestens 70 % der Verkaufsfläche sind für den Einzelhandel mit Waren des täglichen Bedarfs (Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren und Tierfutter) zu nutzen. Diese nähere Bestim­mung des Sortiments ist erforderlich, da die Ansiedlung eines großflächigen Einzelhandels­betriebes an diesem Standort mit dessen Funktion als Teil eines Nahversorgungszentrums begründet ist, das weitere Bereiche bis zur Osloer Straße und zur Drontheimer Straße mit umfasst, und da durch ein Einzelhandelsgutachten^[3] lediglich die Auswirkungen eines Ver­brauchermarktes, der definitionsgemäß den Schwerpunkt seines Umsatzes im Lebensmittel­bereich macht, untersucht wurden, die Auswirkungen eines anderen Typs von Einzelhandels­betrieb auf die Zentrenstruktur und die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung daher auch nicht abgeschätzt werden können.

Schank- und Speisewirtschaften sowie sonstige nicht störende Gewerbebetriebe im Sinne des § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO werden als untergeordnete Bestandteile des Einzelhandelsprojektes ebenfalls zugelassen. Durch entsprechende Angebote, vor allem im so genannten Vorkassen­bereich (z.B. Imbiss, Friseurgeschäft), soll eine Ergänzung des Einzelhandels im Sinne einer umfassenderen Nahversorgung ermöglicht werden. Die Beschränkung auf nicht störende Betriebe erfolgt zum Schutz der angrenzenden bzw. dem Standort gegenüberliegenden Wohn­bebauung.

 

Um eine mit den in Abschnitt I-3.3 dieser Begründung dargestellten übergeordneten Planungs­zielen vereinbare Entwicklung zu gewährleisten, wird der Umfang der Verkaufsfläche für den Einzelhandel im Sondergebiet auf 4.700 m² begrenzt. Dies entspricht der bisher am Standort vorhandenen Einzelhandelsfläche, die durch das geplante Vorhaben ersetzt werden soll. Durch das o.g. Einzelhandelsgutachten wurde nachgewiesen, dass bei diesem Umfang der Verkaufs­fläche die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung und die geplante Zentrenstruktur nicht gefährdet werden (nähere Ausführungen dazu in Abschn. III-1).

 

(b)      Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan

Die Festsetzung eines Sondergebietes ist aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans entsprechend dem Entwicklungsgrundsatz Nr. 8 entwickelt. Danach können aus gewerblichen Bauflächen in begründeten Einzelfällen auch Sondergebiete für großflächige Einzelhandels­einrichtungen entwickelt werden, wenn negative stadtstrukturelle Auswirkungen insbesondere hinsichtlich der Zentrenstruktur nicht zu erwarten sind.

 

Die Begründung des Einzelfalls liegt hier darin, dass sich der Bereich um den U-Bahnhof Osloer Straße einschließlich der nördlich davon zwischen Drontheimer und Residenzstraße gelegenen früheren Gewerbeflächen bereits heute zu einem örtlichen Nahversorgungszentrum mit einem auf den dicht besiedelten Einzugsbereich abgestimmten Warenangebot entwickelt hat, und der Umfang der Verkaufsflächen nicht vergrößert wird. Der Bereich ist mit öffentlichen und privaten Verkehrsmitteln, für eine große Zahl von Bewohnern im Umfeld auch zu Fuß gut erreichbar.

 

Negative stadtstrukturelle Auswirkungen sind nicht zu erwarten, da die Verkaufsfläche in ihrem Umfang soweit beschränkt wird, dass eine Beeinträchtigung der umliegenden im Stadtentwick­lungsplan Zentren ausgewiesenen städtischen Zentren nicht zu befürchten ist; dies wurde in einem Einzelhandelsgutachten (s.o.) nachgewiesen. Weiterhin wurde nachgewiesen, dass die Umsatzverlagerungen bei den Angeboten der Nahversorgung im engeren und weiteren Einzugs­gebiet zum Projekt sich mit durchschnittlich 5,7% bzw. 4,9% ihrer jeweiligen Umsätze im moderaten Bereich bewegen^[4] (vgl. Abschnitt III-1). Die städtebaulichen Auswirkungen auf das nähere Umfeld sind gering, da die neue Bebauung in etwa die Dimensionen der Bestands­bebauung aufnimmt und gegenüber der Straße noch weiter zurückgesetzt ist; die Abschirmung durch den vorhandenen Baumbestand bleibt teilweise erhalten. Durch ein Verkehrsgutachten^[5] wurde nachgewiesen, dass der Zufahrtsverkehr zu dem Einzelhandelsprojekt von der Residenz­straße aus ohne Beeinträchtigung der Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs gewährleistet werden kann (vgl. Abschn. III-2).

 

 

3.2       Überbaubare Grundstücksfläche, Maß der Nutzung

3.2.1       Überbaubare Grundstücksfläche

Die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche durch Baugrenzen folgt den äußeren Abgrenzungen des Vorhabens, das im Sondergebiet „Verbrauchermarkt“ verwirklicht werden soll, lässt dabei jedoch einen Spielraum für Änderungen, die sich bei weiterer Konkretisierung und Detaillierung eines solchen Vorhabens erfahrungsgemäß ergeben können. Die westliche Bau­grenze ist soweit hinter die Residenzstraße zurückgesetzt, dass die vorhandenen stadtbild­prägenden Bäume erhalten und dahinter die für einen wirtschaftlichen Betrieb des Vorhabens erforderlichen Stellplätze angeordnet werden können. Im Norden wird ein Grenzabstand von 3,5 m zum wohngenutzten Nachbargrundstück eingehalten, im Süden unter Berücksichtigung der grundbuchlich gesicherten Belichtungsrechte ein 5 m breiter Abstand zu dem auf der Grund­stücksgrenze stehenden Gewerbegebäude. Im Osten folgt die Baugrenze der förmlich festge­setzten Baufluchtlinie der (verlängerten) Tromsöer Straße, die durch den Bebauungsplan aufge­hoben werden soll, aber gleichwohl im Zusammenwirken mit den Gebäuden auf den nördlich, südlich und östlich anschließenden Grundstücken das stadträumliche Erscheinungsbild in diesem Bereich prägt.

 

3.2.2       Maß der Nutzung, Überschreitung der GRZ

Als Maß der Nutzung wird gemäß § 16 Abs. 2 BauGB die überbaubare Grundstücksfläche durch enge Baukörperausweisung sowie die Größe der Geschossfläche mit 6.900 m² und die Höhe baulicher Anlagen mit 50,6 m über NHN festgesetzt; das entspricht etwa 10,5 m über dem Gehweg der Residenzstraße. Die Festsetzung ermöglicht das geplante Vorhaben, einschließlich einer Zweigeschossigkeit im vorderen Grund­stücksteil und einschließlich notwendiger Dachauf­bauten für technische Anlagen und lässt den erforderlichen Spielraum für Projektänderungen im Zuge der Ausführungsplanung. In einem 5,0 m breiten Streifen entlang der nördlichen Grund­stücksgrenze wird die Höhe baulicher Anlagen auf 46,9 m über NHN (ca. 6,8 m über Gehwegniveau) begrenzt, um die Beeinträchtigung der nördlich gegenüberliegenden Wohn­bebauung zu reduzieren. Die Festsetzung der Geschossfläche erfolgt unabhängig von der fest­gesetzten Obergrenze für die zu realisierende Verkaufsfläche.

 

Durch textliche Festsetzung wird gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO festgesetzt, dass die zulässige Grundfläche durch Nebenanlagen und Stellplätze sowie durch bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche bis zu einer Grundflächenzahl von 0,9 überschritten werden darf. Damit wird der Tatsache Rechnung getragen, dass die Nutzung des geplanten Verbrauchermarktes eine ausreichende Zahl von Stellplätzen sowie Anlieferungs- und Rangierflächen erfordert und ein Teil des Grundstücks mit Anlagen der U-Bahn unterbaut ist. Gegenwärtig ist eine vollständige Ver­siegelung der Flächen des Plangebietes planungsrechtlich zulässig und zu 86 % auch realisiert. Eine Ausweitung der unversiegelt anzulegenden Fläche auf mehr als 10 % der Grundstücks­fläche würde eine zweckentsprechende Grundstücksnutzung wesentlich erschweren.

 

 

3.3       Verkehrsflächen, Einfahrtbereich

3.3.1       Verkehrsflächen

Die im Plangebiet gelegene Teilfläche der Residenzstraße wird dem Bestand entsprechend gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauNVO als Straßenverkehrsfläche festgesetzt und durch eine Straßenbegrenzungslinie abgegrenzt. Das vorhandene Straßenprofil ist ausreichend dimensio­niert, um alle notwendigen Verkehrsfunktionen sowie Straßenbaumpflanzungen aufzunehmen. Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzung.

Im Durchführungsvertrag soll sichergestellt werden, dass während der Öffnungszeiten des Ver­brauchermarktes ein Fußgängerzugang von der Tromsöer aus ermöglicht wird, um die Erreich­barkeit aus den Einzugsbereichen im Osten sowie von der U-Bahn her sicherzustellen und damit dem Nahversorgungscharakter des Standortes gerecht zu werden.

 

3.3.2       Einfahrtbereich

Aus Gründen der Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs auf der stark belasteten Residenz­straße wird gegenüber der Einmündung der Hansastraße gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB ein Bereich für Ein- und Ausfahrten (Einfahrtbereich) festgesetzt. Damit soll eine konfliktfreie Lösung für die Ausbildung dieses Verkehrsknotens ermöglicht werden (vgl. Abschn. III.2); der Vorhaben­träger übernimmt dafür ggf. anfallende Kosten. Zugleich soll sichergestellt werden, dass der Ein- und Ausfahrtsverkehr einen Mindestabstand zu der nördlich an das Grundstück angrenzenden Wohnbebauung hält und die dort vorhandene Baumgruppe möglichst wenig beeinträchtigt wird.

 

 

3.4       Festsetzungen zum Schutz der Umwelt, Pflanzbindungen

3.4.1       Verbot luftverunreinigender Brennstoffe

Das Plangebiet liegt in dem im Flächennutzungsplan dargestellten Vorranggebiet für Luftrein­haltung. Daher wird auf der Grundlage von § 9 Abs. 1 Nr. 23 BauGB nur die Verwendung von Erdgas und Heizöl EL zugelassen. Andere Brennstoffe dürfen verwendet werden, wenn im Einzelfall nachgewiesen wird, dass die zulässigen Emissionswerte, die den Emissionswerten von Heizöl EL entsprechen, nicht überschritten werden. Ohne Nachweis zulässig ist der Einsatz von Fernwärme.

 

3.4.2       Pflanzbindungen

Die Festsetzungen einer Fläche mit Bindungen für Bepflanzungen sowie die Festsetzung eines auch städtebaulich als wertvoll einzustufenden Baumes (Rotbuche)) gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB dient dem Erhalt des ortsbildprägenden Baumbestandes im Grundstücksteil an der Residenzstraße sowie der Abschirmung der geplanten Stellplatzanlage gegenüber der Straße und der benachbarten Wohnbebauung. Der hier vorhandene Gehölzbestand ist zu erhalten, bei Abgang ist gleichwertiger Ersatz zu pflanzen. Zuwegungen und Stellplätze mit ihren Zufahrten können nur insoweit hier eingeordnet werden, als dadurch der Baumbestand nicht beeinträchtigt oder gefährdet wird.

 

Die gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25a festgesetzten Flächen zum Anpflanzen sind anzulegen und mit bodendeckenden Stauden sowie mit Laubgehölzen zu bepflanzen. Die Festsetzung bezieht sich auf einen 3,5 m breiten Streifen entlang der nördlichen Grundstücksgrenze, der sich im Nordosten des Grundstücks aufweitet, sowie auf eine Dreiecksfläche an der Residenzstraße südlich der Gebietszufahrt. Die Festsetzung dient vor allem dem Ziel der Sicherung eines begrünten Abstandsstreifens zur benachbarten Wohnbebauung und der Sicherung und Ergänzung des grünen Randbereichs zur Residenzstraße, der das Vorhaben städtebaulich in den Straßenraum einbinden soll. Für notwen­dige Verkehrsflächen wie Rettungswege und Rangierflächen können Ausnahmen zugelassen werden, sofern ihre Fläche insgesamt 10 % der Flächen mit Pflanzbindungen nicht überschreitet.

 

 

III.         Auswirkungen des Bebauungsplans

1.           Auswirkungen auf die örtliche Versorgung und die Zentrenstruktur

Der Bebauungsplan ermöglicht durch Festsetzung eines Sondergebietes mit der Zweckbestim­mung „Verbrauchermarkt“ den Ersatz der auf dem Vorhabengrundstück bisher vorhandenen Einzelhandelsbebauung durch einen neuen Einzelhandelsbetrieb gleicher Größenordnung. Im Sondergebiet "Verbrauchermarkt" sind Einzelhandelseinrichtungen mit einer Verkaufsfläche von bis zu 4.700 m² zulässig. Zwar wird der Umfang der Verkaufsflächen nicht vergrößert, sondern lediglich die Betriebsform sowie das äußere und innere Erscheinungsbild den heutigen Kunden­erwartungen angepasst, jedoch erhöht sich die Fläche für Waren der Nahversorgung um etwa 2.000 m².

 

Die möglichen Auswirkungen des Vorhabens auf die Zentrenstruktur und die wohnungsnahe Ver­sorgung der Bevölkerung wurden in einem Einzelhandelsgutachten^[6] untersucht. Danach liegen die Auswirkungen auf die umliegenden städtischen Zentren mit einer Umsatzumverteilung von unter 5 % noch in einem verträglichen Bereich (Müllerstraße -1,6%, Badstraße -3,4%, Residenz­straße/ Markstraße -3,9%, Streulagen -4,3%). Eine Gefährdung der im Flächennutzungsplan Berlin und im Stadtentwicklungsplan Zentren 2020 festgelegten Zentrenstruktur besteht damit nicht.

 

In einem Nachtrag zu dem o.g. Gutachten^[7] wurden die Auswirkungen des Vorhabens auf die Nahversorgungsstruktur im Einzugsbereich untersucht. Danach ist mit einer Umsatzumverlage­rung von etwa 5,7 % von Läden im engeren Einzugsgebiet und 4,9 % im weiteren Einzugsgebiet auf das neue Projekt zu rechnen. Die wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung ist durch diese Umsatzverlagerung nicht bedroht. Der Bereich hat sich – zusammen mit der östlich anschließen­den Fläche bis zur Drontheimer Straße und den Ladengeschäften im U-Bahnhof Osloer Straße und in dessen Umfeld zu einem bezirklichen Nahversorgungszentrum entwickelt, das aus bezirk­licher und städtebaulicher Sicht an dieser Stelle erhalten bleiben soll, da es von einer großen Zahl von Einwohnern aus der dicht besiedelten Umgebung auch zu Fuß und mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut erreichbar ist und gut angenommen wird.

 

Die in § 16 des Gemeinsamen Landesentwicklungsprogramms der Länder Berlin und Branden­burg (LEPro) formulierten Anforderungen zum Schutz der wohnungsnahen Versorgung der Be­völkerung und der geplanten Zentrenstruktur sowie die Ausführungsvorschriften über großflächi­ge Einzelhandelseinrichtungen für das Land Berlin werden somit berücksichtigt.

 

2.           Auswirkungen auf den Verkehr

Zur Abschätzung der Auswirkungen des Einzelhandelsprojektes, das Gegenstand des vorhaben­bezogenen Bebauungsplans ist, auf den Verkehr wurde ein verkehrsplanerisches Gutachten erarbeitet.^[8] Das Gutachten geht von einer projektierten Verkaufsfläche von 4.700 m² und 267 Stellplätzen aus. Auf der Grundlage von Erfahrungswerten wird erwartet, dass durch das Vor­haben knapp 6.000 Wege am Tag verursacht werden.^[9] Wenn (maximal) 70 % dieser Wege mit dem Kfz zurückgelegt werden, sind damit bei einem durchschnittlichen Besetzungsgrad von 1,35 Personen pro Pkw 3.050 Pkw-Fahrten pro Tag verbunden. Hinzu kommen geschätzte 34 Lkw-Fahrten pro Tag, die getrennt über die Tromsöer Straße abgewickelt werden sollen und im Folgenden nicht weiter betrachtet werden. Für die nachmittägliche Spitzenstunde wird ein Zufluss von 207 Kfz und ein Abfluss von 189 Kfz erwartet, davon 70% vorhaben-induzierter Neuverkehr und 30% lediglich umgelenkte, ohnehin unternommene Fahrten. Es wird angenommen, dass etwa die Hälfte dieses Verkehrs über die nördliche Residenzstraße, 40% über die Schweden­straße und 10% über die Hansastraße zu- bzw. abfließt. Gegenüber der Grundlast bedeutet dies in der Spitzenstunde eine Verkehrszunahme um 7% auf der Residenzstraße (+58 Fahrzeuge) und der Schwedenstraße (+73 Fahrzeuge) und um 22% auf der Hansastraße (+21 Fahrzeuge).

 

Auf dieser Grundlage erstellte Leistungsfähigkeitsberechnungen haben ergeben, dass bei Ausbil­dung eines vierarmigen Knotenpunktes Residenzstraße/ Schwedenstraße/ Hansastraße/ Park­platzzufahrt mit Verkehrsbeziehungen in alle Richtungen auch ohne Lichtsignalanlage die Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs im öffentlichen Raum gewährleistet ist ; die not­wendigen Abbiegespuren können durch Halteverbote in der Residenzstraße geschaffen werden.

 

Die genannten Belastungswerte beschreiben die Gesamt-Verkehrserzeugung durch das Vor­haben. Da auf dem Standort zzt. bereits 4.700 m² Verkaufsfläche und 160 Parkplätze vorhanden sind, liegt die durch das Neubauprojekt erzeugte Zusatzbelastung auch unter Berücksichtigung der jetzt geringeren Nutzungsintensität bei höchstens 50% der Gesamt-Verkehrserzeugung.

 

Bei einer Belastung der Residenzstraße mit etwa 2.000 Kfz in der Spitzenstunde wirkt sich das durch die Intensivierung des Einzelhandelsstandortes bedingte zusätzliche Verkehrsaufkommen von etwa 200 Fahrten (beide Richtungen) auf die Verkehrsabwicklung an den beiden benach­barten Knoten nur geringfügig aus; im Durchschnitt wäre bei jedem Umlauf der Lichtsignal­anlagen maximal ein Kfz je Richtung zusätzlich abzuwickeln.

 

3.           Auswirkungen auf die Umwelt

Die Auswirkungen des Bebauungsplans auf die Umwelt werden im Abschnitt IV dieser Begrün­dung (Umweltbericht) ausführlich dargestellt.

Gegenüber dem bisherigen Planungsrecht ergeben sich durch die planungsrechtlichen Festsetzungen dieses Bebauungsplanes keine negativen Auswirkungen auf die Umwelt. Durch die planungsrechtlichen Festsetzungen von Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und Anpflanzungen, den vorgesehenen vertraglichen Regelungen zu Baumpflanzungen im Bereich der Parkplätze sowie der Neugliederung des Gebietes wird die städtebauliche Gesamtsituation insgesamt verbessert (s.a. Abschn. IV.1.2a).

 

Durch den Bebauungsplan 1-38VE wird die bestehende Festsetzung des Baunutzungsplanes vom 28. Dezember 1960, nach dem der Planbereich bereits als Bauland, und zwar als beschränktes Arbeitsgebiet, Baustufe V/3, ohne Bebauungstiefe, ausgewiesen ist, geändert. Gemäß § 7 Abs. 15 der Bauordnung für Berlin (BO '58) vom 21. November 1958 (GVBl. S. 1087/1104) als übergeleiteter Vorschrift und unter Berücksichtigung der Festsetzungen des Bebauungsplans III-A zur Änderung von Bebauungsplänen des Bezirks Wedding vom 4.7.1971 (GVBl. S. 1230) erfolgt die Berechnung der GRZ nach § 19 BauNVO 1968. Durch die hier geltende Nichteinrechnung von Nebenanlagen nach § 14 BauNVO sowie ansonsten unbeschränkt zulässigen versiegelten Bewegungs- und Abstellflächen, wie im beschränkten Arbeitsgebiet (entspricht Gewerbegebiet) nun einmal üblich, ist von einer 100%igen zulässigen Versiegelung auszugehen.

Gegenüber diesen bisher geltenden planungsrechtlichen Festsetzungen und Vorschriften sind auf Grund der Festsetzungen des Bebauungsplanes 1-38VE keine "planungsbedingten" Eingriffe in Natur und Landschaft auf den in den Geltungsbereich einbezogenen Grundstücken abzuleiten, die einen Ausgleich im Sinne der Vorschriften des § 1a Abs. 3 BauGB erforderlich machen.

 

 

4.           Finanzielle Auswirkungen

Die Umsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans einschließlich der notwendigen Erschließungsmaßnahmen erfolgt durch den Vorhabenträger und wird im Durchführungsvertrag abgesichert. Für die öffentliche Hand ergeben sich keine finanziellen Auswirkungen.

 

 

IV.         Umweltbericht

1.           Einleitung

Der Umweltbericht bezieht sich auf den Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit Stand vom Juli 2006 sowie auf den zugehörigen Vorhabenplan mit Stand vom 9.8.2006 (A,P2,V2) und 10.8.2006 (P1,V1). Es ist davon auszugehen, dass mit diesem Entwurf die für den Umweltbericht relevanten Merkmale des Vorhabens feststehen.

 

1.1       Inhalte und Ziele des Bebauungsplans

Das etwa 1,8 ha große Plangebiet liegt unweit nördlich der Osloer Straße mit dem gleichnamigen U-Bahnhof zwischen der Residenzstraße und der nördlichen Verlängerung der Tromsöer Straße.

Unmittelbar angrenzend liegt im Süden ein großer Gewerbehof mit Etagengewerbe in einem denkmalgeschützten Altbau, im Osten ein heute für Einzelhandel, Gewerbe und eine Weiterbil­dungseinrichtung genutzter ehemaliger Fabrikkomplex, im Norden eine reine Wohnbebauung der 1980er Jahre sowie ein gründerzeitliches Wohngebäude mit einer Kfz-Werkstatt im rückwärtigen Grundstücksbereich.

 

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan 1-38VE soll die planungsrechtliche Grundlage für den Bau eines Verbrauchermarktes, einschließlich der erforderlichen Nebenräume und Außen­anlagen (Parkplatz, Anlieferung) schaffen. Ziel der Planung ist es weiterhin, den Erhalt der stadtbildprägenden Baumgruppe auf dem Westteil des Grundstücks zu sichern.

 

1.2       Planrelevante Ziele des Umweltschutzes aus Fachgesetzen und Fachplanungen

(a)      Bundesnaturschutzgesetz

Die übergeordneten Ziele des Naturschutzes und der Landschaftspflege sind in § 1 des Bundes­naturschutzgesetzes (BNatSchG) benannt. Natur und Landschaft sind auf Grund ihres eigenen Wertes und als Lebensgrundlage des Menschen auch in Verantwortung für die künftigen Genera­tionen so zu schützen, zu entwickeln und soweit erforderlich, wiederherzustellen, dass

1. die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes,

2. die Regenerationsfähigkeit und nachhaltige Nutzungsfähigkeit der Naturgüter,

3. die Tier- und Pflanzenwelt einschließlich ihrer Lebensstätten und Lebensräume sowie

4. die Vielfalt, Eigenart und Schönheit sowie der Erholungswert von Natur und Landschaft

auf Dauer gesichert sind.

 

Eingriffe in Natur und Landschaft, d.h. Veränderungen der Gestalt oder der Nutzung von Grund­flächen oder Veränderungen des mit der belebten Bodenschicht in Verbindung stehenden Grund­wasserspiegels, die die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes oder das Land­schaftsbild erheblich beeinträchtigen können, sind zu vermeiden, zu minimieren bzw. – soweit dies nicht möglich ist – auszugleichen (§§ 18 bis 20 BNatSchG).

Gem. § 21 BNatSchG ist bei Eingriffen in Natur und Landschaft über die Vermeidung, dem Ausgleich und dem Ersatz nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs zu entscheiden. Gem. § 1a Abs. 3, Satz 5 ist ein Ausgleich nicht erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren (s. a. Abschn. III.3)

 

(b)      Bodenschutzgesetz

Im Bundesbodenschutzgesetz wird – ebenso wie im Baugesetzbuch - der sparsame und scho­nende Umgang mit dem Boden gefordert. Durch die Nachverdichtung eines bereits überwiegend bebauten und versiegelten Areals wird dieser Anforderung Rechnung getragen.

 

(c)       Landschaftsprogramm

Im Landschaftsprogramm Berlin (LaPro) werden diese allgemeinen Ziele des Naturschutzes und der Landschaftspflege konkretisiert und die zu ihrer Umsetzung erforderlichen Maßnahmen fest­gelegt:

 

·   Der Programmplan Naturhaushalt / Umweltschutz zeigt das Plangebiet in der Kategorie „Indu­strie und Gewerbe“. Als Anforderung wird der Schutz angrenzender Gebiete vor Immissionen, die Förderung emissionsarmer Technologien, die flächensparende Bauweise bei Neuansied­lung, der Boden- und Grundwasserschutz sowie die Dach- und Fassadenbegrünung genannt. Das Plangebiet ist Teil des Vorranggebiets Luftreinhaltung mit den Anforderungen der Emis­sionsminderung, der Erhöhung des Vegetationsanteils sowie des Immissionsschutzes em­pfindlicher Nutzungen.

 

·   Im Programmplan Biotop- und Artenschutz ist das Plangebiet als städtischer Übergangs­bereich dargestellt. Als Ziele und Maßnahme sind die Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Flora und Fauna (durch Hof-, Dach- und Wandbegrünung), die Entwicklung eines gebietstypi­schen Baumbestands sowie die Entwicklung örtlicher Biotopverbindungen bei Nachverdich­tungen formuliert.

 

·   Im Programmplan Landschaftsbild werden für den städtischen Übergangsbereich mit Misch­nutzungen folgende Ziele und Maßnahmen benannt: die Entwicklung des Grünanteils in Gewerbegebieten (Dach- und Fassadenbegrünungen, Sichtschutzpflanzungen im Rand­bereich zu sensiblen Nutzungen) sowie die Anlage begrünter Straßenräume.

 

·   Im Programmplan Erholung und Freiflächen zielt die Kategorie „sonstige Fläche außerhalb von Wohnquartieren“ für das Plangebiet auf die Entwicklung von Wegeverbindungen sowie von Schutzpflanzungen bei angrenzender Wohn- und Erholungsnutzung.

 

(d)      Schutz vor Lärm

Im Norden grenzt eine Wohnnutzung an das Plangebiet. Die DIN 18005 enthält für Wohngebiete folgende Orientierungswerte für eine zumutbare Lärmbelastung der dort wohnenden Menschen, z.B. durch Kunden- und Lieferverkehr: tagsüber 55 dB (A) und nachts 45 dB (A) für Verkehrslärm und 40 dB (A) für andere Lärmquellen.

 

 

2.           Umweltbezogene Ausgangssituation

2.1       Schutzgut Mensch

Die Nutzungsstruktur im Plangebiet wird durch Gewerbe sowie durch Einzelhandelsbetriebe und Stellplätze geprägt. Öffentliche Grünflächen sind im Plangebiet nicht vorhanden.

 

(a)      Lärmbelastung

Die Residenzstraße weist eine tägliche Verkehrsbelastung von rund 23.000 Kfz auf. Die Lärm­belastung an der östlichen Straßenbegrenzungslinie liegt tagsüber bei 65 dB (A) und nachts bei 60 dB (A).

 

Im Bereich zwischen der Residenzstraße und dem vorhandenen Verbrauchermarkt liegen etwa 45 Stellplätze sowie die Ein- und Ausfahrten des Geländes und der Haupt-Fußgängerzugang. Die Ein- und Ausfahrten des Parkplatzes liegen gegenüber einer Wohnbebauung. Insgesamt befin­den sich auf dem Grundstück etwa 160 Stellplätze. Parkplatz und Lieferzone werden fast aus­schließlich zu den Öffnungszeiten der Ladengeschäfte genutzt. Die Belastung liegt bei etwa 100 Kfz-Bewegungen in der nachmittäglichen Spitzenstunde.

 

Im Süden grenzt das Plangebiet an einen Gewerbehof, im Norden teils an eine Wohnbebauung, teils an Hinterhofgewerbe (Kfz-Werkstatt). Die Nutzung im Norden ist durch eine etwa 2,5 m hohe Mauer abgeschirmt. Von Anwohnern wurde auf die Lärmbelastung hingewiesen, die an Wochen­enden sowie abends durch den Betrieb des Veranstaltungssaals im Plangebiet verursacht werde.

 

Bewertung: Die Menschen in den Wohn- und Arbeitsstätten entlang der Residenzstraße sind durch Verkehrslärm stark beeinträchtigt. Tagsüber werden die Orientierungswerte der DIN 18005 für Wohn- und Mischgebiete entlang der Residenzstraße überschritten. Im Plangebiet sind jedoch keine störungsempfindliche Nutzungen vorhanden.

 

Die Beeinträchtigung benachbarter störungsempfindlicher Nutzungen (Wohnen) durch Stellplatz- und Lieferverkehr sowie durch gewerbliche Aktivitäten überschreitet zzt. nicht den in einem Mischgebiet zulässigen Umfang und ist unter dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme zumutbar.

 

(b)      Versorgung mit öffentlichen Grünflächen, Wegebeziehungen

Die mit Großbäumen bestandene Rasenfläche hat aufgrund der geringen Flächenausdehnung und der Lärmbelastung keine Erholungsfunktion. Die nächstgelegene öffentliche Grünfläche mit einer Mindestgröße von 0,5 ha und einem Spielplatz befindet sich in an der Koloniestraße; von dort aus besteht eine verkehrsfreie Wegeverbindung zum Pankegrünzug.

 

Eine Querung des Plangebiets ist nur in Ost-West-Richtung möglich. Die viel genutzte Fußgängerverbindung von der Residenzstraße zur Tromsöer Straße und weiter zum U-Bahnhof bzw. zur Drontheimer Straße führt über Privatgrundstücke, ist rechtlich nicht gesichert und wenig attraktiv. Bewohner des nördlich angrenzenden Wohngebietes um die Ritterlandstraße sind zu erheblichen Umwegen gezwungen, da eine direkte Wegeverbindung zur U-Bahn in Verlängerung der Tromsöer Straße nicht vorhanden ist.

 

Bewertung: Das Defizit an öffentlichen Grünflächen ist bei der derzeit und künftig ausschließlich gewerblichen Nutzung wenig relevant. Zwischen Ritterland- und Tromsöer Straße fehlt eine Fußgängerverbindung. Die informelle Fußgängerverbindung zwischen Drontheimer Straße und Residenzstraße ist innerhalb des Plangebietes von Stellplatz- und Lieferverkehr überlagert und weist eine geringe Nutzungsqualität auf.

 

2.2  Schutzgut Tiere und Pflanzen

(a)      Lage und Freiraumstruktur

Das Plangebiet ist anthropogen überformt und mit Ausnahme einer etwa 2.500 m² großen baum­bestandenen Rasenfläche an der Residenzstraße sowie einer Baumreihe im Zufahrtsbereich zur Tromsöer Straße durch Gebäude und Verkehrsflächen vollständig versiegelt. Die Grünbereiche sind voneinander isoliert. Allseitig grenzt eine dichte Bebauung an.

 

(b)      Biotoptypen und Baumbestand

Die Vegetationsausstattung des Plangebiets wurde im November 2005 nach den Kategorien der „Beschreibung der Biotoptypen Berlins“ erhoben.

Das Plangebiet ist zu 86 % durch Gebäude, Verkehrs- und Stellplatzflächen versiegelt. (Biotoptyp 12312 „Gewerbe-, Handels- und Dienstleistungsfläche mit geringem Grünanteil“). Im Einfahrts­bereich an der Residenzstraße befindet sich eine 2.500 m² große Grünfläche aus artenarmen Zierrasen (Biotoptyp 05162) mit ortsbildprägendem Baumbestand. Dazu zählt neben mehreren Platanen und Rosskastanien auch eine Rotbuche. Außerdem treten Linde, Fichte, Kiefer und Robinien auf. Entlang der Stirnseite des Verbrauchermarkts befindet sich auf der Grünfläche eine Anpflanzung aus Sträuchern, darunter Flieder, Holunder, Kornelkirsche, Felsenbirne und Spiere (Biotoptyp 10272, Anpflanzung Strauchpflanzung, Höhe > 1 m), mit einer Unterpflanzung aus Mahonien. Weitere Gruppen aus Flieder, Robinien und Mahonien treten unregelmäßig verteilt auf der Grünfläche auf. An der östlichen Plangebietsgrenze im Zufahrtsbereich zur Tromsöer Straße ist eine Gehölzreihe aus überwiegend Gleditschien vorhanden. Die Pflanzflächen liegen über­wiegend oberhalb eines U-Bahntunnels und sind im Übrigen nahezu vegetationsfrei. Als Spontanaufwuchs treten in der Krautschicht Gunderrebe, Hirtentäschel und Großes Schellkraut auf. Der Straßenraum der Residenzstraße weist eine Reihe von Platanen auf, die den Verkehrs­emissionen ungeschützt ausgesetzt sind; ihre Vitalität ist überwiegend gut.

 

(c)       Fauna

Der naturferne Charakter des Plangebiets lässt auf eine arten- und individuenarme Fauna schließen. Die Pflanzflächen sind als faunistischer Lebensraum massiven Beeinträchtigungen durch Emissionen wie Autoabgase, Lärm, Staub, Fäkalien und nächtliche Beleuchtung ausge­setzt. Auf Grund der Bauweise und der Vegetationsausstattung kann im Plangebiet nur mit ver­städterten Arten gerechnet werden.

 

(d)      Geschützte Arten

An den im Planbereich befindlichen und zum Abriss vorgesehenen Gebäuden ist nach Auf­fassung der für den Artenschutz zuständigen Senatsverwaltung das Vorkommen besonders oder sogar streng geschützter gebäudenutzender Arten zu vermuten, ebenso im Bereich des zu erhaltenden Baumgestandes (freibrütende und höhlenbrütende) Vogelarten, die die Gehölze im Plangebiet nutzen.

 

Bewertung: Das Plangebiet erfüllt mit Ausnahme der baumbestandenen Grünfläche nur sehr ein­geschränkte Funktionen als Lebensraum für Tiere und Pflanzen. Auch die Grünfläche ist stark anthropogen beeinflusst und verfügt nur über eine mittlere Artenvielfalt. Mehrere Bäume haben ein beachtliches Alter (80 – 150 Jahre) mit einem entsprechenden Wiederherstellungswert, einige haben jedoch nur noch eine eingeschränkte Vitalität. Der Biotoptyp kommt verstreut im ganzen Stadtgebiet vor. Aufgrund der geringen Flächenausdehnung hat die Grünfläche als Trittstein­biotop nur eine untergeordnete Funktion.

 

2.3       Schutzgüter Boden und Grundwasser

(a)      Geologie und Böden

Das Plangebiet liegt am Rand des Berliner Urstromtals, dessen Oberfläche von Ablagerungen der Weichsel-Eiszeit und der Nacheiszeit gebildet wird. Der Untergrund besteht aus Fein- und Mittelsanden, die mit Geschiebemergel und stellenweise mit mehr oder weniger großen Steinen durchsetzt sind.

Derzeit sind rund 86 % der Fläche des Plangebiets vollständig versiegelt. Es ist davon aus­zugehen, dass keine natürlich gewachsenen Böden vorkommen. Damit steht die Nutzungs-funktion als Fläche für Siedlung und Verkehr im Vordergrund. Als Bodentyp befindet sich im Untergrund eine „Lockersyrosem-Regosol-Pararendzina“ auf Aufschüttungs- bzw. Abtragungs­flächen (Umweltatlas 1998, Bodengesellschaften). Bodendenkmale sind nicht bekannt.

 

Tab. 2: Bilanz der Flächennutzungen im Bestand

 

Gebäude		7.740 m2
Erschließungsflächen, Parkplätze, U-Bahntunnel		7.615 m2
Abstandsgrün, Pflanzflächen und -scheiben		2.590 m2
		17.945 m2

Bewertung: Die versiegelten Böden im Plangebiet können ökologische Funktionen wie Filter-, Puffer- und Transformatorfunktion, Lebensraum-, und Ertragsfunktion nicht oder nur noch sehr eingeschränkt übernehmen. Eine Regelungsfunktion für den Wasserhaushalt ist bei einem Versiegelungsgrad von 86% kaum vorhanden.

 

(b)      Bodenverunreinigungen

Wegen der Lage in einem ehemaligen Aufschüttungsgebiet und aufgrund von Kriegsschäden ist von einem Anfangsverdacht auf schädliche Bodenveränderungen, ggf. auch durch Nachbar­einflüsse, auszugehen. Diese Vermutung des bezirklichen Umweltamtes hat weder zu weiterführenden Veranlassungen oder Maßnahmen der zuständigen Behörde wie z. B. der Eintragung in das Bodenbelastungskataster geführt noch wurde die geplante Nutzung in Frage gestellt. Empfindliche Nutzungen sind durch die Festsetzung als Sondergebiet „Verbrauchermarkt“ ausgeschlossen. Aufgrund der Vorschriften des Bundesboden­schutz­gesetzes in Verbindung mit dem Berliner Bodenschutzgesetz ist sichergestellt, dass im Falle des Auffindens von Bodenverunreinigungen ein ordnungsgemäßer Umgang und eine ordnungs­gemäße Entsorgung zu erfolgen hat.

 

(c)       Grundwasser

Der Grundwasserflurabstand beträgt im gesamten Plangebiet 2 - 4 m. Die Karte der „Versicke­rung aus Niederschlägen ohne Berücksichtigung der Versiegelung“ (Umweltatlas, Ausgabe 2003) zeigt eine theoretische Grundwasserneubildungsrate von 200 bis 250 mm im Jahr (etwa 50 % der jährlichen Niederschlagsmenge). Durch den hohen Versiegelungsgrad ist die Grundwasserneu­bildungsrate faktisch jedoch gering. Nur in der Grünfläche findet eine ungehinderte Versickerung statt. Die geringe Mächtigkeit der Deckschicht und der geringe Anteils an bindigen Substanzen bewirken eine besondere Empfindlichkeit des Grundwassers gegenüber Stoffeinträgen. Aufgrund des hohen Versiegelungsgrads spielt diese Problematik im Plangebiet nur eine untergeordnete Rolle.

 

Bewertung: Das Plangebiet trägt nicht nennenswert zur Grundwasserneubildung bei. Bei Planun­gen ist die Empfindlichkeit des Grundwassers gegenüber Stoffeinträgen zu beachten.

 

2.4       Schutzgut Klima und Lufthygiene

Mit Ausnahme der großen innerstädtischen Freiflächen ist die gesamte Berliner Innenstadt hin­sichtlich der stadtklimatischen Zonierung im Vergleich mit den Freilandverhältnissen der „Zone 4, hohe Veränderung“ zugeordnet. Dies geht einher mit einer hohen Schwülegefährdung und einer geringen nächtlichen Abkühlung. Den “Planungshinweisen Stadtklima“ des (digitalen) Umwelt­atlas (2004) ist zu entnehmen, dass es sich um einen „Siedlungsbereich mit geringer, in Einzel­fällen mäßiger bioklimatischer Belastung“ handelt.

 

Bewertung: Aufgrund des hohen Versiegelungsgrades und des geringen Vegetationsanteils trägt das Plangebiet zur Belastung des lokalen Klimas bei. Bezüglich des Kleinklimas erfüllen die Großbäume im Bereich zur Residenzstraße eine schadstofffilternde Wirkung. Zudem wirkt die Freifläche im gewissen Maße der sommerlichen Überwärmung entgegen.

 

2.5       Schutzgut Ortsbild

Das Plangebiet ist vollständig anthropogen überformt. Die nördlich und südlich anschließende Blockrandbebaung ist hier unterbrochen, so dass das Grundstück von exponierten Brandwänden eingefasst wird. Die dadurch bewirkte Störung des Straßenbildes wird jedoch durch den Großbaumbestand auf dem vorderen Teil des Grundstücks abgemildert. Am Straßenrand weisen mehrere großflächige Werbeanlagen auf die am Standort vorhandenen Betriebe hin. Auf dem Grundstück erstreckt sich eine gegenüber dem Straßenraum weit zurückgesetzte, einge­schossige Hallenbebauung über eine Gesamtlänge von fast 140 m in den Blockinnenbereich hinein. Der nördliche und der südliche Bauwich werden für die Kfz-Umfahrung sowie einzelne Stellplätze genutzt, auf den rückwärtigen Grundstücksflächen befinden sich weitere Stellplätze und Anlieferungsflächen.

 

Bewertung: Das Plangebiet befindet sich in einem heterogenen städtebaulichen Umfeld. Die städtebauliche architektonische Qualität des Gebäudebestands ist gering. Die Bestandsbäume an der Residenzstraße prägen das Ortsbild und binden das Grundstück in die Blockrand­bebauung ein.

 

2.6       Schutzgut Kultur- und andere Sachgüter

Im Plangebiet existieren keine eingetragenen Baudenkmale. Der südlich angrenzende Gewerbe­hof ist ein eingetragenes Baudenkmal.

 

 

3.           Auswirkungen der Planungen auf die Umwelt

Im folgenden Abschnitt wird zunächst schutzgutbezogen die Entwicklung des Umweltzustandes beschrieben, die bei einer vollständigen Realisierung der durch den Bebauungsplan ermöglichten Neuplanungen zu erwarten ist. Zum Vergleich wird die voraussichtliche Entwicklung des Umwelt­zustandes gegenübergestellt, die sich ergeben würde, wenn auf die Planung verzichtet würde.

 

3.1       Schutzgut Mensch

(a)      Auswirkungen durch Immissionen

Durch die geplante Erweiterung des Verbrauchermarktes im Sondergebiet ist eine intensivere Nutzung des Kundenstellplatzes und der Lieferzone zu erwarten. In der westlichen Hälfte des Plangebietes ist der Bau einer Stellplatzanlage mit etwa 250 Plätzen (bisher etwa 160 Plätze) vorgesehen. Insgesamt werden etwa 3.000 Pkw-Fahrten und 34 Lkw-Fahrten je Tag erwartet. Zur nachmittäglichen Spitzenstunde passieren voraussichtlich 395 Kfz die Ein- und Ausfahrt an der Residenzstraße. Die dadurch bedingte zusätzliche Verkehrsbelastung beträgt 7 % in der Resi­denzstraße und 22 % in der Hansastraße. Auf dem Parkplatz selbst tritt ungünstigstenfalls eine Verdoppelung der Nutzungsfrequenz durch an- und abfahrende Fahrzeuge ein. Die Zusatz­belastung konzentriert sich – wie die vorhandene Grundbelastung – fast vollständig auf die Tagesstunden, in denen der Verbrauchermarkt geöffnet ist. Die Grenzwerte der TA Lärm für allgemeine Wohngebiete werden für die Tagzeit eingehalten. Die mit dem erhöhten Kunden­verkehr verbundene Erhöhung der Lärmbelastung für die Anwohner des nördlich angrenzenden Grundstücks wird überdies dadurch ausgeglichen, dass eine nördliche Umfahrung des Gebäudes zukünftig nicht mehr möglich sein wird und die geplante Ausfahrt von den nächstgelegenen Fenstern der Wohnbebauung an der Residenzstraße etwa 15 m weiter entfernt liegt, als die bestehende Ausfahrt.

 

Eine Berechnung des bezirklichen Umweltamtes (März 2003) hat ergeben, dass die Immissionsrichtwerte für die Tagzeit durch den Lkw-Anlieferverkehr gerade eingehalten bzw. geringfügig unterschritten werden. Im Durch­führungsvertrag zum Vorhaben- und Erschließungsplan werden deshalb eine Begrenzung der Lieferzeiten auf die Tagesstunden oder eine Abschirmung der Laderampe gegenüber der Wohnbebauung durch eine lärmschützende Wand sowie der Erhalt bzw. Ersatz der das Grundstück im Norden begrenzenden Grundstücksmauer vereinbart werden.

 

(b)      Versorgung mit wohnungs- und siedlungsnahen Grünflächen

Das Defizit bei der Versorgung der umliegenden Quartiere mit öffentlichen Grünflächen bleibt unverändert bestehen. Für das ausschließlich gewerblich genutzte Plangebiet ist dies jedoch nur von geringer Bedeutung.

 

Bei Nicht-Durchführung der Planung bleibt der Baunutzungsplan die planungsrechtliche Grund­lage für die Beurteilung von Vorhaben. Danach ist eine insgesamt höhere Immissionsbelastung umgebender sensibler Nutzungen möglich, als bei Umsetzung der Planung. Bei Fortbestand der vorhandenen Nutzungen bliebe die bestehende Verkehrsbelastung auf dem Grundstück selbst zwar geringer, durch Beibehaltung der Nordumfahrt, auch für den LKW-Verkehr, wäre damit jedoch eine größere Störung angrenzender Wohnungen verbunden. Insgesamt wirkt sich die Planung im Hinblick auf das Schutzgut Mensch damit nicht negativ aus.

 

3.2       Schutzgut Tiere und Pflanzen

Die Fläche des Plangebietes ist gegenwärtig zu etwa 86 % versiegelt. Bei Umsetzung des Bebauungsplans werden die Strauchpflanzungen sowie Teile der Grünfläche auf dem Westteil des Grundstücks für die Stellplatzanlage überbaut. Zur Realisierung der Stellplätze ist außerdem die Fällung mehrer Großbäume (mit eingeschränkter Vitalität) vorgesehen.

 

Tab. 3: Flächenbilanz Versiegelung im Bestand und bei Durchführung der Planung*

 

	Bestand	Vorhabenplan
versiegelte Gebäude- und Erschließungsflächen	15.155 m2	16.149 m2
unversiegelte Flächen	2.790 m2	1.795 m2[10]
Gesamtsumme	17.945 m2	17.945 m2

* Die Bilanz geht davon aus, dass gemäß textlicher Festsetzung Nr. 2 maximal 90% der Grundstücksfläche versiegelt werden dürfen. Die festgesetzten Pflanzbindungen umfassen 645 m², die festgesetzte Erhaltungs­bindung (ohne Einzelbaum) 850 m².

 

Damit entsteht gegenüber der Bestandssituation ein Verlust von etwa 1.000 m² Biotopfläche überwiegend geringer Wertigkeit.

 

Im Falle des Vorkommens von frei- und höhlenbrütenden geschützten Vogelarten sind die Ver­bote des § 42 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 3 BNatSchG zu beachten. Bauliche Anlagen sind zeitnah vor Durchführung von Abrissmaßnahmen oder Baumfällungen auf das Vorkommen solcher Lebens­stätten durch eine ornithologisch fachkundige Person zu untersuchen. Bei Vorkommen solcher Arten bedarf es einer naturschutzrechtlichen Befreiung. Eine Befreiung wurde durch die zuständige Senatsverwaltung für Stadtentwicklung mit Schreiben vom 4.8.2005 in Aussicht gestellt, unter der Voraussetzung, dass bestimmte Maßgaben, u.a. hinsichtlich des Zeitpunkts von Gebäudeabrissen sowie der Beseitigung von Bäumen und anderer Vegetation, eingehalten werden. Ein genehmigter Abrissantrag für die vorhandene Bebauung liegt vor.

 

Bei vollständiger Umsetzung des Vorhabens entsprechend den Festsetzungen des vorhaben­bezogenen Bebauungsplans und des Vorhaben- und Erschließungs­plans ist von der Fällung von mindestens 9 teilweise sehr großen Bäumen, deren Vitalität jedoch teilweise vom bezirklichen Umweltamt als eingeschränkt beurteilt wurde, auszugehen, die nach der Berliner Baumschutzverordnung geschützt sind, sowie mindestens sieben weiteren Bäumen, die nicht der Baumschutzverordnung unterliegen. Bei der Festlegung der nach der Baumschutzverordnung notwendigen Ersatzpflanzungen wird zu berücksichtigen sein, dass ein Teil der zu fällenden Bäume in seiner Vitalität beeinträchtigt ist. Eine Nachpflanzung soll teilweise auf dem Grund­stück selbst erfolgen (Begrünung des Parkplatzes), darüber hinaus werden voraussichtlich Ersatzpflanzungen außerhalb des Plangebietes erforderlich. Ein vollständiger Ausgleich des Biotopwertes kann dadurch jedoch allenfalls sehr langfristig erreicht werden.

Bei Nicht-Durchführung der Planung bliebe der vorhandene Gehölzbestand erhalten und müsste nicht durch Neupflanzungen ersetzt werden. Im Hinblick auf die festgestellten Vitalitätszustände einiger Bäume ist von deren mittelfristigen Abgang, ohne Nachpflanzungen, auszugehen.

 

3.3       Schutzgüter Boden und Grundwasser

Bei Umsetzung des Vorhabens entsprechend den Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans nimmt die versiegelte Fläche im Plangebiet um etwa 1.000 m² zu. Der Versiege­lungsgrad im Plangebiet erhöht sich damit gegenüber der Bestandsituation von 86 % auf 90 %, was eine Verschlechterung für das Schutzgut Boden bedeutet, die jedoch nicht als erheblich zu werten ist.

Bei Nicht-Durchführung der Planung bliebe der Versiegelungsgrad unverändert.

 

3.4       Schutzgut Klima und Lufthygiene

Die mit dem Bebauungsplan ermöglichte Zunahme der Versiegelung sowie die beabsichtigte Fällung einiger Großbäume führen zu einer weiteren Verschlechterung der kleinklimatischen Bedingungen im Umfeld. Zusätzlich ist bei verstärkter Nutzung des Parkplatzes mit einer Zu­nahme der Luftbelastung durch Verkehrsemissionen zu rechnen.

Bei Nicht-Durchführung der Planung bliebe die etwas höhere aktuelle Leistungsfähigkeit der Flächen im Plangebiet für das Schutzgut Klima und Lufthygiene unverändert, die Belastung mit Luftschadstoffen würde der allgemeinen Entwicklung im Stadtgebiet folgen.

 

_3.5           Schutzgut Ortsbild

Das Gebäude des geplanten Verbrauchermarktes liegt weiter von der Straße entfernt, als die Bestandsbebauung. Die freiwerdende Fläche soll nach dem Vorhabenplan zusammen mit einem Großteil der Rasenfläche für Stellplätze genutzt werden. Nach der gegenwärtigen Planung ist dazu die teilweise Fällung des ortsbildprägenden Baumbestandes (mit nur noch eingeschränkter Vitalität) beabsichtigt. Auch wenn ein Teil der Bestandsbäume in diesem Bereich erhalten wird, entsteht dadurch in der Abschirmung und städtebaulichen Einbindung des Standortes, der sich in seiner Baustruktur atypisch in die Umgebung einfügt, eine Lücke, die teilweise durch Neupflanzungen geschlossen werden kann. Eine Begrünung der Stellplätze ist teilweise vorgesehen und soll vertraglich geregelt werden. Insgesamt entsteht durch die geplante Neubebauung und Neugliederung des Grundstücks eine harmonisierende Veränderung des Ortsbildes.

Bei Nicht-Durchführung der Planung wäre nach dem geltenden Baunutzungsplan eine Schließung des Blockrandes und damit ebenfalls eine Beseitigung des Baumbestandes möglich. Bei Fortbestand der bestehenden Situation fiele der Blick der Anwohner gleichfalls auf überwiegend unbegrünte bzw. versiegelte Flächen, jedoch bliebe die Grünfläche mit ihrem Baumbestand in Gänze erhalten, die die Beeinträchtigung des Ortsbildes durch die städtebaulich nicht integrierte Bebau­ung stark abmildert.

 

3.6       Schutzgut Kultur- und andere Sachgüter

Die Realisierung der Planung hat keine umweltbedingten Auswirkungen auf Kultur- oder andere Sachgüter.

 

3.7       Wechselwirkungen

Erhebliche Wechselwirkungen zwischen Umweltauswirkungen der Planung im Hinblick auf die Schutzgüter Mensch, Tiere und Pflanzen, Boden, Wasser, Luft und Klima sowie Kultur- und Sachgüter sind in dem bereits weitgehend bebauten Innenbereich nicht zu erwarten.

 

 

4.           Maßnahmen zur Vermeidung, zur Verringerung und zum Ausgleich
         nachteiliger Auswirkungen

4.1       Eingriffsbewertung

Wesentliche Beeinträchtigungen der Umwelt sind gemäß § 21 Abs. 1 BNatSchG zu vermeiden, zu minimieren oder auszugleichen. Zur Bewältigung der Eingriffsregelung nach §§ 18 bis 21 BNatSchG ist deshalb zu prüfen, ob der Bebauungsplan Eingriffe verursacht oder ermöglicht, die die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes oder das Landschaftsbild erheb­lich und nachhaltig beeinträchtigen können, um daraus Art und Umfang von notwendigen Maß­nahmen zur Vermeidung, zur Verringerung und ggf. zum Ausgleich solcher Eingriffe ableiten zu können. Gem. § 1a Abs. 3, Satz 5 BauGB ist ein Ausgleich nicht erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren (s. a. Abschn. III.3)

 

Im Abschnitt 3 dieses Umweltberichts werden die möglichen Auswirkungen des Bebauungsplans auf den Naturhaushalt und das Stadtbild schutzgutbezogen ermittelt und bewertet. Im Ergebnis ist festzustellen, dass durch die Festsetzungen des Bebauungsplans in Bezug auf die Schutz­güter Boden, Wasser sowie Arten und Biotope durchweg eine Verschlechterung der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts und in Bezug auf das Ortsbild eine wesentliche Verschlechterung bewirkt wird, die jedoch weitaus geringer ist, als es bei vollständiger Ausschöp­fung des gegenwärtigen Planungsrechtes am Standort möglich wäre. Eine Ausgleichs­verpflichtung besteht nicht, da die durch den Bebauungsplan ermöglichten Vorhaben, die eine solche begründen könnten, im Grundsatz auch nach dem gültigen Baunutzungsplan zulässig sind. ^[11] Jedoch gilt unabhängig davon das Minimierungsgebot.

 

4.2       Maßnahme zur Minderung der Beeinträchtigung des Ortsbildes

Die in der Planzeichnung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 a und b dargestellten Flächen mit Bindungen zum Erhalt bzw. zur Pflanzung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen dienen dem Ziel, die ausgleichende Wirkung des Baumbestandes für das hier atypische Ortsbild zu bewahren und zusätzliche Beeinträchtigungen durch die geplante Nutzung, insbesondere durch die näher an die Straße und an die Wohnbebauung heranrückenden Gebäude und Stellplatz­flächen zu mindern.

 

4.3       Maßnahmen zur Minderung der Immissionsbelastung

Angesichts der erheblichen, überwiegend verkehrsbedingten lufthygienischen Vorbelastung des Plangebiets soll die Emission weiterer Luftschadstoffe durch Gebäudeheizungen begrenzt wer­den. Der Bebauungsplan setzt deshalb fest, dass nur die Verwendung von emissionsarmen Brennstoffen zugelassen ist, die die zulässigen Emissionswerte, die den Emissionswerten von Heizöl EL entsprechen, nicht überschreiten

 

4.4       Ersatzpflanzungen

Bei Umsetzung sämtlicher Planungen, die durch den Bebauungsplan ermöglicht werden, wird die Fällung von (voraussichtlich) zwanzig teilweise mehrstämmigen Bäumen erforderlich, die teilweise jedoch bereits vorgeschädigt sind.

 

Im Plangebiet kann ein Teil der Ersatzpflanzungen als Stellplatzbegrünung erfolgen, wie sie im Vorhabenplan vorgesehen ist. Die Anzahl der erforderlichen Baumfällungen und die Ermittlung der Ersatzpflanzungen werden abschließend auf der Ebene der Baugenehmigung bestimmt. Im städtebaulichen Vertrag werden hierzu entsprechende Vereinbarungen getroffen.

 

 

5.           Anderweitige Planungsmöglichkeiten

Bei Verzicht auf die Aufstellung des Bebauungsplans wäre früher oder später mit einer Aus­schöpfung der bestehenden Baurechte auf der Grundlage des Baunutzungsplans zu rechnen, mit einer gewerblichen Bebaubarkeit des Grundstücks in voller Tiefe und ohne Begrenzung der Ver­siegelung. Für eine demgegenüber erhebliche Reduzierung der Bebaubarkeit besteht städtebaulich kein Erfordernis. Eine gegenüber dem jetzt geplanten Vorhaben mit den städtebaulichen Zielen vereinbare und unter Umweltgesichtspunkten grundsätzlich günstiger zu beurteilende Planungsalternative ist daher nicht erkennbar. Die planungsrechtlichen Festsetzungen zur Neuordnung des Grundstücks sowie die Festsetzung von Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und Anpflanzungen sowie entsprechende vertragliche Regelungen sind städtebaulich als ausreichend anzusehen.

 

Bei der Stellplatz- und Erschließungsplanung wird zum Schutz des Ortsbildes und aus klima­hygienischen Gründen der schützenswerte Baumbestand möglichst vollständig, sofern im Hinblick auf den geplanten Nutzungszweck möglich, in die Gestaltung integriert. Zur besseren Einbindung der Stellplätze wird gemäß dem Vorhabenplan eine Begrünung mit Bäumen erfolgen, die als Ersatzpflanzungen für unvermeidbare Baumfällungen (Bäume tlw. mit eingeschränkter Vitalität) angerechnet werden könnten; zugleich würde dadurch der Anteil unversiegelter Flächen im Plangebiet erhöht.

 

 

6.           Zusätzliche Angaben

6.1       Technische Verfahren bei der Umweltprüfung

Die Umweltprüfung zum Bebauungsplan 1-38 VE umfasst folgende Bearbeitungsstufen:

-    Zusammenstellung fachgesetzlicher Vorgaben und fachlicher Standards;

-    Auswertung vorliegender Informationsquellen zur Umweltsituation, insbesondere des digitalen Umweltatlas Berlin;

-    Bestandsaufnahme der Flächennutzung und der Biotope entsprechend der Beschreibung der Biotoptypen Berlins“, sowie des Baumbestandes; Bewertung der Bestandssituation;

-    Ermittlung der Auswirkungen der Planung auf die Umweltsituation;

-    Ermittlung der durch den Plan ermöglichten Eingriffe.

Schwierigkeiten bei der Erhebung der Grundlagen ergaben sich nicht.

 

 

6.2       Hinweise zur Durchführung der Umweltüberwachung

Hinsichtlich des gesetzlich vorgeschriebenen Monitoring liegen kaum Erfahrungen vor. Ziel und Gegenstand ist es, die Prognose des Umweltberichts einer Kontrolle zu unterziehen. Im vor­liegenden Fall kann dieser Anforderung dadurch Genüge getan werden, dass die Umsetzung der Festsetzungen zur Fassaden- und Dachbegrünung sowie zur Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern, zum Lärmschutz und zum Ausschluss luftverunreinigender Brennstoffe sowie der Umfang der Versiegelung durch die zuständigen Behörden sichergestellt wird. Wenn dies ge­schieht, ist mit signifikanten Abweichungen der Realentwicklung von der diesem Umweltbericht zugrunde liegenden Prognose des zukünftigen Umweltzustandes im Plangebiet nicht zu rechnen, so dass auf ein systematisches Monitoring verzichtet werden kann.

 

Hinsichtlich des gesetzlich vorgeschriebenen Monitoring liegen kaum Erfahrungen vor. Ziel und Gegenstand ist es, die Prognose des Umweltberichts einer Kontrolle zu unterziehen. Im vor­liegenden Fall kann dieser Anforderung dadurch Genüge getan werden, dass die Umsetzung der Festsetzungen zur Begrenzung der Versiegelung, zur Erhaltung von Bäumen und Sträuchern, zu Bindungen für Bepflanzungen und zum Ausschluss luftverunreinigender Brennstoffedurch die zuständigen Behörden sichergestellt wird. Wenn dies geschieht, ist mit signifikanten Abwei­chungen der Realentwicklung von der diesem Umweltbericht zugrunde liegenden Prognose des zukünftigen Umweltzustandes im Plangebiet nicht zu rechnen, so dass auf ein systematisches Monitoring verzichtet werden kann.

 

 

6.3       Zusammenfassung

Der Umweltbericht zum Bebauungsplan 1-38VE stellt die Auswirkungen auf die Umwelt, die bei Realisierung sämtlicher durch den Bebauungsplan ermöglichter Vorhaben zu erwarten sind, und im Vergleich dazu die voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustandes bei Verzicht auf diese Planungen schutzgutbezogen dar.

 

Im Ergebnis wird festgestellt, dass durch die Festsetzungen des Bebauungsplans in Bezug auf die relevanten Schutzgüter überwiegend eine Verschlechterung bewirkt wird, die allerdings in den meisten Fällen nicht erheblich ist. Eine erhebliche Beeinträchtigung der Schutzgüter Tiere und Pflanzen, Klima und Lufthygiene sowie Ortsbild ist mit dem Eingriff in den Baumbestand ver­bunden, wobei es sich überwiegend jedoch um bereits vorgeschädigte Bäume handelt. Ein Aus­gleich für die zur Umsetzung der Planung notwendigen Baumfällungen kann durch die Berliner Baumschutzverordnung sichergestellt und teilweise innerhalb des Plangebietes geleistet werden. Zum Ausgleich bestehender Defizite, insbesondere im Hinblick auf die Versiegelung des Bodens und die damit verbundenen Beeinträchtigungen der Schutzgüter Tiere und Pflanzen, Boden und Grundwasser sowie Klima und Lufthygiene leistet der Bebauungsplan keinen Beitrag.

 

In der Gesamtbewertung kann davon ausgegangen werden, dass der Bebauungsplan bei Umsetzung der Maßnahmen zur Vermeidung, zur Verringerung und zum Ausgleich nachteiliger Auswirkungen, insbesondere zur Begrenzung der Bodenversiegelung, zum Ausschluss luft­verunreinigender Brennstoffe, sowie zu Pflanz- und Erhaltungsbindungen keine erheblichen und nachhaltigen Auswirkungen auf die Umwelt hat. Ausgleichsmaßnahmen werden nicht erforder­lich, da die durch den Bebauungsplan ermöglichten Eingriffe im Grundsatz bereits nach dem bestehenden Planungsrecht zulässig sind.

 

 

V.           Verfahren

(a)      Mitteilung der Planungsabsicht

Die Absicht zur Aufstellung des Bebauungsplans wurde der Senatsverwaltung für Stadtent­wicklung mit Schreiben vom 13.7.2005 mitgeteilt. Da ein Planungsziel die Erweiterung großflächi­gen Einzelhandels ist, hat die Senatsverwaltung daraufhin dringende Gesamtinteressen Berlins im Sinne des § 7 Abs. 1 Nr. 7 AGBauGB geltend gemacht. Mit Schreiben SenStadt 6146/38-1VE-2 vom 19.9.2005 wurde mitgeteilt, dass gegen die Aufstellung des Vorhaben- und Erschließungs­plans keine Bedenken geltend gemacht werden.

 

(b)      Aufstellungsbeschluss

Das Bezirksamt Mitte von Berlin hat am 18.10.2005 für das Plangebiet die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans für das Grundstück Residenzstraße 85-88 mit der Bezeich­nung 1-38VE beschlossen.

Der Beschluss über die Aufstellung des Bebauungsplanes 1-38VE wurde gem. § 2 Abs. 1 BauGB im Amtsblatt für Berlin, Nr. 55 vom 21.6.2005 auf Seite 4174 ortsüblich bekannt gemacht.

 

(c)       Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB

Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit zum Bebauungsplan 1-38VE wurde in der Zeit vom 13. Februar bis einschließlich 3. März 2006 im Stadtplanungsamt des Bezirks Mitte durchgeführt. Die Beteiligung wurde durch Anzeigen in drei Tageszeitungen sowie im Internet über die Homepage des Bezirksamtes Mitte öffentlich bekannt gemacht. Neben dem Entwurf des Bebauungsplans wurden eine Begründung, textliche Festsetzungen sowie ein Biotoptypenplan präsentiert (Stand Januar 2006). In die ausgelegte Unterschriftenliste trugen sich zwei Bürger ein, von denen einer eine schriftliche Stellungnahme zur Planung eingereicht hat. Gegen die im Bereich der neu geplanten Grundstückszufahrt vorgesehene Beseitigung von drei Bäumen wurde Einspruch erhoben und gefordert, die Sicherheit von Passanten vor Zu- und Abfahrtsverkehr zu gewährleisten.

 

(d)      Frühzeitige Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB

Ausgewählte Behörden, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt werden kann, wurden mit Schreiben vom 2.2.2006 von der Planung unterrichtet und zur Äußerung auch im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung aufgefordert. Die daraufhin erhaltenen Hinweise wurden in der Begründung und in der Planzeichnung berücksichtigt; durch die Änderungen wurden Grundzüge der Planung nicht berührt. Zusätzliche Anforderungen an den Umweltbericht oder der Planung entgegenstehende Sachverhalte wurden nicht vorgebracht.

 

Bedenken gegen einen vorgesehenen Eingriff in den vorhandenen Baumbestand im Bereich der neu geplanten Zu- und Abfahrt an der Residenzstraße konnten zwischenzeitlich in Abstimmung mit dem bezirklichen Umweltamt ausgeräumt werden, da der betroffene Baumbestand einer eingeschränkten Vitalität unterliegt, die eine dauerhafte Sicherung nicht zulassen würde.

 

Weiterhin war es erforderlich, eine Teilfläche der Residenzstraße in den Geltungsbereich einzubeziehen, um den Anforderungen an einen qualifizierten Bebauungsplan gem. § 30 Abs. gerecht zu werden.

 

 

VI.         Rechtsgrundlagen

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Art. 21 des Gesetzes vom 21. Juni 2005 (BGBl. I S. 1818, 1824).

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetze vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692).

Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S.132), geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466).

 

 

 

 

Aufgestellt:   Berlin, den 17.8.2006

Bezirksamt Mitte von Berlin

Abteilung Stadtentwicklung

Amt für Planen und Genehmigen

Fachbereich Stadtplanung

 

                 gez. Laduch

___________________________

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      Stadtplanungsamtsleiterin

Bebauungsplan 1-38VE

Entwurf zur Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB

 

Textliche Festsetzungen

1.  Das Sondergebiet "Verbrauchermarkt" dient der Unterbringung von Einzelhandelsbetrieben mit einer Verkaufsfläche von insgesamt höchstens 4.700 m².

     Zulässig sind Betriebe des Einzelhandels mit Waren des täglichen Bedarfs (Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren und Tierfutter) sowie Ge- und Verbrauchs­gütern. Die Verkaufsfläche für Waren des täglichen Bedarfs darf 70 % der zulässigen Verkaufsfläche nicht unterschreiten.

     Zulässig sind weiterhin sonstige nicht störende Gewerbebetriebe im Sinne des § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO sowie Schank- und Speisewirtschaften.

2.  Die zulässige Grundfläche im Sondergebiet darf durch Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten, durch Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sowie durch bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, bis zu einer einer Grundfläche, die einer Grundflächenzahl von 0,9 entspricht, überschritten werden.

3.  Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen mit Bindungen für Bepflanzungen und Erhaltung ist die vorhandene Vegetation bei Abgang nachzupflanzen. Die Bindungen für Bepflanzungen gelten nicht für Zufahrten und Wege.

4.  Die Flächen mit Bindungen zum Anpflanzen sind mit bodendeckenden Stauden sowie mit Laubgehölzen zu bepflanzen. Ausnahmsweise können notwendige Verkehrsflächen (z.B. Rettungswege, Rangierflächen) von der Pflanzbindung ausgenommen werden, sofern ihre Fläche insgesamt 10 % der Flächen mit Bindungen zum Anpflanzen nicht überschreitet.

5.  Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans ist die Verwendung von Erdgas oder Heizöl EL als Brennstoff zugelassen. Die Verwendung anderer Brennstoffe ist dann zulässig, wenn sicher gestellt ist, dass die Emissionswerte von Schwefeldioxid (SOx), Stickstoffoxid (NOx) und Staub in Kilogramm Schadstoff pro Tera Joule Energiegehalt (kg/TJ) des eingesetzten Brennstoffs vergleichbar höchstens denen von Heizöl EL entsprechen.

6.  Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzungen.

7.  Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes treten alle bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der in § 9 Abs. 1 des Bau­gesetz­buches bezeichneten Art enthalten, außer Kraft.

B-Plan 1-38VE - Baumkartierung

 

Nr.	Baumart	St.-Umfang	voraus. Fällung*	Bemerkung
1	Spitzahorn	0,75 - 1,35		mehrstämmig, erhaltenswert
2	Robinie	0,88
3	Linde	0,82
4	Amerikan. Eiche	1,70		erhaltenswert
5	Spitzahorn	0,98
6	Spitzahorn	0,80
7	Roßkastanie	1,95		erhaltenswert
8	Roßkastanie	1,80		erhaltenswert
9	Roßkastanie	1,20		erhaltenswert
10	Roßkastanie	2,48		erhaltenswert
11	Platane	1,40, 1,77	X	erhaltenswert
12	Rotbuche	2,48		erhaltenswert
13	Hainbuche	1,65	X
14		0,94	X
15	Hainbuche	0,88	X
16	Platane	3,25	X	eingeschränkte Vitalität
17	Eiche	2,75	X	eingeschränkte Vitalität
18	Platane	2,87	X	eingeschränkte Vitalität
19	Platane	0,73		Straßenbaum
20	Platane	0,75		Straßenbaum
21	Platane	0,75		Straßenbaum
22	Platane	1,00		Straßenbaum
23	Pappel	1,50
24	Pappel	1,35
25	Rosskastanie	2,40	X	erhaltenswert
26	Gelditschie	0,45 / 0,75	X
27	Götterbaum	0,75	X
28	Gelditschie	< 0,80	X
29	Gelditschie	0,48, 0,65	X
30	Götterbaum	0,55, 0,88		nicht begehbar
31	Gleditschie	0,55		nicht begehbar
32	Gelditschie	0,48, 0,55		nicht begehbar
Nicht vermessene Einzelbäume
33	Kiefer	< 0,80
34	Kiefer	< 0,80
35	Fichte	< 0,80	X
36	Kiefer	< 0,80	X
37	Flatterulme	< 0,80	X
38	Blutbuche	0,27	X
39	Gleditschie	0,25 - 0,57	X	Gruppe aus mind. 9 St.
40	Gleditschie	0,21 - 0,45	X	5 Stk., z.T. mehrstämmig
41	Gleditschie	0,60 - 0,28	X	mehrstämmig
42	Spitzahorn	0,33	X
43	Götterbaum	0,32, 0,36	X
44	Pappel	1,50
45	Kiefer	< 0,80

* gem. Vorhabenplan vom 10.8.2006

 

Anlage 1

Bezirksamt Mitte von Berlin                                                                                                      3.4.2006

Abt. Stadtentwicklung                                                                                                         45804

Amt für Planen und Genehmigen

FB Stadtplanung

 

 

 

Anhörungsergebnis der Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB zum Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 1-38 VE

 

 

In der Zeit vom 13. Februar 2006 bis einschließlich 3. März 2006 wurde im Stadtplanungsamt die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB zum Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplan 1-38 VE vom Januar 2006 für das Grundstück Residenzstraße 85-88 im Bezirk Mitte, Ortsteil Gesundbrunnen durchgeführt.

 

Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB wurde durch kostenpflichtige Anzeigen in drei Tageszeitungen, durch Information an die bezirkliche Pressestelle sowie über die Homepage des Bezirksamtes Mitte (Adresse: www.berlin-mitte.de unter dem Stichwort "Amtliche Bekanntmachungen") im Internet öffentlich bekannt gemacht.

 

Neben dem o. g. Bebauungsplanentwurf wurden zusätzlich eine Begründung (v. Januar 2006), textliche Festsetzungen, Vorhabenplan vom 22.12.05 sowie eine Biotopkartierung präsentiert.

 

In die, im Rahmen der Bürgerbeteiligung ausgelegte Unterschriftenliste, haben sich 2 Bürger eingetragen, von denen einer eine schriftliche Stellungnahme zur Planung eingereicht hat:

Gegen die im Bereich der neu geplanten Grundstückszufahrt vorgesehene Beseitigung von 3 Bäumen zugunsten von neuen Stellplätzen wurde Einspruch erhoben.

Im Bereich der neu geplanten Ausfahrt ist die Sicherheit von Passanten vor Zu- und Ausfahrtsverkehr zu gewährleisten.

 

Hierzu wird nach Abwägung aller Belange wie folgt Stellung genommen:

Vom Vorhabenträger ist die Wegeführung der neu geplanten Zufahrtsmöglichkeit zu überarbeiten. Dabei sind Alternativen der Wegeführung unter Berücksichtigung des weitestgehendem Erhalt des vorhandenen Baumbestandes zu erarbeiten. Die Reduzierung von Stellplätzen ist dabei in Kauf zu nehmen. Aus städtebaulichen Gründen ist eine Reduzierung der Stellplatzzahl im Hinblick auf die vorgesehene Nutzung vertretbar. Dies insbesondere, da es sich bei dem Einzelhandelsstandort um den Teil eines örtlichen Nahversorgungszentrums handelt, dessen Einzugsbereich eben der Nahversorgung dient und keine überörtliche Funktion zu erfüllen hat. Weiterhin ist zu berücksichtigen, das keine bauordnungsrechtliche Stellplatznachweispflicht besteht.

Es ist weiterhin davon auszugehen, dass aufgrund bestehender Straßenbauvorschriften durch den Um-bzw. Neubau der Grundstückszufahrt keine Gefährdungen für Passanten entstehen.

 

Die Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gem. § 3 Abs. 1 BauGB hat zu Änderungen der Planung geführt.

 

gez. Dubrau

Bezirksstadträtin

Abt. Stadtentwicklung                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        45804

I.             Anlage 2

Amt für Planen und Genehmigen

FB Stadtplanung

           

 

V. 1.

Ergebnis der frühzeitigen Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB zum Bebauungsplanentwurf 1-38VE

 

Für den Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 1-38VE vom Januar 2006 für das Grundstück Residenzstraße 85-88 im Bezirk Mitte, Ortsteil Gesundbrunnen wurde die frühzeitige Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt. Ausgewählte Behörden, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt werden kann, insbesondere die Behörden, denen Gelegenheit gegeben werden sollte, eine Stellungnahme zu den Inhalten des Umweltberichts zu geben, wurden mit Schreiben vom 2.2.2006 von der Planung unterrichtet und zur Äußerung auch im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung aufgefordert.

 

Im Rahmen dieser frühzeitigen Behördenbeteiligung wurden zum Entwurf des Bebauungsplans und der Begründung folgende Hinweise vorgebracht, die nach Abwägung aller Belange wie folgt Berücksichtigung finden:

 

Nr.	Behörde/TÖB	Inhalte der Stellungnahme	Abwägungsergebnis
1	SenStadt IB 31 v. 24.2.06	Das Plangebiet sollte entsprechend seiner zugewiesenen Funktion als Sondergebiet „Nahversorgungszentrum“ (statt „Verbrauchermarkt“) festgesetzt werden, um den Standort in diese Richtung qualifizieren zu können. In einem Nahversorgungszentrum sollen neben Einzelhandel auch öffentliche Einrichtungen, Dienstleistungs-, Gastronomie- und Freizeitangebote in angemessenem Umfang Platz finden. Ein einzelner Verbrauchermarkt kann nicht die Funktion eines Nahversorgungszentrums erfüllen.     Im Bebauungsplan sollte festgesetzt werden, dass der Anteil der Nahrungs- und Genussmittel an der Gesamtverkaufsfläche von 4.700 m2 mindestens 60% (besser 70 %) betragen muss. Ein Nahversorgungszentrum hat in erster Linie die Aufgabe, die tägliche Versorgung der Bevölkerung im unmittelbaren Umfeld zu sichern; der Anteil dieser Einzelhandelssortimente sollte daher deutlich über 50% liegen.	Der vorhabenbezogene Bebauungsplan begründet die Zulässigkeit eines konkreten Projekts und kann keine Spielräume für anderweitige Planungen und Vorhaben eröffnen. Das vorgesehene Projekt umfasst neben einem Verbrauchermarkt mit etwa 4.700 m2 Verkaufsfläche Flächen für „Konzessionäre“ in der Größenordnung von knapp 300 m2, die außerhalb des eigentlichen Verbrauchermarktes dem Vorkassenbereich zugeordnet sind. Diese sollen durch kleinere Betriebe für Einzelhandel, Dienstleistungen oder Gastronomie genutzt werden, die das Angebotsspektrum ergänzen. Dies wird durch Änderung der textlichen Festsetzung Nr. 1 entsprechend klargestellt. Die Flächen sind im Projektplan ausgewiesen, der Bestandteil des abzuschließenden Durchführungsvertrages ist. In der Begründung wird ergänzt, dass das örtliche Nahversorgungszentrum neben dem Plangebiet weitere Bereiche bis zur Osloer und zur Drontheimer Straße umfasst, in denen ergänzende Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Freizeitangebote bereits vorhanden und gemäß Baunutzungsplan weiterhin zulässig sind. Form der Berücksichtigung:  textl. Festsetzung und Begründung   Der tatsächlich geplante Anteil der Verkaufsfläche für Nahrungs- und Genussmittel an der Gesamtverkaufsfläche liegt über 70%. Die textliche Festsetzung Nr. 1 wird entsprechend geändert. Form der Berücksichtigung:  textl. Festsetzung, Durchführungsvertrag
2	SenStadt VIIB 15 v. 3.3.06	Keine Bedenken. In verkehrstechnischer Hinsicht kommt sowohl die Erschließung des geplanten Verbrauchermarktes über einen LSA-geregelten Knoten an der Hansastraße mit einer gemeinsamen Ein- und Ausfahrt als auch über getrennte Rechtsein- und Ausfahrten unter Nutzung der vorhandenen Wendemöglichkeiten in Betracht. Bei beiden Varianten ist sicherzustellen, dass ein Rückstau des Kundenverkehrs bis in die Schweden- und Residenzstraße ausgeschlossen wird. Der Vorteil der erstgenannten Variante liegt in einer höheren Sicherheit insbesondere für den Fußgänger- und Radverkehr. Die im Geltungsbereich befindlichen Anlagen der U-Bahn (u.a. Entlüftungsschacht) sind zu berücksichtigen.	Die Details der Verkehrserschließung werden nicht im vorhabenbezogenen Bebauungsplan geregelt, sondern nach Abstimmung der weiteren Entwurfsplanung im Durchführungsvertrag zum VE-Plan festgelegt. Im Verkehrsgutachten (GRI) wird nachgewiesen, dass beide Lösungen ohne Rückstauprobleme möglich sind. Form der Berücksichtigung:  Durchführungsvertrag Die Anlagen der U-Bahn sind entsprechend der im Grundbuch eingetragenen persönlichen Dienstbarkeit im Projektplan berücksichtigt, der Bestandteil des Durchführungsvertrages wird. Der Entlüftungsschacht muss danach nicht überfahren werden. Form der Berücksichtigung:  Durchführungsvertrag
3	SenStadt VIIID 25 v. 27.2.06	Keine Bedenken.	--
4	SenStadt XO F33/11  v. 8.3.06	Es gibt keine konkreten Erkenntnisse über das Vorhandensein von Kampfmitteln im Plangebiet. Es werden keine Kampfmittelsuchmaßnahmen veranlasst. Das Vorhandensein von Kampfmitteln im Erdreich kann jedoch nicht verbindlich ausgeschlossen werden. Die Belastbarkeit der planfestgestellten Tunnelanlage der U-Bahn ist mit der BVG abzustimmen.	Kenntnisnahme. Die Belastbarkeit des Tunnelbereichs ist durch grundbuchlich eingetragene persönliche Dienstbarkeit so begrenzt, dass Verkehrs- und Stapellasten von mehr als 5,0 Mp/m2 (ca. 50 kn/m2) nicht aufgebracht werden dürfen. Das Befahren durch normale LKW und Feuerwehrfahrzeuge ist damit unproblematisch. Lediglich der Bereich des Lüftungsschachtes darf nicht überfahren werden; dies ist im Projektplan auch nicht vorgesehen.
5	Amt für Umwelt und Natur, Bereich Umwelt, UmNat 20  v. 16.3.06	Es wurde ermittelt, dass durch den Kundenparkplatz die Immissionsrichtwerte für die Tagzeit in allgemeinen Wohngebieten gem. TA Lärm eingehalten werden. Gerade eingehalten bzw. gering unterschritten werden die Immissionsrichtwerte durch den Lkw-Anlieferverkehr. Dies bedeutet, dass der Anlieferverkehr nur in der Tagzeit, d.h. zwischen 6.00 und 22.00 Uhr stattfinden darf. Wegen der Lage in einem ehemaligen Aufschüttungsgebiet und aufgrund von Kriegsschäden ist von einem Anfangsverdacht auf schädliche Bodenveränderungen, ggf. auch durch Nachbareinflüsse, auszugehen.	Eine die Lieferzeiten entsprechend begrenzende Vereinbarung kann im Durchführungsvertrag getroffen werden. Form der Berücksichtigung: Durchführungsvertrag Der Altlastenverdacht ist nicht so konkret, dass die Möglichkeit einer Flächennutzung entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans grundsätzlich in Frage gestellt werden müsste oder weitergehende Voruntersuchungen zur Festsetzung des B-Plans erforderlich wären. Aufgrund der Vorschriften des Bundesbodenschutzgesetzes i. V. mit dem  Berliner Bodenschutzgesetzes ist ausreichend sichergestellt, dass im Falle des Auffinden von Bodenverunreinigungen eine ordnungsgemäße Entsorgung zu erfolgen hat.
6	Amt für Umwelt und Natur, Bereich Natur, UmNat 30  v. 20.3.06	Den geplanten Stellplatzflächen im Grundstücksbereich zwischen der Residenzstraße und dem vorhandenen Gebäude wird nicht zugestimmt. Die betroffenen Vegetationsflächen mit ihrem Baumbestand sind wichtig für die Schutzgüter „Klima und Lufthygiene“ und „Ortsbild“. Weiterhin bestehen gegen die geplante Grundstücksein- und –ausfahrt Bedenken, da dafür Bäume gefällt werden müssten. Es ist zu prüfen, ob sie zugunsten des Erhalts dieser Bäume verändert werden kann. Die Baugenehmigung für die Ende der 1970er Jahre erbauten Gebäude machte zur Auflage, dass die Grünfläche an der Residenzstraße über die genehmigte Nutzung hinaus unverändert zu erhalten und zu pflegen ist. Es wird daher vorgeschlagen, weiterhin die vorhandene Ein- und Ausfahrt und die vorhandenen Stellplatzflächen in diesem Bereich zu nutzen. Neue Stellplätze sollten nur im Bereich des abzureißenden Verbrauchermarktes entstehen.	Vom Vorhabenträger ist die Wegeführung der neu geplanten Zufahrtsmöglichkeit zu überarbeiten. Dabei sind Alternativen der Wegeführung unter weitestgehendem Erhalt des vorhandenen Baumbestandes zu erarbeiten. Eine Reduzierung von Stellplätzen ist dabei in Kauf zu nehmen. Aus städtebaulichen Gründen ist eine Reduzierung der Stellplatzzahl im Hinblick auf die vorgesehene Nutzung vertretbar. Dies insbesondere, da es sich bei dem Einzelhandelsstandort um den Teil eines örtlichen Nahversorgungszentrums handelt, das keine überörtliche Funktion zu erfüllen hat. Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass keine bauordnungsrechtliche Stellplatznachweispflicht besteht. Die Abgrenzung der Fläche mit Bindungen für den Erhalt von Bäumen und Sträuchern im Bebauungsplan wird entsprechend der Neukonzeption der Stellplätze angepasst. Form der Berücksichtigung: Planzeichnung
7	Plan G2 304-300 v. 15.2.06	An der nördlichen Grundstücksgrenze ist im B-Plan ein Abstand von 3,5 m vorgesehen. Damit würde die bei 9 m Gebäudehöhe gemäß Bauordnung einzuhaltende Abstandsfläche geringfügig unterschritten. Wenn der Bebauungsplan eine entsprechend geringere Tiefe der Abstandsfläche ermöglichen soll, bedarf es dazu einer Abwägung unter Berücksichtigung der gesetzlich geschützten Nachbarbelange.	Der festgesetzte Abstand kann, da die tatsächliche Gebäudehöhe des geplanten Gebäudes erheblich niedriger liegt, beibehalten werden. Die Festsetzung der Gebäudehöhe wird entsprechend dem Vorhaben angepasst. Zusätzlich wird der Abstandsbereich mit Pflanzbindung belegt, da dieser weder für Feuerwehr- noch für sonstige Zufahrten benötigt wird. Form der Berücksichtigung: Planzeichnung

8	BA Reinickendorf Stapl C 3 v. 3.3.06	Gegen den Bebauungsplan bestehen Bedenken, da negative Auswirkungen auf das Ortsteilzentrum Residenzstraße/ Markstraße zu erwarten sind. Die Einstufung des geplanten Vorhabens als zentrenverträglich ist nicht nachvollziehbar. Es wird in Frage gestellt, ob die höhere Kaufkraft, die bei einem überwiegend auf autoorientierte Kunden ausgerichteten Vorhaben zu erwarten ist, im Einzelhandelsgutachten der FfH berücksichtigt ist. Selbst wenn dies der Fall sein sollte, ist der prognostizierte Kaufkraftabfluss (3,9%) für das Ortsteilzentrum Residenzstraße von großem Nachteil, das ohnehin seit einigen Jahren an Funktionsfähigkeit und Qualität verloren hat. Die gesamten 4.700 m2 Verkaufsfläche stehen für zentrenrelevante Sortimente zur Verfügung. In der Begründung fehlt eine Aussage, inwieweit dies eine Änderung der Bestandssituation darstellt. Die Umweltbelange sind bisher in der Planung nicht ausreichend berücksichtigt. Eine Versiegelung von 90% der Grundstücksfläche erscheint zu hoch, im Bezirk Reinickendorf werden bei ähnlichen Vorhaben 20% nicht versiegelte Grundstücksflächen sowie Baumpflanzungen auf den Parkplätzen gefordert. Zumindest der ortsbildprägende und klimawirksame Baumbestand an der Residenzstraße sollte vollständig erhalten werden. Eine Dachbegrünung wäre sinnvoll.	Das Plangebiet hat – zusammen mit den Nachbarbereichen bis zur Osloer Straße und zur Drontheimer Straße - die Funktion eines örtlichen Nahversorgungszentrums für einen dicht bewohnten Einzugsbereich, für den aufgrund ihrer Entfernung die benachbarten Ortsteilzentren diese Nahversorgungsfunktion nur begrenzt wahrnehmen können. Das im Einzelhandelsgutachten angesetzte Kaufkraftniveau entspricht fast exakt dem Berliner Durchschnitt und berücksichtigt damit die höhere Kaufkraft von autoorientierten Kunden in einem erweiterten Einzugsbereich. Kaufkraftabflüsse deutlich unterhalb einer Größenordnung von 5% werden allgemein als nicht zentrenschädlich eingestuft. Eine Änderung der Planung ist insofern nicht erforderlich. Zurzeit werden auf dem Standort etwa 3.600 m2 Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente genutzt. Die Zahl wird in der Begründung ergänzt. Die Gestaltung der Stellplatzanlage wird im weiteren Verfahren dahingehend überarbeitet, dass die im vorderen Grundstücksbereich vorhandenen Bäume größtenteils erhalten werden können. Dadurch erhöht sich auch der Anteil unversiegelter Grundstücksflächen. Die Abgrenzung der Fläche mit Bindungen für den Erhalt von Bäumen und Sträuchern im Bebauungsplan wird entsprechend der Neukonzeption der Stellplätze angepasst. Form der Berücksichtigung: Planzeichnung und Begründung
9	Berliner Verkehrsbetriebe BVG 196/2006 v. 14.3.06	Das Vorhaben betrifft Anlagen der U-Bahnlinie U8. Die Tunnelüberdeckung muss vertikal und horizontal im Regelfall mindestens 1 m betragen. Es ist kein schweres Arbeitsgerät im Bereich der Tunnelanlagen zugelassen. Bei Schäden besteht Haftungspflicht durch den Antragsteller. Es gelten die (beigefügten) Technischen Vorschriften. Danach ist der bestehende Luftschacht mit Ausstieg nicht befahrbar. Der Omnibusverkehr in der Residenzstraße ist bei Bauarbeiten zu gewährleisten.	Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird nachrichtlich auf die planfestgestellte unterirdische Anlage der U-Bahn hingewiesen. Die Einschränkungen der Bebaubarkeit sind durch Grunddienstbarkeit gesichert und werden im Vorhabenplan berücksichtigt. Weitergehender Vorkehrungen im Bebauungsplan bedarf es dazu nicht. Durch den Bauherrn sind Abstimmungen mit der BVG erforderlich. Kenntnisnahme
10	Berliner Wasserbetriebe NA-V/N/Stu v. 6.3.06	In der angrenzenden Residenzstraße befinden sich Wasserversorgungs- und Entwässerungsanlagen der Berliner Wasserbetriebe; diese werden voraussichtlich in den folgenden Jahren saniert und stehen im Rahmen ihrer Leistungsfähigkeit zur Verfügung.	Kenntnisnahme
11	Gemeinsame Landesplanungsabteilung  GL8 v.24.3.06	Die Vereinbarkeit des Einzelhandelsstandortes mit den Zielen des Landesentwicklungsprogramms und der Raumordnung ist darzulegen.	Form der Berücksichtigung: Begründung
12	SenStadt  -IE-	kein Rücklauf	--
13	Verkehrslenkung Berlin	kein Rücklauf	--
14	LuV Bauen	kein Rücklauf	--
15	FB Denkmalschutz	kein Rücklauf	--
16	Landesdenkmalamt	kein Rücklauf	--

 

Die Auswertung der frühzeitigen Behördenbeteiligung hat zu keiner die Grundzüge der Planung berührenden Änderung geführt. Der Planung entgegenstehende Sachverhalte liegen nicht vor.

 

gez. Dubrau

Bezirksstadträtin

Abt. Stadtentwicklung                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            45804

III.         Anlage 3

Amt für Planen und Genehmigen

FB Stadtplanung

           

 

V. 1.

Ergebnis der Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB zum Bebauungsplanentwurf 1-38VE

 

Für den Bebauungsplanentwurf 1-38VE vom 17.8.06 für das Grundstück Residenzstraße 85-88 im Bezirk Mitte, Ortsteil Gesundbrunnen mit Begründung wurde die Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB durchgeführt. Hierbei wurden mit Schreiben vom 23.8.2006 von den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt werden kann, Stellungnahmen zum Planentwurf und zur Begründung eingeholt.

 

Im Rahmen dieser Behördenbeteiligung wurden zum Entwurf des Bebauungsplans und der Begründung folgende Stellungnahmen und Hinweise vorgebracht, die nach Abwägung aller Belange wie folgt Berücksichtigung finden:

 

 

Nr.	Behörde/TÖB	Inhalte der Stellungnahme	Abwägungsergebnis
1	Sen Fin I D 15 v. 27.9.06	Es wird um Mitteilung (an den Liegenschaftsfonds) gebeten, ob die als Lkw-Zufahrt vorgesehene Teilfläche des Flurstücks 39/2 (Verlängerung der Tromsöer Straße) als öffentliche Straße gewidmet oder ein Grunderwerb vorgesehen ist.	Die angesprochene Fläche liegt nicht im Geltungsbereich des Bebauungsplans. Die Lkw-Zufahrt soll durch privatrechtliche Vereinbarung zwischen Vorhabenträger und Grundstückseigentümer gesichert werden.
2	SenStadt I B- 31 v. 21.9.06	keine Bedenken	--
3	SenStadt -I E-	keine Stellungnahme	--
4	SenStadt VII B- 15  v. 8.9.06	keine Bedenken Neben der in der Begründung beschriebenen Variante mit einer Zufahrt zur Residenzstraße ist auch eine Trennung von Ein- und Ausfahrt möglich. Von Seiten der Verkehrslenkung Berlin wird diese Variante bevorzugt, um unerwünschten Durchgangsverkehr und Lärmbelastungen (Kopfsteinpflaster) in der Hansastraße zu vermeiden. Da diesbezüglich noch keine Abstimmungen stattgefunden haben, sollte auf die Festsetzung der Lage der Ein- und Ausfahrt in der Planzeichnung verzichtet oder das Ergebnis der Abstimmung abgewartet werden.   In der Begründung ist unter Punkt III.2 der Belastungswert durch den Zielverkehr um den Wert des abfließenden Kundenverkehrs zu ergänzen.	Aufgrund anschließend erfolgter Abstimmungen mit den zuständigen Behörden wird die Zusammenlegung von Ein- und Ausfahrt nicht in Frage gestellt. Die Verkehrsregelung erfolgt während der Verkaufszeiten über eine Lichtsignalanlage. Eine Zunahme von  Durchgangsverkehr in der Hansastraße ist, wenn überhaupt, nur in geringem Maße zu erwarten, da diese Anbindung im Hinblick auf die sich darstellenden Anschlussmöglichkeiten an das bestehende Hauptverkehrsstraßensystem, der Osloer- und Residenzstraße, für Autofahrer keinen Zeitgewinn nach sich zieht. Auf die Festsetzung eines Einfahrtbereichs im B-Plan wird verzichtet, um Entwicklungsraum für die Einfahrtsgestaltung zu haben. Die Begründung wird entsprechend geändert. Berücksichtigung: Planzeichnung, Begründung, städtebaulicher Vertrag
5	SenStadt VIII D 25  v. 12.9.06	keine Bedenken	--
6	SenStadt X OF 33/31 v.21.9.06	Es gibt keine konkreten Erkenntnisse über das Vorhandensein von Kampfmitteln im Plangebiet. Es werden keine Kampfmittelsuchmaßnahmen veranlasst. Das Vorhandensein von Kampfmitteln im Erdreich kann jedoch nicht verbindlich ausgeschlossen werden. Wenn Anlagen der öffentlichen Beleuchtung betroffen sind, ist die Vorgehensweise mit dem Betreiber abzustimmen. Kosten gehen zu Lasten des Verursachers. Die Belastbarkeit der planfestgestellten Tunnelanlage der U-Bahn ist mit der BVG abzustimmen.	Kenntnisnahme.
7	Landesdenkmalamt	keine Stellungnahme	--
8	Verkehrslenkung Berlin	beteiligt über SenStadt VII B (s.o.)	--
9	SenWiArbeitFrauen III E 25 v. 18.9.06	keine Bedenken	--
10	LAGetSi IB-BP 522/06 SM v. 15.9.06	keine Bedenken	--
11	Berliner Feuerwehr BG HG v. 25.9.06	Eine ausreichende Löschwasserversorgung ist nicht dargestellt. Die Befahrbarkeit der Verkehrsflächen und die Zugänglichkeit des Grundstücks über öffentliche Verkehrsflächen für Fahrzeuge der Feuerwehr sowie die Erreichbarkeit vorhandener notwendiger Zufahrten von Anschlussgrundstücken muss gewährleistet sein.	Löschwasserversorgung und Zugänglichkeit der Flächen für die Feuerwehr sind Gegenstand des Baugenehmigungsverfahrens. Kenntnisnahme

 

12	BVG 112/2006 v. 25.9.06	Die Tunnelanlage der U9 ist im B-Plan falsch dargestellt worden; sie liegt weiter westlich. Der Tunnel der U8 in der Residenzstraße fehlt in allen Unterlagen. Er ist im Bebauungsplan als planfestgestellte U-Bahnanlage darzustellen.   Das Bauvorhaben ist mit der BVG abzustimmen (insb. Baugrube, ständige Einwirkungen, Kran- und Siloaufstellungen, Baustelleneinrichtung, Beweissicherungen). Hinweis auf den Omnibusverkehr in der Residenzstraße	Die Tunnelanlagen werden in ihrer tatsächlichen Lage in die Planzeichnung übernommen. Berücksichtigung: Planzeichnung       Kenntnisnahme
13	Berliner Wasserbetriebe NA-V/N/Tht v. 19.9.06	In der angrenzenden Residenzstraße befinden sich Wasserversorgungs- und Entwässerungsanlagen der Berliner Wasserbetriebe; diese werden voraussichtlich in den folgenden Jahren saniert und stehen im Rahmen ihrer Leistungsfähigkeit zur Verfügung.	Kenntnisnahme
14	Vattenfall W-BBK v. 13.9.06 B-AGP v. 25.9.06	keine Bedenken In dem Gebiet befinden sich Vattenfall-Kabelanlagen sowie eine Kombinierten-Station K 1041. Für die geplante Bebauung sind geringe Kabelumlegungsarbeiten notwendig.	Kenntnisnahme
15	GASAG (durch WGI für NBB) v. 2.10.06	Im Geltungsbereich bestehen zzt. keine Planungen. Auf notwendige Abstände zu Baumpflanzungen wird hingewiesen.	Kenntnisnahme
16	BSR RFO31/3-4-1 v. 11.9.06	keine Bedenken	--
17	IT-Dienstleistungs­zentrum Berlin PB 3 3 Ha v. 28.8.06	keine Bedenken	--
18	Industrie u. Handelskammer zu Berlin v. 20.9.06	keine Bedenken	--
19	Handwerkskammer Berlin	keine Stellungnahme	--
20	Deutsche Post Bauen GmbH	keine Stellungnahme	--

 

21	Gemeinsame Landesplanungsabteilung GL 8 v. 21.9.06	Das geplante Vorhaben steht im Einklang mit dem Ziel der Raumordnung, den Anteil an Verkaufsflächen in großflächigen Einzelhandelszentren auf ein Maß zu begrenzen, das die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung und die geplante Zentrenstruktur nicht gefährdet. Jedoch fehlt eine Auseinandersetzung mit dem in § 17 Abs. 5 LePro formulierten Grundsatz, den Bedarf an zusätzlichen Einzelhandelsflächen gezielt als Kern Zentren bildender Funktionen zur Wiederbelebung zentraler Lagen nutzbar zu machen. Der Bedarf an zusätzlichen Einzelhandelsflächen ist in den städtischen Zentren im Einzugsbereich des Vorhabens, die gemäß Stadtentwicklungsplan Zentren Erweiterungspotenziale der Verkaufsfläche aufweisen (Müllerstraße, Badstraße), nutzbar zu machen. Eine Vereinbarkeit des B-Plan-Entwurfes mit § 17 Abs. 5 des Landesentwicklungsprogramms (LePro) ist bisher nicht erkennbar.	Der Standort ist, zusammen mit dem östlich angrenzenden Flächen an der Drontheimer Straße, als örtliches Nahversorgungszentrum einzustufen. Der bestehende Standort steht nicht zur Disposition und erfüllt seine Funktion innerhalb der sich darstellenden Nahversorgungskonzeption. Er wird lediglich städtebaulich neu geordnet. Die geplanten Verkaufsflächen, die denen im Bestand entsprechen, sind durch ein Einzelhandelsgutachten als unbedenklich im Hinblick auf die bestehende Zentrenstruktur eingestuft worden. Die entsprechenden Ausführungen zur Vereinbarkeit der geplanten Entwicklung mit den Zielen des Landesentwicklungsprogramms (LePro) wird in der Begründung ergänzt und ausführlicher dargestellt. Berücksichtigung: Begründung
22	Amt für Umwelt und Natur, Fb Umwelt UmNat 20 v. 7.9.06	keine Bedenken	--
23	Amt für Umwelt und Natur, Fb Natur UmNat 30 v. 26.9.06	Die aus der Vermutung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung zum Vorkommen von besonders/ streng geschützten Arten resultierenden Folgen sollten dargelegt werden. Soweit artenschutzrechtliche Verbote berührt werden, ist unabhängig vom Bebauungsplan ein Antrag auf Befreiung bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung zu stellen. Diese sollte vor Festsetzung des Bebauungsplans erklären, dass eine solche Befreiung in Aussicht gestellt wird. Dem Vorhabenträger sollte vermittelt werden, dass damit Forderungen verbunden werden können, die einen Ersatz für die ggf. zu beseitigenden Lebensstätten verlangen. Ihm sollte empfohlen werden, entsprechende Untersuchungen durch Sachverständige rechtzeitig vornehmen zu lassen, um entweder das erforderliche Verfahren auf gesicherter Grundlage einleiten zu können oder die Vermutung zu widerlegen.	Auf die artenschutzrechtlichen Erfordernisse wird in Abschn. 3.2 des Umweltberichts hingewiesen. Die ggf. erforderliche Befreiung wird dem Vorhabenträger durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (IE) mit Schreiben vom 4.8.2005 (unter bestimmten Maßgaben) in Aussicht gestellt. Dies wird in der Begründung nachgetragen.   Berücksichtigung: Begründung
24	Vermessungsamt Verm 4 v. 11.9.06	Hinweise zur Planzeichnung: Signatur der U-Bahn, Höhen- und Maßangaben	Die Hinweise werden weitestgehend berücksichtigt. Berücksichtigung: Planzeichnung
25	Bauaufsicht	keine Stellungnahme	--

 

26	Straßen- u. Grünflächenamt v. 14.9.06 (Eingang 5.11.06)	Zur vertraglichen Vereinbarung der Umbaumaßnahmen im Straßenraum der Residenzstraße (Ein- und Ausfahrtsbereich) sind Abstimmungen mit den Fachbehörden SenStadt VIIB, Verkehrslenkung und SGA erforderlich. Fällungen von Straßenbäumen sind zu vermeiden. Keine Bedenken zur LKW-Verkehrsabwicklung über die Tromsöer Str.	Die Hinweise werden in der weiteren Erschließungsplanung berücksichtigt.     Berücksichtigung: städtebaulicher Vertrag, Erschließungsplan
27	Frauenbeirat Stadtplanung im Bezirk Mitte	keine Stellungnahme	--
28	BA Reinickendorf	keine Stellungnahme	--

 

Die Auswertung der Behördenbeteiligung hat zu keiner, die Grundzüge der Planung berührenden Änderung geführt. Der Planung entgegenstehende Sachverhalte liegen nicht vor.

 

 

 

gez. Gothe

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Bezirksstadtrat