Auszug - Chausseestraße 57 - 60 BE: Bezirksamt, Investor  

Herr Gothe teilt einleitend mit, dass dieser TOP über einen Bebauungsplan informieren soll, welcher ein großes Gebiet an der Chausseestraße als WA-Gebiet sichern soll.

Ferner gibt es einen Aufstellungsbeschluss zur Habersaathstraße. Beide Aufstellungsbeschlüsse wurden vor längerer Zeit gefasst und dienen zur Sicherung des Wohnanteils in diesem Gebiet. Die B-Pläne werden nun fortgeführt und zum Abschluss gebracht. Herr Gothe erläutert die Pläne anhand von Karten.

Nun wurde ein Projekt für das Grundstück, welches Teil eines größeren Grundstückes ist, konzipiert. An der Chausseestraße sollen ein Hotel und ein Bürohaus entstehen, in die Tiefe des Grundstückes soll ein langgezogenes Wohnprojekt realisiert werden.

Der Architekt, Herr Eike Becker, erläutert das geplante Projekt anhand einer Powerpoint-Präsentation.

Auf Nachfrage von Herrn Gothe erläutert Herr Becker, dass die Brutto-Grundfläche ca. 39.000 qm beträgt, 60% der Bruttogeschossfläche soll für Wohnen verwendet werden, 26% für das Hotel mit 211 Zimmern (BGF pro Geschoss: 1.510qm, BGF gesamt: 10.101qm ohne Terrasse) und 14% für Büro (BGF pro Geschoss: 760qm, BGF gesamt: 5.360 qm) und Handel im Erdgeschoss. Das Projekt sieht insgesamt 169 Wohnungen vor, Wohnungsgrößen zwischen 50 -200qm. Das Bürogebäude hat 6 Geschosse plus 2 Staffelgeschosse. Die Tiefgaragenzufahrt erfolgt unter dem Hotel (BGF Tiefgarage: 9.868qm). Das Remisengebäude auf dem Grundstück bleibt erhalten und wird in das Projekt einbezogen. Die Dächer werden begrünt, alle Gebäude bekommen eigene Adressen, im Innenbereich soll es private Gärten geben. Die BGF des Gesamtprojektes beträgt 3,12, die GRZ beträgt 0,47.

Herr Koch kritisiert die Architektur als „Mittelstandswohnregal“. Er bezieht sich auf die Nachbargebäude und fragt nach, ob das Projekt den Bewohnern der Nachbargrundstücke vorgestellt werden soll. Er teilt mit, dass dies ein fairer Zug im Hinblick auf den angrenzenden B-Plan darstellen würde.

Herr Eike Becker antwortet, dass dieser Vorschlag in Angriff genommen wird.

Her Bhaduri fragt nach, ob für wärmedämmende Maßnahmen eine moderne Umwelttechnik angewendet wird.

Herr Becker antwortet, dass durch die unterschiedlichen Nutzer und die Entwicklung eines zusammenhängenden Quartiers die Möglichkeit besteht, innovative Energietechnik einzusetzen, welche auf ein Blockkraftheizwerk basiert. Man hat sich entschieden, keine Passivhaustechnik anzuwenden, sondern Energiegewinne über die Fassaden zu generieren.

Herr Hobrack fragt nach, inwiefern die Friedhofabgrenzung einbezogen wird und ob es Rücksprachen mit dem Friedhofsbetreibern gibt. Er betont etwas kritisch die völlig verschiedenen Nutzungen (Wohnnutzung und Friedhofsnutzung).

Dazu erklärt Herr Becker, dass es eine Mauer geben wird. Diese sollte aber nicht zu hoch sein, da der Friedhof eine sehr vielfältige Flora und Fauna aufweist. Dies kann für die Bewohner ein sehr positiver Aspekt sein.

Herr Gothe teilt mit, dass er die städtebauliche Lösung des Projektes sehr gut findet, da an der westlichen Seite (Chausseestraße) die lärmunempfindlicheren Nutzungen (Hotel und Büro) platziert werden. Die langgestreckte Entschließung in das Grundstück hinein wird für Wohnungen genutzt. Er führt aus, dass die Nutzungsmischung, die dabei zustande kommt, eine sehr wünschenswerte Mischung für das Projekt darstellt. Herr Gothe betont, dass er die GRZ von 0,47 als angemessen empfindet, ebenso die GFZ von 3,12. Ferner lobt er die Öffnung auf den Winkel zum Friedhof, da die Atmosphäre und die Architektur der Kapelle so gut ausgenutzt wird. Er bittet eine Zugangsmöglichkeit zur Kirche zu prüfen

Herr Bausch schlägt vor, den Zugang auf das Friedhofsgelände durch eine Privatstraße mit dem Träger des Friedhofsgeländes zu erörtern, da es die städtische Funktion der Privatstraße unterstützen würde.

Auf eine Nachfrage von Herrn Bausch erläutert Herr Becker, dass die Privatstraße auch von der Öffentlichkeit genutzt werden kann. Es ist eine Straße, welche zu Anlieferungszwecken befahren werden darf, allerdings nicht als Parkmöglichkeit dient.

Ferner bezieht sich Herr Bausch auf das Remisengebäude, aus dem Rutschen herausführen sollen. Er fragt nach, ob diese Örtlichkeit für eine wohnungsnahe Kinderbetreuungseinrichtung fungieren soll. Herr Bausch fragt nach der Geschosszahl des Gebäudes und spricht sich aus Verschattungsgrünenden gegen eine Aufstockung des Gebäudes aus. Er spricht sich ebenfalls gegen die vorgestellte Staffelgeschoßvariante der straßenseitigen Häuser aus, da die Staffelung zu gering sei.

Herr Becker legt dazu dar, dass das Remisengebäude bis jetzt viergeschossig ist. Zu den Rutschen erklärt Herr Becker, dass diese für die Kinder des Quartiers vorgesehen und von außen über eine Treppe  frei zugänglich sind. Der Vorschlag zur Kinderbetreuungseinrichtung wird zur Kenntnis genommen. Die Remise hat derzeit 4 Geschosse und soll um ein Geschoß aufgestockt werden. Die Staffelung soll eine prägnante Außenwirkung erzeugen. Die Schaffung einer Zugangsmöglichkeit zur Kirche hält er für eine gute Idee und sagt eine Prüfung im weiteren Verfahren zu.

Herr Bausch weist auf die verkehrliche Wirkung hin, die dieses Projekt an der Chausseestraße nach sich ziehen wird. Er legt dar, dass die städtebauliche Verdichtung nicht zu einer Erhöhung der „Lebensfeindlichkeit“ in der Chausseestraße führen soll.

Herr Becker erläutert, dass sich Wohnungen in der Chausseestraße kaum vermieten und noch weniger verkaufen lassen, da die Lärmbelastung zu enorm ist. Deshalb wurde entscheiden, direkt an der Chausseestraße keine Aufenthaltsräume für Wohnen vorzusehen.

Herr Dr. Schumann fragt nach, ob die geplanten Wohnungen vermietet oder verkauft werden sollen. Herr Becker antwortet, dass beides erfolgen soll. Die Wohnungsgrößen variieren (55–200qm).

Auf eine weitere Nachfrage von Herrn Dr. Schumann wird mitgeteilt, dass 97 Tiefgaragenstellplätze vorgesehen sind.

Frau Hilse vermutet, dass dieses Projekt aufgrund der B-Plan-Problematik in der heutigen Sitzung vorgestellt wird, da die gesamte andere Fläche nicht durch einen B-Plan belegt ist. Sie bezieht sich auf eine Karte und fragt nach der Bedeutung der lilafarbenen Linien.

Herr Becker teilt mit, dass schon seit einiger Zeit die Absicht besteht, dieses Projekt im Ausschuss vorzustellen. Demnach ist die B-Plan-Situation nicht der primäre Grund. Herr Becker erklärt, dass es sich bei dem vorliegenden Plan um einen Parzellenplan handelt, der den Geltungsbereich des B-Planes widerspiegelt. Herr Becker erklärt anhand des Planes, dass das Grundstück, welches nun bebaut werden soll, vom B-Plan betroffen ist.

Herr Bertermann bittet um Erläuterung der B-Plan-Situation.

Herr Gothe zeigt die Flächen der beiden Bebauungsplanentwürfe anhand einer Karte und teilt mit, dass der B-Plan nur das halbe Projekt beinhaltet. Der Bebauungsplan sieht ein allgemeines Wohngebiet vor, um die Wohnnutzung in den vorhandenen Gebäuden zu sichern. Ferner war es Ziel des B-Planes, über den Bestand hinaus auch die nächsten freien Grundstücke mit einzubeziehen, um das WA-Gebiet fortzusetzen.

Herr Wesselhöfft ergänzt, dass die Büronutzung an sich an dieser Stelle kein Problem darstellt. Allerdings ist der Erbau eines Bürogebäudes im allgemeinen Wohngebiet nicht zulässig. Insofern muss der B-Plan an dieser Stelle geändert werden.

Herr Gothe legt dazu dar, dass man nur einen kleinen Teil des Planes in ein MI-Gebiet ändern müsste. Der gesamte Rest bliebe ein WA-Gebiet.

Herr Bausch kritisiert die Änderung des Bebauungsplanes sehr. Er spricht sich gegen eine Abwandlung in ein MI-Gebiet aus. Er führt dazu aus, dass er politisch nicht bereit ist, die Chausseestraße als Adresse, Stadtraum und Nutzungsort aufzugeben. Die Konsequenz daraus wäre, dass eine Änderung von Wohnen in Gewerbe grundsätzlich erleichtert wird.

Frau Hilse erklärt, dass Sie dass Projekt prinzipiell positiv beurteilt. Sie ist jedoch der Ansicht, dass eine Änderung eines B-Planes, der Wohnen sichern soll, nicht wünschenswert ist. Ferner legt sie dar, dass ihr nicht gänzlich klar ist, warum an dieser Stelle unbedingt ein Bürogebäude realisiert werden soll.

Frau Hilse führt aus, dass man sich vor der Entwicklung eines Bauprojektes mit dem umgebenden Planungsrecht vertraut machen sollte.

Herr Becker legt dazu dar, dass den Entwicklern dieses Projektes der Bebauungsplan nicht bekannt war.

Herr Becker führt erneut aus, dass dieses Projekt der Realisierung von Wohnen dient. Man sieht allerdings wenig Sinn darin, ein Wohngebäude an die stark befahrene Chausseestraße zu setzen.

Frau David fragt nach, ob eine Sicherheit zur Vermietung der Bürogebäude besteht.

Herr Becker antwortet, dass bereits Interessenten bestehen, es wurde aber noch kein Mietvertrag abgeschlossen. Man ist zuversichtlich, diese Büroflächen zu füllen. Herr Becker teilt mit, dass ein Gebäude erst dann gebaut wird, wenn die Nutzer feststehen.

Herr Bausch betont, dass er das Projekt an sich gut findet, er warnt aber vor der Wirkung einer Abweichung des WA-Gebietes auf andere Planungsverfahren/Projekte.

Herr Becker hält die B-Planfestsetzung z. T. für unglücklich. Er bittet den Ausschuss um Unterstützung zur Realisierung des vorgestellten Projektes und erklärt, dass, sollte eine Büronutzung aufgrund des B-Planes nicht möglich sein, das gesamte Projekt damit nicht umgesetzt wird.

Herr Bertermann erklärt für sich, dass er diese Art der „Erpressung“ nicht akzeptieren kann und erinnert daran, dass dies ein leider oft geübter Versuch von Investoren ist, Druck auf die politischen Vertreter auszuüben.

Auf eine Nachfrage erläutert Herr Wesselhöfft, dass es eine Möglichkeit wäre, die Grundstücke aus dem Geltungsbereich herauszunehmen. Der gesamte übrige Bereich würde somit als allgemeines Wohngebiet bestehen bleiben.

Ferner besteht die Möglichkeit, den vorderen Bereich als Mischgebiet auszuweisen und den hinteren Bereich als allgemeines Wohngebiet zu belassen.

Herr Wesselhöfft führt aus, dass das Projekt an sich dem Ziel des B-Planes nicht entgegensteht. Der Wohnanteil auf den beiden Grundstücken ist auch für ein allgemeines Wohngebiet hoch genug. Auch die Büronutzung stellt die Ziele des B-Planes nicht in Frage.

Frau Hilse legt dar, dass das Bezirksamt eine Änderung des B-Planes einbringen muss. Danach kann sich die BVV mit der Problematik auseinandersetzen.