Ich frage das Bezirksamt:
- Wie ist der aktuelle Sachstand hinsichtlich der Bemühungen des Senates und des Bezirksamtes, das bezirkliche Vorkaufsrecht für den Block D-Süd, der im Milieuschutzgebiet Weberwiese liegt, durch eines der landeseigenen Wohnungsunternehmen Berlins (LWU) ausüben zu lassen?
- Wie ist der aktuelle Sachstand hinsichtlich der Bemühungen des Senates und des Bezirksamtes, eine Lösung zu realisieren, die es den Mieter*innen der Blöcke C-Nord, C-Süd und D-Nord – mit rund 620 schon in Eigentum aufgeteilten Wohnungen – erlaubt, ihre Ansprüche aus dem Grundstückskaufvertrag an eines der landeseigenen Wohnungsunternehmen Berlins (LWU) nach Ausübung eines Vorkaufsrechts gemäß § 577 BGB abzutreten, mit dem Ziel, der dauerhaften Rekommunalisierung der Wohnungsbestände?
- Mit welchen Schwierigkeiten sieht sich das Bezirksamt bei der Umsetzung der in Frage 1 und 2 angesprochenen Vorhaben konfrontiert?
Beantwortung: BezStR Herr Schmidt
zu Frage 1: Das Vorkaufsrecht kann wahrgenommen werden. Ob die Deutsche Wohnen abwendet, bleibt abzuwarten.
zu Frage 2: Heute hat der Koalitionsausschuss im Abgeordnetenhaus sich für die Durchführung des Modells „Gestreckter Erwerb“ ausgesprochen. Dieses Modell erlaubt es, rechtssicher und risikoarm die Wohnungen zu rekommunalisieren, bei welchem sich Mieter bereiterklären, für ihre Wohnung das Vorkaufsrecht auszuüben und danach an eine landeseigene Wohnungsbaugesellschaft zu verkaufen.
zu Frage 3: Die größte Herausforderung ist der enge Zeitplan.
Herr Heihsel: Herr Schmidt, mich würde nur interessieren, welche Fragen der von Herrn Amiri gestellten Fragen denn noch nicht durch die Presse sowieso bekannt waren?
Ich frage es noch mal, welche der Antworten, weil Herr Amiri ja gesagt hat, das wüsste man ja alles schon, was in der großen Anfrage steht, welche der Antworten, die jetzt hier ans Licht gekommen sind, sind denn noch nicht sowieso durch die Presse bekannt gewesen?
zu Nachfrage 1: Das tut mir jetzt wirklich leid. Wie Sie wissen, lese ich die Presse ja nicht und deshalb kann ich Ihnen das leider nicht beantworten.
Herr Ott: Ich begrüße, dass sich was bewegt, aber ich fand die Antwort jetzt doch relativ knapp und könnten Sie vielleicht noch mal für alle hier kurz erläutern, wie exakt die Transaktionen ablaufen in dem Modell des „Gestreckten Erwerbs“?
zu Nachfrage 2: Sie wollen das jetzt genau wissen, ja? Ich muss mir das selber auch immer wieder anschauen, ist nicht so einfach. Also …, nein, es ist jetzt tatsächlich so, dass das Modell, was heute von der Koalition beschlossen wurde, so …, das habe ich doch eben gerade gelesen, so kreativ ist
- hat die TAZ geschrieben -, mit Kreativität gegen was auch immer, dass man es sich dann visuell aufmalen muss, das hat man auch hier mal getan mit verschiedenen Farben und auf der ersten Ebene haben sie ja den Verkäufer und den Käufer, ganz normaler Kaufvertrag. Der Mieter/die Mieterin haben das Vorkaufsrecht und für diejenigen, die eine Wohnung selbst erwerben wollen zur Selbstnutzung, denen steht das natürlich sowieso frei, aber deswegen gibt es die erschwerte Lage, dass sie eben hier die Wohnung nicht belasten können im Grundbuch und damit eigentlich nur Leute, die das Geld wirklich auch vollumfänglich auf dem Konto haben, dann überhaupt hier kaufen oder vorkaufen können.
Für diese Situation gibt es das sogenannte IBB-Modell. Das unterstützt die Mieter darin, diese …, letztlich diese schwierige Hürde dann doch zu übernehmen und einen Kredit aufzunehmen. Die IBB hat hierzu bereits ein Modell entwickelt und das auch schon sozusagen an die Leute gebracht. Letzte Woche gab es dazu eine Veranstaltung, an der ich auch teilgenommen habe, und diese Modell wird auch von der Koalition selbstverständlich unterstützt und auch vom Bezirksamt mitgetragen, auch deshalb, weil es, wie mir dann zugetragen wurde, dort eine Spekulationsbremse gibt. Wie genau die aussieht, das weiß ich jetzt noch nicht. Ich hatte so was verstanden wie so ein Weiterverkaufsverbot, dass der einfach nicht sofort weiterverkaufen kann. Weil wenn das möglich wäre, dann wäre es tatsächlich eine Einladung zur Spekulation.
So, für die Mieter, die jetzt gar nicht selber erwerben wollen, weil sie es politisch nicht wollen oder weil sie sagen ich will aber nicht diese Verschuldung machen, für die gibt es die Möglichkeit in dem sogenannten Modell „Gestreckter Erwerb“, von einer Bank einen Kredit zu bekommen der einhergeht mit dem Versprechen, aber es ist eben keine rechtliche Bindung in dem Sinne, das wird aber noch ausgearbeitet, hier an die Gewobag Wohnungsbaugesellschaft weiterzuverkaufen zum Kostenpreis sozusagen.
Das ist im Moment die GMS-Bank auf der einen Seite, die hier in der Diskussion ist, die bereits in einem LOI dem Bezirk dargestellt hat, dass sie das machen würde, aber auch die Investitionsbank Berlin wird jetzt als Partner gehandelt. Das wird sich morgen zeigen.
Dann ist es eben so, dass die Mieter das Vorkaufsrecht ausüben, sie zahlen…, sie haben vorher schon einen Kredit bekommen. Der Kreditgeber wiederum hat einen …, hat von der …, nimmt Kenntnis von einem Kaufangebot, was erst mal so abstrakt im Raum steht der Gewobag gegenüber den Mietern für den Fall, dass sie eben hier Wohnungen erwerben. Wenn die Mieter dann diesen Kredit genommen haben, die Wohnung …, das Vorkaufsrecht gezogen haben, dann gibt es auch ein Notarverfahren, dann wird dieser Kaufpreis direkt von der Bank zum Verkäufer überwiesen. Es entsteht dann quasi eine juristische Sekunde nennt man das. In diesem wird dann …, wie es genau ausgestaltet ist, müssen echte Juristen schreiben, wird dann quasi diese Immobilie weiterverkauft. Es ist also eine Kettung von Vorgängen, es ist eben nicht eine Abtretung oder ähnliches. Und damit ist es eben auch rechtssicher und widerspricht nicht diesem Knebelparagraphen im Kaufvertrag C271 oder 261, der eben verbietet, dass es eine Abtretung geben darf.
Ja und insofern, was der Senat dann dabei macht, der gibt Eigenkapital wie er es auch bei allen anderen Vorkaufsfällen in der Regel tut, Eigenkapital an die Wohnungsbaugesellschaft, damit sie eben diesen hohen und spekulativen Preis, der letztendlich entsteht, bezahlen kann.
Nun gab es ja die Frage, oh mein Gott, das sind jetzt doppelte Transaktionskosten und ähnliches. Dazu müssen wir sagen ja, es sind doppelte Transaktionskosten, allerdings haben sie bei vielen Vorkaufsfällen, die wir auch ganz normal abwickeln, wo auch nicht geklagt wird, eine Maklercourtage auch in Höhe von bis zu 7,5%, die Grunderwerbsteuer ist 6%. Also das sind letztlich Kosten, die immer wieder anfallen in diesen Dimensionen und das Ziel, was ja hier verfolgt wird ist einerseits Mieterschutz und andererseits aber auch eine dauerhafte soziale Mischung in der Innenstadt zu erhalten, langfristig, um auch mal auf ein paar Fragen einzugehen, die von der FDP kamen, genau.
Herr Amiri: Wollen Sie vielleicht noch sagen, an wen die Grunderwerbsteuer gezahlt und von wem?
zu Nachfrage 3: Also das ist natürlich allgemein bekannt. Die Grunderwerbsteuer wird ja an das Land Berlin gezahlt. Insofern kann sich hier jeder auch noch ein Bild machen, inwiefern hier wirklich Kosten entstehen. Vom Land Berlin quasi an das Land Berlin.
Es wird ja letztlich, habe ich ja schon gesagt, zu einem Kostenpreis die Sache übernommen. Also der Mieter hat keinerlei Kosten, der weiterverkauft. Alle Kosten, die durch diese Prozedere entstehen, diese zwei Verkäufe, werden dann von der Wohnungsbaugesellschaft getragen, die wiederum diesen Kaufpreis überhaupt erst zahlen kann, weil sie Eigenkapital zuvor erhält. Wie das auch bei allen Vorkaufsfällen hier der Fall ist, ein ganz normales Vorgehen. Also das haben wir hier wöchentlich quasi. Ja, noch Fragen?
Frau Heihsel: Können wir das zweite Gutachten auch einsehen?
zu Nachfrage 3: Ja, Sie wollen jetzt hier peu à peu Ihre Fragen abarbeiten aus der großen Anfrage, das habe ich schon verstanden. Also Sie können das mit Sicherheit einsehen. Ich weiß …, es gibt zwei Gutachten, das ist einfach wichtig …, also drei eigentlich. Das erste Gutachten war das von Schuster, dann kam …, gibt es ein zweites Gutachten von Beckmann und dieses allerdings wurde in Auftrag gegeben am Freitag und erst über das Wochenende wurde das Modell, das neue Modell entwickelt, so dass da im Grunde gar nicht auf das neue Modell eingegangen wurde und dann gibt es noch von einer Kanzlei, die wiederum von der Senatsverwaltung von Stadtentwicklung beauftragt wurde, ein Gutachten, was im Grunde das neue Modell noch mal überprüft. Und da müssen Sie sich dann schon …, das ist eigentlich das Interessante, da müssen Sie sich dann schon an die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wenden, um das zu bekommen. Diese Kanzlei wird jetzt auch den Prozess weiterbegleiten.
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