Drucksache - 0482/4  

Wir fragen das Bezirksamt:

1.     Wie wirkt sich das Berliner Mietenbündnis zwischen Senat und den städtischen Wohnungsbaugesellschaften für die Mieterinnen und Mieter in Charlottenburg-Wilmersdorf aus?

2.     Welche Erkenntnisse zieht das Bezirksamt aus dem Bündnis für Wohnen in Lichtenberg und hält es Maßnahmen dieser Art auch für Charlottenburg-Wilmersdorf oder einzelne Bereiche des Bezirks für sinnvoll und umsetzbar?

3.     Welche Regelungen beabsichtigt das Bezirksamt zukünftig anzuwenden, damit sowohl bei öffentlichen wie auch privaten Bauvorhaben Wohnungen auch für Personen mit geringem Einkommen entstehen und kann dafür das „Münchener Modell“ auch im Bezirk und in Berlin umgesetzt werden und wenn ja, in welcher Form?

4.     Welche Schritte plant das Bezirksamt, um einem weiteren Mietenanstieg im Bestand im Bezirk zu begegnen?

5.     In welchem Zeitrahmen und mit welchen Partnern will der Bezirk solche Maßnahmen realisieren?

Sehr geehrte Frau Stückler,

die Große Anfrage beantwortet das Bezirksamt schriftlich wie folgt:

1.   Wie wirkt sich das Berliner Mietenbündnis zwischen Senat und den städtischen Wohnungsbaugesellschaften für die Mieterinnen und Mieter in Charlottenburg-Wilmersdorf aus?

Das Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten, das zwischen den sechs Wohnungsbaugesellschaften und dem Senator für Stadtentwicklung und Umwelt geschlossen wurde, betrifft in Charlottenburg-Wilmersdorf nur 7,0 % aller Wohnungen. Nur in Steglitz-Zehlendorf liegt dieser Anteil mit sogar nur 2,2 % unter diesem Wert. Mit einem geringen Anteil reduziert sich auch der positive Einfluss auf den Mietpreisspiegel.

Für die Mieterinnen und Mieter der Wohnungsbaugesellschaften gelten nunmehr die im Bündnis formulierten Regeln, die dem Anhang zu entnehmen sind und die vom Bezirksamt ausdrücklich begrüßt werden.

Regelungen, die alle Mietwohnungen betreffen, könnten bundesgesetzlich geregelt werden. Hier ist aber festzustellen, dass eine mieterfreundliche Ausgestaltung nicht das oberste Ziel der derzeitigen Bundesregierung ist.

2.   Welche Erkenntnisse zieht das Bezirksamt aus dem Bündnis für Wohnen in Lichtenberg und hält es Maßnahmen dieser Art auch für Charlottenburg-Wilmersdorf oder einzelne Bereiche des Bezirks für sinnvoll und umsetzbar?

In Lichtenberg sind 34,2 % aller Wohnungen im Besitz der städtischen Wohnungsbaugesellschaften. Damit ist dieses Marktsegment anders als in unserem Bezirk marktdominierend und die privaten Wohnungseigentümer sind sehr viel stärker gezwungen, sich an den Vorgaben der Gesellschaften zu orientieren. Das Bündnis für Wohnen in Lichtenberg legt seinen Schwerpunkt zudem auf die Klärung der Rahmenbedingungen für den Wohnungsneubau. Da es im Bezirk Lichtenberg anders als bei uns nennenswerte Potentialflächen im städtischen Besitz gibt, war und ist auch nachvollziehbar, dass hier eine bezirkliche Vereinbarung getroffen wurde. Da die zentralen Voraussetzungen des Bündnisses für unseren Bezirk nicht zutreffen, ist eine Übertragung dieses Bündnis nicht sinnvoll.

3.   Welche Regelungen beabsichtigt das Bezirksamt zukünftig anzuwenden, damit sowohl bei öffentlichen wie auch privaten Bauvorhaben Wohnungen auch für Personen mit geringem Einkommen entstehen und kann dafür das „Münchener Modell“ auch im Bezirk und in Berlin umgesetzt werden und wenn ja, in welcher Form?

Die Diskussionen im Ausschuss für Stadtentwicklung zeigen das Dilemma, in dem wir bei der Genehmigung von Wohnungsneubauten stehen. Es werden nachvollziehbar der Verzicht auf eine zu hohe Verdichtung gefordert, hohe Anforderungen an die ökologischen Belange (z. B. eine möglichst geringe Versiegelung oder die Forderung nach einer Mindestaufschüttung bei Tiefgaragen) gestellt. Zudem sollen die Wohnungen möglichst altersgerecht sein, z. B. durch den Einbau von Fahrstühlen. Außerdem sollte die Architektur auch etwas Besonderes sein. All diese Punkte verteuern ein Projekt und machen es schwerer möglich, Sozialklauseln einzuarbeiten.

Beim München-Modell ist zu beachten, dass Berlin anders als München eher eine Mieterstadt ist. Das München-Modell hat daher das klare Ziel, Eigentumswohnungen zu schaffen, die von den Eigentümern, im Idealfall Familien, auch bewohnt werden. Auf den Internet-Seiten der Landeshauptstadt wird das München-Modell wie folgt beschrieben:

Sozial gebundene Baugrundstücke:

?       Die Stadt stellt städtische Baugrundstücke zu festen, nicht von der Lage abhängigen Preisen bereit. Der Grundstückspreis beträgt je nach Höhe des Einkommens des Käuferhaushalts entweder 375 Euro, 525 Euro oder 675 Euro je qm Geschossfläche (erschließungsbeitragsfrei) und liegt damit weit unter dem üblichen Verkehrswert.

?       Die sozial gebundenen Grundstücke werden durch Stadtratsbeschluss an ausgewählte Wohnungsbauunternehmen, Bauträger oder Baugruppen abgegeben, die darauf Eigentumswohnungen (in Einzelfällen auch Eigenheime) bauen.

?       Im Auswahlverfahren sorgt die Stadt durch die Überprüfung der späteren Verkaufspreise für eine Kostenkontrolle, was den Wohnungskäufern zugute kommt.

?       Umweltfreundliche, gesunde und energiesparende Bauweise, entsprechend dem ökologischen Kriterienkatalog der Stadt, wird zur vertraglichen Verpflichtung gemacht.

Allein an diesem kurzen Textauszug wird deutlich, dass zur Umsetzung eine gesamtstädtische Steuerung und eine Anpassung der Liegenschaftspolitik notwendig sind. Zudem muss darauf geachtet werden, dass durch die Kommune keine Abschöpfung von planbedingten Wertsteigerungen erfolgen darf. Die den jeweiligen Entwickler aufgebürdeten Kosten müssen planbedingt und verhältnismäßig sein. Auch hier wären entsprechende Gesetzesänderungen auf Bundesebene sinnvoll und notwendig.

4.   Welche Schritte plant das Bezirksamt, um einem weiteren Mietenanstieg im Bestand im Bezirk zu begegnen?

Das Instrumentarium des Bezirks ist gering. Das Bezirksamt wird sich aber weiterhin auf Landesebene dafür einsetzen, dass sowohl landes- als auch bundespolitisch entsprechende Weichenstellungen erfolgen. Das Mietenbündnis ist ein erster und guter Schritt in die richtige Richtung. Gerade in  der Innenstadt gilt es der Zweckentfremdung von Wohnraum entgegen zu wirken. Das Bezirksamt wird soweit rechtlich möglich hier durch textliche Festsetzungen in Bebauungsplänen weiter aktiv bleiben. Jede Verordnung bzw. gesetzliche Regelung muss aber auch kontrollier- und umsetzbar sein. So wurde leider auch durch Gerichtsurteile belegt, wie schwer es bei der geltenden Rechtslage ist, gegen Ferienwohnungen vorzugehen.

5.   In welchem Zeitrahmen und mit welchen Partnern will der Bezirk solche Maßnahmen realisieren?

Ein Mietenbündnis allein für den Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf erscheint nach dem eben Dargestellten als wenig zielführend. Eine angedachte lokale Vereinbarung zu den Sanierungsmaßnahmen im Bereich Klausenerplatz ergänzt das Mietenbündnis um Informationspflichten, schafft aber in der Frage der Mietpreise keine weitere Entlastung.  Das Bezirksamt hat am 5. Februar 2013 die Vorlage zur Kenntnisnahme zum Thema Wohnungsbaupotentiale auf den Weg gebracht, die die konkrete Situation im Bezirk analysiert.

Mit freundlichen Grüßen

Marc Schulte