Drucksache - 0252/V  

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

(Text siehe Rückseite)

Bezirksamt Mitte von BerlinDatum:          .10.2017

Abt. Stadtentwicklung, Soziales und GesundheitTel.: 44600

BezirksverordnetenversammlungDrucksache Nr.

Mitte von Berlin0252/V

Vorlage - zur Kenntnisnahme –

über

Uferhallen: Nutzungen planungsrechtlich sichern, angrenzend Wohnungsbau ermög-lichen

Wir bitten, zur Kenntnis zu nehmen:

Die Bezirksverordnetenversammlung hat in ihrer Sitzung am 16.02.2017 folgendes Ersuchen an das Bezirksamt beschlossen (Drucksache Nr. 0252/V):

Das Bezirksamt wird ersucht, die planungsrechtlichen Voraussetzungen zu schaffen, um die Uferhallen (Uferstraße neben 8-11) als Kultur- und Gewerbestandort zu sichern und auf dem unbebauten Grundstück Uferstraße 8 Wohnungsbau zu ermöglichen. Bei der Wohnbebauung soll ein größtmöglicher Anteil mietpreis- und belegungsgebundener Wohnraum gesichert werden.

Das Bezirksamt hat am  07.11.2017 beschlossen, der Bezirksverordnetenversammlung dazu Nachfolgendes als Zwischenbericht zur Kenntnis zu bringen.

1)        Ausgangssituation Uferhallen und angrenzende unbebaute Fläche

a)        Nutzung und Besitzverhältnisse

In den Uferhallen (Uferstraße 8-11) hat sich in den letzten Jahren eine Kunst- und Kulturnutzung entwickelt, die durch die UferHallen AG als damaliger Besitzer der Uferhallen unterstützt wurde. Die UferHallen AG hat sich nunmehr entschieden, die Uferhallen an Privatinvestoren zu veräußern. Das angrenzende unbebaute Grundstück (ehemaliger Busparkplatz) wurde bereits an einen Dritten verkauft.

b)        Planungsrecht

Sowohl die Uferhallen als auch die Fläche des ehemaligen Busparkplatzes befinden sich in einem Gebiet, in dem die Festsetzungen des Baunutzungsplanes aus dem Jahr 1961 in Verbindung mit der BauOBerlin von 1958 gelten. Festgesetzt ist ein allgemeines Wohngebiet. Allgemeine Wohngebiete (gemäß BauOBerlin von 1958) dienen vorwiegend dem Wohnen. Außerdem können Ladengeschäfte sowie gewerbliche Kleinbetriebe und Gaststätten zugelassen werden, wenn sie keine Nachteile und Belästigungen der Wohnbevölkerung hervorrufen sowie Gebäude für soziale, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

c)        Denkmalschutz

Die Uferhallen sind Bestandteil einer denkmalwerten Gesamtanlage. Schwerpunkt des denkmalpflegerischen Interesses ist der Erhalt der historisch gewachsenen Bebauungsstruktur und eine Instandsetzung der Fassaden. Bei den Innenräumen liegt der Schwerpunkt auf den zum Teil noch erhaltenen historischen Baukonstruktionen.

2)        Handlungsoptionen zur Sicherung der Uferhallen als Kultur- und Gewerbestandort

Es existieren unterschiedliche Optionen zum Umgang mit den Uferhallen als Kultur- und Gewerbestandort. Planungsrechtlich unterscheiden sich die Varianten in der Beurteilung der geplanten Vorhaben auf Grundlage des bestehenden Planungsrechtes (Baunutzungsplan) bzw. eines neu zu schaffenden Planungsrechtes (Bebauungsplan). Allen Optionen gemein ist, dass alleine über das Planungsrecht die derzeitige Nutzerzusammensetzung nicht gesichert und die zukünftige Mietentwicklung nicht reguliert werden kann.

a)        Option Baunutzungsplan

Der Fortbestand der derzeitigen Nutzungen ist auf Basis des bestehenden Planungsrechtes (Allgemeines Wohngebiet gemäß Baunutzungsplan) grundsätzlich zulässig.

Die bestehenden Kultur- bzw. Gewerbenutzungen in den Uferhallen sind im Ergebnis ihrer Vereinbarkeit mit den denkmalschutzrechtlichen Anforderungen und den Lärmschutzerfordernissen in einem allgemeinen Wohngebiet zugelassen worden. Sie können unter der Voraussetzung weiter betrieben werden, dass die in einem allgemeinen Wohngebiet zulässigen Immissionswerte eingehalten werden.

Das geltende Planungsrecht lässt jedoch auch andere als die derzeitigen Nutzungen in den Uferhallen zu (z.B. Ladengeschäfte und  gewerbliche Kleinbetriebe, wenn sie keine Nachteile und Belästigungen der Wohnbevölkerung hervorrufen). Gewerbliche Großbetriebe sind dagegen in einem allgemeinen Wohngebiet nicht zulassungsfähig. Eine Wohnnutzung in den Uferhallen erscheint auf Grund der denkmalgeschützten Substanz nicht realistisch.

b)        Option Bebauungsplan („Sondergebiet Kultur“ oder „Gemeinbedarfsfläche mit besonderem Nutzungszweck Kulturelle Einrichtungen“)

Eine Option ist es, die Uferhallen in einem Bebauungsplan als „Sondergebiet Kultur“ oder „Gemeinbedarfsfläche mit besonderem Nutzungszweck Kulturelle Einrichtungen“ festzusetzen. Hierzu bedarf es einer Klarstellung, welche Nutzungen mit dem Bebauungsplan tatsächlich gesichert werden sollten und ob der derzeitige Nutzungsmix beibehalten werden sollte (Ateliers, Kultur, Gastronomie, Adidas „football base“).

Prüfbedarf bestünde bzgl. der Frage, ob die Festsetzung eines Sondergebietes Kultur eine „Herabstufung“ gegenüber dem jetzigen Planungsrecht bedeuten würde und damit finanzielle Folgen für den Bezirk entstehen könnten.

Im Ergebnis würde mit der Festsetzung eines Sondergebietes Kultur zwar der planungsrechtliche Rahmen der Zulässigkeit von kulturellen (Adidas / gewerblichen?) Nutzungen gesichert werden, nicht aber die Kultur- und Gewerbenutzungen in ihrem derzeitigen Bestand zwingend gesichert werden.

c)        Option Bebauungsplan („Mischgebiet“ oder „Urbanes Gebiet“)

Eine weitere Option ist es, die Uferhallen gemeinsam mit dem angrenzenden ehemaligen Busparkplatz in einem Bebauungsplan als „Mischgebiet“ oder „Urbanes Gebiet“ festzusetzen. Voraussetzung hierfür ist eine Nutzungsmischung aus Wohnen und Gewerbe.

Mit der Festsetzung eines Mischgebietes oder Urbanen Gebietes kann jedoch keine weitergehende Regelung verbunden werden, wonach ganz besondere Gewerbearten oder Kulturnutzer an ganz besonderer Stelle und zu Lasten anderer allgemein zulässiger Nutzungsarten zulässig wären. Dies würde das Regelungsvermögen der Bauleitplanung übersteigen, die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets muss gewahrt bleiben.

Im Ergebnis würde mit der Festsetzung eines Mischgebietes oder Urbanen Gebietes zwar der planungsrechtliche Rahmen der Zulässigkeit von Gewerbe zu Lasten des Wohnens in den Uferhallen erweitert werden, nicht aber die Kultur- und Gewerbenutzungen in ihrem derzeitigen Bestand tatsächlich gesichert werden.

3)        Handlungsoptionen zur Ermöglichung von Wohnbebauung auf dem angrenzenden unbebauten Grundstück des ehemaligen Busparkplatzes

Es existieren unterschiedliche Optionen zur Entwicklung des ehemaligen Busparkplatzes als Wohnstandort. Planungsrechtlich unterscheiden sich die Varianten in der Beurteilung der geplanten Vorhaben auf Grundlage des bestehenden Planungsrechtes (Baunutzungsplan) bzw. eines neu zu schaffenden Planungsrechtes (Bebauungsplan).

a)        Option Baunutzungsplan

Die Entwicklung von Wohnnutzungen auf der Fläche des ehemaligen Busparkplatzes ist auf Basis des bestehenden Planungsrechtes (Allgemeines Wohngebiet gemäß Baunutzungsplan) grundsätzlich zulässig.

Das Maß der baulichen Nutzung weist gemäß Baunutzungsplan eine GRZ von 0,3 bzw. eine GFZ von 1,5 auf. Um eine höhere Dichte realisieren zu können, bedürfte es einer Befreiung vom festgesetzten Nutzungsmaß.

Prüfbedarf bestünde bzgl. der Frage, in welchem Maße die neu hinzutretende Wohnnutzung Rücksicht auf die in den Uferhallen zulässigerweise stattfindende Kulturnutzung nehmen müsste oder ob die neue Wohnbebauung zur Verdrängung der Kulturnutzung führen könnte.

b)        Option Bebauungsplan („Allgemeines Wohngebiet“)

Eine Option ist es, den ehemaligen Busparkplatz in einem Bebauungsplan als „Allgemeines Wohngebiet“ festzusetzen. Das notwendige Planerfordernis kann aus der Bewältigung der Immissionsproblematik der benachbarten Nutzungen Kultur und Wohnen abgeleitet werden.

Die BauNVO sieht für Allgemeine Wohngebiete Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung vor (WA: GRZ von 0,4 bzw. GFZ von 1,2), zur Realisierung einer höheren baulichen Dichte bedarf es einer städtebaulichen Begründung. Über den Bebauungsplan könnte und müsste die Einhaltung der Immissionsrichtwerte der TA Lärm für ein Allgemeines Wohngebiet in Höhe von 55 dB (A) am Tag bzw. 40 dB (A) in der Nacht begründet werden.

c)        Option Bebauungsplan („Mischgebiet“ oder „Urbanes Gebiet“)

Eine weitere Option ist es, die Uferhallen gemeinsam mit dem angrenzenden ehemaligen Busparkplatz in einem Bebauungsplan als „Mischgebiet“ oder „Urbanes Gebiet“ festzusetzen. Voraussetzung hierfür ist eine Nutzungsmischung aus Wohnen und Gewerbe.

Die BauNVO sieht für Mischgebiete und Urbane Gebiete Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung vor (MI: GRZ von 0,6 bzw. GFZ von 1,2 / MU: GRZ von 0,8 bzw. GFZ von 3,0), zur Realisierung einer höheren baulichen Dichte bedarf es einer städtebaulichen Begründung. Über den Bebauungsplan könnte und müsste die Einhaltung der Immissionsrichtwerte der TA Lärm für ein Mischgebiet in Höhe von 55 dB (A) am Tag bzw. 40 dB (A) in der Nacht bzw. ein Urbanes Gebiet in Höhe von 55 dB (A) am Tag bzw. 40 dB (A) in der Nacht begründet werden.

Die Festsetzung eines Mischgebietes oder Urbanen Gebietes könnte nur übergreifend für die Uferhallen und die angrenzende Fläche des ehemaligen Busparkplatzes erfolgen.

4)        Zusammenfassende Bewertung

Sowohl der Fortbestand der derzeitigen kulturellen und gewerblichen Nutzungen in den Uferhallen als auch die Ermöglichung von Wohnbebauung auf dem angrenzenden unbebauten Grundstück des ehemaligen Busparkplatzes sind bereits auf Basis des bestehenden Planungsrechtes (Baunutzungsplan) möglich.

Der größte Vorteil der Aufstellung eines Bebauungsplanes bestünde darin, dass planerische Lösungen für die zu erwartenden immissionsschutzrechtlichen Probleme zwischen der Kulturnutzung in den Uferhallen und der heranrückenden Wohnbebauung entwickelt und umgesetzt werden könnten.

Allen Optionen für die Entwicklung der Uferhallen gemein ist, dass alleine über das Planungsrecht die derzeitige Nutzerzusammensetzung nicht gesichert und die zukünftige Mietentwicklung nicht reguliert werden kann.

A) Rechtsgrundlage:

§ 13 i.V. mit § 36 BezVG

B) Auswirkungen auf den Haushaltplan und die Finanzplanung:

1. Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben:  keine

b. Personalwirtschaftliche Ausgaben: keine

Berlin, den 14.11.2017

Bezirksbürgermeister von DasselBezirksstadtrat Gothe