Auszug - Mittenmang Quartier: gewerbliche Nutzung von Wohnhäusern?  

 
 
27. öffentliche Sitzung der Bezirksverordnetenversammlung Mitte von Berlin
TOP: Ö 10.2
Gremium: BVV Mitte von Berlin Beschlussart: beantwortet
Datum: Do, 16.05.2019 Status: öffentlich
Zeit: 17:30 - 23:00 Anlass: ordentlichen Sitzung
Raum: BVV-Saal
Ort: Karl-Marx-Allee 31, 10178 Berlin
1835/V Mittenmang Quartier: gewerbliche Nutzung von Wohnhäusern?
   
 
Status:öffentlich  
 Ursprungaktuell
Initiator:Fraktion DIE LINKEFraktion DIE LINKE
Verfasser:Urchs, Mayer, Diedrich und die anderen Mitglieder der Fraktion DIE LINKE 
Drucksache-Art:Große AnfrageGroße Anfrage
 
Wortprotokoll

  1. Trifft es zu, dass die Groth Gruppe im Mittenmang Quartier an der Klara-Franke-Straße zwei Mietshäuser verkauft hat?

 

BzStaR Herr Gothe antwortet: Sehr geehrter Herr Vorsteher, sehr geehrte Fraktion der Linken. Das klingt spannend, aber es ist tatsächlich gar nicht so spannend, was ich dazu zu berichten habe. Denn tatsächlich ist diese Tatsache, dass dort Wohnhäuser komplett vermietet werden an einen Generalmieter, der das dann zimmerweise weitervermietet, eine zulässige Geschichte und deshalb haben wir nichts, was man spannend besprechen könnte. Es wurden tatsächlich Mietshäuser verkauft und nicht nur zwei Häuser, sondern in dem zweiten Bauabschnitt sind alle noch 2016 unbebauten Grundstücke weiterverkauft worden, mit einer Bauverpflichtung. Das sind insgesamt fünf Gebäude, die weiterverkauft worden sind, die aber genau das bauen müssen, was der B-Plan und auch der städtebauliche Vertrag vorgeben.

  1. In welchem Verhältnis steht Medici Living zum neuen Eigentümer?

 

BzStaR Herr Gothe antwortet: Das Verhältnis ist uns nicht bekannt. Es gibt auch keinen rechtlichen Hebel, um das genau zu wissen, wie da das interne Mietverhältnis ist. Ich vermute oder meine zu wissen, dass es ein Generalmietvertrag ist, aber ich kenne den nicht.

  1. Inwiefern entspricht die beabsichtigte Nutzung den Inhalten des städtebaulichen Vertrages?

 

BzStaR Herr Gothe antwortet: Dazu haben wir nochmals den sdtebaulichen Vertrag studiert. Dieser kennt den §12, über die städtebauliche- und soziale Durchmischung, indem im Wesentlichen zwei interessante Punkte festgehalten sind, nämlich, dass das nördliche Baufeld der Wohnungsbauförderung zugeführt werden soll. Das ist passiert und wurde von einer städtischen Wohnungsbaugesellschaft übernommen, ich weiß gerade nicht genau welcher. Dort werden dann Mieten zwischen 6,50 und 10 Euro genommen, so wie sich das gehört. Der zweite Punkt bezieht sich auf das Hochhaus, was tatsächlich weithin sichtbar ist. Wenn man das dann im Bau sieht, wenn es die Höhe erreicht hat, dann wundert man sich plötzlich, von wo man überall solch ein Hochhaus sieht. Für dieses Hochhaus ist aus Lärmschutzgründen notwendigerweise festgelegt worden, dass es ausschließlich Einzimmerappartements erhalten darf, die nur zum temporären Wohnen geeignet sind. Allerdings sind damals, im Jahre 2016, ausdrücklich Ferienwohnungen ausgeschlossen worden. Mehr ist nicht festgehalten. Darüber, in diesem Paragraphen steht, dass die Vertragspartner anstreben, dass zur sozialen Durchmischung bei den zukünftigen Bewohnerinnen und Bewohner der Neubauten unterschiedliche Wohnungsgrößen und Wohnformen errichtet und Wohnungen zu unterschiedlichen Miethöhen angeboten werden. Das steht da drin, aber ist nicht weiter ausdifferenziert. Wir sehen da auch keine Handhabe, kritisch zu hinterfragen, inwieweit dieses Ziel erreicht. Es gibt dann nur die beiden Folgeabsätze mit dem Hochhaus und den Einzimmerappartements und dem sozialen Wohnungsbau.

  1. Inwiefern ist die Nutzungsänderung bau- und planungsrechtlich an dieser zulässig und entspricht sie der Baugenehmigung? Inwiefern wurde durch den Eigentümer ein Antrag auf Genehmigung einer baulichen Nutzungsänderung bei der zuständigen Bauaufsicht gestellt?

 

BzStaR Herr Gothe antwortet: Da müssen wir sagen, dass die Nutzung sich dadurch nicht ändert. Es bleibt Wohnen, weil auch die Dauer des Wohnens in diesen Wohngemeinschaftsformen gewahrt ist, denn die Mietverträge laufen dort auch immer über Monate und wochenweise oder tageweise Vermietung ist dort nicht vorgesehen und gehört doch auch ausdrücklich nicht zum Geschäftsmodell. Insofern war es auch nicht notwendig, eine Nutzungsänderung zu beantragen. Jetzt ist die Frage, was uns eigentlich daran ärgert? Uns ärgert, dass neue Wohnhäuser komplett untervermietet werden von Betreibern, die sich das Geschäftsmodell ausgedacht haben, quasi mit Mehrzimmerwohnungen Wohngemeinschaften zu organisieren, dieses „Matching“ zu machen und dann die Zimmer in den Wohnungen einzeln zu vermieten, zu Preisen, die für uns jenseits von Gut und Böse liegen. Das ist das, was uns ärgert. Was uns sowieso ärgert, ist das Vermieten von möblierten Wohnungen. Da muss man auch tatsächlich sagen, dass das politisch und administrativ noch nicht richtig bewältigt ist, wie man mit dem möblierten Wohnen umgehen kann. Denn erstmal ist es so, dass man bei Wiedervermietung grundsätzlich die Mietpreisbremse gilt, jedoch ist die Frage der Möblierung nicht im Mietspiegel berücksichtigt und der zulässige Möblierungszuschlag nicht geregelt. Die Rechtsprechung ist dort unterschiedlich. Die Ansätze der Rechtsprechung lauten, dass zum Beispiel der Wert der Möbel umgelegt werden darf mit zehn Prozent aufs Jahr oder mit einem Prozent monatlich. Da gibt es also eine Spannbreite, die noch nicht so ganz klar ist. es gibt aber auch keine Verpflichtung dies auszuweisen. Wenn man eine Wohnung ausweist, gibt es also keine Verpflichtung, dass da drin steht, wie hoch der Möblierungszuschlag ist. Aber davon mal abgesehen, dass das immer noch ein graues Feld ist, ist es bei der Wiedervermietung so, dass die Mietpreisbremse die zwei wichtigen Ausnahmen kennt, dass für Neubauten ab dem Jahr 2014, die Mietpreisbremse nicht anzuwenden ist und auch nicht nach umfassender Sanierung. Das heißt, für den Fall im Mittenmang Quartier, erstmalige Vermietung nach Neubau, kann im Prinzip jede Miete genommen werden. Deshalb sehen wir da im Moment leider keine Handhabe. Wenn Sie einen Ansatz finden, der in die Richtung einer Regelung führen könnte, dann können Sie mir das gerne mitgeben. Ich bin auch gerne bereit, dazu eine juristische Expertise zu beauftragen, um Vorschläge zu erarbeiten, wie man damit umgehen kann, aber noch fehlt uns die richtige Idee, wie man dieses Thema anderes bewältigen könnte. was ich auch noch sagen kann ist, dass der Organisator Medici Living meines Wissens durchaus bereit ist, das Model auch öffentlich vorzustellen. Da gibt es keine Scheu, das Modell, was dort betrieben wird, auch öffentlich zu erklären. Vielen Dank.

Frau Mayer (Linke): Danke für Ihre Ausführungen. Mich würde interessieren, zwar ist es im städtebaulichen Vertrag nicht konkret geregelt, dass eine soziale Mischung gewährleistet werden muss, aber könnte das nicht trotzdem abgefragt werden, inwiefern der Betreiber das gewährleistet? Aus meiner Sicht gibt es das Geschäftsmodell überhaupt nicht her.

BzStaR Herr Gothe antwortet: Sehr geehrte Frau Mayer, nochmals zurück zu dem §12 aus dem städtebaulichen Vertrag, wo steht, dass die Vertragspartner anstreben, die Wohnungen zu unterschiedlichen Miethöhen anzubieten. Das ist ziemlich weich. Das ist ein Richtungsbekenntnis, was überhaupt nicht nachprüfbar ist. Klar ist nur, dass der soziale Wohnungsbau stattfinden soll und dass in dem Wohnhaus ein temporäres Wohnen zulässig ist. Mehr steht da nicht drin, da kann man wenig einfordern. Wenn ich zu Medici Living hin ginge und sage, dass das dort drin steht und frage, was sie denn anstreben. Dann sagen die wahrscheinlich, dass sie Wohnungen für 20 Euro pro Quadratmeter anbieten und ganz oben Wohnungen für 30 Euro pro Quadratmeter. Das lässt sich hieraus nicht anders ableiten, das ist leider so.

Herr Schug (SPD): Herr Vorsteher, sehr geehrtes Bezirksamt, lieber Herr Gothe, liebe Kolleginnen und Kollegen. Was ich über dieses ganze Verfahren lerne ist, dass wir hinsichtlich der städtebaulichen Verträge noch besser werden müssen. Es kann eigentlich nicht sein, dass das so möglich ist. Wie kann man den städtebaulichen Vertrag für zukünftige Projekte so fassen, dass das Ziel, was wirklich erreicht werden soll, dass klassisches und dauerhaftes Wohnen, mit einem Preis gemixten Preis, der alle Möglichkeiten umfasst, auch zu gewährleisten ist? Sehen Sie Möglichkeiten, das innerhalb von städtebaulichen Verträgen zu lösen oder müssen wir da über ganz andere Mittel nachdenken?

BzStaR Herr Gothe antwortet: Man muss bei diesem städtebaulichen Vertrag berücksichtigen, dass das in der Anfangsphase der Wohnungsbauförderung passiert ist. Insofern erklärt sich, warum man dort weder die 25 Prozent noch die 33 Prozent sozialen Wohnungsbau erreicht hat, sondern etwas darunter. Der jetzige Standard ist, dass man das Modell der kooperativen Baulandentwicklung anwendet. Somit ist ein Drittel der Wohnfläche der Wohnungsbauförderung zuzuführen. Außerdem sind weitere Dinge auszurechen, zum Beispiel die Ablöse von Schulplätzen oder auch die Errichtung einer Kita. Das kann man alles über das Modell der kooperativen Baulandentwicklung abbilden und ist zum Glück auch berlinweit akzeptiert. Das ist der jetzige Standard. Wenn man jetzt nochmals auf die soziale Mischung blickt heißt es ein Drittel und der Rest ist uns egal oder wird nicht weiter geregelt. Dann kann man dann 66 Prozent Eigentumswohnungen daraus machen oder auch andere Mietwohnungsformen, welcher Art auch immer. Das ist nicht stärker zu konkretisieren. Das Feld könnte man bearbeiten. Jedoch ist es für den Bezirk Mitte und auch für die anderen Innenstadtbezirke nicht die kriegsentscheidende Methode, weil wir dort nach wie vor das Problem haben, dass die meisten kleineren Bauflächen, sowieso nach §34, dieses Baurecht hergeben und man dort überhaupt keinen städtebaulichen Vertrag schließen kann, weil man auch keinen Bebauungsplan braucht, das ist in den Innenstadtbezirken das größere Problem. Das ist alles andere als befriedigend. Nach §24 des Baugesetzbuchesnnte man Bauland im Vorkaufsrecht erwerben. Vielleicht müsste man bei den Innenstadtflächen schauen, ob man da nicht ein Verfahren entwickelt, wie man diesen Paragraphen nutzbar macht. Das hielte ich für zielführend.

 

 
 

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