Soziale Erhaltungsgebiete (Milieuschutzgebiete)

Im Bezirk Mitte von Berlin sind aktuell zwölf soziale Erhaltungsgebiete festgesetzt; fünf davon seit 2016 (blau) und sieben weitere Gebiete (rot) zwischen September 2018 und März 2019.

Soziale Erhaltungsverordnungen (umgangssprachlich Milieuschutzverordnungen) sollen die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung schützen.

Auf dieser Seite finden Sie Informationen zu folgenden Themen:

Was ist das Ziel des sozialen Erhaltungsrechts (Milieuschutz)?

Soziale Erhaltungsverordnungen sollen verhindern, dass sich die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aufgrund von Verdrängung durch teure Modernisierungsmaßnahmen, Veränderungen der Struktur einer Wohnung, der Umnutzung von Wohnungen in Gewerbe oder der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen verändert .

Das soziale Erhaltungsrecht sichert also den vorhandenen Wohnungsbestand.
So soll sichergestellt werden, dass die Bewohnerinnen und Bewohner dort bleiben können, wo die Infrastruktur vorhanden ist, die sie im Alltag brauchen (z.B. Kitas, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten oder Grünflächen). Denn die Infrastruktur hat sich über Jahre mit den Bewohnerinnen und Bewohner gemeinsam entwickelt und kann meistens nicht mit einem schnellen Austausch der Wohnbevölkerung mithalten.

Alles schützen können soziale Erhaltungsverordnungen aber nicht!
Das Erhaltungsrecht bietet keinen Schutz für einzelne Mieterinnen und Mieter, sondern ist ein rein städtebauliches Instrument. Einen wirksamen Schutz bietet das soziale Erhaltungsrecht daher hauptsächlich für bestehende Wohnungen.

Welche Maßnahmen betrifft das soziale Erhaltungsrecht (Milieuschutz)?

Das Bezirksamt prüft, ob die beantragten Maßnahmen die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gefährden. Sofern die Maßnahmen nicht mit dem Schutzziel der Erhaltungsverordnung vereinbar sind, werden sie versagt.

Diese Prüfung erfolgt für folgende Maßnahmen:

  • Änderung baulicher Anlagen
    (Modernisierungen (z.B. Sanitärobjekte, Böden, Aufzüge, Balkone), Grundrissänderungen, Wohnungsteilungen und –zusammenlegungen etc.)
  • Rückbau baulicher Anlagen
    (insbesondere Abriss von Gebäuden)
  • Nutzungsänderung baulicher Anlagen
    (z.B. Umnutzung „klassischer“ Wohnungen zu Ferienwohnungen oder Büros)
  • Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen (siehe unten)
  • Verkauf von Grundstücken (siehe unten)

All diese Maßnahmen sind antragspflichtig!

Vor Erhalt der Genehmigung darf nicht mit dem Bauen begonnen werden.
Das betrifft auch Wohnungen im Leerstand und auch Nicht-Wohngebäude!
Die einzige Ausnahme sind reine Instandsetzungsmaßnahmen (u.a. Reparaturen).
Bei Unsicherheit lassen Sie sich bitte beraten.

Für all diese Maßnahmen benötigen Bauherrinnen und Bauherren eine Genehmigung – auch dann, wenn die Maßnahmen nach der Bauordnung Berlin verfahrensfrei sind. Wird ohne erhaltungsrechtliche Genehmigung (§ 173 BauGB) gebaut, können die Arbeiten eingestellt oder auch der Rückbau angeordnet werden (§§ 79 & 80 Bauordnung Berlin). Außerdem handelt es sich beim Bauen ohne Genehmigung in Erhaltungsgebieten um eine Ordnungswidrigkeit (§ 213 BauGB), die mit einer Geldbuße von bis zu 30.000 € geahndet werden kann.

Was ist zulässig, was nicht?

Das soziale Erhaltungsrecht soll nicht nur klassische „Luxussanierungen“ verhindern. Der Wohnungsmarkt wird zunehmend angespannter. Jede Attraktivitätssteigerung erhöht die Konkurrenz um eine Wohnung, jede Mietsteigerung schränkt die Auswahl verfügbarer Wohnungen für die ansässige Wohnbevölkerung ein. So werden Menschen immer häufiger nicht nur aus ihren Wohnungen, sondern gleich aus ihren Kiezen verdrängt.
Solche Maßnahmen widersprechen den Zielen des sozialen Erhaltungsrechts.

Die Zulässigkeit einzelner Maßnahmen wird im Einzelfall beurteilt. Eine abschließende Auflistung zulässiger Maßnahmen ist aufgrund diverser Sonderfälle und Ausnahmen nicht möglich. Um Verwirrung und Fehleinschätzungen zu verhindern, bevorzugen und empfehlen wir die Beratung im persönlichen Gespräch.
Lassen Sie sich auf jeden Fall beraten, bevor Sie Ihr Vorhaben umsetzen!

Unsere Sprechstunde für Bauherrinnen und Bauherren findet dienstags von 9 bis 12 Uhr und donnerstags von 15 bis 18 Uhr statt. Die Sprechzeiten unserer Mieterberatungen finden Sie hier. (Sprechzeiten siehe unten)

Wie läuft das Genehmigungsverfahren ab? Wie sieht der Antrag aus?

Im Idealfall läuft das Verfahren folgendermaßen ab:

  1. Sie (Bauherr*in / Eigentümer*in) informieren uns über geplante Maßnahmen.
    Hierfür kommen Sie am besten in die Beratung oder rufen uns an. Im Gespräch informieren wir Sie, ob Ihr Vorhaben antragspflichtig ist. Im persönlichen Gespräch können wir Sie in der Regel auch sofort zur Genehmigungsfähigkeit Ihres Vorhabens und möglichen Anpassungen zur Herstellung einer Genehmigungsfähigkeit beraten.
  2. Sie stellen einen Antrag auf erhaltungsrechtliche Genehmigung.
    Über die benötigten Unterlagen werden Sie von den Sachbearbeitenden informiert.
    Das Bezirksamt informiert die betroffenen Mieterinnen und Mieter über die Antragstellung. Die Information erfolgt über die Mieterberatung, die Mieterinnen und Mieter über ihre Rechte und Pflichten informiert und berät.
  3. Das Bezirksamt prüft den vollständig eingereichten Antrag innerhalb eines Monats.
    • Sollten Sie Maßnahmen planen, die nicht oder nur unter Auflagen genehmigungsfähig sind, fordert Sie das Bezirksamt zur Ergänzung oder Modifizierung / Änderung Ihres Antrags auf, um eine Genehmigungsfähigkeit herzustellen. (siehe auch Hintergrund )
    • Nach Eingang vollständiger und evtl. modifizierter Unterlagen erhalten Sie, dem Antrag entsprechend, eine Genehmigung oder eine Versagung.

Welche Unterlagen für Ihren Antrag eingereicht werden müssen, erfragen Sie bitte unter Angabe Ihres Vorhabens bei den zuständigen Sachbearbeitenden. (Zuständigkeiten siehe unten)

Alle Maßnahmen sind antragspflichtig!
Vor Erhalt der Genehmigung darf nicht mit dem Bauen begonnen werden.
Das betrifft auch Wohnungen im Leerstand und auch Nicht-Wohngebäude!
Die einzige Ausnahme sind reine Instandsetzungsmaßnahmen (u.a. Reparaturen).
Bei Unsicherheit lassen Sie sich bitte beraten.

Hintergrund: Verordnungsmieten und Umlageverzicht
Die nach der Modernisierung veranschlagten Mieten (inkl. der Modernisierungsumlage) vergleicht die Behörde mit den sogenannten „Verordnungsmieten“. Diese sind auf wissenschaftlicher Grundlage und statistisch fundiert in den Erhaltungsgebieten ermittelt worden und dienen als Hilfsindikatoren im Prüfungsverfahren. Ist im Rahmen der geplanten Maßnahmen eine Überschreitung der Verordnungsmieten beabsichtigt, ist dies ein Hinweis auf eine abstrakte Verdrängungsgefahr. Verzichten die Antragstellenden auf die Umlegung der Modernisierungskosten, soweit diese oberhalb der jeweiligen Verordnungsmiete liegen, kann dies für bestimmte Maßnahmen eine Genehmigung ermöglichen.

Umwandlung und Verkauf von Grundstücken / Vorkaufsrecht

Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
In sozialen Erhaltungsgebieten (Milieuschutzgebieten) darf die Umwandlung eines Grundstücks in Wohneigentum und/oder Teileigentum (v.a. Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen) nicht ohne Genehmigung der Gemeinde erfolgen.
Um eine Genehmigung zu erhalten, muss eine Eigentümerin oder ein Eigentümer eine besondere Ausnahme gemäß § 172 Abs. 4 BauGB erfüllen. Wenn keine der anderen Ausnahmetat-bestände vorliegen, kann die Umwandlung nur genehmigt werden, wenn die Eigentümerin oder der Eigentümer sich verpflichtet, die Wohnungen innerhalb von sieben Jahren nur an die Mieterinnen und Mieter des Hauses zu veräußern.

Verkauf von Grundstücken / Vorkaufsrecht
In sozialen Erhaltungsgebieten besteht ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde für Grundstücke, auf denen es Wohnungen gibt. Potenzielle Kaufende von Grundstücken können die Ausübung des Vorkaufsrechts in Milieuschutzgebieten jedoch abwenden, wenn sie sich im Rahmen einer Abwendungsvereinbarung nach Vorgabe des Bezirks dazu verpflichten, die Ziele des sozialen Erhaltungsrechts (Milieuschutz) zu sichern. Wird keine Abwendungsvereinbarung abgeschlossen, übt der Bezirk das Vorkaufsrecht bei Vorliegen der notwendigen Voraussetzungen in der Regel zu Gunsten einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft aus. Weitere Informationen können Sie der Richtlinie zur Ausübung des Vorkaufsrechts in sozialen Erhaltungsgebieten entnehmen.

Ihre Ansprechpartner*innen für Eigentümer*innen und Bauherr*innen

Ihr Grundstück oder Ihre Immobilie liegen in einem sozialen Erhaltungsgebiet (Milieuschutzgebiet)? Setzen Sie sich mit den zuständigen Sachbearbeitenden in Verbindung. So sichern Sie sich ab, dass Ihre Planungen rechtssicher sind. Wir beantworten Ihre Fragen und begleiten Ihren Planungsprozess, um eine zügige Umsetzung zu ermöglichen.

  • Gebiete

    Zuständige Sachbearbeiter*innen

  • Sachgebietsleitung

    Fr. Foltis
    Raum 173/174 – (030) 9018 45777

    • Birkenstraße (Moabit)
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    Hr. Damaschke
    Raum 179 – Tel (030) 9018 45851

    • Humboldthain Nord-West (Gesundbrunnen)
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    Hr. Althausen
    Raum 111 – Tel (030) 9018 45878

    • Kattegatstraße (Gesundbrunnen)
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    Hr. Rohrbach
    Raum 111 – Tel (030) 9018 45879

    • Leopoldplatz (Wedding)
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    Fr. Plessow
    Raum 179 – Tel (030) 9018 45760

    • Reinickendorfer Straße (Gesundbrunnen)
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    Hr. Althausen
    Raum 111 – Tel (030) 9018 45878

    • Soldiner Straße (Gesundbrunnen)
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    Hr. Rohrbach
    Raum 111 – Tel (030) 9018 45879

    • Thomasiusstraße (Moabit)
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    Hr. Damaschke (komm.)
    Raum 179 – Tel (030) 9018 45851

    • Tiergarten-Süd (Tiergarten)
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    Hr. Rohrbach (komm.)
    Raum 111 – Tel (030) 9018 45879

    • Waldstraße (Moabit)
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    Hr. Fischer
    Raum 182 – Tel (030) 9018 45820

    • Seestraße (Wedding)
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    Fr. Templin-Kobayashi
    Raum 182 – Tel (030) 9018 45768

    • Sparrplatz (Wedding)
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    Fr. Plessow
    Raum 179 – Tel (030) 9018 45760

    • Alexanderplatzviertel (Mitte)
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    Hr. Fischer (komm.)
    Raum 182 – Tel (030) 9018 45820

    • Umwandlung von Grundstücks- in Wohn- und Teileigentum

    Fr. Menzel
    Raum 177 – Tel (030) 9018 45827

    • Vorkaufsrecht

    Fr. Eckelt
    Raum 85/86 – Tel (030) 9018 45780

Ihre Ansprechpartner*innen – für Mieter*innen

Ihre Wohnung liegt in einem sozialen Erhaltungsgebiet (Milieuschutzgebiet)? Setzen Sie sich mit der für Sie zuständigen Mieterberatung in Verbindung. Dort werden Sie betreut und über Ihre Rechte und Pflichten, z.B. bei Modernisierungen oder Umwandlungen in Eigentumswohnungen, beraten. Und wenn Sie antragspflichtige Maßnahmen melden möchten, werden diese an das Bezirksamt weitergeleitet.

Sprechzeiten:

Birkenstraße & Waldstraße
Stadtteilladen Krefelder Str. 1a, 10555 Berlin
Montag 16:00-18:00 Uhr und Donnerstag 10:00-12:00 Uhr
außerhalb der Sprechzeiten: (030) 44 33 81 0

Leopoldplatz, Seestraße & Sparrplatz
Vor-Ort-Büro Triftstraße 2, 13353 Berlin
Montag 10:00-12:00 Uhr und Donnerstag 16:00-18:00 Uhr
außerhalb der Sprechzeiten: (030) 44 33 81 0

Humboldthain Nord-West, Reinickendorfer Straße, Kattegatstraße & Soldiner Straße
QM-Büro Pankstraße, Prinz-Eugen-Straße 1, 13347 Berlin:
Mittwoch 10:00-12:00 Uhr
QM-Büro Soldiner Straße, Koloniestraße 129, 13359 Berlin:
Donnerstag 16:00-18:00 Uhr
außerhalb d. Sprechzeiten: (030) 49 90 84 40

Thomasiusstraße & Tiergarten-Süd
Die Mieterberatung steht ab dem Mitte 2019 für Sie zur Verfügung.

Downloads

Formulare

  • Antragsformular gemäß §173 BauGB laden »
    Maßnahmenübersicht (Anlage 1 zum Antrag) laden »
  • Wohnungsbogen (Anlage 2 zum Antrag als pdf) laden »
  • Wohnungsbogen (Anlage 2 zum Antrag als excel) laden »
  • Antragsformular zur Umwandlung in Wohnungs- und Teileigentum laden »
  • Übersichtskarte der Milieuschutzgebiete laden »
  • Richtlinien zur Ausübung des Vorkaufsrechts in sozialen Erhaltungsgebieten (Anlage zum Beschluss zur BA-Vorlage 314/2017 vom 19.12.2017) laden »

Gesetzesgrundlagen

  • Gesetz- und Verordnungsblatt mit sozialen Erhaltungsverordnungen „Birkenstraße“, Leopoldplatz“, Sparrplatz“, „Seestraße“ und „Waldstraße“ von 2016 sowie Umwandlungsverordnung von 2015 laden »
  • Gesetz- und Verordnungsblatt mit sozialen Erhaltungsverordnungen „Kattegatstraße“ und „Reinickendorfer Straße“ vom September 2018 laden »
  • Gesetz- und Verordnungsblatt mit sozialer Erhaltungsverordnung „Soldiner Straße“ vom November 2018 laden »
  • Gesetz- und Verordnungsblatt mit sozialen Erhaltungsverordnungen „Humboldthain Nord-West“, „Thomasiusstraße“ und „Tiergarten-Süd“ vom Dezember 2018 laden »
  • Informationsschreiben zur Umwandlungsverordnung laden »

Wissenschaftliche Grundlagen (Gutachten) der Erhaltungsgebiete

  • Vertiefende Untersuchungen Stadtraum Moabit 2016 laden »
  • Vertiefende Untersuchungen Stadtraum Wedding 2016 laden »
  • Vertiefende Untersuchungen Stadtraum Wedding-Ost 2018 laden »
  • Vertiefende Untersuchungen Thomasiusstraße 2018 laden »
  • Vertiefende Untersuchungen Tiergarten-Süd 2018 laden »
  • Grobscreening 2015 Endbericht – ‘Ermittlung von potentiellen Gebieten für den Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung’ laden »