Soziale Erhaltungsgebiete (Milieuschutzgebiete)

Im Bezirk Mitte von Berlin sind aktuell vierzehn soziale Erhaltungsgebiete festgesetzt.

Soziale Erhaltungsverordnungen (umgangssprachlich Milieuschutzverordnungen) sollen die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung schützen.

Auf dieser Seite finden Sie Informationen zu folgenden Themen:

• Ziel des sozialen Erhaltungsrechts
• Maßnahmen, die das soziale Erhaltungsrecht betreffen
• Was ist zulässig, was nicht?
• Genehmigungsverfahren und Antragstellung
• Umwandlung und Verkauf von Grundstücken / Vorkaufsrecht
• Übersicht der Erhaltungsgebiete
• Ansprechpartner*innen für Bauherr*innen
• Ansprechpartner*innen für Mieter*innen
• Downloads & Formulare

Was ist das Ziel des sozialen Erhaltungsrechts (Milieuschutz)?

Soziale Erhaltungsverordnungen sollen verhindern, dass sich die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aufgrund von Verdrängung durch teure Modernisierungsmaßnahmen, Veränderungen der Struktur einer Wohnung, der Umnutzung von Wohnungen in Gewerbe oder der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen verändert .

Das soziale Erhaltungsrecht sichert also den vorhandenen Wohnungsbestand.
So soll sichergestellt werden, dass die Bewohnerinnen und Bewohner dort bleiben können, wo die Infrastruktur vorhanden ist, die sie im Alltag brauchen (z.B. Kitas, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten oder Grünflächen). Denn die Infrastruktur hat sich über Jahre mit den Bewohnerinnen und Bewohner gemeinsam entwickelt und kann meistens nicht mit einem schnellen Austausch der Wohnbevölkerung mithalten.

Alles schützen können soziale Erhaltungsverordnungen aber nicht!
Das Erhaltungsrecht bietet keinen Schutz für einzelne Mieterinnen und Mieter, sondern ist ein rein städtebauliches Instrument. Einen wirksamen Schutz bietet das soziale Erhaltungsrecht daher hauptsächlich für bestehende Wohnungen.

Welche Maßnahmen betrifft das soziale Erhaltungsrecht (Milieuschutz)?

Das Bezirksamt prüft, ob die beantragten Maßnahmen die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gefährden. Sofern die Maßnahmen nicht mit dem Schutzziel der Erhaltungsverordnung vereinbar sind, werden sie versagt.

Diese Prüfung erfolgt für folgende Maßnahmen:

• Änderung baulicher Anlagen
  (Modernisierungen (z.B. Sanitärobjekte, Böden, Aufzüge, Balkone), Grundrissänderungen, Wohnungsteilungen und –zusammenlegungen etc.)
• Rückbau baulicher Anlagen
  (insbesondere Abriss von Gebäuden)
• Nutzungsänderung baulicher Anlagen
  (z.B. Umnutzung „klassischer“ Wohnungen zu Ferienwohnungen oder Büros)
• Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen (siehe unten)
• Verkauf von Grundstücken (siehe unten)

All diese Maßnahmen sind antragspflichtig!

Vor Erhalt der Genehmigung darf nicht mit dem Bauen begonnen werden.
Das betrifft auch leerstehende Wohnungen, von Eigentümer*innen selbst genutzte Wohnungen und auch Nicht-Wohngebäude!
Die einzige Ausnahme sind reine Instandsetzungsmaßnahmen (u.a. Reparaturen).
Bei Unsicherheit lassen Sie sich bitte beraten.

Für all diese Maßnahmen benötigen Bauherrinnen und Bauherren eine Genehmigung – auch dann, wenn die Maßnahmen nach der Bauordnung Berlin verfahrensfrei sind. Wird ohne erhaltungsrechtliche Genehmigung (§ 173 BauGB) gebaut, können die Arbeiten eingestellt oder auch der Rückbau angeordnet werden (§§ 79 & 80 Bauordnung Berlin). Außerdem handelt es sich beim Bauen ohne Genehmigung in Erhaltungsgebieten um eine Ordnungswidrigkeit (§ 213 BauGB), die mit einer Geldbuße von bis zu 30.000 € geahndet werden kann.

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Was ist zulässig, was nicht?

Das soziale Erhaltungsrecht soll nicht nur klassische „Luxussanierungen“ verhindern. Der Wohnungsmarkt wird zunehmend angespannter. Jede Attraktivitätssteigerung erhöht die Konkurrenz um eine Wohnung, jede Mietsteigerung schränkt die Auswahl verfügbarer Wohnungen für die ansässige Wohnbevölkerung ein. Das betrifft auch Maßnahmen im selbst genutzten Eigentum. So werden Menschen immer häufiger nicht nur aus ihren Wohnungen, sondern gleich aus ihren Kiezen verdrängt.
Solche Maßnahmen widersprechen den Zielen des sozialen Erhaltungsrechts.

Die Zulässigkeit einzelner Maßnahmen wird im Einzelfall beurteilt. Eine abschließende Auflistung zulässiger Maßnahmen ist aufgrund diverser Sonderfälle und Ausnahmen nicht möglich. Um Verwirrung und Fehleinschätzungen zu verhindern, bevorzugen und empfehlen wir die Beratung im persönlichen Gespräch.
Lassen Sie sich auf jeden Fall beraten, bevor Sie Ihr Vorhaben umsetzen!

Unsere Sprechstunde für Bauherrinnen und Bauherren findet dienstags von 9 bis 12 Uhr und donnerstags von 15 bis 18 Uhr statt. Die Sprechzeiten unserer Mieterberatungen finden Sie hier. (Sprechzeiten siehe unten)

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Wie läuft das Genehmigungsverfahren ab? Wie sieht der Antrag aus?

Im Idealfall läuft das Verfahren folgendermaßen ab:

1. Sie (Bauherr*in / Eigentümer*in) informieren uns über geplante Maßnahmen.
   Hierfür kommen Sie am besten in die Beratung oder rufen uns an. Im Gespräch informieren wir Sie, ob Ihr Vorhaben antragspflichtig ist. Im persönlichen Gespräch können wir Sie in der Regel auch sofort zur Genehmigungsfähigkeit Ihres Vorhabens und möglichen Anpassungen zur Herstellung einer Genehmigungsfähigkeit beraten.
2. Sie stellen einen Antrag auf erhaltungsrechtliche Genehmigung.
   Über die benötigten Unterlagen werden Sie von den Sachbearbeitenden informiert.
   Das Bezirksamt informiert die betroffenen Mieterinnen und Mieter über die Antragstellung. Die Information erfolgt über die Mieterberatung, die Mieterinnen und Mieter über ihre Rechte und Pflichten informiert und berät.
3. Das Bezirksamt prüft den vollständig eingereichten Antrag innerhalb eines Monats.
   • Sollten Sie Maßnahmen planen, die nicht oder nur unter Auflagen genehmigungsfähig sind, fordert Sie das Bezirksamt zur Ergänzung oder Modifizierung / Änderung Ihres Antrags auf, um eine Genehmigungsfähigkeit herzustellen. (siehe auch Hintergrund )
   • Nach Eingang vollständiger und evtl. modifizierter Unterlagen erhalten Sie, dem Antrag entsprechend, eine Genehmigung oder eine Versagung.

Welche Unterlagen für Ihren Antrag eingereicht werden müssen, erfragen Sie bitte unter Angabe Ihres Vorhabens bei den zuständigen Sachbearbeitenden. (Zuständigkeiten siehe unten)

Alle Maßnahmen sind antragspflichtig!
Vor Erhalt der Genehmigung darf nicht mit dem Bauen begonnen werden.
Das betrifft auch leerstehende Wohnungen, von Eigentümer*innen selbst genutzte Wohnungen und auch Nicht-Wohngebäude!
Die einzige Ausnahme sind reine Instandsetzungsmaßnahmen (u.a. Reparaturen).
Bei Unsicherheit lassen Sie sich bitte beraten.

Hintergrund: Verordnungsmieten und Umlageverzicht
Die nach der Modernisierung veranschlagten Mieten (inkl. der Modernisierungsumlage) vergleicht die Behörde mit den sogenannten „Verordnungsmieten“. Diese sind auf wissenschaftlicher Grundlage und statistisch fundiert in den Erhaltungsgebieten ermittelt worden und dienen als Hilfsindikatoren im Prüfungsverfahren. Ist im Rahmen der geplanten Maßnahmen eine Überschreitung der Verordnungsmieten beabsichtigt, ist dies ein Hinweis auf eine abstrakte Verdrängungsgefahr. Verzichten die Antragstellenden auf die Umlegung der Modernisierungskosten, soweit diese oberhalb der jeweiligen Verordnungsmiete liegen, kann dies für bestimmte Maßnahmen eine Genehmigung ermöglichen.

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Umwandlung und Verkauf von Grundstücken in sozialen Erhaltungsgebieten / Vorkaufsrecht

In sozialen Erhaltungsgebieten (Milieuschutzgebieten) darf die Umwandlung eines Grundstücks in Wohneigentum und/oder Teileigentum (v.a. Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen) nicht ohne Genehmigung der Gemeinde erfolgen.

Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen von Grundstücken mit bis zu 5 Wohnungen (§ 172 Abs. 4 BauGB)

Um eine Genehmigung zu erhalten, muss eine Eigentümerin oder ein Eigentümer eine besondere Ausnahme gemäß § 172 Abs. 4 BauGB erfüllen. Wenn keine der anderen Ausnahmetatbestände vorliegen, kann die Umwandlung nur genehmigt werden, wenn die Eigentümerin oder der Eigentümer sich verpflichtet, die Wohnungen innerhalb von sieben Jahren nur an die Mieterinnen und Mieter des Hauses zu veräußern.
Achtung: Auch in Eigentumswohnungen unterliegen alle baulichen Änderungen der erhaltungsrechtlichen Genehmigungspflicht!

Neue Umwandlungsverordnung seit dem 6.8.2021 für Grundstücke mit mehr als 5 Wohnungen (§ 250 Abs. 3 BauGB)

Am 3. August 2021 / 21. September 2021 wurde die Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB vom Senat von Berlin erlassen. Mit Wirkung vom 6. August 2021 / 7. Oktober 2021 ist die Verordnung in Kraft getreten (GVBl. Nr. 60 vom 5. August 2021, S. 932; GVBl. Nr. 73 vom 6. Oktober 2021, S. 1175).
Die neuen Regelungen gehen in denjenigen Gebieten, für die soziale Erhaltungsverordnungen bestehen vor (§ 250 Abs. 7 BauGB). Das Umwandlungsverbot richtet sich damit für Grundstück mit mehr als fünf Wohnungen nach den neuen Regelungen des § 250 BauGB und nicht mehr nach § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB in Verbindung mit der jeweiligen sozialen Erhaltungsverordnung.
Die Verordnung tritt spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft.
Ab sofort gilt eine Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in bestehenden Wohngebäuden mit mehr als fünf Wohnungen (§ 250 Absatz 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB). siehe dazu…
Lediglich für Grundstücke bis zu 5 Wohnungen innerhalb sozialer Erhaltungsgebiete gilt das Genehmigungserfordernis nach § 172 Absatz 1 Nr. 2 BauGB in Verbindung mit der jeweiligen Sozialen Erhaltungsverordnung weiter.

Verkauf von Grundstücken / Vorkaufsrecht
In sozialen Erhaltungsgebieten besteht ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde für Grundstücke, auf denen es Wohnungen gibt. Potenzielle Kaufende von Grundstücken können die Ausübung des Vorkaufsrechts in Milieuschutzgebieten jedoch abwenden, wenn sie sich im Rahmen einer Abwendungsvereinbarung nach Vorgabe des Bezirks dazu verpflichten, die Ziele des sozialen Erhaltungsrechts (Milieuschutz) zu sichern. Wird keine Abwendungsvereinbarung abgeschlossen, übt der Bezirk das Vorkaufsrecht bei Vorliegen der notwendigen Voraussetzungen in der Regel zu Gunsten einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft aus. Weitere Informationen können Sie der Richtlinie zur Ausübung des Vorkaufsrechts in sozialen Erhaltungsgebieten entnehmen.

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Ihre Ansprechpartner*innen für Eigentümer*innen und Bauherr*innen

Ihr Grundstück oder Ihre Immobilie liegen in einem sozialen Erhaltungsgebiet (Milieuschutzgebiet)? Setzen Sie sich mit den zuständigen Sachbearbeitenden in Verbindung. So sichern Sie sich ab, dass Ihre Planungen rechtssicher sind. Wir beantworten Ihre Fragen und begleiten Ihren Planungsprozess, um eine zügige Umsetzung zu ermöglichen.

• Gebiete

  Sachbearbeitung

• Gruppenleitung

  Fr. Foltis
  (030) 9018 45777

• • Alexanderplatzviertel (Mitte)
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  Fr. Arndt
  Tel [phone]
  [e-mail]

• • Badstraße (Wedding)
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  Hr. Krey
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  [e-mail]

• • Birkenstraße (Moabit)
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  Fr. Arndt
  Tel [phone]
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• • Humboldthain Nord-West (Gesundbrunnen)
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  Fr. Gilewski
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• • Kattegatstraße (Gesundbrunnen)
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  Hr. Krey
  Tel [phone]
  [e-mail]

• • Leopoldplatz (Wedding)
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  Fr. Gilewski
  Tel [phone]
  [e-mail]

• • Müllerstraße Nord (Wedding)
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  Fr. Sandner
  Tel [phone]
  [e-mail]

• • Reinickendorfer Straße (Gesundbrunnen)
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  Fr. Gilewski
  Tel [phone]
  [e-mail]

• • Seestraße (Wedding)
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  Fr. Sandner
  Tel [phone]
  [e-mail]

• • Soldiner Straße (Gesundbrunnen)
    Übersichtkarte laden »

  Hr. Krey
  Tel [phone]
  [e-mail]

• • Sparrplatz (Wedding)
    Übersichtkarte laden »

  Fr. Arndt
  Tel [phone]
  [e-mail]

• • Thomasiusstraße (Moabit)
    Übersichtkarte laden »

  Hr. Fischer
  Tel [phone]
  [e-mail]

• • Tiergarten-Süd (Tiergarten)
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  Fr. Arndt
  Tel [phone]
  [e-mail]

• • Waldstraße (Moabit)
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  Hr. Fischer
  Tel [phone]
  [e-mail]

• • Umwandlung von Grundstücks- in Wohn- und Teileigentum

  Fr. Menzel
  Tel [phone]
  [e-mail]

• • Vorkaufsrecht

  Herr Beulig
  Tel [phone]
  [e-mail]

  Herr Krey
  Tel [phone]

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Ihre Ansprechpartner*innen – für Mieter*innen

Ihre Wohnung liegt in einem sozialen Erhaltungsgebiet (Milieuschutzgebiet)? Setzen Sie sich mit der für Sie zuständigen Mieterberatung in Verbindung. Dort werden Sie betreut und über Ihre Rechte und Pflichten, z.B. bei Modernisierungen oder Umwandlungen in Eigentumswohnungen, beraten. Und wenn Sie antragspflichtige Maßnahmen melden möchten, werden diese an das Bezirksamt weitergeleitet.

Sprechzeiten:

Alexanderplatzviertel
Dienstag 10:00 – 11:00 Uhr telefonische Beratung: (030) 44 33 81-102
Mittwoch 17:00 – 18:00 Uhr persönlich vor Ort:
Begegnungsstätte “Mehr Mitte”, Torstr. 190, 10115 Berlin

Birkenstraße, Thomasiusstraße & Waldstraße
Donnerstag 10:00 – 13:00 Uhr telefonische Beratung: (030) 44 33 81-23
Montag 16:00 – 18:00 Uhr persönlich vor Ort:
Stadtteilladen Moabit, Krefelder Str. 1a, 10555 Berlin

Leopoldplatz, Müllerstraße Nord, Seestraße & Sparrplatz
Montag 10:00 – 13:00 Uhr telefonische Beratung: (030) 44 33 81-11
Donnerstag 15:00 – 18:00 Uhr persönlich vor Ort:
Stadtteilvertretung “mensch.müller”, Triftstr. 2, 13353 Berlin

Badstraße, Humboldthain Nord-West, Kattegatstraße, Reinickendorfer Straße & Soldiner Straße
Mittwoch 10:00 – 12:00 Uhr persönlich vor Ort:
QM-Büro „Pankstraße“, Prinz-Eugen-Str. 1, 13347 Berlin
Mittwoch 11:00 – 12:00 Uhr telefonische Beratung: (030) 44 33 81-104
Donnerstag 15:00 – 18:00 Uhr persönlich vor Ort:
QM-Büro „Badstraße“, Bellermannstr. 81, 13357 Berlin

Tiergarten-Süd
jeden 1., 3. und 5. Mittwoch im Monat 16:00 – 18:00 Uhr telefonisch Beratung: (030) 44 33 81-104
jeden Donnerstag 10:00 – 13:00 Uhr telefonisch Beratung: (030) 44 33 81-23
jeden 2. und 4. Mittwoch im Monat 16:00 – 18:00 Uhr persönlich vor Ort:
Nachbarschaftstreff, Lützowstr. 27, 10785 Berlin

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Downloads

Formulare

• Antragsformular gemäß §173 BauGB laden »
• Maßnahmenübersicht (Anlage 1 zum Antrag) laden »
• Wohnungsbogen (Anlage 2 zum Antrag als pdf) laden »
• Wohnungsbogen (Anlage 2 zum Antrag als excel) laden »
• Antragsformular zur Umwandlung in Wohnungs- und Teileigentum laden »

• Übersichtskarte der Milieuschutzgebiete laden »
• Richtlinien zur Ausübung des Vorkaufsrechts in sozialen Erhaltungsgebieten (Anlage zum Beschluss zur BA-Vorlage 314/2017 vom 19.12.2017) laden »

Informations-Flyer

• Flyer für Mieter*innen im Milieuschutzgebiet Alexanderplatzviertel laden »
• Flyer für Mieter*innen im Milieuschutzgebiet Badstraße laden »
• Flyer für Mieter*innen im Milieuschutzgebiet Birkenstraße laden »
• Flyer für Mieter*innen im Milieuschutzgebiet Leopoldplatz laden »
• Flyer für Mieter*innen im Milieuschutzgebiet Müllerstraße Nord laden »
• Flyer für Mieter*innen im Milieuschutzgebiet Seestraße laden »
• Flyer für Mieter*innen im Milieuschutzgebiet Soldiner Straße laden »
• Flyer für Mieter*innen im Milieuschutzgebiet Sparrplatz laden »
• Flyer für Mieter*innen im Milieuschutzgebiet Thomasiusstraße laden »
• Flyer für Mieter*innen im Milieuschutzgebiet Humboldthain laden »
• Flyer für Mieter*innen im Milieuschutzgebiet Kattegatstraße laden »
• Flyer für Mieter*innen im Milieuschutzgebiet Reinickendorfer Straße laden »
• Flyer für Mieter*innen im Milieuschutzgebiet Waldstraße laden »

Gesetzesgrundlagen für die soziale Erhaltungsverordnung nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB

• „Alexanderplatzviertel“ Gesetz- und Verordnungsblatt vom 27.03.2019 laden »
• „Birkenstraße“ Gesetz- und Verordnungsblatt vom 24.05.2016 laden »
• „Waldstraße“ Gesetz- und Verordnungsblatt vom 24.05.2016 laden »
• “Leopoldplatz“ Gesetz- und Verordnungsblatt vom 24.05.2016 laden »
• “Sparrplatz“ Gesetz- und Verordnungsblatt vom 24.05.2016 laden »
• „Seestraße“ Gesetz- und Verordnungsblatt vom 24.05.2016 laden »
• „Badstraße“ Gesetz- und Verordnungsblatt vom 26.11.2022 laden »
• „Müllerstraße Nord“ Gesetz- und Verordnungsblatt vom 26.11.2022 laden »
• „Soldiner Straße“ Gesetz- und Verordnungsblatt vom 27.11.2018 laden »
• „Kattegatstraße“ Gesetz- und Verordnungsblatt vom 18.09.2018 laden »
• „Humboldthain Nord-West“ Gesetz- und Verordnungsblatt vom 15.12.2018 laden »
• „Reinickendorfer Straße” Gesetz- und Verordnungsblatt vom 29.10.2021 laden »
• „Tiergarten-Süd“ Gesetz- und Verordnungsblatt vom 15.12.2018 laden »
• „Thomasiusstraße“ Gesetz- und Verordnungsblatt vom 15.12.2018 laden »

Gesetzesgrundlagen für die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum (Umwandlung)

• Umwandlungsverordnung in den soz. Erhaltungsgebieten gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB – Auszug aus dem Gesetz- und Verordnungsblatt vom 21.02.2020 laden »
• Umwandlungsverordnung gem. § 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB (außerhalb von soz. Erhaltungsgebieten) – Auszug aus dem Gesetz- und Verordnungsblatt vom 06.10.2021 laden »

Wissenschaftliche Grundlagen (Gutachten) der Erhaltungsgebiete

• Vertiefende Untersuchungen Stadtraum Moabit 2016 laden »
• Vertiefende Untersuchungen Stadtraum Wedding 2016 laden »
• Vertiefende Untersuchungen Stadtraum Wedding-Ost 2018 laden »
• Vertiefende Untersuchungen Thomasiusstraße 2018 laden »
• Vertiefende Untersuchungen Tiergarten-Süd 2018 laden »
• Vertiefende Untersuchungen Stadtraum Mitte 2018 laden »
• Vertiefende Untersuchungen Müllerstraße Nord 2022 laden »
• Vertiefende Untersuchungen Badstraße 2022 laden »
• Nachuntersuchung Birkenstraße 2022 laden »
• Nachuntersuchung Leopoldplatz 2022 laden »
• Nachuntersuchung Seestraße 2022 laden »
• Nachuntersuchung Sparrplatz 2022 laden »
• Nachuntersuchung Waldstraße 2022 laden »

• Grobscreening 2015 Endbericht – ‘Ermittlung von potentiellen Gebieten für den Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung’ laden »