Soziale Erhaltungsgebiete (Milieuschutzgebiete)

Milieuschutzgebiete

Im Bezirk Mitte von Berlin sind aktuell elf soziale Erhaltungsgebiete festgesetzt; fünf davon seit 2016, sechs weitere Gebiete seit Herbst 2018. Außerdem befindet sich das Gebiet Alexanderplatzviertel zurzeit in Aufstellung.
Milieuschutzverordnungen werden mit dem Ziel erlassen, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem Gebiet aus besonderen städtebaulichen Gründen zu erhalten und einer sozialen Verdrängung entgegenzuwirken bzw. vorzubeugen. Daher soll die vorhandene Wohnungsstruktur in einem Gebiet erhalten bzw. geschützt werden. Soziale Erhaltungsverordnungen sind kein Instrument für den individuellen Mieterschutz, sie stellen ein städtebauliches Instrument dar.

Nachfolgend finden Sie Informationen zu den Milieuschutzgebieten, zur Antrags- und Genehmigungspraxis im Bezirk Mitte und zu Ihren Ansprechpartnern.

Festgesetzte Milieuschutzgebiete

Zurzeit sind im Bezirk Mitte 11 Milieuschutzgebiete festgesetzt:

  • Milieuschutzverordnung Birkenstraße
  • Milieuschutzverordnung Humboldthain Nord-West
  • Milieuschutzverordnung Kattegatstraße
  • Milieuschutzverordnung Leopoldplatz
  • Milieuschutzverordnung Reinickendorfer Straße
  • Milieuschutzverordnung Soldiner Straße
  • Milieuschutzverordnung Thomasiusstraße
  • Milieuschutzverordnung Tiergarten-Süd
  • Milieuschutzverordnung Waldstraße
  • Milieuschutzverordnung Seestraße
  • Milieuschutzverordnung Sparrplatz

Das Gebiet Alexanderplatz-Viertel befindet sich zurzeit in Aufstellung.

Zudem prüft der Bezirk regelmäßig, ob die Voraussetzungen dafür vorliegen, weitere Milieuschutzgebiete auszuweisen.

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Was Milieuschutz bedeutet: der Genehmigungsvorbehalt

In Milieuschutzgebieten bedürfen der Abriss (Rückbau), die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen einer Genehmigung und der Verkauf von Grundstücken einer Zustimmung durch den Bezirk. Zusätzlich gilt im Land Berlin in Milieuschutzgebieten ein Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Das Bezirksamt prüft im Einzelfall, ob die beantragten Maßnahmen geeignet sind, eine Verdrängung zu bewirken, die die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aufgrund von Verdrängung zu gefährden. Sofern durch die Maßnahmen nicht mit dem Schutzziel der Milieuschutzverordnungen vereinbar sind, werden sie versagt.

Welche Maßnahmen können die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aufgrund von Verdrängung gefährden?

  • Der Abriss von Wohngebäuden, die Umnutzung von Wohnungen und Grundrissänderungen von Wohnungen (inkl. Veränderung der Wohnungsstruktur durch Teilung und Zusammenlegung).
  • Die Modernisierung von Wohngebäuden und Wohnungen, die den zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung übersteigt.
  • Die energetische Modernisierung von Wohngebäuden und Wohnungen, die die Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) übersteigt und deren Erfordernis gemäß EnEV nicht nachgewiesen ist.
  • Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, wenn sie durch die im Gesetz vorgesehenen Ausnahmetatbestände nicht gerechtfertigt ist.
  • Der Erwerb von Grundstücken mit spekulativen Absichten.

Das Genehmigungsverfahren im Milieuschutzgebiet

Aufgrund der Komplexität der Genehmigungspraxis empfiehlt es sich, vor Antragstellung zu allen Maßnahmen umfangreiche Beratungsgespräche der Behörde in Anspruch zu nehmen.

  1. Die Eigentümer*innen stellen einen Antrag auf Genehmigung zur Durchführung von geplanten baulichen Maßnahmen (Antragsformular). In diesem Zusammenhang fordert die Behörde die Einreichung einer Maßnahmenübersicht und eines Wohnungsbogens zur Darstellung der Vorher/Nachher-Situation (z.B. Ausstattungsmerkmale der Wohnung vorher/geplant, Nettokaltmiete in EUR/m² vorher/nachher)
  2. Das Stadtplanungsamt informiert die Mieterberatung über die Antragstellung. Diese informiert die betroffenen Mieter*innen und berät sie über ihre Rechte und Pflichten (Sprechzeiten siehe unten).
  3. Das Bezirksamt prüft den vollständig eingereichten Antrag innerhalb eines Monats nach folgenden Aspekten:

Zeitgemäßer Ausstattungszustand
Maßnahmen, die der (erstmaligen) Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung dienen, beispielsweise der erstmalige Einbau eines Bades/WC oder der Ersteinbau einer modernen Heizungsanlage, sind im Milieuschutzgebiet zulässig und werden in der Regel auflagenfrei genehmigt
Für Maßnahmen, die den zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung überschreiten, wird eine Genehmigung nicht erteilt.

Mindestanforderungen der EnEV
Soweit die geplanten Maßnahmen der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung dienen und das EnEV Erfordernis nachgewiesen werden konnte, wird in der Regel eine Genehmigung auflagenfrei erteilt. Die Prüfung erfolgt anhand eines durch die Antragsteller*innen vorzulegenden Maßnahmenplans inkl. Energiegutachten und Schadensgutachten zur energetischen Sanierung.

Verordnungsmieten
Die nach der (Modernisierungs-) Maßnahme vorgesehenen Mieten vergleicht die Behörde mit den sogenannten „Verordnungsmieten“. Diese sind auf wissenschaftlicher Grundlage statistisch fundiert in den Erhaltungsgebieten ermittelt worden und dienen als Hilfsindikatoren im Prüfungsverfahren. Die beabsichtigte Überschreitung der Verordnungsmieten ist ein Hinweis darauf, dass Verdrängung droht. Werden nach der Modernisierung die Verordnungsmieten nicht überschritten, bzw. verzichten die Antragsteller*innen auf die Umlegung der Modernisierungskosten, die zur Überschreitung der Verordnungsmiete führen würden, kann – je nach Maßnahme – genehmigt werden.
Werden die Verordnungsmieten überschritten und erklären die Antragsteller*innen keinen Verzicht auf die Umlegung der Kosten, wird die Maßnahme versagt.

Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
In Milieuschutzgebieten steht die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen unter einem Genehmigungsvorbehalt. Das Baugesetzbuch sieht bestimmte Fälle vor, in denen die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen auch in Milieuschutzgebieten genehmigt werden muss. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn sich der Eigentümer verpflichtet, die Eigentumswohnungen innerhalb von sieben Jahren nur an die Mieter des Hauses zu veräußern. Weitere Fälle, in denen die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu genehmigen ist, ergeben sich aus § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 2-6 Baugesetzbuch.

Vorkaufsrecht
In Milieuschutzgebieten besteht ein gesetzliches Vorkaufsrecht für Wohnhäuser. Damit soll der dringend benötigte preiswerte Wohnraum erhalten bleiben und so der Verdrängung von Mietern entgegengewirkt werden. Liegen die Voraussetzungen vor (siehe Downloads), übt der Bezirk das Vorkaufsrecht zu Gunsten eines Dritten aus. In der Regel ist dies eine landeseigene Wohnungsbaugesellschaft. Erwerber*innen von Grundstücken können die Ausübung des Vorkaufsrechts in Milieuschutzgebieten jedoch abwenden, indem sie erklären, die Ziele und Zwecke der Milieuschutzverordnung einzuhalten, beispielsweise indem sie auf die Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen verzichten.

>>> Aufgrund der Komplexität der Maßnahmen, bietet die Behörde innerhalb der Sprechstunde die Möglichkeit für Beratungsgespräche an. Für alle eingereichten Anträge gilt: Jeder Fall ist ein Einzelfall und wird als solcher geprüft.

Ihre Ansprechpartner*innen - für Antragsteller*innen

Sollten Sie bauliche Maßnahmen bzw. Nutzungsänderungen auf Ihrem Grundstück im Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung oder die Begründung von Wohn- oder Teileigentum beabsichtigen, empfehlen wir, dass Sie sich vor Beginn des Verfahrens mit den jeweiligen Sachbearbeiter*innen des Fachbereiches Stadtplanung in Verbindung setzen. So können auftretende Fragen beantwortet und das weitere Vorgehen abgestimmt werden, um eine zügige Bearbeitung im Interesse aller Beteiligten zu ermöglichen.

  • Gebiete

    Zuständige Sachbearbeiter*innen

  • Sachgebietsleitung

    Fr. Foltis
    Raum 173/174 – (030) 9018 45777

    • Birkenstraße (Moabit)
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    Hr. Damaschke
    Raum 179 – Tel (030) 9018 45851

    • Humboldthain Nord-West (Gesundbrunnen)
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    Hr. Althausen
    Raum 111 – Tel (030) 9018 45878

    • Kattegatstraße (Gesundbrunnen)
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    Hr. Rohrbach
    Raum 111 – Tel (030) 9018 45879

    • Leopoldplatz (Wedding)
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    Fr. Plessow
    Raum 179 – Tel (030) 9018 45760

    • Reinickendorfer Straße (Gesundbrunnen)
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    Hr. Althausen
    Raum 111 – Tel (030) 9018 45878

    • Soldiner Straße (Gesundbrunnen)
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    Hr. Rohrbach
    Raum 111 – Tel (030) 9018 45879

    • Thomasiusstraße (Moabit)
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    Hr. Damaschke (komm.)
    Raum 179 – Tel (030) 9018 45851

    • Tiergarten-Süd (Tiergarten)
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    Hr. Rohrbach (komm.)
    Raum 111 – Tel (030) 9018 45879

    • Waldstraße (Moabit)
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    Hr. Fischer
    Raum 182 – Tel (030) 9018 45820

    • Seestraße (Wedding)
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    Fr. Templin-Kobayashi
    Raum 182 – Tel (030) 9018 45768

    • Sparrplatz (Wedding)
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    Fr. Plessow
    Raum 179 – Tel (030) 9018 45760

  • Umwandlung von Grundstücks- in Wohnungseigentum

    Fr. Menzel
    Raum 177 – Tel (030) 9018 45827

  • Vorkaufsrecht

    Fr. Eckelt
    Raum 85/86 – Tel (030) 9018 45780

Ihre Ansprechpartner*innen – für Mieter*innen

Der Bezirk Mitte hat eine Mieterberatung beauftragt, die Mieter*innen, die in den Milieuschutzgebieten von Modernisierung betroffen sind, betreut und berät und zudem die Kommunikation mit dem Bezirksamt sicherstellt. Bei der Mieterberatung erhalten die Mieter*innen Auskunft über Ihre Rechte und Pflichten bei geplanten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie bei Umwandlungsvorgängen von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen.

Sprechzeiten

Birkenstraße & Waldstraße
Stadtteilladen Krefelder Str. 1a, 10555 Berlin
Montag 16:00-18:00 Uhr und Donnerstag 10:00-12:00 Uhr
außerhalb der Sprechzeiten: (030) 44 33 81 0

Leopoldplatz, Seestraße & Sparrplatz
Vor-Ort-Büro Triftstraße 2, 13353 Berlin
Montag 10:00-12:00 Uhr und Donnerstag 16:00-18:00 Uhr
außerhalb der Sprechzeiten: (030) 44 33 81 0

Humboldthain Nord-West, Reinickendorfer Straße, Kattegatstraße & Soldiner Straße
QM-Büro Pankstraße, Prinz-Eugen-Straße 1, 13347 Berlin:
Mittwoch 10:00-12:00 Uhr
QM-Büro Soldiner Straße, Koloniestraße 129, 13359 Berlin:
Donnerstag 16:00-18:00 Uhr
außerhalb d. Sprechzeiten: (030) 49 90 84 40

Thomasiusstraße & Tiergarten-Süd
Die Mieterberatung steht ab dem Frühjahr 2019 für Sie zur Verfügung.

Downloads

  • Übersichtskarte der Milieuschutzgebiete laden »
  • Richtlinien zur Ausübung des Vorkaufsrechts in sozialen Erhaltungsgebieten (Anlage zum Beschluss zur BA-Vorlage 314/2017 vom 19.12.2017) laden »

Formulare

  • Antragsformular gemäß §173 BauGB laden »
  • Maßnahmenübersicht (Anlage 1 zum Antrag) laden »
  • Wohnungsbogen laden »
  • Antragsformular zur Umwandlung in Wohnungs- und Teileigentum laden »

Gesetzesgrundlagen

  • Gesetz- und Verordnungsblatt mit sozialen Erhaltungsverordnungen „Birkenstraße“, Leopoldplatz“, Sparrplatz“, „Seestraße“ und „Waldstraße“ von 2016 sowie Umwandlungsverordnung von 2015 laden »
  • Gesetz- und Verordnungsblatt mit sozialen Erhaltungsverordnungen „Kattegatstraße“ und „Reinickendorfer Straße“ vom September 2018 laden »
  • Gesetz- und Verordnungsblatt mit sozialer Erhaltungsverordnung „Soldiner Straße“ vom November 2018 laden »
  • Gesetz- und Verordnungsblatt mit sozialen Erhaltungsverordnungen „Humboldthain Nord-West“, „Thomasiusstraße“ und „Tiergarten-Süd“ vom Dezember laden »
  • Informationsschreiben zur Umwandlungsverordnung laden »

Wissenschaftliche Grundlagen (Gutachten) der Erhaltungsgebiete

  • Vertiefende Untersuchungen Stadtraum Moabit 2016 laden »
  • Vertiefende Untersuchungen Stadtraum Wedding 2016 laden »
  • Vertiefende Untersuchungen Stadtraum Wedding-Ost 2018 laden »
  • Vertiefende Untersuchungen Thomasiusstraße 2018 laden »
  • Vertiefende Untersuchungen Tiergarten-Süd 2018 laden »
  • Grobscreening 2015 Endbericht – ‘Ermittlung von potentiellen Gebieten für den Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung’ laden »