Soziale Erhaltungsverordnungen (Milieuschutz)

Soziales Erhaltungsgebiet
Bild: BA CW

Aufstellungsbeschlüsse für die Gebiete „Alt-Lietzow / Karl-August-Platz“ und „Jungfernheide“

Das Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf hat in seiner Sitzung am 1. September 2020 die Aufstellung einer Erhaltungsverordnung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen (Milieuschutz) für die Gebiete mit der Bezeichnung „Alt-Lietzow/Karl-August-Platz“ und „Jungfernheide“ beschlossen. Dieser Aufstellungsbeschluss ist mit der Veröffentlichung im Amtsblatt am 11. September 2020 in Kraft getreten. Beide Gebiete umfassen zusammen ca. 20.000 Wohnungen.

Durch den Aufstellungsbeschluss ist es dem Bezirksamt möglich, bauliche Änderungen für einen Zeitraum von zwölf Monaten zurückzustellen. Auch die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum kann für diesen Zeitraum vorläufig untersagt werden.

Parallel findet seit Juli 2020 eine vertiefende Untersuchung statt, die die Voraussetzungen für eine erstmalige Festsetzung einer Sozialen Erhaltungsverordnung in diesen Gebieten prüfen soll. Mit den Untersuchungsergebnissen wird bis Ende des Jahres 2020 gerechnet.

Geltungsbereich Aufstellungsgebiet für eine soziale Erhaltungsverodnung Alt-Lietzow/Karl-August-Platz

PDF-Dokument (483.7 kB)

Geltungsbereich Aufstellungsgebiet für eine soziale Erhaltungsverodnung Jungfernheide

PDF-Dokument (181.5 kB)

Amtsblatt Aufstellungsbeschluss "Alt-Lietzow/Karl-August-Platz"

PDF-Dokument (983.6 kB)

Amtsblatt Aufstellungsbeschluss "Jungfernheide"

PDF-Dokument (442.6 kB)

Ergebnisse der vertiefenden Untersuchung Klausenerplatz/Sophie-Charlotte-Platz

Als Ergebnis des im Jahr 2019 beauftragten Grobscreenings für Wohngebiete innerhalb des S-Bahnrings sowie für weitere Wohngebiete im Norden und Süden wurden zwei Verdachtsgebiete ermittelt: das Gebiet “Klausenerplatz/Sophie-Charlotte-Platz” und das Gebiet “Alt-Lietzow/Karl-August-Platz”. Für beide Gebiete schlugen die Gutachter*innen vertiefende Untersuchungen vor, um zu prüfen, ob die Anwendungsvoraussetzungen für den Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB vorliegen.

Für das Gebiet “Klausenerplatz/Sophie-Charlotte-Platz” wurde diese vertiefende Untersuchung bereits durchgeführt. Im Ergebnis konnte nur für einen Teil des Gebiets eine soziale Erhaltungsverordnung mit der Bezeichnung „Klausenerplatz“ erlassen werden. Der entsprechende Endbericht wird nun der Öffentlichkeit zur Verfügung gestellt. Sie finden darunter zusätzlich die Präsentation, mit der die Ergebnisse im Januar 2020 erstmals auf einer Anwohner*innenversammlung vorgestellt wurden.

Die vertiefende Untersuchung für das Gebiet „Alt-Lietzow/Karl-August-Platz“ wird derzeit durchgeführt.

Endbericht Vertiefende Untersuchung Klausenerplatz/Sophie-Charlotte-Platz 2020

PDF-Dokument (4.6 MB)

Präsentation zu den Ergebnissen der vertiefenden Untersuchung

PDF-Dokument (1.3 MB)

Ergebnisse des Grobscreenings

Im Rahmen des Grobscreenings wurden Verdachtsgebiete für den Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für die Wohngebiete innerhalb des S-Bahnrings sowie für weitere Wohngebiete im Norden und Süden (Untersuchungsgebiet) in 2019 ermittelt. Mit der Untersuchung wurde die Landesweite Planungsgesellschaft (LPG) in Berlin beauftragt. Die Karte stellt die Ergebnisse des Grobscreenings mit Stand Dezember 2019 dar und entspricht nicht der aktuellen Rechtslage.
Grundlage für die Karte ist der Endbericht, der im März 2020 veröffentlicht wurde.

Die Befunde der sekundärstatistischen Indikatorenanalyse des Grobscreenings und einer Ortsbegehung weisen die Wohngebiete als Verdachtsgebiet oder Beobachtungsgebiet für eine soziale Erhaltungsverordnung aus. Die nicht gekennzeichneten Wohngebiete kommen für eine soziale Erhaltungsverordnung grundsätzlich nicht in Frage.

In den ermittelten Verdachtsgebieten sind weitere vertiefende Untersuchungen notwendig, um zu überprüfen, ob die rechtlichen Voraussetzungen für den Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung für das gesamte Gebiet oder für Teilräume vorliegen. Für das Verdachtsgebiet „Klausenerplatz/Sophie-Charlotte-Platz“ wurde diese vertiefende Untersuchung bereits durchgeführt. Im Ergebnis konnte nur für einen Teil des Gebiets eine soziale Erhaltungsverordnung mit der Bezeichnung „Klausenerplatz“ erlassen werden. Weitere Informationen dazu finden Sie hier. Für das Verdachtsgebiet „Alt-Lietzow/Karl-August-Platz“ ist eine vertiefende Untersuchung in 2020 vorgesehen.

In den ermittelten Beobachtungsgebieten sind lediglich einige Indikatoren auffällig, für die eine weitere Beobachtung empfohlen wird. Da die analysierten Indikatoren zur Zeit keine Einstufung als Verdachtsgebiet rechtfertigen, wird zunächst auch keine vertiefende Untersuchung erfolgen.

Verdachts- und Beobachtungsgebiete Grobscreening 2020

PDF-Dokument (2.8 MB)

Endbericht Grobscreening Charlottenburg-Wilmersdorf 2020

PDF-Dokument (12.6 MB)

Was sind Soziale Erhaltungsgebiete

Gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) kann der Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf durch eine Verordnung Gebiete benennen, in denen aus städtebaulichen Gründen die Zusammensetzung der Bevölkerung erhalten werden soll. In umfangreichen Untersuchungen ist zunächst nachzuweisen, dass verschiedene tatsächliche und rechtliche Voraussetzungen vorliegen, die eine Festlegung als soziales Erhaltungsgebiet rechtfertigen. Erst dann kann die Festsetzung durch Beschluss des Bezirksamtes erfolgen.

Soziale Erhaltungsverordnungen sind allerdings kein Instrument des aktiven Mieterschutzes. Sie haben zum Ziel, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem Gebiet aus besonderen städtebaulichen Gründen zu erhalten und einer sozialen Verdrängung entgegenzuwirken bzw. vorzubeugen. Sie können somit nicht in das zivilrechtliche Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter eingreifen und haben u. a. keinen Einfluss auf die Grundmietenerhöhung nach § 558 BGB und die Miethöhe bei Neuvermietung.

Soziale Erhaltungsgebiete sollen unter anderem verhindern, dass im betreffenden Wohnquartier das Gleichgewicht zwischen den vorhandenen Infrastruktureinrichtungen, wie z. B. Schulen, Senioreneinrichtungen und öffentlichem Personennahverkehr, und der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gestört wird. Durch die Verdrängung einzelner Bevölkerungsgruppen wären vorhandene Infrastruktureinrichtungen nicht mehr ausgelastet. An anderer Stelle müsste dafür neuer Wohnraum und neue Infrastruktur geschaffen werden, was hohe Kosten für die Allgemeinheit verursachen würde.

Um diese und andere negativen städtebaulichen Entwicklungen zu verhindern, muss durch die Festsetzung sozialer Erhaltungsgebiete für den Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen und die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum eine Genehmigung beim Stadtentwicklungsamt, FB Stadtplanung, beantragt werden.

Wie wird ein Gebiet zum sozialen Erhaltungsgebiet

Der Fachbereich Stadtplanung kann nicht einfach die Ausweisung eines sozialen Erhaltungsgebietes (umgangssprachlich Milieuschutzgebiet) gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für ein bestimmtes Gebiet beschließen. In umfangreichen Untersuchungen ist zunächst nachzuweisen, dass verschiedene tatsächliche und rechtliche Voraussetzungen vorliegen, die eine Festlegung als soziales Erhaltungsgebiet rechtfertigen.

Vor Erlass einer Erhaltungsverordnung sind zunächst drei Verfahrensschritte erforderlich:
Im ersten Verfahrensschritt sollen sogenannte Verdachtsgebiete ermittelt werden, in denen die Voraussetzungen zum Erlass von sozialen Erhaltungsverordnungen vorliegen könnten.

In einem zweiten Verfahrensschritt sind für diese ermittelten Verdachtsgebiete dann weitere vertiefende Untersuchungen notwendig, um nachzuweisen, dass alle grundlegenden Voraussetzungen für den Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung vorliegen.

Letztendlich können dann in einem dritten Verfahrensschritt nur die Gebiete, in denen die grundlegenden Voraussetzungen vorliegen, als soziales Erhaltungsgebiet erlassen werden.

Der Fachbereich Stadtplanung hat für alle Wohngebiete innerhalb des S-Bahnrings, den ersten Verfahrensschritt durch die Vergabe eines Gutachtes eingeleitet.
Die Ergebnisse dieses Gutachtens (Grobscreening) sollen im ersten Quartal 2020 vorliegen.

Festgelegte soziale Erhaltungsgebiete in Charlottenburg-Wilmersdorf

Im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf sind mit der Veröffentlichung im Gesetz- und Verordnungsblatt am 31. August 2018 die Verordnungen über die beiden sozialen Erhaltungsgebiete „Gierkeplatz“ und „Mierendorff-Insel“ am 1. September 2018 in Kraft getreten. Die Verordnung über das soziale Erhaltungsgebiet “Klausenerplatz” trat am 13. Januar 2020 in Kraft.

Der Flyer „Soziale Erhaltungsgebiete in Charlottenburg-Wilmersdorf“ in deutscher, englischer und türkischer Sprache bietet Informationen für Mieter*innen und Eigentümer*innen.

Flyer Soziale Erhaltungsgebiete in Charlottenburg-Wilmersdorf (deutsch)

PDF-Dokument (4.1 MB)

Flyer Soziale Erhaltungsgebiete in Charlottenburg-Wilmersdorf (englisch)

PDF-Dokument (6.4 MB)

Flyer Soziale Erhaltungsgebiete in Charlottenburg-Wilmersdorf (türkisch)

PDF-Dokument (3.0 MB)

Flyer - Ergänzung soziales Erhaltungsgebiet "Klausenerplatz" (deutsch)

PDF-Dokument (1.4 MB)

Geltungsbereich soziale Erhaltungsverordnung Gierkeplatz

PDF-Dokument (1.3 MB)

Geltungsbereich soziale Erhaltungsverordnung Mierendorff-Insel

PDF-Dokument (1.1 MB)

Geltungsbereich soziale Erhaltungsverordnung Klausenerplatz

PDF-Dokument (520.5 kB)

Gesetz- und Verordnungsblatt Nr. 21 vom 13.08.2018 (Auszug)

PDF-Dokument (3.5 MB)

Gesetz- und Verordnungsblatt Nr. 1 vom 11.01.2020 (Auszug)

PDF-Dokument (1.8 MB)

Mieterberatung soziale Erhaltungsgebiete und Aufstellungsgebiete

Für Mieter*innen aus den sozialen Erhaltungsgebieten und aus den Aufstellungsgebieten bietet die Mieterberatung eine kostenfreie Beratung an:

  • Montag, 10.00 – 13.00 Uhr: Telefonische Sprechzeit unter der Telefonnummer 030/44 33 81-105 oder 030/44 33 81-19. Ansprechpartner*innen: Frau Rahm, Herr Vasmer.
  • Dienstag, 15.00 – 18.00 Uhr: Nur nach Terminvereinbarung persönliche Beratung im Haus am Mierendorffplatz (Mierendorffplatz 19).

Bitte beachten: Der Eintritt ist nur mit Mund-Nase-Maske gestattet!

Wir bitten Sie, uns für die Terminvereinbarung oder für die telefonische Beratung montags während der oben genannten Sprechzeit anzurufen. Vielen Dank für Ihr Verständnis!

Wurden Ihnen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen angekündigt? Soll Ihre Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden? Dann können Sie sich von der Mieterberatung Charlottenburg-Wilmersdorf kostenlos beraten lassen.

Mieter*innen aus den sozialen Erhaltungsgebieten „Mierendorff-Insel”, „Gierkeplatz“ oder “Klausenerplatz” werden beraten zu:

  • Fragen geplanter Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen
  • Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen im Sozialen Erhaltungsgebiet
  • Rechte und Pflichten bei Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie bei Umwandlung in Eigentumswohnungen
  • Fragen zum bezirklichen Vorkaufsrecht

Mieter*innen aus den Aufstellungsgebieten “Alt-Lietzow/Karl-August-Platz” und “Jungfernheide” werden beraten zu:

  • Bedeutung und Wirkung des Aufstellungsbeschlusses
  • Zurückstellung bzw. vorläufige Untersagung von Baumaßnahmen und Umwandlungen

Genehmigungspflicht: Rückbau, Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen

In den sozialen Erhaltungsgebieten bedürfen der Rückbau (Abriss und Teilabriss) die Änderung (z.B. Modernisierungsmaßnahmen) oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen einer Genehmigung gemäß § 173 BauGB durch den Fachbereich Stadtplanung. Dies gilt ausnahmslos für bewohnte wie unbewohnte Wohnungen, unabhängig von der Eigentumsform.

Welche Maßnahmen in der Regel zustimmungsfähig sind und welche Maßnahmen zu versagen sind regeln die Genehmigungskriterien für bauliche Maßnahmen in Milieuschutzgebieten, die vom Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf am 15.05.2018 beschlossen wurden.

Eine Genehmigung wird in der Regel erteilt für (u.a.)
  • den Ersteinbau einer Zentralheizung mit Warmwasserversorgung,
  • den Ersteinbau eines Bades,
  • die Grundausstattung mit Sanitär-, Wasser- und Elektroinstallationen, Antennen-, Kabelfernseh- und Gegensprechanlagen,
  • verpflichtende energetische Sanierungen (Heizkesselerneuerung, Dämmung der obersten Geschossdecke) und
  • den Dachgeschossausbau und Neubau (sofern er den baurechtlichen Bestimmungen entspricht).
Eine Genehmigung wird in der Regel nicht erteilt für (u.a.)
  • nicht erforderliche Grundrissänderungen,
  • Zusammenlegung oder Teilung von Wohnungen,
  • den Anbau von Balkonen, Wintergärten, Loggien oder Terrassen mit mehr als 4 m² Grundfläche,
  • den Anbau von zweiten Balkonen, Wintergärten, Loggien oder Terrassen,
  • die Errichtung von Einbauküchen,
  • den Einbau eines zweiten WCs oder
  • eine aufwändige Bad-Sanierung.
Die Genehmigungskriterien sowie die Antragsformulare finden Sie im Downloadbereich. An welche Behörde der Antrag zu richten ist, ergibt sich aus der Verfahrensart der Berliner Bauordnung (BauO Bln).
  • Stadtentwicklungsamt – FB Stadtplanung: gemäß § 173 Abs. 1 Satz 1 BauGB bei verfahrensfreien Vorhaben gemäß § 61 BauO Bln oder bei genehmigungsfreigestellten Vorhaben gemäß § 62 BauO Bln
  • Stadtentwicklungsamt – FB Bauaufsicht: gemäß § 173 Abs. 1 Satz 2 BauGB bei Vorhaben, die nach § 63 ff. BauO Bln bauordnungsrechtlich genehmigungspflichtig sind; der FB Stadtplanung wird hier im Verfahren beteiligt.

Genehmigungspflicht: Umwandlungsverordnung

Bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum ist regelmäßig von einer zusätzlichen Aufwertung durch eine gehobene Ausstattung der Wohnungen, oftmals auch von einer Erhöhung der Wohnflächen auszugehen. Dies führt in der Regel zu Mietsteigerungen oder zu Eigenbedarfskündigungen und in Folge zur Verdrängung von Teilen der Wohnbevölkerung.

Deshalb hat das Land Berlin von der Regelung des § 172 Abs. 1 S. 4 BauGB Gebrauch gemacht und im März 2015 die sog. Umwandungsverordnung erlassen. Für zunächst fünf Jahre steht die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum in sozialen Erhaltungsgebieten nach § 172 Absatz 1 Nr. 2 BauGB unter einem Genehmigungsvorbehalt.

Die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum (§ 1 des Wohnungseigentumsgesetzes) an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, bedarf der Genehmigung durch den Fachbereich Stadtplanung. Diese Genehmigung wird nur in Ausnahmefällen (siehe § 172 Abs. 4 Satz 2 und Satz 3 Nr. 2 bis 6 BauGB) erteilt. Das entsprechende Formular und ein Merkblatt zum Thema stehen im Downloadbereich zur Verfügung.

Downloads / Antragsformulare

Hier finden Sie sämtliche Antragsunterlagen, die für die Beantragung und Genehmigung von Vorhaben in sozialen Erhaltungsgebieten notwendig sind, sowie einen veröffentlichten Auszug der bezirklichen Genehmigungskriterien, die im Genehmigungsverfahren Anwendung finden.

Planen Sie Maßnahmen, die der Genehmigung bedürfen und nur eine einzelne Wohnung betreffen, wie bspw. eine Badmodernisierung oder Grundrissänderungen, nutzen Sie bitte das Formular “Antrag für Maßnahmen in einer Wohnung (mit Anlagen)”.

Planen Sie Maßnahmen, die der Genehmigung bedürfen und das gesamte Haus betreffen, wie bspw. Aufzüge, Balkone oder Wärmedammmaßnahmen, nutzen Sie bitte das Formular “Antrag für Maßnahmen im gesamten Gebäude (mit Anlagen)”.

Bitte nutzen Sie für die Beantragung der Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung gem. § 172 Abs. 1 S. 4 BauGB das Formular “Antrag auf Umwandlung in sozialen Erhaltungsgebieten (mit Anlagen)”.

Disclaimer: Die Antragsunterlagen wurden vor Kurzem überarbeitet und angepasst. Sie können aber nach wie vor auch die alten Formulare verwenden.

Genehmigungskriterien für bauliche Maßnahmen in Sozialen Erhaltungsgebieten

PDF-Dokument (599.5 kB)

Antrag für Maßnahmen in einer Wohnung (mit Anlagen)

PDF-Dokument (597.2 kB)

Antrag für Maßnahmen in einem Gebäude (mit Anlagen)

PDF-Dokument (516.8 kB)

Antrag Umwandlung in sozialen Erhaltungsgebieten (mit Anlagen)

PDF-Dokument (233.4 kB)

Merkblatt Umwandlungsverordnung

PDF-Dokument (111.8 kB)