Soziale Erhaltungsverordnungen (Milieuschutz)

Soziales Erhaltungsgebiet
Bild: BA CW

Ergebnisse des Grobscreenings

Im Rahmen des Grobscreenings wurden Verdachtsgebiete für den Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für die Wohngebiete innerhalb des S-Bahnrings sowie für weitere Wohngebiete im Norden und Süden (Untersuchungsgebiet) in 2019 ermittelt. Mit der Untersuchung wurde die Landesweite Planungsgesellschaft (LPG) in Berlin beauftragt. Die Karte stellt die Ergebnisse des Grobscreenings mit Stand Dezember 2019 dar und entspricht nicht der aktuellen Rechtslage. Der ausführliche Bericht ist derzeit noch in der redaktionellen Überarbeitung und wird anschließend ebenfalls veröffentlicht.

Die Befunde der sekundärstatistischen Indikatorenanalyse des Grobscreenings und einer Ortsbegehung weisen die Wohngebiete als Verdachtsgebiet oder Beobachtungsgebiet für eine soziale Erhaltungsverordnung aus. Die nicht gekennzeichneten Wohngebiete kommen für eine soziale Erhaltungsverordnung grundsätzlich nicht in Frage.

In den ermittelten Verdachtsgebieten sind weitere vertiefende Untersuchungen notwendig, um zu überprüfen, ob die rechtlichen Voraussetzungen für den Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung für das gesamte Gebiet oder für Teilräume vorliegen. Für das Verdachtsgebiet „Klausenerplatz/Sophie-Charlotte-Platz“ wurde diese vertiefende Untersuchung bereits durchgeführt. Im Ergebnis konnte nur für einen Teil des Gebiets eine soziale Erhaltungsverordnung mit der Bezeichnung „Klausenerplatz“ erlassen werden. Weitere Informationen dazu finden Sie hier. Für das Verdachtsgebiet „Alt-Lietzow/Karl-August-Platz“ ist eine vertiefende Untersuchung in 2020 vorgesehen.

In den ermittelten Beobachtungsgebieten sind lediglich einige Indikatoren auffällig, für die eine weitere Beobachtung empfohlen wird. Da die analysierten Indikatoren zur Zeit keine Einstufung als Verdachtsgebiet rechtfertigen, wird zunächst auch keine vertiefende Untersuchung erfolgen.

Verdachts- und Beobachtungsgebiete Grobscreening

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Anwohner*innenversammlung zur Festsetzung der sozialen Erhaltungsverordnung "Klausenerplatz"

Am 14. Januar 2020 fand von 19:30 Uhr bis 21:30 Uhr im Festsaal des Rathauses Charlottenburg die Anwohner*innenversammlung zur Festsetzung des sozialen Erhaltungsgebiets “Klausenerplatz” statt. Bezirksstadtrat Oliver Schruoffeneger hatte Anwohnerinnen und Anwohner sowie interessierte Bürgerinnen und Bürger eingeladen, zu den Ergebnissen der vertiefenden Untersuchung, der Festlegung des Gebiets und der Thematik des sozialen Erhaltungsrechts im Allgemeinen informiert zu werden.

Die Präsentation zu den Ergebnissen der vertiefenden Untersuchung zur sozialen Erhaltungsverordnung im Gebiet “Klausenerplatz/Sophie-Charlotte-Platz” kann nachfolgend heruntergeladen werden. Das vollständige Gutachten zur vertiefenden Untersuchung befindet sich in redaktioneller Überarbeitung und wird anschließend ebenfalls auf dieser Seite veröffentlicht.

Präsentation zu den Ergebnissen der vertiefenden Untersuchung

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Informationstext zu den Ergebnissen der vertiefenden Untersuchung

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Was sind Soziale Erhaltungsgebiete

Gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) kann der Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf durch eine Verordnung Gebiete benennen, in denen aus städtebaulichen Gründen die Zusammensetzung der Bevölkerung erhalten werden soll. In umfangreichen Untersuchungen ist zunächst nachzuweisen, dass verschiedene tatsächliche und rechtliche Voraussetzungen vorliegen, die eine Festlegung als soziales Erhaltungsgebiet rechtfertigen. Erst dann kann die Festsetzung durch Beschluss des Bezirksamtes erfolgen.

Soziale Erhaltungsverordnungen sind allerdings kein Instrument des aktiven Mieterschutzes. Sie haben zum Ziel, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem Gebiet aus besonderen städtebaulichen Gründen zu erhalten und einer sozialen Verdrängung entgegenzuwirken bzw. vorzubeugen. Sie können somit nicht in das zivilrechtliche Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter eingreifen und haben u. a. keinen Einfluss auf die Grundmietenerhöhung nach § 558 BGB und die Miethöhe bei Neuvermietung.

Soziale Erhaltungsgebiete sollen unter anderem verhindern, dass im betreffenden Wohnquartier das Gleichgewicht zwischen den vorhandenen Infrastruktureinrichtungen, wie z. B. Schulen, Senioreneinrichtungen und öffentlichem Personennahverkehr, und der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gestört wird. Durch die Verdrängung einzelner Bevölkerungsgruppen wären vorhandene Infrastruktureinrichtungen nicht mehr ausgelastet. An anderer Stelle müsste dafür neuer Wohnraum und neue Infrastruktur geschaffen werden, was hohe Kosten für die Allgemeinheit verursachen würde.

Um diese und andere negativen städtebaulichen Entwicklungen zu verhindern, muss durch die Festsetzung sozialer Erhaltungsgebiete für den Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen und die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum eine Genehmigung beim Stadtentwicklungsamt, FB Stadtplanung, beantragt werden.

Wie wird ein Gebiet zum sozialen Erhaltungsgebiet

Der Fachbereich Stadtplanung kann nicht einfach die Ausweisung eines sozialen Erhaltungsgebietes (umgangssprachlich Milieuschutzgebiet) gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für ein bestimmtes Gebiet beschließen. In umfangreichen Untersuchungen ist zunächst nachzuweisen, dass verschiedene tatsächliche und rechtliche Voraussetzungen vorliegen, die eine Festlegung als soziales Erhaltungsgebiet rechtfertigen.

Vor Erlass einer Erhaltungsverordnung sind zunächst drei Verfahrensschritte erforderlich:
Im ersten Verfahrensschritt sollen sogenannte Verdachtsgebiete ermittelt werden, in denen die Voraussetzungen zum Erlass von sozialen Erhaltungsverordnungen vorliegen könnten.

In einem zweiten Verfahrensschritt sind für diese ermittelten Verdachtsgebiete dann weitere vertiefende Untersuchungen notwendig, um nachzuweisen, dass alle grundlegenden Voraussetzungen für den Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung vorliegen.

Letztendlich können dann in einem dritten Verfahrensschritt nur die Gebiete, in denen die grundlegenden Voraussetzungen vorliegen, als soziales Erhaltungsgebiet erlassen werden.

Der Fachbereich Stadtplanung hat für alle Wohngebiete innerhalb des S-Bahnrings, den ersten Verfahrensschritt durch die Vergabe eines Gutachtes eingeleitet.
Die Ergebnisse dieses Gutachtens (Grobscreening) sollen im ersten Quartal 2020 vorliegen.

Festgelegte soziale Erhaltungsgebiete in Charlottenburg-Wilmersdorf

Im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf sind mit der Veröffentlichung im Gesetz- und Verordnungsblatt am 31. August 2018 die Verordnungen über die beiden sozialen Erhaltungsgebiete „Gierkeplatz“ und „Mierendorff-Insel“ am 1. September 2018 in Kraft getreten. Die Verordnung über das soziale Erhaltungsgebiet “Klausenerplatz” trat am 13. Januar 2020 in Kraft.

Der Flyer „Soziale Erhaltungsgebiete in Charlottenburg-Wilmersdorf“ in deutscher, englischer und türkischer Sprache bietet Informationen für Mieter*innen und Eigentümer*innen.

Flyer Soziale Erhaltungsgebiete in Charlottenburg-Wilmersdorf (deutsch)

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Flyer Soziale Erhaltungsgebiete in Charlottenburg-Wilmersdorf (englisch)

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Flyer Soziale Erhaltungsgebiete in Charlottenburg-Wilmersdorf (türkisch)

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Flyer - Ergänzung soziales Erhaltungsgebiet "Klausenerplatz" (deutsch)

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Geltungsbereich soziale Erhaltungsverordnung Gierkeplatz

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Geltungsbereich soziale Erhaltungsverordnung Mierendorff-Insel

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Geltungsbereich soziale Erhaltungsverordnung Klausenerplatz

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Gesetz- und Verordnungsblatt Nr. 21 vom 13.08.2018 (Auszug)

PDF-Dokument (3.5 MB)

Gesetz- und Verordnungsblatt Nr. 1 vom 11.01.2020 (Auszug)

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Mieterberatung soziale Erhaltungsgebiete

Wurden Ihnen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen angekündigt? Soll Ihre Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden? Wenn Sie Wohnungsmieter*in aus den sozialen Erhaltungsgebieten „Mierendorff-Insel”, „Gierkeplatz“ oder “Klausenerplatz” wohnen, können Sie sich ab sofort von der Mieterberatung Charlottenburg-Wilmersdorf kostenlos beraten lassen. Die Mieterberatung ist montags zwischen 10 und 13 Uhr im Rathaus Charlottenburg und dienstags von 15 bis 18 Uhr im Haus am Mierendorffplatz vor Ort – eine Anmeldung ist nicht erforderlich.

Sprechzeiten:
Montags, 10.00 bis 13.00 Uhr, Rathaus Charlottenburg, Raum 123
(Otto-Suhr-Allee 100)
Dienstags, 15.00 bis 18.00 Uhr, Haus am Mierendorffplatz
(Mierendorffplatz 19)

Mieter*innen aus den festgesetzten Gebieten „Gierkeplatz“, „Mierendorff-Insel“ und “Klausenerplatz” werden beraten zu:
  • Fragen geplanter Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen
  • Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen im Sozialen Erhaltungsgebiet
  • Rechte und Pflichten bei Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie bei Umwandlung in Eigentumswohnungen
  • Fragen zum bezirklichen Vorkaufsrecht

Genehmigungspflicht: Rückbau, Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen

In den sozialen Erhaltungsgebieten bedürfen der Rückbau (Abriss und Teilabriss) die Änderung (z.B. Modernisierungsmaßnahmen) oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen einer Genehmigung gemäß § 173 BauGB durch den Fachbereich Stadtplanung. Dies gilt ausnahmslos für bewohnte wie unbewohnte Wohnungen, unabhängig von der Eigentumsform.

Welche Maßnahmen in der Regel zustimmungsfähig sind und welche Maßnahmen zu versagen sind regeln die Genehmigungskriterien für bauliche Maßnahmen in Milieuschutzgebieten, die vom Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf am 15.05.2018 beschlossen wurden.

Eine Genehmigung wird in der Regel erteilt für (u.a.)
  • den Ersteinbau einer Zentralheizung mit Warmwasserversorgung,
  • den Ersteinbau eines Bades,
  • die Grundausstattung mit Sanitär-, Wasser- und Elektroinstallationen, Antennen-, Kabelfernseh- und Gegensprechanlagen,
  • verpflichtende energetische Sanierungen (Heizkesselerneuerung, Dämmung der obersten Geschossdecke) und
  • den Dachgeschossausbau und Neubau (sofern er den baurechtlichen Bestimmungen entspricht).
Eine Genehmigung wird in der Regel nicht erteilt für (u.a.)
  • nicht erforderliche Grundrissänderungen,
  • Zusammenlegung oder Teilung von Wohnungen,
  • den Anbau von Balkonen, Wintergärten, Loggien oder Terrassen mit mehr als 4 m² Grundfläche,
  • den Anbau von zweiten Balkonen, Wintergärten, Loggien oder Terrassen,
  • die Errichtung von Einbauküchen,
  • den Einbau eines zweiten WCs oder
  • eine aufwändige Bad-Sanierung.
Die Genehmigungskriterien sowie die Antragsformulare finden Sie im Downloadbereich. An welche Behörde der Antrag zu richten ist, ergibt sich aus der Verfahrensart der Berliner Bauordnung (BauO Bln).
  • Stadtentwicklungsamt – FB Stadtplanung: gemäß § 173 Abs. 1 Satz 1 BauGB bei verfahrensfreien Vorhaben gemäß § 61 BauO Bln oder bei genehmigungsfreigestellten Vorhaben gemäß § 62 BauO Bln
  • Stadtentwicklungsamt – FB Bauaufsicht: gemäß § 173 Abs. 1 Satz 2 BauGB bei Vorhaben, die nach § 63 ff. BauO Bln bauordnungsrechtlich genehmigungspflichtig sind; der FB Stadtplanung wird hier im Verfahren beteiligt.

Genehmigungspflicht: Umwandlungsverordnung

Bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum ist regelmäßig von einer zusätzlichen Aufwertung durch eine gehobene Ausstattung der Wohnungen, oftmals auch von einer Erhöhung der Wohnflächen auszugehen. Dies führt in der Regel zu Mietsteigerungen oder zu Eigenbedarfskündigungen und in Folge zur Verdrängung von Teilen der Wohnbevölkerung.

Deshalb hat das Land Berlin von der Regelung des § 172 Abs. 1 S. 4 BauGB Gebrauch gemacht und im März 2015 die sog. Umwandungsverordnung erlassen. Für zunächst fünf Jahre steht die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum in sozialen Erhaltungsgebieten nach § 172 Absatz 1 Nr. 2 BauGB unter einem Genehmigungsvorbehalt.

Die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum (§ 1 des Wohnungseigentumsgesetzes) an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, bedarf der Genehmigung durch den Fachbereich Stadtplanung. Diese Genehmigung wird nur in Ausnahmefällen (siehe § 172 Abs. 4 Satz 2 und Satz 3 Nr. 2 bis 6 BauGB) erteilt. Das entsprechende Formular und ein Merkblatt zum Thema stehen im Downloadbereich zur Verfügung.

Downloads / Antragsformulare

Hier finden Sie sämtliche Antragsunterlagen, die für die Beantragung und Genehmigung von Vorhaben in sozialen Erhaltungsgebieten notwendig sind, sowie einen veröffentlichten Auszug der bezirklichen Genehmigungskriterien, die im Genehmigungsverfahren Anwendung finden.

Planen Sie Maßnahmen, die der Genehmigung bedürfen und nur eine einzelne Wohnung betreffen, wie bspw. eine Badmodernisierung oder Grundrissänderungen, nutzen Sie bitte das Formular “Antrag für Maßnahmen in einer Wohnung (mit Anlagen)”.

Planen Sie Maßnahmen, die der Genehmigung bedürfen und das gesamte Haus betreffen, wie bspw. Aufzüge, Balkone oder Wärmedammmaßnahmen, nutzen Sie bitte das Formular “Antrag für Maßnahmen im gesamten Gebäude (mit Anlagen)”.

Bitte nutzen Sie für die Beantragung der Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung gem. § 172 Abs. 1 S. 4 BauGB das Formular “Antrag auf Umwandlung in sozialen Erhaltungsgebieten (mit Anlagen)”.

Disclaimer: Die Antragsunterlagen wurden vor Kurzem überarbeitet und angepasst. Sie können aber nach wie vor auch die alten Formulare verwenden.

Genehmigungskriterien für bauliche Maßnahmen in Sozialen Erhaltungsgebieten

PDF-Dokument (599.5 kB)

Antrag für Maßnahmen in einer Wohnung (mit Anlagen)

PDF-Dokument (978.6 kB)

Antrag für Maßnahmen in einem Gebäude (mit Anlagen)

PDF-Dokument (611.6 kB)

Antrag Umwandlung in sozialen Erhaltungsgebieten (mit Anlagen)

PDF-Dokument (231.4 kB)

Merkblatt Umwandlungsverordnung

PDF-Dokument (231.6 kB)