Drucksache - 1381/XX  

1. Anlass und Erforderlichkeit

Anlass für die geplante Aufstellung des Bebauungsplans 7-92 ist das hohe Wohnungsdefizit in Berlin bei gleichzeitig starker Nachfrage nach (preisgünstigem) Wohnraum. Als Folge rücken verstärkt landeseigene Grundstücke in den Fokus.

Hierzu gehört eine ca. 24.000 m² große Teilfläche auf den in Rede stehenden Grundstücken Lichterfelder Ring 113/121 (insbesondere das vom Ponyhof „Zu den flotten Hufen e.V.“ genutzte Gelände, welches ca. 15.000 m² groß ist, sowie Waldflächen der Berliner Forsten mit ca. 9.000 m²). Ob tatsächlich Waldflächen der Berliner Forsten für den Wohnungsbau in Anspruch genommen werden können, kann erst im weiteren Verfahren geklärt werden. Für das Vorhaben wären derzeit laut landschaftsplanerischem Entwicklungskonzept vom 29. Juli 2019 ca. 0,7 ha Waldfläche benötigt, die mit 3,2 ha Waldfläche auszugleichen sind.

Die Eigentümerin der östlich vom Plangebiet liegenden Großsiedlung „Mariengrün“ am Tirschenreuther Ring, die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft DEGEWO AG, ist nach eigenen Aussagen bereit und in der Lage, an diesem Standort planungsrechtlich Woh-nungsbau zu realisieren.

Bei den Grundstücken Lichterfelder Ring 113/121 handelt es sich um Außenbereich (§35 BauGB). Für die Schaffung neuer Wohnungsbaupotentiale ist die Aufstellung eines Bebau-ungsplans zwingend erforderlich. Im Zusammenhang mit der Schaffung neuer Wohnbauflä-chen sollen vorhandene Waldflächen im südlichen Teil (4,4 ha) des Geltungsbereichs, die nicht für den Wohnungsbau in Anspruch genommen werden sollen, als Wald- und Aus-gleichsflächen gesichert werden.

2. Plangebiet

Der geplante Geltungsbereich des Bebauungsplans 7-92 wird eine Fläche in Größe von ca. 7,5 ha umfassen. Das Plangebiet liegt im Südwesten des Bezirks, direkt an der Landes-grenze. Die Umgebung des Plangebietes ist geprägt durch Wohnungsbau (Großsiedlung „Mariengrün“, Zeilenbausiedlungen und Einfamilienhausgebieten) und der offenen Bran-denburger Feldflur.

Das Plangebiet liegt zwischen dem Lichterfelder Ring (im Norden), den Grundstücksgren-zen der Großsiedlung „Mariengrün“ (im Osten) und der Gustav-Heinemann-Schule (im Sü-den) sowie der Landesgrenze zwischen Berlin und Brandenburg (im Westen).

Der Lichterfelder Ring stellt die einzige Erschließung des Plangebietes dar. Diese Straße gehört nicht zu den „übergeordneten Verkehrsstraßen“, sondern zu den „sonstigen Ver-kehrsstraßen“. Im weiteren Verfahren sind Erschließungs- und Verkehrs- sowie Mobilitäts- und Parkraumkonzept für das Plangebiet und für seine Umgebung zu erarbeiten.

Das Plangebiet ist durch Busse des ÖPNV, deren Haltestellen fußläufig erreichbar sind, er-schlossen.

In näherer Umgebung ist das Ortsteilzentrum Hildburghauser Straße erreichbar sowie soli-täre Versorgungsstandorte an der Waldsassener Straße. Grundschulen und Kindertages-stätten liegen jeweils in einem Radius von unter 1 km.

Ein gemeinnütziger Verein, der u.a. Ponyreiten für Kinder anbietet, nutzt und pachtet das Grundstück Lichterfelder Ring 119/121 sowie das Flurstück 1374 des Grundstücks Lichter-felder Ring 113/117.

Auf der ehemaligen landwirtschaftlichen Fläche (Flurstücke 392 und 1375 des Grundstücks Lichterfelder Ring 113/117) hat sich ein Birkenjungwald (gemäß Landschaftsplanerisches Entwicklungskonzept, Lichterfelder Ring, Waldbewertung, Planungsgruppe Cassens + Sie-wert, Berlin 28. September 2018) entwickelt. Er erfüllt die Kriterien eines Waldes im Sinne von § 2 LWaldGBln. Im östlichen Bereich dieser Waldflächen verlaufen Wege durch diesen Jungwald.

Die Grundstücke Lichterfelder Ring 113/121 befinden sich im Landeseigentum:

Fachvermögen Schule:

- Grundstück Lichterfelder Ring 119/121 (Flurstück 66/1)

- Grundstück Lichterfelder Ring 113/117 (Flurstück 1374)

Fachvermögen der Berliner Forsten:

- Grundstück Lichterfelder Ring 113/117 (Flurstücke 1375 und 392)

(siehe Anlage Flurstückskarte)

3. Planungsrechtliche Ausgangssituation

Baunutzungsplan / Außenbereich:

Der Baunutzungsplan aus dem Jahre 1960 stellt das Plangebiet als Baulandreserve dar. Diese Gebietsdarstellung wurde rechtlich nicht übergeleitet. Somit ist das Plangebiet als Außenbereich gemäß § 35 BauGB einzustufen.

Flächennutzungsplan (FNP):

Im Flächennutzungsplan Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 5. Januar 2015 (ABl. S. 31), zuletzt geändert 11. Dezember 2018 (ABl. 2019/S.8), ist das Plangebiet als Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage dargestellt.

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen hat am 31.01.2019 den Einlei-tungsbeschluss für eine FNP-Änderung getroffen. Der FNP befand sich in der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und Behörden (06.05.19 – 07.06.19). In dieser FNP-Änderung werden zwei Varianten präsentiert. Variante A soll die nördliche Teilfläche zu einer W2-, die mittige Teilfläche zu einer Wald- und die südliche Teilfläche ebenfalls zu einer W2-Fläche ändern. Variante B soll die nördliche Teilfläche zu einer W2- und die südliche Teilfläche zu einer Gemeinbedarfsfläche ändern. Die mittige Teilfläche bleibt unberührt. Die südliche Teilfläche in beiden Varianten berührt den Geltungsbereich des B-Plans 7-92 nicht.

Somit wäre das geplante Wohngebiet aus dem FNP entwickelbar.

Das Landschaftsschutz- und Artenschutzprogramm hat folgende Ziele formuliert:

- Pflege und Entwicklung für die Biotopvernetzung

- Obstbaumsiedlungsbereich mit hohen Schutzansprüchen

- Vorranggebiet Klima

- Boden mit besonderer Leistungsfähigkeit

- Feldflur / Wiese

- Prioritäre Fläche für Ausgleichsmaßnahmen

- Landschaftstypischer Vegetationsbestand

4. Ziel und Zweck der Planung

4.1. Städtebauliche Zielsetzung

Ziel des Bebauungsplanes 7-92 ist die Schaffung von ca. 340 Wohneinheiten am Stadtrand, im Außenbereich auf einer ca. ca. 24.000 m² großen Fläche (die Größe des Plangebietes hängt teilweise von der Zustimmung der Berliner Forsten zur Waldumwandlung ab).

Derzeit befindet sich das städtebauliche Konzept mit der DEGEWO in Erarbeitung.

Die Planung soll für die Bestandquartiere ein strukturelles Bindeglied und gleichzeitig ein Impulsgeber für die Quartiersentwicklung sein. Im Fokus steht hierbei das kostengünstige Bauen, eine verantwortungsbewusste Auseinandersetzung mit dem flächensparenden Bauen und der integrative Ansatz durch die Bereitstellung von Wohnungen für Geflüchtete mit Bleiberecht und deren Integration in das Arbeits-, Nachbarschafts-, und gesellschaftliche Leben.

Im Rahmen von Verkehrsuntersuchungen (evtl. einschließlich Schalluntersuchungen) und einem Mobilitätskonzept für das Plangebiet werden die verkehrliche Einbindung des ge-planten Wohngebietes in das örtliche und überörtliche Straßenverkehrsnetz, die interne Er-schließung des Plangebietes sowie der ruhende Verkehr zu untersuchen und zu klären sein.

Die Wegeverbindung für Spaziergänger, im östlichen Bereich des Grundstücks Lichterfelder Ring 113/117 sowie seine Fortsetzung entlang der südlichen Grundstücksgrenze bis zur Landesgrenze, soll, so mit den Vorstellungen der Berliner Forsten vereinbar, erhalten und im Sinne einer attraktiven Wegeverbindung ausgebaut werden.

4.2. Belange der Berliner Forsten

Die Belange der Berliner Forsten stehen grundsätzlich der Inanspruchnahme von Waldflä-chen für Wohnbauflächen entgegen. Eine Waldumwandlung darf gemäß § 6 LWaldG nur mit Genehmigung der Berliner Forsten für andere Nutzungen erfolgen.

Möglichkeiten einer Waldumwandlung im Plangebiet (für ca. 0,74 ha) wurden im Auftrag des Fachbereichs Stadtplanung gutachterlich untersucht. Gemäß dem Gutachten „Land-schaftsplanerisches Entwicklungskonzept, Lichterfelder Ring – Waldbewertung“, Stand 29. Juli 2019, erarbeitet auf der Grundlage des „Leitfaden „Waldumwandlung und Wald-ausgleich im Land Berlin“ der Berliner Forsten, kommen grundsätzlich eine 3,2 ha große Ersatzwaldfläche, alternativ eine Walderhaltungsabgabe in Höhe von derzeit ca. 87.000 € oder Waldaufbesserungsmaßnahmen in Frage.

Als nächster Schritt ist eine Vorstellung der Untersuchungsergebnisse gegenüber den Ber-liner Forsten geplant, um Möglichkeiten für eine Zustimmung zur Waldumwandlung zu klä-ren.

Die DEGEWO AG ist bereit, sämtliche entstehenden Planungs- und Gutachterkosten für die 2,4 ha, die im Zusammenhang mit der Aufstellung dieses Bebauungsplans 7-92 stehen, zu übernehmen, somit auch mögliche Waldumwandlungskosten.

4.3. Eingriff in Natur und Landschaft

Bei dem Plangebiet handelt es sich um Außenbereich. Gemäß § 1a BauGB sind Eingriffe in Natur und Landschaft in vollem Umfang auszugleichen.

Im Bestand handelt es sich um unversiegelte Flächen mit einem hohen (wertvollen) Vege-tationsbestand. Aufgrund der Lage am Stadtrand kommt den Anforderungen an den Klima-schutz ebenfalls eine hohe Bedeutung zu. Art und Umfang des Eingriffs und erforderlicher Ausgleichsmaßnahmen sind im weiteren Verfahren gutachterlich zu ermitteln. Grundsätzlich ist der Ausgleich auf dem Vorhabengrundstück selber oder zumindest in der näheren Umgebung zu realisieren.

Der Ausgleich für Eingriffe in die Schutzgüter Flora und Fauna (biotische Komponente) und in die Schutzgüter Landschaftsbild / Erholung wird im Plangebiet, zumindest in seiner Um-gebung, grundsätzlich möglich sein. Der Bezirk verfügt jedoch nach aktuellem Ermittlungs-stand nicht über ausreichendes Entsieglungspotential (Ausgleich für interne Erschließungs-straßen im geplanten Wohnbaugebiet sowie für Haupt- und Nebennutzungen), so dass für einen Ausgleich in die Schutzgüter Boden, Wasser, Klima (abiotische Komponente) auf Flächen in Nachbarbezirken zurückgegriffen werden müsste.

4.4. Anwendung des Berliner Modells

Die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft DEGEWO AG soll als zukünftige Eigentümerin und Vorhabenträgerin im Rahmen des Berliner Modells verpflichtet werden, mindestens 30 % der geplanten Wohnfläche mietpreis- und belegungsgebunden zu errichten. Darüber hinaus verpflichten sich alle städtischen Wohnungsbaugesellschaften im Rahmen der Ein-bringung landeseigener Grundstücke zum Angebot eines zusätzlichen ca. 20%-igen Anteils an geförderten Wohnungen. Aus der Anwendung des Berliner Modells ergeben sich vo-raussichtlich verschiedene Vorgaben: Zahlungen für Infrastruktureinrichtungen (Schulplätze, evtl. für Kindertagesstättenplätze); Realisierung von öffentlichen Spielflächen für Kinder und Jugendliche, möglichst auf dem Baugrundstück; Errichtung einer Kindertagesstätte, möglichst auf dem Baugrundstück.

Die von der DEGEWO AG unterschriebene Grundzustimmung des Berliner Modells der ko-operativen Baulandentwicklung liegt vor.

4.5.Kosten für die Verlagerung des Ponyhofes

Mit der Umsetzung der Wohnbauplanung muss die an diesem Standort befindliche ge-meinnützige Ponyhofnutzung umgesiedelt werden. Da der gemeinnützige Verein geeignete Flächen nicht erwerben kann, müssen geeignete und ausreichend große Flächen zur Pach-tung bereitgestellt werden. Wer hierfür die Kosten tragen wird, ist noch abzustimmen.

5. Haushaltsmäßige Auswirkungen

Die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft DEGEWO AG ist gem. unterschriebener Grundzustimmung des Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung bereit, sämt-liche im Zusammenhang mit der Aufstellung dieses Bebauungsplans für die genannten 2,4 ha entstehenden Planungs- und Gutachterkosten zu übernehmen.

6. Mitteilungsverfahren

Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung (GL 5) und die zuständige Senatsverwaltung (SenStadtW II C) wurden mit Schreiben vom 26. September 2017 über die Absicht unter-richtet, für den oben genannten Bereich einen Bebauungsplan aufzustellen.

Seitens der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung (Stellungnahme vom 23. Oktober 2017) lässt sich zum derzeitigen Planungsstand kein Widerspruch zu den Zielen der Raumordnung erkennen.

Durch den Bebauungsplan werden dringende Gesamtinteressen Berlins gemäß § 7 Abs. 1 Satz 3 Nrn. 2 und 5 AGBauGB berührt: überbezirkliche Verkehrsplanung bzgl. Lichterfelder Ring und Wohnungsbauvorhaben, das wegen seiner Größe (mehr als 200 Wohneinheiten) oder Eigenart von besonderer Bedeutung für den Berliner Wohnungsmarkt ist.

7. Rechtsgrundlagen

- Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634 )

- Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuches (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 6. Dezember 2017 (GVBl. S. 664)

- Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) in der Bekanntmachung der Neufassung vom 10. November 2011 (GVBl. S. 692)

8. Anlagen:

- Geltungsbereich

- Flurstückskarte