Drucksache - 0531/XVIII  

Begründung

 

1. Anlass und Erforderlichkeit

Anlass für das Bebauungsplanverfahren 7-28 VE ist Absicht eines Einzelhandelsunternehmens auf den unbebauten Grundstücken Lichtenrader Damm 229/241 einen Lebensmitteldiscounter mit insgesamt 77 Stellplätzen zu errichten.  Der entsprechende Antrag auf Durchführung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wurde von der Albrecht BGB-Gesellschaft mit Schreiben vom 12. Juni 2007 gestellt.

Nach geltendem Recht ist das Plangebiet ausschließlich als "Grünfläche” mit der Zweckbestimmung ”Dauerkleingärten" festgesetzt und somit ist eine bauliche Nutzung ausgeschlossen. Die Änderung des Planungsrechts zugunsten eines zusätzlichen Nahversorgungsstandortes ist für die städtebauliche Entwicklung erforderlich, da der Ortsteil Lichtenrade unterdurchschnittlich mit Einzelhandels- und Dienstleistungsangeboten versorgt ist. Zur Reduzierung und Vermeidung von Kfz-Verkehren bietet sich der Standort aufgrund seiner zentralen Lage im Ortsteil und aufgrund seiner guten verkehrlichen Erschließung, an der Bundesstraße 96 gelegen, an.

 

2. Plangebiet

Das Plangebiet liegt direkt an der Bundesstraße B 96, Lichtenrader Damm. Bei dem Plangebiet handelt es sich um historische Garten- und Ackerflächen des an das Plangebiet grenzenden Dorfes Lichtenrade. Die Grundstücke wurden bis zur Erwartung der rechtlichen Umwandlung in Bauland gärtnerisch genutzt. Entsprechend sind sie durch einen hohen, teilweise verwilderten Vegetationsbestand gekennzeichnet.

Das Plangebiet liegt im durch Einfamilienhäuser und teilweise Geschossbauten geprägten Ortsteil Lichtenrade. Die Bahnhofstraße (ca. einen halben Kilometer vom Plangebiet entfernt) deckt als Ortsteilzentrum, neben verstreut liegenden ”Solitären Versorgungsstandorten” (u.a. an der John-Locke- und Nahariyastraße), teilweise das Lichtenrader Angebot zur täglichen und mittelfristigen Versorgung ab.

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Planerische Ausgangssituation

 

a.) Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan von Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 8. Januar 2004 (Abl. S. 95), zuletzt geändert am 08. November 2007 (ABl. S. 3096), stellt für den Geltungsbereich Wohnbaufläche W 3 mit einer GFZ bis 0,8 dar. Der Lichtenrader Damm ist als übergeordnete Hauptverkehrsstraße dargestellt.

 

b.) Verbindliche Bauleitplanung

Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des am 18. Januar 1974 festgesetzten Bebauungsplans XIII-120, der für das Plangebiet "Grünfläche mit der Zweckbestimmung Dauerkleingärten" ausweist.

Des Weiteren liegt das Plangebiet im Geltungsbereich des von der zuständigen Senatsverwaltung für Stadtentwicklung als rechtsunwirksam eingestuften Bebauungsplans XIII-284a, welcher in den 1990 er Jahren die Entwicklung von Flächen am Lichtenrader Damm zu einem Allgemeinen Wohngebiet verfolgte. Zur Schaffung von Rechtssicherheit wurde der Bebauungsplan 7-15 aufgestellt. Ziel dieses Bebauungsplanes ist einzig die Aufhebung des Bebauungsplanes XIII-284 a. Dieses Bebauungsplanverfahren steht kurz vor dem Abschluss.

 

Da für die Vorhabenplanung von Belang, wird auf das Bebauungsplanverfahren 7-18 VE für das Grundstück Lichtenrader Damm 219/223, welches ca. 50m  nördlich vom Plangebiet liegt, hingewiesen. Der Aufstellungsbeschluss wurde im September 2004 gefasst. Auch dieser Plan soll planungsrechtlich gesicherte Grünflächen mit der Zweckbestimmung Dauerkleingärten in Bauland für einen Lebensmitteldiscounter mit einer Verkaufsfläche unter 800 m² sichern. Als nächster Verfahrensschritt ist die Durchführung der Öffentlichkeitsbeteiligung vorgesehen.

 

c.) Bezirkliches Einzelhandels- und Zentrenkonzept

Der Bezirk hat im Oktober 2006 das ”Bezirkliche Einzelhandels- und Zentrenkonzept für den Bezirk Tempelhof-Schöneberg von Berlin” in Auftrag gegeben.  Die Bestandserhebung und Bestandsanalyse liegt seit Mai 2007 vor. In einer 2. Phase soll eine Hierarchisierung der Zentrenstruktur sowie Abgrenzungsvorschläge der verschiedenen zentralen Versorgungsbereiche erarbeitet werden. (Erste Ergebnisse liegen als Rohfassung vor.)

Wesentliche Leitlinien für das bezirkliche Zentrenkonzept sind u.a.:

-          Sicherung der Nahversorgung

-          Definition von Bezirkszentren

-          Konzentration von Einzelhandel-Neuansiedlungen auf bezirkliche Zentren

-          Vorrangige Ansiedlung von Nahversorgungsangeboten innerhalb der abgegrenzten Zentrenbereichen (außerhalb nur, wenn Betrieb Sicherung der Nahversorgung dient und keine schädlichen Auswirkungen auf benachbarte Zentren bestehen)

-          Vermeidung von Neuansiedlung von Nahversorgern an nicht-integrierten Standorten

-          Einfügung neuer Einzelhandelsbetriebe in die städtebaulichen Strukturen des Umfeldes

 

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4. Wesentlicher Planinhalt

Der Bebauungsplan soll private Gärten, welche planungsrechtlich als ”Grünflächen” mit der Zweckbestimmung ”Dauerkleingärten” gesichert sind, in Bauland (Nahversorgungsbereich) umwandeln. Der Lichtenrader Damm soll bestandsorientiert als Straßenverkehrsfläche bestätigt werden.

Durch reine Baukörperausweisung (Baugrenze) soll im südlichen Bereich des Plangebietes (Grundstücke Lichtenrader Damm 237/241) der Standort und die maximal zulässige Grundfläche für einen Lebensmitteldiscounter (maximale Verkaufsfläche von 800 m²) sowie für ergänzende kleinere Ladeneinheiten festgesetzt werden. Die Grundflächenzahl, die sich aus der reinen Baukörperausweisung ergibt, liegt bei  ca.0,32. Die maximale Gebäudehöhe soll mit 7,00 m über Gehweg festgesetzt werden. Die maximale Geschossfläche soll auf 1.660 m² begrenzt werden.

Die Anlieferung des Discounters ist, gemäß Vorhaben- und Erschließungsplan, an der rückwärtigen Gebäudeseite (eingehaust) und die der kleinen Läden direkt über den Lichtenrader Damm geplant.

Für die geplanten 77 Stellplätze sowie für Fahrstraßen auf dem Vorhabegrundstück sollen die Grundstücke Lichtenrader Damm 229/235 in Anspruch genommen werden. Der Gesamtversiegelungsgrad liegt dann bei ca. 70 %.

Die übrigen Flächen sind gärtnerisch zu erhalten, anzulegen und zu unterhalten. Art und Umfang der zu pflanzenden Arten werden im weitern Verfahren noch festgelegt. Geschütze Bäume außerhalb der zu versiegelnden Flächen sind zu erhalten. Eine Dachbegrünung soll gesichert werden.

Eine Wand zum Schutz der angrenzenden Wohnbebauung vor Lärmimmissionen soll planungsrechtlich zu gesichert werden.

Der Vorhabenträger plant zur besseren Erreichbarkeit des Grundstücks mit dem Pkw zusätzlich eine Linksabbiegerspur im Bereich des Mittelstreifens des Lichtenrader Damms zu bauen. Hierdurch soll man das Vorhabengrundstück von Norden kommend direkt erreichen. Hierzu besteht noch Abstimmungsbedarf mit den zuständigen Behörden und Stellen. Auch wenn die Einteilung der Straßenverkehrsfläche nicht Gegenstand der Festsetzungen sein wird, sondern in einem gesonderten Verfahren zu genehmigen ist, ist dies für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan vor Relevanz (Lärm- und Luftemissionen, Verkehrsaufkommen). Eine Regelung zur Durchführung und Kostenübernahme der Maßnahmen wird im Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan geregelt.

 

 

5. Haushaltsmäßige Auswirkungen

Haushaltsmäßige Auswirkungen werden nicht erwartet.

 

Von Seiten der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung und der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung bestehen keine Bedenken gegen die Aufstellung des Bebauungsplans 7-28 VE.

 

 

Rechtsgrundlagen

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I S. 3316)

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692)

Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) in der Fassung vom 14. Dezember 2005 (GVBl. 2006 S. 2), geändert durch Artikel II des Gesetzes vom 11. Juli 2006 (GVBl. S. 819).

 

 

Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg von Berlin

Abt. Bauwesen

Fachbereich Planen

Stand: 29.11.2007

 

Begründung

zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 7-28VE  für die Grundstücke Lichtenrader Damm 229/241 im Bezirk Tempelhof-Schöneberg, Ortsteil Lichtenrade

 

gemäß § 4 Abs. 1 und § 3 Abs. 1 BauGB

 

 

I. Planungsgegenstand

 

I. 1. Veranlassung und Erforderlichkeit

Anlass für das Bebauungsplanverfahren 7-28 VE ist Absicht eines Einzelhandelsunternehmens auf den unbebauten Grundstücken Lichtenrader Damm 229/241 einen Lebensmitteldiscounter mit insgesamt 77 Stellplätzen zu errichten.

Nach geltendem Recht ist das Plangebiet ausschließlich als "Grünfläche” mit der Zweckbestimmung ”Dauerkleingärten" festgesetzt und somit ist eine bauliche Nutzung ausgeschlossen. Die Änderung des Planungsrechts zugunsten eines zusätzlichen Nahversorgungsstandortes ist für die städtebauliche Entwicklung erforderlich, da der Ortsteil Lichtenrade unterdurchschnittlich mit Einzelhandels- und Dienstleistungsangeboten versorgt ist. Zur Reduzierung und Vermeidung von Kfz-Verkehren bietet sich der Standort aufgrund seiner zentralen Lage im Ortsteil und aufgrund seiner guten verkehrlichen Erschließung, an der Bundesstraße 96 gelegen, an.

 

I. 2. Plangebiet

I. 2. 1 Bestand

Stadträumliche Einbindung des Plangebietes

Das Plangebiet liegt im durch Einfamilienhäuser und teilweise durch Geschossbauten geprägten Ortsteil Lichtenrade. Die Bahnhofstraße (ca. einen halben Kilometer vom Plangebiet entfernt) deckt als Ortsteilzentrum, neben verstreut liegenden ”Solitären Versorgungsstandorten” (u.a. an der John-Locke- und Nahariyastraße), teilweise das Lichtenrader Angebot zur täglichen und mittelfristigen Versorgung ab.

Das Plangebiet grenzt unmittelbar an den Dorfkern von Lichtenrade mit historischer Bausubstanz und Freiflächenstrukturen. Teilweise hat eine Überformung und Ergänzung aus jüngerer Zeit stattgefunden. Die Marienfelder Straße ist eine historische Verbindungsstraße zwischen den Dörfern Lichtenrade und Marienfelde.

Direkt nördlich vom Plangebiet befindet sich ein kleingärtnerisch genutztes Grundstück. Auf den südlich an das Plangebiet angrenzenden Flächen (ehemals gärtnerisch genutzt) werden ein Imbiss, eine Reinigung sowie ein Blumenladen unbefristet geduldet. Für das Grundstück Lichtenrader Damm 219/223, nördlich der Marienfelder Straße gelegen, ist bereits die Schaffung neuen Planungsrechts für die Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters eingeleitet worden.

Der Lichtenrader Damm wurde in den 1930 er Jahren als Umgehungsstraße (Bundesstraße 96) um den historischen Dorfkern angelegt. Die B 96 stellt eine zentrale Verkehrsader in Nord-Süd-Ausrichtung dar. In ca. 7 km gelangt man über die B 96 zur Einzelhandelskonzentration am Tempelhofer Damm. Nördlich des Plangebiets verläuft in Ost-West-Richtung der Straßenzug Groß-Ziethener Straße/Barnetstraße.

Der Lichtenrader Damm ist zwischen Groß-Ziehtener-Straße und Kirchhainer Damm räumlich nicht gefasst. Westlich dieses Straßenabschnitts schließt sich eine Wohnbebauung (Geschossbauten an der John-Locke-Straße) und ein Schulzentrum mit Sportplatz an, welches das direkte Gegenüber zum Vorhabengrundstück bildet.

 

 

 

Plangebiet

Bei dem Plangebiet handelt es sich um historisches Garten- und Ackerland, welches zu den östlich gelegen Hofanlagen gehörte. Es blieb bis in die 1990 er Jahren von baulichen Entwicklungsabsichten unberührt. Dies ist insbesondere auf die seit 1974 geltende planungsrechtliche Sicherung der Flächen als Kleingartengelände zurückzuführen.

Einzig auf dem Grundstück Lichtenrader Damm 241 wurde, im Zuge des Baus des Lichtenrader Dammes, ein kleines Einfamilienhaus errichtet. Diese Wohn- und Gartennutzung wurde zwischenzeitlich in Erwartung von Bauabsichten aufgegeben. Bei dem Grundstück Lichtenrader Damm 229/233 handelte es sich bis vor wenigen Jahren um Garten- und Freiflächen des Grundstücks Marienfelder Straße 82-84. Die Grundstücke Nr. 235/239 wurden, entsprechend geltendem Recht extensiv kleingärtnerische genutzt. Diese Nutzung wurde jedoch schon in den 1990 er Jahren, mit Beginn der ersten Überlegungen für eine Bebauung der Grundstücke, aufgegeben.

Die Gärten wurden teilweise sich selber überlassen und verwilderten entsprechend.

Der Lichtenrader Damm ist in jede Richtung zweispurig mit zusätzlichen Standstreifen ausgebaut. Sowohl die Gehweg-/Radbereiche als auch der Mittelstreifen sind mit hohen Alleebäumen bestanden (insgesamt vierreihig).

Die Erschließung des Plangebietes mit öffentlichen Verkehrsmitteln erfolgt mit Buslinien über den gesamten Lichtenrader Damm sowie Groß-Ziethener Straße/Barnetstraße. Die nächstgelegene S-Bahnstation ist der ca. 2 km Fußweg entfernte Bahnhof Lichtenrade, an den das Plangebiet über eine Buslinie (Lichtenrader Damm, Bahnhofstraße) angebunden ist.

Hinsichtlich der Erschließung mit technischer Infrastruktur ist das Plangebiet grundsätzlich über die im Lichtenrader Damm liegenden Versorgungsleitungen erschlossen. Innerhalb des Straßenraumes der genannten Straße liegen sowohl Trinkwasser-, Schmutzwasser-, Elektrizitäts- und Gasleitungen sowie Medien der Telekommunikation, so dass die Erschließung des Geltungsbereichs mit technischer Infrastruktur gesichert ist.

Die im Geltungsbereich gelegenen Grundstücke Lichtenrader Damm Nr. 229/233 (Flurstück 1621), Lichtenrader Damm Nr. 235 (Flurstück 133/107), Lichtenrader Damm Nr. 237 (Flurstück 133/146), Lichtenrader Damm Nr. 239 (Flurstück 133/145) und Lichtenrader Damm Nr. 241 (Flurstück 133/103) sind in privatem Eigentum. Der Vorhabenträger verfügt über Kaufoptionen.

 

I. 2.2 Planerische Ausgangssituation

Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan von Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 8. Januar 2004 (Abl. S. 95), zuletzt geändert am 8,. November 2007 (Abl. S.3096), stellt für den Geltungsbereich Wohnbaufläche W 3 mit einer GFZ bis 0,8 dar. Der Lichtenrader Damm ist als übergeordnete Hauptverkehrsstraße dargestellt.

 

Verbindliche Bauleitplanung

Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des am 18. Januar 1974 festgesetzten Bebauungsplans XIII-120, der für das Plangebiet "Grünfläche mit der Zweckbestimmung Dauerkleingärten" ausweist.

Des Weiteren liegt das Plangebiet im Geltungsbereich des von der zuständigen Senatsverwaltung für Stadtentwicklung als rechtsunwirksamen eingestuften Bebauungsplans XIII-284a, welcher in den 1990 er Jahren die Entwicklung von Flächen am Lichtenrader Damm zu einem Allgemeinen Wohngebiet verfolgte. Zur Schaffung von Rechtssicherheit wurde der Bebauungsplan 7-15 aufgestellt. Ziel dieses Bebauungsplanes ist einzig die Aufhebung des Bebauungsplanes XIII-284 a. Dieses Bebauungsplanverfahren steht kurz vor dem Abschluss.

Der Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplanes 7-28 VE kann sinnvollerweise erst nach Festsetzung des Bebauungsplanes 7-15 erfolgen.

 

Da für die Abwägung von Belang, wird auf das Bebauungsplanverfahren 7-18 VE für das Grundstück Lichtenrader Damm 219/223, welches ca. 50m  nördlich vom Plangebiet liegt, hingewiesen. Der Aufstellungsbeschluss wurde im September 2004 gefasst. Auch dieser Plan soll planungsrechtlich gesicherte Grünflächen mit der Zweckbestimmung Dauerkleingärten in Bauland für einen Lebensmitteldiscounter mit einer Verkaufsfläche unter 800 m² sichern. Als nächster Verfahrensschritt ist die Durchführung der Behördenbeteiligung angestrebt.

 

Landschafts- und Artenschutzprogramm

Es wird auf die Ausführungen im Umweltbericht verwiesen.

 

Stadtentwicklungsplan Verkehr (StEP Verkehr)

Im StEP Verkehr ist der Lichtenrader Damm im übergeordneten Straßennetz als übergeordnete Straßenverbindung der Stufe II (Bestand und Planung 2015) dargestellt; die nördlich gelegene Ostwestverbindung Groß-Ziethener Straße/Barnetstraße als örtliche Straßenverbindung der Stufe III (Bestand und Planung).

 

Stadtentwicklungsplan Zentren (StEP Zentren 2020)

Die stadtentwicklungsplanerischen Ziele des StEP Zentren 2020 sind insbesondere

- die Sicherung der Grundversorgung,

- die Erhaltung und Stärkung der innerstädtischen Zentren sowie

- die stadtverträgliche Integration neuer großflächiger Einzelhandels- und Freizeiteinrichtungen.

Das StEP Zentren 2020, Zentrenkonzept, enthält für das Plangebiet keine direkten Aussagen zur Zentrennutzung. Südlich des Plangebietes wird das Stadtteilzentrum Bahnhofstraße Lichtenrade dargestellt. Für dieses Stadtteilzentrum, sowie für die nächstgelegenen Zentren Mariendorfer Damm und Hildburghauser Straße ist gegenüber dem Bestand kein Zuwachs der Verkaufsfläche bis 2020 vorgesehen, sondern eine Qualifizierung und Modernisierung weitgehend im Bestand.

 

Bezirkliches Einzelhandels- und Zentrenkonzept

Der Bezirk hat im Oktober 2006 das ”Bezirkliche Einzelhandels- und Zentrenkonzept für den Bezirk Tempelhof-Schöneberg von Berlin” in Auftrag gegeben.  Die Bestandserhebung und Bestandsanalyse liegt seit Mai 2007 vor. In einer 2. Phase soll eine Hierarchisierung der Zentrenstruktur sowie Abgrenzungsvorschläge der verschiedenen zentralen Versorgungsbereiche erarbeitet werden. (Erste Ergebnisse liegen als Rohfassung vor.)

Wesentliche Leitlinien für das bezirkliche Zentrenkonzept sind u.a.:

-          Sicherung der Nahversorgung

-          Definition von Bezirkszentren

-          Konzentration von Einzelhandel-Neuansiedlungen auf bezirkliche Zentren

-          Vorrangige Ansiedlung von Nahversorgungsangeboten innerhalb der abgegrenzten Zentrenbereichen (außerhalb nur, wenn Betrieb Sicherung der Nahversorgung dient und keine schädlichen Auswirkungen auf benachbarte Zentren bestehen)

-          Vermeidung von Neuansiedlung von Nahversorgern an nicht-integrierten Standorten

-          Einfügung neuer Einzelhandelsbetriebe in die städtebaulichen Strukturen des Umfeldes

 

Denkmalschutz

Große Teile des historischen Dorfes Lichtenrade stehen unter Denkmalschutz, sowohl als Ensemble, als Gesamtanlage als auch als Einzeldenkmäler. In ca. 30 m Entfernung zum Plangebiet befinden sich der Bauernhof mit Remise und Stall (Grundstücks Lichtenrader Damm 225) sowie die Hofanlagen (Alt-Lichtenrade 112; Dorfkrug sowie 118). Zum Ensemble gehören des weiteren Marienfelder Straße 85-87 und Alt-Lichtenrade 114.

 

II. Planinhalt

II. 1. Entwicklung der Planungsüberlegungen

Mit dem 1974 festgesetzten Bebauungsplan XIII-120 sollten die Flächen westlich des historischen Dorfkerns Alt-Lichtenrade als Kleingärten entwickelt werden. Diese "grüne Nutzung" sollte, entsprechend der historischen Garten- und Ackernutzung um das ehemalige Angerdorf Lichtenrade, den Bereich des alten Dorfkerns zum Lichtenrader Damm hin abgrenzen. (Bereits in den 1940 er Jahren wurde dieser Bereich im Rahmen der Planungen für den Ortsteil Lichtenrade von einer Bebauung frei gehalten.)

Aufgrund der eklatanten Wohnungsnot in den 1990er Jahren sollte der Bereich entlang des Lichtenrader Damms für den Wohnungsbau im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens XIII-284 a entwickelt werden. Die Ostseite des Lichtenrader Damms sollte baulich gefasst und eine Arrondierung der sich anschließenden Bebauung des alten Dorfkerns sichergestellt werden. Geplant war die Errichtung von zwei-, teilweise dreigeschossigem Wohnungsbau.

Zum Ende der 1990 er Jahre war der Wohnungsmarkt gesättigt, sodass die in Rede stehenden Flächen nicht bebaut wurden. Anderen Nutzungen standen die geplanten Festsetzungen (u.a. reine Baukörperausweisung, keine ebenerdigen Stellplätze) entgegen. Aufgrund überholter Planungsziele und seiner Rechtsunwirksamkeit wird der Bebauungsplan XIII-284a im Rahmen des fast abgeschlossenen Bebauungsplanverfahrens 7-15 aufgehoben.

Mit Festsetzung des Bebauungsplanes 7-15 gelten die Festsetzungen Bebauungsplans XIII-120 uneingeschränkt weiter.

Das Plangebiet sowie die anderen unbebauten Grundstücke am Lichtenrader Damm zwischen Groß-Ziethener Straße und Kirchhainer Damm stellen städtebaulich weiterhin einen undefinierten Bereich innerhalb des Ortsteils dar.

Zur Klärung von Entwicklungsmöglichkeiten für diese Flächen wurde 2005 vom Bezirk Tempelhof-Schöneberg das ”Städtebauliche Gutachten Bereich Lichtenrader Damm 227/263” im Jahr 2005 in Auftrag gegeben. Das Gutachten erörtert auf der Grundlage städtebaulicher Parameter und Nutzungs- sowie Verwertungsüberlegungen verschiedene Nutzungsvarianten (Handwerkerhöfe, Seniorenwohnen, Sporteinrichtungen, Einzelhandel) und schlägt drei städtebauliche Varianten (verschiedene Anordnungen von Hausgruppen) vor.

Die verkehrstechnisch günstige Erreichbarkeit stellt, gemäß den Gutachtern, das wichtigste Eignungsmerkmal der Grundstücke dar. Dieser Parameter begünstige grundsätzlich die Ansiedlung von Einzelhandel.

Allen Gutachter-Vorschlägen liegt die Umsetzung nur einer Nutzungsart zugrunde, wobei darauf hingewiesen wird, dass die Umsetzung einer Nutzungsmischung realistischer sei.

 

II. 2. Intention des Planes

Ziel des Bebauungsplanverfahrens ist die Schaffung neuen Planungsrechts für die Errichtung eines Nahversorgungsunternehmens mit erforderlichen Stellplätzen an einem verkehrlich gut erschlossenen Standort. Hiermit soll dem Bedarf an wohnungsnahen Einzelhandelsangeboten Rechnung getragen werden. Der Lichtenrader Damm soll als Straßenverkehrsfläche bestätigt werden.

 

II. 3. Umweltbericht

II. 3.1 Einleitung

Kurzdarstellung des Inhalts und der wichtigsten Ziele des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes

Der Bebauungsplan soll private Gärten, welche planungsrechtlich als ”Grünflächen” mit der Zweckbestimmung ”Dauerkleingärten” gesichert sind, in Bauland (Nahversorgungsbereich) umwandeln. Der Lichtenrader Damm soll bestandsorientiert als Straßenverkehrsfläche bestätigt werden.

Durch reine Baukörperausweisung (Baugrenze) soll im südlichen Bereich des Plangebietes (Grundstücke Lichtenrader Damm 237/241) der Standort und die maximal zulässige Grundfläche für einen Lebensmitteldiscounter (maximale Verkaufsfläche von 800 m²) sowie für ergänzende kleinere Ladeneinheiten festgesetzt werden. Die Grundflächenzahl, die sich aus der reinen Baukörperausweisung ergibt, liegt bei  ca.0,32. Die maximale Gebäudehöhe soll mit 7,00 m über Gehweg festgesetzt werden. Die maximale Geschossfläche soll auf 1.660 m² begrenzt werden.

Die Anlieferung des Discounters ist, gemäß Vorhaben- und Erschließungsplan, an der rückwärtigen Gebäudeseite (eingehaust) und die der kleinen Läden direkt über den Lichtenrader Damm geplant.

Für die geplanten 77 Stellplätze sowie für Fahrstraßen auf dem Vorhabegrundstück sollen die Grundstücke Lichtenrader Damm 229/235 in Anspruch genommen werden. Der Gesamtversiegelungsgrad liegt dann bei ca. 70 %.

Die übrigen Flächen sind gärtnerisch zu erhalten, anzulegen und zu unterhalten. Art und Umfang der zu pflanzenden Arten werden im weitern Verfahren noch festgelegt. Geschütze Bäume außerhalb der zu versiegelnden Flächen sind zu erhalten. Eine Dachbegrünung soll gesichert werden.

Eine Wand zum Schutz der angrenzenden Wohnbebauung vor Lärmimmissionen soll planungsrechtlich zu gesichert werden.

Der Vorhabenträger plant zur besseren Erreichbarkeit des Grundstücks mit dem Pkw zusätzlich eine Linksabbiegerspur im Bereich des Mittelstreifens des Lichtenrader Damms zu bauen. (vgl. Vorhaben- und Erschließungsplan) Hierdurch soll reicht werden, dass man das Vorhabengrundstück  von Norden kommend direkt erreicht. Hierzu besteht noch Abstimmungsbedarf mit den zuständigen Behörden und Stellen. Auch wenn die Einteilung der Straßenverkehrsfläche nicht Gegenstand der Festsetzungen sein wird, sondern in einem gesonderten Verfahren zu genehmigen ist, ist dies für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan vor Relevanz (Lärm- und Luftemissionen, Verkehrsaufkommen). Eine Regelung zur Durchführung und Kostenübernahme der Maßnahmen wird im Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan geregelt.

 

Darstellung bedeutsamer Ziele des Umweltschutzes aus Fachgesetzen und Fachplänen

Fachgesetze

Für das anstehende Vorhaben ist die Eingriffsregelung des § 1 a Abs. 3 BauGB i.V. mit § 21 Abs. 1 des Bundesnaturschutzgesetzes (BNatSchG) beachtlich, da mit der Vorhabenplanung Eingriffe in Natur und Landschaft vorbereitet werden. Es wurde ein Eingriffsgutachten (vgl. die wichtigsten Ergebnisse unter ”Eingriffe in Natur und Landschaft”) erstellt, die hierin genannten Maßnahmen für eine vollständige Kompensation im Plangebiet sollen bei der weiteren Planung komplett berücksichtigt werden.

Zum Ausgleich bei Eingriffen in den Baumbestand ist die Berliner Baumschutzverordnung (BaumschutzV) anzuwenden (vgl. Kap. Eingriffe in Natur und Landschaft). Im Rahmen des erstellten Eingriffsgutachtens wurden die entsprechend diesen Regelungen erforderlichen Ersatzpflanzungen ermittelt. Sie sollen bei der weiteren Planung vollständig berücksichtigt werden.

Beachtlich, im Hinblick auf die Festsetzung eines Nahversorgungsstandorts mit 77 Stellplätzen in Nachbarschaft schutzwürdiger Wohnnutzungen, sind gemäß § 1 Abs. 5 Nr. 1 BauGB die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB die Belange des Umweltschutzes (und damit auch des Immissionsschutzes). Im Rahmen der Vorhabenplanung wurde ein Schallgutachten erarbeitet, um gemäß dem Vorsorgegrundsatz im Sinne des § 5 Abs. 1 Nr. 2 Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) im Bebauungsplan entsprechende Lärmschutzmaßnahmen zum Schutz der angrenzenden Wohnnutzungen vor Verkehrslärm des Kunden- und Anlieferverkehrs sichern zu können. Grundlage bilden die lärmtechnischen Regelwerke TA Lärm und DIN 18005.

Fachplanungen

Das Landschaftsprogramm einschließlich Artenschutzprogramm für Berlin in der Fassung der Bekanntmachung vom 19. Juli 1994 (Amtsblatt für Berlin S. 2331), zuletzt geändert am 27. Juni 2006 (ABl. S2350) enthält für das Plangebiet folgende Darstellungen:

Der Teilplan Naturhaushalt / Umweltschutz stellt das Plangebiet als Siedlungsgebiet dar. Für diese Nutzungsart sind im Hinblick auf die beabsichtigte Planung folgende Anforderungen relevant:

- Kompensationsmaßnahmen bei Verdichtung,

- Berücksichtigung des Boden- und Grundwasserschutzes,

- dezentrale Regenentwässerung.

In den Teilplänen Biotop- und Artenschutz sowie Landschaftsbild ist das Plangebiet als Obstbaumsiedlungsbereich dargestellt, woraus sich im Hinblick auf die beabsichtigte Planung als relevante Entwicklungsziele die Erhaltung von gebietstypischen Vegetationsbeständen und artenschutzrelevanten Strukturelementen sowie Begrenzung der Versiegelung bei Siedlungsverdichtungen, Beseitigung von Landschaftsbildbeeinträchtigungen ableiten. Der Lichtenrader Damm ist als zu erhaltendes siedlungsgeprägtes Strukturelement "Allee" dargestellt, bei der die Verbindungsfunktion für sonstige Arten vorrangig zu entwickeln ist. Im Teilplan Landschaftsbild sind zudem der alte Dorfkern von Alt-Lichtenrade sowie dessen Umfeld als zwei zu erhaltende und zu entwickelnde siedlungsgeprägte Strukturelemente ("historische Siedlungskern" und "besondere Siedlungsgrünstruktur/Siedlungszusammenhang") dargestellt.

Die im Landschaftsprogramm formulierten Entwicklungsziele werden im Rahmen der Planungsziele bei der weiteren Planung berücksichtigt. Jedoch ist eine dezentrale Regenentwässerung aufgrund undurchlässiger Bodeneigenschaften im Plangebiet nicht möglich.

 

II. 3.2 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen

Der Umweltzustand im unbeplanten Zustand wird im Folgenden schutzgutbezogen dargestellt. Die Beschreibung dieser Bestandssituation umfasst die zum derzeitigen Zeitpunkt bekannten Aussagen zur Funktion der Schutzgüter, zur Art des Bestandes sowie zu vorhandenen Vorbelastungen. Im Anschluss werden die mit der Durchführung des Bebauungsplanes zum jetzigen Zeitpunkt des Aufstellungsverfahrens abgeschätzte Veränderung des beschriebenen Umweltzustandes im Hinblick auf die Beurteilung der Erheblichkeit der Auswirkungen sowie die erforderlichen und beabsichtigten Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich sowie deren Wirkung auf den Umweltzustand dargestellt.

 

Schutzgut Mensch, seine Gesundheit und die Bevölkerung insgesamt

Von Bedeutung sind insbesondere Schallimmissionen, Luftbelastungen sowie Erholungsfunktionen / Sichtbeziehungen

Derzeitiger Umweltzustand: Schallimmissionen

Das Plangebiet liegt an der übergeordneten Hauptverkehrsstraße Lichtenrader Damm (B 96). Aufgrund des hohen Verkehraufkommens ergibt sich eine hohe Lärmbelastung für das Plangebiet und die benachbarten, überwiegend mit Wohnbauten bestandenen Grundstücke.

Im Rahmen einer Schallprognose für das Bebauungsplanverfahrens wurden auch Schall-Bestandsdaten an verschiedenen Gebäudefassaden in der Umgebung des Plangebietes ermittelt. (Die diesen Daten zugrundeliegende verkehrsbezogene Voruntersuchung wird jedoch noch geprüft.) Gemäß diesen Bestandsdaten liegt der Beurteilungspegel Lärm tagsüber zwischen 55,1 dB(A) (Wohnhaus Marienfelder Straße 84 a, Erdgeschoss) und 67,6 dB(A) (Wohn- und Geschäftshaus Lichtenrader Damm 225 (westliche Fassade, EG). Damit sind die Immissionsrichtwerte für allgemeine Wohngebiete von 55 dB(A) bereits im Bestand überschritten.

Vom Plangebiet selber gehen derzeit keine Emissionen aus.

 

Derzeitiger Umweltzustand: Luftbelastungen

Gemäß Umweltatlas, Karte Verkehrsbedingte Luftbelastungen (Stand 2002) ist der Lichtenrader Damm als mäßig belastet dargestellt. Dies ist auf die offene Bauweise und den hohen Grünbestand des Lichtenrader Dammes und der angrenzenden Flächen zurückzuführen.

Vom Plangebiet selber gehen derzeit keine Luftemissionen aus.

Derzeitiger Umweltzustand: Erholung / Sichtbeziehung

Das Plangebiet übernimmt trotz seiner planungsrechtlichen Sicherung als Kleingartengelände derzeit keine direkte Erholungsfunktion. Die ehemaligen privaten Nutzungen als Wohngrundstück (Lichtenrader Damm 241) sowie als Kleingärten oder Gartenland sind in der Erwartung der Umwandlung in Bauland aufgegeben. Das Plangebiet ist nicht öffentlich zugänglich. Es wird jedoch von den Nachbargrundstücken als begrünte, ruhige Fläche wahrgenommen. Der Blick in bepflanzte Gärten (hier als Sichtbeziehungen bezeichnet) trägt indirekt zur Erholung bei.

Prognose bei Durchführung der Planung: Schallimmissionen

Eine Zunahme des Verkehrs auf dem Lichtenrader Damm ist möglich. Im Rahmen des o.g. Schallgutachtens wurde der anlagenbezogene Fahrzeugverkehr auf öffentlichen Verkehrsflächen gemäß Ziffer 7.4 der TA Lärm untersucht. Als Ergebnis wurde festgehalten, dass, auf der Grundlage der o.g. (noch nicht geprüften) Verkehrsdaten, der Beurteilungspegel durch das Bauvorhaben um 0,2 dB(A) erhöht wird und eine mögliche Gesundheitsgefährdung von 70 dB(A) nicht überschritten wird.

Die Emissionsquelle der Lärmbelastung dringt in jedem Fall durch den Stellplatz- und Lieferverkehr im Plangebiet in den Block hinein, näher an die Wohnbebauung heran.. Die Immissionsrichtwerte für allgemeine Wohngebiete, die bereits im Bestand durch den Verkehrslärm des Lichtenrader Dammes überschritten sind, werden auf den Nachbargrundstücken noch stärker überschritten. Die oben genannte Schallprognose enthält jedoch keine Aussagen für den Schall bei Durchführung der Planung ohne Lärmschutzmaßnahmen.

Die Umweltbeeinträchtigungen bzgl. Lärm für die benachbarten Gründstücke werden erheblich sein. Dies kann sich auf die dort wohnende und arbeitende Bevölkerung negativ auf die Gesundheit auswirken.

Prognose bei Durchführung der Planung: Luftbelastungen

Eine Zunahme des Verkehrs auf dem Lichtenrader Damm ist möglich.

Die Emissionsquelle der Luftbelastung dringt in jedem Fall durch den Stellplatz- und Lieferverkehr in den Block hinein, näher an die Wohnbebauung heran. Dies wird sich wahrscheinlich jedoch nicht erheblich auf die Luftbelastung für die angrenzenden Wohngrundstücke auswirken, da die Luftzirkulation im Plangebiet und seiner Umgebung als gut bewertet werden kann.

Prognose bei Durchführung der Planung: Erholung /Sichtbeziehungen

Der vorhandene Vegetationsbestand wird in erheblichem Umfang zugunsten von baulichen Anlagen und versiegelter Fläche reduziert. Die grünen Sichtbeziehungen werden entfallen. Die Lärmschutzwand wird die vorhandenen Sichtbeziehungen noch weiter einschränken.

Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich: Schallimmissionen

Die durch den zu erwartenden Kunden- und Anlieferverkehr ermöglichten erheblichen Lärmbelastungen für die angrenzenden schutzwürdigen Wohnnutzungen sollen im Plangebiet durch  Maßnahmen vermieden bzw. soweit gemindert werden, welche im Rahmen des o.g. Schallgutachtens vorgeschlagen wurden und eine Einhaltung der Richt- und Orientierungswerte gemäß geltenden schalltechnischen Regelwerke (TA Lärm, DIN 18005) für allgemeine Wohngebiete auf den betroffenen Wohngrundstücken ermöglicht. Diese Maßnahmen werden entweder im Bebauungsplan festgesetzt oder im noch abzuschließenden Durchführungsvertrag geregelt:

- Einhausung der Anlieferrampe über eine Länge von 20 m, Errichten einer zu begrünenden Schallschutzwand, Fahrgassen der Stellplatzanaloge mit ungefassten Betonpflastersteinen, spezielle Einkaufswagen,

- Sicherung von Begrünungsmaßnahmen,

- Gehölzabpflanzungen entlang der Grundstücksgrenzen mit einheimischen Gehölzen über 1 m Höhe unter Einbeziehung von vorhandenen, erhaltenswerten Gehölzbestände,

- Eingrünung der Stellplatzinsel mit Bodendeckern (< 1 m Höhe),

- Rasenfläche im Bereich zwischen Notausgang und Fußweg Lichtenrader Damm,

- extensive Dachbegrünung des Gebäudes.

Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich: Luftbelastung

Beeinträchtigungen der Luft durch das heranrücken des Verkehrs an die benachbarte Wohnnutzung können durch die geplanten Begrünungsmaßnahmen und teilweise durch die geplante Lärmschutzwand reduziert werden.

 

Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich: Erholungsfunktion / Sichtbeziehungen

Beeinträchtigungen der Erholungsfunktionen / Sichtbeziehungen können durch die geplanten Begrünungsmaßnahmen, einschließlich Begrünung der Lärmschutzwand, reduziert werden.

 

 

Schutzgut Tiere

Derzeitiger Umweltzustand

Für das Plangebiet sind nach derzeitigem Erkenntnisstand hinsichtlich des Artenschutzes keine besonders geschützten bzw. streng geschützten Arten und ihren Lebensstätten gemäß § 10 Abs. 2 Nrn. 10 und 11 Bundesnaturschutzgesetz bekannt. Das Plangebiet hat möglicherweise, trotz des vielfältigen Vegetationsbestandes sowie als Teil von zusammenhängenden Grün- und Freiflächen keine große Bedeutung für die Fauna. Die Störungsintensität und Barrierewirkung des Lichtenrader Dammes mag hier eine Rolle spielen.

Prognose bei Durchführung der Planung

Durch die geplante Bebauung werden vorhandene Frei- und Nutzräume der Tierwelt verkleinert. Verkehrliche Schall- und Schadstoffimmissionen, die auch die Fauna belasten, rücken weiter in den durch Gärten- und Freiflächen geprägten Block.

Die Planung bedeutet eine Beeinträchtigung für das Schutzgut Tier im derzeit nicht bekannten Ausmaß.

Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich

Die Beeinträchtigungen für die Tierwelt, die auf die Reduzierung des Vegetationsbestandes zurückzuführen sind, können im Plangebiet im Rahmen von Ausgleichsmaßnahmen für die Vegetation verringert werden.

Die Beeinträchtigungen für die Tiere aufgrund des Vorrückens von Lärmbelästigungen in den Block, können im Plangebiet selber nicht verhindert werden. Für die Tierwelt auf den Nachbargrundstücken kann sich die geplante Lärmschutzwand positiv auswirken.

 

Schutzgut  Pflanzen

Die Aufnahme des derzeitigen Vegetations- und Biotopbestand sowie die Eingriffsbewertung und Darstellung der erforderlichen Kompensationsmaßnahmen erfolgten im Eingriffsgutachten, dessen Ergebnisse im Folgenden zusammengefasst dargestellt werden.

Derzeitiger Umweltzustand

Im Plangebiet wird der Vegetationsbestand derzeit größtenteils aus verwilderten Zier- und Obstbeständen gebildet. Prägende Gehölzstrukturen sind eine Ahorn-Reihe entlang der nördlichen Grundstücksgrenze, eine Fichten-Reihe im nördlichen Bereich, vor die eine Fliederhecke entlang der Grundstücksgrenze zum Lichtenrader Damm vorgelagert ist, Lebensbaum-Hecken, sowie auch vorrangig im nördlichen Bereich alte Obst- und Nussbaumbestände. Während das ehemalige Wohngrundstück Lichtenrader Damm 241 mittlerweile fast vollständig verwildert und mit Gebüschen zugewachsen ist, wurden die restlichen Flächen im Plangebiet abgeräumt und durch gelegentliches Mähen frei gehalten.

Im Rahmen des o.g. Eingriffsgutachtens wurde ein Baumkataster erstellt. Demnach fallen im Plangebiet 12 Einzelbäume unter die Bestimmungen der Berliner Baumschutzverordnung (BaumSchVO). Die anderen vorhandenen 13 Nadelbäume (Picea, Thuja) und 20 Obstbäume sind nicht durch die BaumSchVO geschützt.

Prognose bei Durchführung der Planung

Durch das Vorhaben wird der vorhandene Vegetationsbestand fast vollständig beseitigt. Hierzu gehört auch der ortsbildprägende Obstbaumbestand. Nur ein Teil des unter die Baumschutzverordnung fallende Bestandes (acht Bäume), welcher außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen bzw. der geplanten Stellplatzanlage liegen, soll erhalten bleiben.

Für das Schutzgut Pflanzen stehen durch die Planung erhebliche Umweltbeeinträchtigungen.

Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich

Als Ausgleich für die erheblichen Umweltauswirkungen soll der Bebauungsplan 7-28 VE verschiedene Maßnahmen regeln. Darüber hinausgehende Ausgleichsmaßnahmen sollen im Rahmen des Durchführungsvertrages festgeschrieben werden.

- Festsetzung zum Schutz vorhandener Vegetation und zum Anpflanzen,

- 36 neu zupflanzende Bäume

- Gehölzabpflanzungen entlang der Grundstücksgrenzen mit einheimischen Gehölzen über 1 m Höhe unter Einbeziehung von vorhandenen, erhaltenswerten Gehölzbeständen,

- Eingrünung Stellplatzinsel mit Bodendeckern (< 1 m Höhe),

- Rasenfläche im Bereich zwischen Notausgang und Fußweg Lichtenrader Damm,

- extensive Dachbegrünung des Gebäudes

- Begrünung der Lärmschutzwand.

Durch die geplanten Maßnahmen können die erheblichen Beeinträchtigungen für die Flora minimiert werden.

 

 

Schutzgut Boden

Gemäß § 1a Abs. 2 BauGB ist mit Grund und Boden sparsam und schonend umzugehen. Im Zusammenhang mit der Planung sind vor allem eine auf das erforderliche Maß reduzierte Flächenversiegelung von Bedeutung.

Derzeitiger Umweltzustand

Das Plangebiet liegt naturräumlich auf der Teltow-Hochfläche. Der Untergrund wird durch mächtige Lockergesteine pleistozänen Alters geprägt. Typisch für die Hochfläche ist ein Profil geringmächtiger Sande über mächtigem Geschiebelehm und Geschiebemergel. Durch Bohrungen im Rahmen der Baugrunduntersuchung wurde diese geologische Situation bestätigt, Geschiebelehm/-mergel und untergeordnete Sande bestimmen das Profil am Standort.

Der gewachsene Boden wird aufgrund der ehemaligen Nutzung des Geländes als Gartenland von einer ca. 0,3 m mächtigen Mutterbodenschicht und humosen Sanden bedeckt. Diese reichen bis max. 0,7 m unter Oberkante des Geländes (OKG). In Teilbereichen ist mit Aufschüttungen zu rechnen. Den Deckschichten schließen sich Geschiebelehm und -mergel an, der bei einer Sondierungstiefe von 6,0 m nicht durchfahren wurde. Innerhalb des Geschiebelehms und -mergels können unterschiedlich mächtige Sandschichten und Sandlagen auftreten.

Der Geschiebelehm/Geschiebemergel wirkt als Grundwasserstauer. Die Decksande können sich temporär, in Abhängigkeit von der Niederschlagsintensität, mit Wasser füllen. Auch innerhalb des Geschiebemergels, insbesondere an den Grenzflächen zwischen gut durchlässigen und schlecht durchlässigen tonigschluffigen Partien, können Staunässe und Schichtenwasser entstehen. Dieses Wasser tritt auch niederschlagsabhängig auf, d.h. bei intensiven Niederschlägen ist verstärkt mit Staunässe und Schichtenwasser zu rechnen. In mächtigen Sandeinlagerungen innerhalb des Geschiebemergels kann ferner schwebendes Grundwasser auftreten.

Aufgrund des derzeitigen Planungsrechts ist von einer sehr geringen zulässigen Versiegelung im Plangebiet auszugehen. Da es sich planungsrechtlich zwar um Kleingärten handelt, diese real jedoch nicht vorhanden sind, wurden im Rahmen des Eingriffsgutachtens Annahmen zur zulässigen Versieglung innerhalb einer Kleingartennutzung getroffen und mit der Unteren Naturschutzbehörde abgestimmt. Dementsprechend ergibt sich im Plangebiet eine derzeit zulässige Versiegelung von ca. 695 m², was einem Versieglungsgrad von 12 % entspricht.

Nach jetzigem Erkenntnisstand sind keine Belastungen des Bodens mit erheblich umweltgefährdenden Stoffen bekannt.

Altlasten sind für das Plangebiet nicht bekannt.

Prognose bei Durchführung der Planung

Bei Umsetzung des Vorhabens entsprechend der Vorhabenplanung kommt es zu einer Neuversieglung von 4.000 m². Damit erhöht sich die zulässige Gesamtversiegelung gegenüber dem Bestand um ca. 3.300 m² und der Versieglungsgrad von ca. 12 % auf ca. 70 %.

Die Leistungsfähigkeit des Bodenhaushalts wird sich also im Plangebiet selbst verschlechtern.

Die Planung stellt für das Schutzgut Boden eine erhebliche Beeinträchtigung dar.

Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich

Angesichts der Planungsziele zur Errichtung eines Nahversorgungsstandorts auf ehemaligem Gartenland sind die beabsichtigte Neuversieglung und die damit bewirkte Erhöhung der zulässigen Versiegelung um ca. 57 % auf dem Grundstück nicht vermeidbar.

Die geplanten Maßnahmen zur Bepflanzung der nicht überbaubaren bzw. versiegelbaren Flächen, sowie zur Dachbegrünung bedeuten eine Reduzierung der Beeinträchtigung des Schutzgut Boden.

 

 

Schutzgut Wasser

Für das Schutzgut Wasser sind vor allem die Auswirkungen der Planung auf den Grundwasserhaushalt zu untersuchen. Wichtige Aspekte hierbei sind die Grundwasserneubildung und die Grundwassergefährdung durch Schadstoffeinträge. Auswirkungen auf die Oberflächengewässer bestehen vor allem über die Ableitung der auf den versiegelten Flächen anfallenden Niederschlagswässer.

Derzeitiger Umweltzustand

Grundwasser in Form von Staunässe und Schichtenwasser wurde in einer Tiefe von ca. 2-4 m festgestellt. Die Durchlässigkeitsbeiwerte (Kf) wurden für Geschiebelehm/-mergel mit < 10-7 m/s und für Feinsand, schluffig, mit < 6,0 x 10-5 m/s ermittelt. Nach DIN 18130 sind die Böden damit als schwach durchlässig (10-6 bis 10-8 m/s) zu definieren.

Durch den geringen Grad der Flächenversiegelung ist die Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers im Plangebiet kaum beeinträchtigt. Allerdings ist die Grundwasserneubildung aufgrund der schlechten Bodendurchlässigkeit stark eingeschränkt. Mit Ausnahme der möglichen Einleitungen der Dachwässer des leerstehenden Wohnhauses Lichtenrader Damm 241 erfolgen derzeit keine Einleitungen in die Kanalisation, so dass keine Vorbelastung hinsichtlich der Gefährdung der Oberflächengewässer durch unkontrollierten Stoffeintrag bei Überlaufereignissen besteht.

Prognose bei Durchführung der Planung

Die erhebliche Zunahme der Gesamtversiegelung im Plangebiet bei Umsetzung des Vorhabens hat auch Auswirkungen auf die Leistungsfähigkeit des Wasserhaushalts. Hiervon ist die Grundwasserneubildung jedoch weniger betroffen, da die nur schwach durchlässigen Bodeneigenschaften zwar Funktionen zur Speicherung des Grundwassers übernehmen (Staunässe, Schichtenwasser) auch bereits heute eine Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers kaum zulassen. Da somit das auf den versiegelten Flächen bzw. Dachflächen anfallende Niederschlagswasser in die Kanalisation eingeleitet werden muss, erhöht sich jedoch die potentielle Belastung der Oberflächengewässer durch unkontrollierten Schadstoffeintrag bei Überlaufereignissen.

Die Planung zieht Beeinträchtigungen für das Schutzgut Wasser nach sich.

Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich

Durch die beabsichtigte Dachbegrünung des Gebäudes kann der durch die Neuversiegelung verursachte Eingriff in den Wasserhaushalt gemindert werden. Die mit der Speicherung/Verdunstung von Niederschlagswasser auf den Dachflächen erreichte Reduzierung der Abflussmenge trägt im Rahmen der beabsichtigten Planungsinhalte zur Entlastung der Kanalisation und damit zum vorsorgenden Gewässerschutz bei. Aber auch die anderen Begrünungsmaßnahmen können zur Verbesserung des Wasserhaushalten beitragen.

Weitere Maßnahmen zur Verringerung oder zum Ausgleich, wie die dezentrale Bewirtschaftung des auf dem Grundstück anfallenden Niederschlagswassers über ein Mulden-Rigolen-System oder der wasser- und luftdurchlässiger Aufbau der Stellplatzflächen ist aufgrund des undurchlässigen Bodenaufbaus nicht möglich. Das auf den versiegelten Flächen anfallende Niederschlagswasser sowie das bei Starkregen ggf. von der begrünten Dachfläche nicht mehr speicherbare Restwasser soll deshalb in die Kanalisation (Trennkanalisation) eingeleitet werden.

Aufgrund des Kompensationsüberhangs bei den biotischen Komponenten des Naturhaushalts kann auch der naturschutzrechtliche Eingriff in das Schutzgut Wasser im Plangebiet vollständig kompensiert werden. Hierzu wird weiterführend auf die Ausführungen zum Schutzgut Boden verwiesen.

 

Schutzgut Luft und Klima

Für das Schutzgut Luft und Klima ist im Zusammenhang mit der Planung zu untersuchen, welche Entwicklungsmöglichkeiten die Planung hinsichtlich der Reduzierung von Aufwärmeffekten, Verbesserung der Luftzirkulation und Emissionsbelastung auf die Ausgangssituation hat.

Derzeitiger Umweltzustand

Das Plangebiet befindet sich stadtklimatisch im Bereich 2 (Entlasteter Bereich) und weist gegenüber den Freilandverhältnissen nur geringe Veränderungen auf.

Gemäß der Karte des Umweltatlasses ”Verkehrliche Luftbelastung” (Stand 2002) ist der Lichtenrader Damm im Plangebiet als mäßig belastet (Indexwert 1,51 bis 1,75) eingestuft worden.

Prognose bei Durchführung der Planung

Die Zunahme der Gesamtversiegelung sowie die Reduzierung des Vegetationsbestandes im Plangebiet bei Umsetzung des Vorhabens lässt auch Auswirkungen auf das Schutzgut Klima und Luft erwarten.

Mit der geplanten (für den Ortsteil überdurchschnittlichen) Versiegelung und Bebauung des derzeit fast gar nicht versiegelten Plangebiets erhöht sich der Aufwärmeffekt, was zu einer Verschlechterung des Lokalklimas führt.

Die Zunahme des Verkehrs im Plangebiet selbst (77 Stellplätze sowie LKW-Verkehr zur Anlieferung) wird  zu einer vermutlich nur geringfügigen Zunahme der durch den Verkehr hervorgerufenen Luftbelastungen auf den Nachbargrundstücken führen.

Die Umsetzung der Planung wird Beeinträchtigungen für die Schutzgüter Luft und Klima in eher geringem Umfang nach sich ziehen.

Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich

Die geringfügigen negativen Auswirkungen auf das Lokalklima können durch die geplante Schaffung klimawirksamer Vegetationsflächen gemindert werden, so dass unter Berücksichtigung dieser Ausgleichsmaßnahmen nicht mit erheblichen Beeinträchtigungen des Lokalklimas zu rechnen ist. Im Einzelnen sind folgende Maßnahmen geplant:

- Anlage von Vegetationsflächen entlang der Grundstücksgrenzen (Temperaturregulierung durch Reduzierung des durch die versiegelten Flächen erzeugten Aufwärmeffekts und Schaffung von Verdunstungskühle),

- Dachbegrünung (Temperaturregulierung durch Reduzierung des Aufwärmeffekts am Gebäude und Schaffung von Verdunstungskühle),

- Herstellung der Wegeverbindung zwischen rückwärtigem Notausgang und Lichtenrader Damm als Schotterrasen (geringfügige Reduzierung der Neuversiegelung und des damit verbundenen Aufwärmeffekts).

Ebenso wie die Auswirkungen auf die klimatischen Funktionen können die negativen Auswirkungen auf die Luftqualität im Plangebiet durch die beabsichtigten Maßnahmen zur Begrünung gemindert werden. Die geplanten hohen und dichten Gehölzpflanzungen entlang der Grundstücksgrenzen sowie auch die Dachbegrünung tragen vor allem zur Staubbindung bei. Ebenso haben die Gehölzabpflanzungen in Verbindung mit der geplanten Lärmschutzwand eine abschirmende Wirkung zur östlich angrenzenden Wohnbebauung.

 

Schutzgut Landschaft

Beim Schutzgut Landschaft stehen das Landschaftsbild bzw. die visuellen Eindrücke des Betrachters im Vordergrund. Von Bedeutung hinsichtlich planerischer Veränderung sind deshalb alle Elemente des Landschaftsbildes, die dieses unter den Aspekten Vielfalt, Eigenart oder Schönheit prägen.

Derzeitiger Umweltzustand

Das Plangebiet zeichnet sich durch hohe und gebietstypische Vegetationsbestände aus. Der prägende Gehölz-, vor allem der Obstbaumbestand der ehemaligen Gartennutzung befindet sich im nördlichen Teil des Plangebietes, teilweise durch Zäune vom Straßenraum nur eingeschränkt wahrnehmbar. Besonders der südliche Teil des Plangebiets ist durch Nadelgehölzen geprägt, die nicht landschaftstypisch sind. Dennoch wird das Plangebiet sowohl von der Straße als auch von den angrenzenden Wohn- und Kleingartengrundstücken als Teil des Grün- und Freiflächengeländes am Lichtenrader Damm positiv erlebt.

Sichtbeziehungen zur denkmalgeschützten Hofanlage Lichtenrader Damm 225 sind vorhanden. Der vorhandene Obstbaumbestand im Plangebiet und auf den Nachbargrundstücken ist gebietstypisch.

Der Lichtenrader Damm ist mit einer vierreihigen Allee bestanden.

Prognose bei Durchführung der Planung

Mit der Umsetzung des Vorhabens wird sich das Landschaftsbild im Plangebiet wesentlich verändern. Entsprechend den städtebaulichen Zielen zur baulichen Entwicklung des gesamten Bereichs an der Ostseite des Lichtenrader Damms werden ehemals im Zusammenhang mit der Dorfnutzung stehende Freiflächen bebaut. Die Kubatur des Neubaus wird neue städtebauliche Maßstäbe am Lichtenrader Damm setzen. Zusätzlich werden freistehende Werbung sowie Werbung am Gebäude das Landschaftsbild verändern.  Prägender Vegetationsbestand (u.a. Obstbäume) werden verloren gehen. Sichtbeziehungen mit dem Baudenkmal werden beeinträchtigt. Die geplante Lärmschutzwand wird Sichtbeziehungen von den Nachbargrundstücken auf derzeitige Gärten beeinträchtigen. .

Im Rahmen der Vorhabenplanung sind im Bereich des Mittelstreifens zwei Linksabbiegespuren geplant. Hierdurch würde die geschlossene Alleepflanzung unterbrochen.

Die Umsetzung der Planung wird erhebliche Beeinträchtigungen für das Landschaftsbild darstellen.

Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich

Die geplanten Maßnahmen zum Erhalt vorhandener Vegetationen sowie zu Neupflanzungen außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche sowie der Stellplatzfläche führen zu einer Verringerung der Beeinträchtigung des Landschaftsbildes. Darüber hinaus soll zum Schutz des Landschaftsbildes der Freiflächen geregelt werden, dass freistehende Werbeanlagen nur innerhalb der Umgrenzung von Flächen für Stellplätze zulässig sind.

 

Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter

Kulturgüter sind vom Menschen geschaffene bzw. gestaltete Güter, wie z.B. Gebäude, gärtnerische, bauliche oder sonstige Anlagen oder gestaltete Landschaftsteile, die von geschichtlichem, städtebaulichem oder die Kulturlandschaft prägendem Wert sind. Sachgüter i. S. der Betrachtung als Schutzgut im Rahmen des Umweltschutzes sind natürliche oder vom Menschen geschaffene Güter, die für Einzelne, besondere Gruppen oder die Gesellschaft insgesamt von materieller Bedeutung sind.

 

Derzeitiger Umweltzustand

Im Plangebiet befinden sich keine Baudenkmale oder andere Kulturgüter. In räumlicher Nähe befinden sich denkmalgeschützte Anlagen: Lichtenrader Damm 225, Alt-Lichtenrade 112, 114, 118. Sichtbeziehungen sind teilweise vorhanden.

Prognose bei Durchführung der Planung

Durch die Bebauung wird der ”grüne Gürtel” um das historische Dorf Lichtenrade entlang des Lichtenrader Dammes aufgegeben. Dieser Gürtel hatte die Aufgabe die dörfliche Grün- und Freiflächenstruktur außerhalb bebauter Grundstücke darzustellen. Vor dem Hintergrund geänderter städtebaulicher Rahmenbedingungen wurde dieses Ziel jedoch bereits teilweise aufgegeben. Das Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter wird durch die Planung trotzdem beeinflusst.

Die Sichtbeziehungen zum Baudenkmal sowie der Blick vom ”Dorf” zum ”grünen Gürtel” gehen teilweise verloren. Die Beeinträchtigung dieses Schutzguts ist jedoch nicht erheblich.

Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich

Da nur bedingt Beeinträchtigungen auf das Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter zu erwarten sind, sind keine Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich erforderlich.

 

Erhaltungsziele und Schutzzweck der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes

Das Plangebiet und seine Umgebung wird durch die sich hieraus ergebenden Belange nicht berührt.

 

Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern

Die einzelnen Schutzgüter beeinflussen sich gegenseitig in unterschiedlichem Maße. Durch die Bebauung von derzeitigen Grünflächen und die dadurch bedingte Erhöhung der Flächenversiegelung verschlechtert sich grundsätzlich die Funktionsfähigkeit des Bodens, als Lebensraum für Pflanzen und Tiere sowie zur Speicherung von Niederschlagswasser. Dadurch erhöht sich der Oberflächenabfluss, was zu einer steigenden Belastung der Kanalisation, der Vorfluter und damit der Oberflächengewässer führen kann. Ebenso wirkt sich die Erhöhung der Flächenversiegelung negativ auf das Kleinklima aus.

Die geplanten Kompensationsmaßnahmen haben ebenso Auswirkungen auf die Funktionsfähigkeit verschiedener Schutzgüter. So können die geplanten Begrünungsmaßnahmen neben dem vollständigen Ausgleich für beseitigte Biotopflächen und zu fällende Bäume auch mögliche negativen Auswirkungen der Planung für die Schutzgüter Wasser (Speicherung des Niederschlagswasser auf der Dachfläche, damit Reduzierung der Abflussmenge), Klima und Luft (Schaffung klimawirksamer Vegetationsflächen) und die Schutzgüter Mensch und Landschaftsbild (Verhinderung visueller Beeinträchtigungen durch Sichtschutz) qualitativ mindern. Auch die Lärmbelastung wird zunehmen, was sich auf Mensch und Tier auswirkt.

 

Prognose des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung

Ohne die Festsetzungen des Bebauungsplanes wäre im Plangebiet die Anlage von Kleingärten möglich.

Hinsichtlich der Auswirkungen auf den Umweltzustand würde dies im Wesentlichen bedeuten:

- Ermöglichung eines Versieglungsgrades von lediglich 12 % mit positiven Auswirkungen auf die Schutzgüter Boden, Wasser, Klima, Pflanzen und Tiere, Mensch sowie Landschaft, jedoch bei intensiver Gartennutzung,

- hohe Belastung der entstehenden Kleingartenparzellen durch Verkehrsimmissionen des Lichtenrader Damms mit negativen Auswirkungen auf das Schutzgut Mensch,

- keine zusätzliche verkehrliche Belastung für die Nachbarwohngrundstücke durch Liefer- und Stellplatzverkehr,

- Erhalt von Sichtbeziehungen zu historischen Bau- und Freiflächenstrukturen,

- keine Abschirmung der östlich an das Plangebiet angrenzenden Wohnnutzungen vor Verkehrs-immissionen des Lichtenrader Damms durch Baukörper und Lärmschutzwand im Plangebiet, somit keine Veränderung der Vorbelastungen für diese Wohnnutzungen,

- im Falle einer Nichtverpachtung mangels Interessenten (wegen der hohen Verkehrsbelastungen der Kleingärten) Fortbestehen der Nichtnutzung der Grundstücke beziehungsweise der noch vorhandenen Gebäude.

Die Beibehaltung der derzeit geltenden planungsrechtlichen Regelungen hätten positive Auswirkungen auf die abiotischen Aspekte des Naturhaushalts (Boden, Wasser, Klima, Luft) sowie auf die in der Umgebung des Plangebiets lebenden Menschen und Tiere.

 

Anderweitige Planungsmöglichkeiten

Anderweitige Planungsmöglichkeiten für den gesamten Bereich an der Ostseite des Lichtenrader Damms wurden im Rahmen des in Kap. II 1. beschriebenen städtebaulichen Gutachtens untersucht.

 

Zusätzliche Angaben

Technische Verfahren der Umweltprüfung

Wesentliche Datengrundlage zur Umweltprüfung bildet der Umweltatlas Berlin sowie die Ergebnisse der aktuellen Bestandserfassung durch Ortsbegehungen im Rahmen des Bebauungsplan-Verfahrens.

Zur Beurteilung der Boden- und Grundwasserverhältnisse wurde ein Baugrundgutachten erstellt.

Zur Ermittlung des durch die Planung verursachten naturschutzrechtlichen Eingriffs sowie der Darstellung der erforderlichen Kompensationsmaßnahmen wurde in Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde ein Eingriffsgutachten erstellt. Hierbei wurde zur Bewertung und Bilanzierung der Eingriffe entsprechend dem von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hierzu erarbeiteten Leitfaden das so genannte vereinfachte Verfahren ("Verfahren zur Ermittlung von Kostenäquivalenten") angewendet.

Zur Beurteilung der durch die im Plangebiet nach Umsetzung der Planung zu erwartenden Immissionen an der benachbarten schutzwürdigen Wohnnutzung sowie die erforderlichen Schallschutzmaßnahmen wurde ein schalltechnisches Gutachten erstellt.

Beschreibung der Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen

Wird zur Beteiligung gemäß §§ 3 Abs. 2 und 4 § 2 BauGB ergänzt.

 

Allgemeinverständliche Zusammenfassung

Das Plangebiet befindet sich an der Ostseite des Lichtenrader Damms (B 96) im Übergangsbereich zwischen den kleinteiligen überwiegend für Wohnen genutzten Strukturen um den historischen Dorfkern von Alt-Lichtenrade sowie dem westlich des Lichtenrader Damms anschließenden Schulzentrum sowie Geschosswohnungsbau an der John-Locke-Straße. Das Plangebiet umfasst derzeit ungenutzte und brach liegende Gartenflächen sowie ein leerstehendes Wohngrundstück. Durch einen Vorhabenträger ist beabsichtigt im Plangebiet einen Lebensmitteldiscounter zusammen mit drei ergänzenden, kleineren Einzelhandels- oder Dienstleistungseinheiten sowie insgesamt 77 Stellplätzen zu errichten.

Die entstehenden Eingriffe in Natur und Landschaft sollen durch entsprechende Anpflanzungen und eine Dachbegrünung auf der Grundlage des vorliegenden Eingriffsgutachtens (vgl. unten) vollständig auf dem Grundstück kompensiert werden. Hierfür sollen im weiteren Verfahren in Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde entsprechende Festsetzungen im Bebauungsplan bzw. Regelungen im Durchführungsvertrag getroffen werden.

Entsprechend den Ergebnissen des Eingriffsgutachtens kann der Eingriff in den Baumbestand gemäß BaumSchVO auf dem Grundstück selbst vollständig ausgeglichen werden. Entsprechende Regelungen zur Sicherung dieser Ersatzpflanzungen sollen im weiteren Verfahren erfolgen, entweder als Festsetzung im Bebauungsplan oder als Regelung im Durchführungsvertrag. Ortsbildprägenden Obstbäume werden gefällt.

Zum Schutz der an das Plangebiet angrenzenden Wohnnutzungen vor Lärmimmissionen durch den bei Umsetzung des Vorhabens im Plangebiet entstehenden Kunden- und Anlieferverkehr sollen im weiteren Verfahren, ebenfalls per Festsetzung bzw. per Regelung im städtebaulichen Vertrag, entsprechende Schallschutzmaßnahmen gesichert werden. Auf der Grundlage eines bereits o.g. Schallgutachtens sind u.a. bauliche Maßnahmen zur Errichtung einer Lärmschutzwand sowie zur kompletten Einhausung der Lieferrampe geplant, um auf den angrenzenden Wohngrundstücken die für Wohnen geltenden Immissionsricht- bzw. Orientierungswerte gewährleisten zu können.

Die Planung zieht erhebliche Beeinträchtigungen der Schutzgüter, Mensch, Flora, Boden und Landschaftsbild. Andere Schutzgüter werden ebenfalls beeinträchtigt, jedoch nicht in erheblichen Umfang (tiere, Wasser, Kultugüter, Luft, Klima).

Unter Berücksichtigung der geplanten, und im weiteren Verfahren zu konkretisierenden Kompensations- und Schutzmaßnahmen können bei Umsetzung der Vorhabenplanung die erheblichen und nachteiligen Umweltauswirkungen reduziert bzw. ausgeglichen werden.. Durch den Bebauungsplan erfolgt keine Beeinträchtigung von Erhaltungszielen und Schutzzwecken der Gebiete von Gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes.

 

Eingriffe in Natur und Landschaft

Durch das beabsichtigte Vorhaben zur Errichtung eines Nahversorgungsstandorts werden planbedingte Eingriffe in Natur und Landschaft im Sinne des § 1 a BauGB zugelassen, die Ausgleich, Ersatz oder Minderung im Sinne der Vorschriften des § 21 Bundesnaturschutzgesetzes erforderlich machen. Ebenso wird mit dem Bebauungsplan ein Eingriff in den gemäß Berliner Baumschutzverordnung (BaumSchVO) geschützten Baumbestand vorbereitet, der, in Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde, gemäß BaumSchutzVO ausgeglichen werden soll.

Die planungsrechtliche Ausgangssituation für die Beurteilung naturschutzrechtlicher Eingriffe im Rahmen des vorliegenden Bebauungsplanverfahrens sind, aufgrund der Rechtsunwirksamkeit des Bebauungsplans XIII-284a, die Festsetzungen des Bebauungsplans XIII-120. Diese sehen für das Plangebiet "Grünfläche mit der Zweckbestimmung Dauerkleingärten" vor. Im Plangebiet sind jedoch heute keine Kleingärten vorhanden sondern weniger wertvolle Biotopstrukturen. Gemäß § 1 a Abs. 3 Satz 5 BauGB sind Eingriffe, die bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind, nicht ausgleichspflichtig. Grundlage für die Ermittlung des Eingriffs- und erforderlichen Kompensationsumfangs ist demzufolge der heute vorhandene Bestand.

Die zu erwartenden Eingriffe der Planung auf die einzelnen Schutzgüter des Naturhaushalts sowie des Landschaftsbildes sind, unter Berücksichtigung der innerhalb des Plangebietes festgesetzten Kompensationsmaßnahmen, im Rahmen eines separaten Eingriffsgutachtens untersucht worden.

Da es sich bei dem vorliegenden Bebauungsplan um ein kleinräumiges, innerstädtisches Vorhaben handelt, wurde in Absprache mit der Unteren Naturschutzbehörde zur Bewertung und Bilanzierung der Eingriffe entsprechend dem von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hierzu erarbeiteten Leitfaden das so genannte vereinfachte Verfahren ("Verfahren zur Ermittlung von Kostenäquivalenten") angewendet.

Die wesentlichen Ergebnisse sind im Umweltbericht (Kap. II. 3) zusammengefasst dargestellt. Beim vorliegenden Bebauungsplan können die durch das Vorhaben bewirkten Eingriffe in den Naturhaushalt sowie den geschützten Baumbestand vollständig innerhalb des Plangebietes ausgeglichen werden.

Die Eingriffe in Natur und Landschaft sollen durch Anpflanzungen und eine Dachbegrünung auf der Grundlage des vorliegenden Eingriffsgutachtens vollständig auf dem Grundstück kompensiert werden. Hierfür sollen im weiteren Verfahren in Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde entsprechende Festsetzungen im Bebauungsplan bzw. Regelungen im Durchführungsvertrag getroffen werden.

 

4. Wesentlicher Planinhalt

Wesentlicher Inhalt des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 7-28VE ist die Festsetzung eines Nahversorgungsbereichs. Das zulässige Maß der baulichen Nutzung soll durch zeichnerische Festsetzung der zulässigen Grundfläche (reine Baukörperausweisung; entspricht einer GRZ: von 0,32), durch Festsetzung der maximal zulässigen Geschossfläche (1.660 m²) und der zulässige Gebäudeoberkante (OK 7,00 m über Gehweg) gesichert werden. Die überbaubare Grundstücksfläche (Baugrenze) soll im südlichen Teil des Vorhabengrundstücks liegen. Die zu sichernde Stellplatzanlage für 77 Pkw einschließlich Fahrgassen und Zufahrt zur Anlieferung soll im nördlichen Teil des Grundstücks liegen. Die sich hieraus ergebende Versiegelung gemäß § 19 Abs. 4 Baunutzungsverordnung wird bei ca. 57 % liegen, so dass eine Gesamtversiegelung von 70 % zulässig sein wird.

Die übrigen Flächen sollen gärtnerisch angelegt und unterhalten werden. Art und Umfang der zu pflanzenden Vegetation werden im weitern Verfahren noch festgelegt. Geschütze Bäume außerhalb der zu versiegelnden Flächen sind zu erhalten. Die Festsetzung einer Dachbegrünung ist vorgesehen; in diesem Zusammenhang ist eine maximale Dachneigung festzusetzen.

Eine Wand zum Schutz der angrenzenden Wohnbebauung vor Lärmimmissionen ist planungsrechtlich zu sichern.

Die Fläche des Lichtenrader Damms im Geltungsbereich wird bestandsorientiert bestätigt.

 

4.1 Abwägung und Begründung der einzelnen Festsetzungen

Der Bebauungsplan soll gemäß § 1 Abs. 5 BauGB eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten. Er soll dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln, auch in Verantwortung für den allgemeinen Klimaschutz, sowie die städtebauliche Gestaltung und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln. Gemäß § 1 Abs. 6 BauGB wurden bei der Aufstellung insbesondere berücksichtigt:

- die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung,

- die Fortentwicklung, Anpassung und Umbau vorhandener Ortsteile und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche,

- die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes,

- die Belange der Wirtschaft im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung.

 

Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan ist aus den Darstellungen des Flächennutzungsplan Berlin entwickelbar. Der FNP stellt das Plangebiet als Wohnbaufläche W 3 dar. Da Nahversorgungsbereiche, wie der geplante, in Allgemeinen Wohngebieten allgemein zulässig sind, ist die Entwickelbarkeit gegeben.

 

Art der baulichen Nutzung

Mit der geplanten Festsetzung des Plangebietes als Bauland wird die planungsrechtlich gesicherte Nutzung als Grünfläche aufgegeben. Bereits zu Beginn der 1990 er Jahre wurde die Umwandlung dieser und anderer Grünflächen am Lichtenrader Damm in Bauland (Bebauungsplanverfahren XIII-283 und XII-284a) angestrebt. Hintergrund war zu Zeiten akuter Wohnungsnot die Nachfrage nach gut erschlossenen Flächen in Berlin, um innerstädtische Flächenpotentiale, damals noch für Wohnungsbau, zu nutzen und zusätzliche Pendelverkehre ins Umland zu vermeiden. Gleichzeitig hatte das Verkehrsaufkommen am Lichtenrader Damm mit Beginn der sogenannten ”Wende” deutlich zugenommen. Nutzungskonflikte zwischen den planungsrechtlich gesicherten Kleingärten am Lichtenrader Damm und den Verkehrsimmissionen nahmen zu.

Die geplante Festsetzung eines Nahversorgungsbereichs soll in erster Linie den Belangen der Bevölkerung an einer verbrauchernahen Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs Rechnung tragen. Dies trägt der Zielsetzung des Stadtentwicklungsplan Zentren bezüglich der Verbesserung der Grundversorgung Rechnung.

Gemäß der Bestandsaufnahme im Rahmen des Bezirklichen Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes liegt das Plangebiet zwar innerhalb der fußläufigen Erreichbarkeit des Ortsteilzentrums Bahnhofstraße sowie der Solitären Versorgungsstandorte John-Locke-Straße und Nahariyastraße und somit innerhalb eines gut versorgten Wohngebietes. Dennoch ist zu berücksichtigen, dass im südlichen Lichtenrade über 3.000 Einwohner außerhalb dieser fußläufigen Versorgungsradien leben. Das Gutachten führt hierzu aus: ”Obwohl der südliche Siedlungsbereich mit rund 3.290 bzw. 2.210 Einwohnern das einwohnerreichste unterversorgte Gebiet des gesamten Bezirks darstellt, ist die Mantelbevölkerung hier für die Ansiedlung eines strukturprägenden Lebensmittelanbieters nicht groß genug.” Darüber hinaus fehlen in diesem Bereich geeignete Standorte.

Die geplante Sicherung eines zusätzlichen Nahversorgungsstandortes an zentraler Lage im Ortsteil Lichtenrade sowie an einer übergeordneten Hauptverkehrsstraße wird folglich zur Verbesserung der Versorgungssituation im Süden des Ortsteils beitragen. Darüber wird mit einer Vermeidung zusätzlicher evtl. zur Reduzierung vorhandener Verkehre gerechnet. Dies wirkt sich positiv auf verschiedene Umweltaspekte, zu mindest großräumlich, aus.

Die geplante Festsetzung eines Nahversorgungsbereichs im Bebauungsplanverfahren 7-28VE steht im Zusammenhang mit dem Bebauungsplanverfahren 7-18 VE, welches für das nördlich vom Plangebiet liegende Grundstück Lichtenrader Damm 219/223 ebenfalls die Sicherung eines Nahversorgungsbereichs zum Ziel hat, sowie mit den geduldeten Dienstleistern südlich des Plangebietes (Grundstück Nr. 243). Die Entwicklung aller bisher als Grünflächen gesicherter Grundstücke (auch der Grundstücke 243/263) zu einer Einzelhandelskonzentration für überwiegend motorisierte Kunden ist damit absehbar. Diese Entwicklung kann grundsätzlich eine Konkurrenz aber auch eine städtebauliche Ergänzung zum Ortsteilzentrum Bahnhofstraße darstellen. Wobei zu beachten ist, dass das Ortsteilzentrum Bahnhofstraße gemäß dem StEP Zentren nicht flächenmäßig erweitert werden soll.

Eine Konkurrenz zur Bahnhofstraße wird mit Festsetzung des geplanten Nahversorgungsbereichs nicht erwartet. Aufgrund der  Lage des geplanten Nahversorgungsbereichs sowie aufgrund der geplanten Festsetzungen (Einzelhandelsbetriebe mit einer maximalen Verkaufsfläche von 800 m² und Dienstleistungsbetriebe; Stellplatzanlage) werden sich im Plangebiet andere Nutzer ansiedeln als im Ortsteilzentrum mit einem vielfältigen Waren- und Dienstleistungsspektrum. Darüber hinaus ist zu erwarten, dass insbesondere vorhandene Verkehrsströme entlang des Lichtenrader Dammes (u.a. aus dem unzureichend fußläufig versorgten Lichtenrader Süden) den Nahversorgungsstandort nutzen werden. Des Weiteren liegt das Plangebiet auch fußläufig und für den Radverkehr günstig innerhalb vorhandener, teilweise dicht besiedelter Wohngebiete.

Auch wenn zusätzliche Verkaufsfläche am Lichtenrader Damm andere solitäre Versorgungsstandorte schwächen können, muss berücksichtigt werden, dass die Angebote von Lebensmitteldiscountern meist in Ergänzung zu anderen Lebensmitteleinzelhändlern nachgefragt werden. Eine direkte Konkurrenz besteht somit eher zu anderen Discountern in weiterer Entfernung. Wenn lokale und nicht mehr weiter entfernte Discounter nachgefragt werden, ist mit einer Reduzierung von Verkehren zu rechnen.

Durch die Beschränkung der zulässigen Nutzungen (textliche Festsetzung) auf Einzelhandelsbetriebe mit einer maximalen Verkaufsfläche von 800 m² und Dienstleistungsbetriebe sind schädliche Umwelteinwirkungen sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich, auf die Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt nicht zu erwarten ("Vermutungsregel" gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO).

Mögliche Nutzungskonflikte zwischen dem Nahversorgungsbereich und den benachbarten Wohn- und Kleingartennutzungen werden durch entsprechende Regelungen im Bebauungsplan bzw. Durchführungsvertrag reduziert. (vgl. insbesondere unter II. 3 Umweltbericht)

 

Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche

Geplant ist die Festsetzung des Standortes für die bauliche Nutzung im südlichen Grundstücksbereich durch reine Baukörperausweisung. Dies trägt sowohl den städtebaulichen Belangen Rechnung, indem der Abstand zur historischen Dorfstraße ”Marienfelder Straße” sowie dem Baudenkmal Lichtenrader Damm 225 weitestgehend groß gehalten wurde. Beeinträchtigungen von Sichtbeziehungen werden dadurch möglichst gering gehalten. Darüber hinaus trägt es der östlich angrenzenden Wohnnutzung Rechnung, da hier das Grundstück am tiefsten ist und somit der Abstand zur Wohnbebauung am größten. Mögliche Belästigungen durch Lärm, Sicht- und Lichtbeschränkungen werden hierdurch gering gehalten.

Die geplante Lage des Vorhabens direkt am Lichtenrader Damm ohne Einhaltung eines Vorgartenstreifens trägt sowohl der gewerblichen Nutzung Rechnung (direkt von der Straße zugänglich) als auch dem städtebaulichen Ziel, den Lichtenrader Damm, wenn auch räumlich nicht zu fassen, so doch wenigstens Raumkanten zu bilden.

Die geplante Stellplatzanlage für 77 Pkw soll im nördlichen Grundstücksbereich liegen. Durch zeichnerische Festsetzungen soll die Lage gesichert werden. Die reine Baukörperausweisung sowie die Lage der Stellplatzfläche orientieren sich am Vorhaben und somit an der Grundlage des Schall- und Eingriffsgutachtens.

 

 

 

 

Maß der baulichen Nutzung

Aus der zeichnerischen Festsetzung der Grundfläche (Baukörperausweisung) resultiert eine zulässige Grundflächenzahl (GRZ) von 0,32. Gleichzeitig soll die Geschossfläche auf 1.660 m² begrenzt werden.

Das geplante Nutzungsmaß liegt somit innerhalb der laut Baunutzungsverordnung festgelegten Obergrenzen gemäß § 17 Abs. 1 der Baunutzungsverordnung für die Gebiete in denen ein Nahversorgungsbereich zulässig wäre.

Als Höchstmaß für die Gebäudeoberkante sollen 7,00 m über Gehweg festgesetzt werden. Dies entspricht der Mindesthöhe für eingeschossige Lebensmitteldiscounter. Faktisch entspricht dies der Höhe eines zweigeschossigen Gebäudes. Somit fügt sich das Gebäude in die Höhenlandschaft der Umgebung ein.

Die geplante Stellplatzanlage einschließlich Zufahrten ermöglicht eine Versiegelung von ca. 37 % des Grundstücks. Gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO darf die Grundfläche für Stellplätze und ihre Zufahrten nur um 50 % de zulässigen Grundfläche überschritten werden; dies entspräche 16 %. Von der Möglichkeit gemäß § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO im Bebauungsplan abweichende Bestimmungen zu treffen, soll durch zeichnerische Festsetzung Gebrauch gemacht werden. Die Obergrenze gemäß Baunutzungsverordnung von 0,8 Grundflächenzahl wird unterschritten.

Die geplante Stellplatzanlage ist in der geplanten Größe erforderlich, um dem Bedarf an ausreichenden Stellplätzen auch in Stoßzeiten Rechnung tragen zu können und keinen Suchverkehr zu erzeugen.

 

Immissionsschutz

Auf der Grundlage des vorliegenden Schallgutachtens sollen zum Schutz der angrenzenden Wohnnutzungen entsprechende Schallschutzmaßnahmen festgesetzt werden In erster Linie ist eine 2,50 m hohe, beidseitig zu begrünende Schallschutzwand mit einem Schalldämmmaß von mehr als 20 dB(A) zu errichten. Durch die Schallschutzwand wird garantiert, dass die Lärmobergrenzen gemäß TA Lärm für Allgemeine Wohngebiete auf den benachbarten Wohngrundstücken eingehalten werden. Eventuell weitere notwendige Maßnahmen werden im Rahmen des Verfahrens geklärt.

Die geplanten Festsetzungen zum Erhalt vorhandener Bäume und für Neuanpflanzungen werden ebenfalls zur Reduzierung vorhandener Luftimmissionen durch den Lichtenrader Damm sowie durch zusätzliche Immissionen der Stellplatzanlage beitragen. Eine Verschlechterung der Situation für die Nachbargrundstücke wird nicht erwartet.

 

Grünfestsetzungen

Auf der Grundlage des vorliegenden Eingriffgutachtensgutachtens sollen zum Ausgleich der planbedingten naturschutzrechtlichen Eingriffe umfangreiche Maßnahmen zur Begrünung inkl. Dachbegrünung erfolgen. Hierzu gehören insbesondere die Sicherung der nicht zu versiegelnden Grundstücksflächen mit Bindung für Bepflanzung und Erhaltung bzw. zum Anpflanzen sowie die Festsetzung einer Dachbegrünung. Die Festsetzung einer maximalen Dachneigung soll die Realisierung der Dachflächenbegrünung ermöglichen, welche eine notwendige Ausgleichsmaßnahme im Rahmen der Eingriffsbewältigung ist. Die Ausnahme für technische Einrichtungen trägt den technischen Anforderungen Rechnung. Im weiteren Verfahren wird geklärt, ob und in welchem Umfang weitergehende Regelungen und Maßnahmen durch Festsetzungen im Bebauungsplan gesichert werden sollen oder Bestandteil des Durchführungsvertrags zum Bebauungsplan werden.

Die Vorgaben des Landschaftsschutz- und Artenschutzprogramms bzgl. Landschaftsbildes können nicht vollständig berücksichtigt werden. Der Obstbaumsiedlungscharakter kann nicht gewahrt werden, auch ist eine Unterbrechung der Allee geplant.

 

Werbeanlagen

Die geplante textliche Festsetzung, dass freistehende Werbeanlagen nur innerhalb der Umgrenzung von Flächen für Stellplätze zulässig sind, dient dem Landschaftsbild und stellt sicher, dass die Flächen mit Bindung für Bepflanzung und Erhaltung bzw. zum Anpflanzen nicht durch Werbeanlagen reduziert bzw. beeinträchtigt werden.

 

Straßenverkehrsfläche

Die Regelung, dass die Einteilung der Straßenverkehrsfläche nicht Gegenstand der Festsetzungen ist, ist klarstellender Art. Änderungen der Fahrbahnaufteilung, insbesondere durch die geplante Abbiegespur im Bereich des Mittelstreifens gemäß den Vorstellungen des Vorhabenträgers, sind im Durchführungsvertrag zum Bebauungsplan zu regeln.

Der Lichtenrader Damm wird durch den Nahversorgungsbereich zusätzlich entstehende Verkehre bewältigen können.

 

Außerkrafttreten verbindlicher Festsetzungen

Die Festsetzungen des Bebauungsplans XIII-120 werden durch die Festsetzungen dieses Bebauungsplans ersetzt und treten damit außer Kraft.

 

III. Auswirkungen des Bebauungsplans

Wird zur Beteiligung gemäß §§ 3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB ergänzt.

 

IV. Verfahren

Die frühzeitigen Beteiligungsverfahren gemäß § 4 Abs. und § 3 Abs. 1 BauGB sollen zur Beschleunigung des Verfahrens vor Fassung des Aufstellungsbeschlusses für den Bebauungsplan 7-28 VE  durchgeführt werden, da der Bebauungsplan 7-15, welcher u.a. auch für das Plangebiet gilt, noch im Verfahren ist.

 

 

V. Rechtsgrundlagen

 

Baugesetzbuch in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I S. 3316).

Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466).

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692).

 

 

Berlin, den 17. Dezember 2007

 

 

Reitmeyer

Stellv. Leiter des Fachbereichs Planen