Auszug - Bayer-Schering und geplanter Wohnhausabriss Fennstraße 35-37/Am Nordhafen1 BE: Bayer-Schering  

Herr Raubach (Bayer Schering Pharma) erläutert anhand einer Powerpoint-Präsentation den aktuellen Stand des Masterplanverfahrens bezogen auf das Grundstück Fennstraße 35-37/Am Nordhafen1. Geplant ist ein Architekturwettbewerb für die zukünftige Bebauung. Derzeit befinden sich noch 27 Mietparteien im Haus, 6 Mietparteien seien bisher ausgezogen. Die 18 Gewerbeeinheiten wurden bereits gekündigt und die Mieter sind ebenfalls raus. Die Kündigung der Wohnmietverträge ist für Ende September geplant.

Herr Bausch fragt nach, wann der Baubeginn erfolgen soll.

Es wird geantwortet, dass kein genauer Zeitpunkt genannt werden kann. Derzeit befindet man sich im geplanten Projektablauf, Anfang 2011 sollen die Ergebnisse des Architekturwettbewerbs vorliegen. Diese Ergebnisse werden anschließend bewertet, danach erfolgen die Diskussionen zum finanziellen Aspekt. Danach erfolgen die konkreten Bauplanungen.

Herr Diedrich führt aus, dass sich die Situation der betroffenen MieterInnen, trotz Einleitung eines Sozialplanverfahrens, nicht unbedingt verbessert. Der Bezug einer neuen Wohnung bringt immer einen Aufwand mit sich und hat meistens eine finanziell höhere Mietbelastung zu Folge. Er fragt nach, wie eine Situationsverschlechterung der MieterInnen verhindert werden soll.

Frau Topf-Schleuning (Bayer Schering Pharma) legt dar, dass die Kaltmieten des Hauses zwischen 2,70 und 4,10 Euro pro qm liegen. Viele MieterInnen wohnen erst seit kürzerer Zeit (3-5 Jahre) in dem Gebäude, lediglich 10 MieterInnen wohnen bereits sehr lange in dem Haus. Dadurch bedingt sieht man eine gute Chance für die MieterInnen, in dieser preislichen Größenordnung einen adäquaten Wohnraum zu finden.

Es wird dargelegt, dass eine Mieterin des betroffenen Hauses in ein Wohnhaus (welches Bayer Schering Pharma gehört) umgesetzt wurde, in welchem sie nun einen niedrigeren Quadratmeterpreis bezahlt. Leider sind in den Häusern von Bayer Schering Pharma nicht genügend Wohnungen frei, um alle MieterInnen unterzubringen. Die Firma ASUM hat die Möglichkeit, an den Pool heranzukommen, in dem bezuschusste Wohnungen angeboten werden.
Des weiteren hat sich Bayer Schering Pharma bereits im Vorfeld mit den Wohnungsbaugesellschaften (GESOBAU, DEGEWO etc.) in Verbindung gesetzt und um Mithilfe gebeten. Die Hilfe wurde zugesagt und ist im Einzelfall auch schon erfolgt.

Sie führt aus, dass im Einzelfall natürlich finanzielle Nachteile für die MieterInnen des betroffenen Hauses eintreten werden, deshalb wurde das Instrument des Sozialplans erstellt. Der Sozialplan sieht verschiedene Leistungen vor, welche jeweils im Einzelfall Anwendungen finden (z.B. Umgang mit Mietereinbauten, Renovierungszuschüsse, bei nachgewiesener Bedürftigkeit auch Härtfallregelungen).

Herr Diedrich fragt nach, ob es im Rahmen des Konzeptes denkbar wäre, einen zusätzlichen Ersatzwohnraum zu schaffen bzw. zu erwerben.

Herr Diedrich weist in diesem Zusammenhang darauf hin, dass durch den Abriss Wohnraum verloren geht. Dies ist sehr misslich, da Wohnungen in Berlin ein knappes Gut darstellen, es besteht eine stark rückläufige Leerstandsquote. Insofern wäre es für Berlin (Mitte) sehr hilfreich, über die Errichtung von Ersatzwohnraum nachzudenken.

Frau Topf-Schleuning führt aus, dass auf dem Gelände kein neues Wohnhaus erbaut wird.

Herr Koch fragt das Bezirksamt, ob beabsichtigt ist, das Verfahren (analog des Sozialplanverfahrens nach § 180 BauGB) in ein förmliches Verfahren zu integrieren.

Herr Gothe antwortet, dass das Bezirksamt gemeinsam mit Bayer Schering Pharma beschlossen hat, ein Sozialplanverfahren durchzuführen, da durch dieses Verfahren die Vorgänge öffentlich dargestellt werden können.

Herr Koch bezieht sich auf die Aussage, dass sich das Sozialplanverfahren leistungsmäßig an frühere Sozialplanverfahren orientieren soll und berichtet dazu, dass die MieterInnen von Sanierungsgebieten die Möglichkeit hatten, zurückzuziehen. Dies ist im aktuellen Fall jedoch höchstwahrscheinlich nicht vorgesehen.

Herr Koch spricht die Vermutung aus, dass sich die Vertreter von Bayer Schering Pharma bereits über ihre zivilrechtliche Situation erkundigt haben, ein Jurist kann eine Einschätzung geben, wie erfolgreich eine Kündigung der Mietverhältnisse sein wird. Herr Koch ist der Ansicht, dass in diesem Zusammenhang bereits schon im Sozialplanverfahren eine Entschädigung der MieterInnen angeboten werden sollte.

Frau Topf-Schleuning führt hierzu aus, dass die Aussichten der Kündigungen natürlich geprüft wurden. Man ist sehr zuversichtlich, dass ein Fall des sog. Eigenbedarfs besteht. Bayer Schering Pharma würde erhebliche wirtschaftliche Nachteile erlangen, wenn dieses Haus nicht abgerissen werden kann. Ein wirtschaftlicher Nachteil würde beispielsweise darin bestehen, dass das Grundstück nicht gänzlich ausgenutzt werden könnte, ferner würden Wettbewerbsnachteile dadurch entstehen, dass man sich auf einem anderen Grundstück in der Stadt anmieten müsste. Außerdem müsste die Funktion des Standortes geteilt werden, damit wäre die Kommunikation konterkariert.

Frau Hilse fragt nach, ob unter den noch laufenden Mietverhältnissen auch befristete Mietverträge bestehen.

Frau Topf-Schleuning antwortet, dass keine befristeten Mietverträge bestehen (Ausnahme 18 Gewerbemietverträge). Es wird in diesem Zusammenhang erläutert, dass es sich bei dem betroffenen Gebäude um ein Wohn- und Gewerbehaus handelt, welches in einem Gewerbegebiet steht und von Bayer Schering erworben wurde, um zu gegebener Zeit eine Erweiterung auf dem Gelände vornehmen zu können. Insofern konnte bei den MieterInnen, welche in dieses Gebäude eingezogen sind, eine gewisse Erwartungshaltung bestehen, obwohl zum damaligen Zeitpunkt keine konkreten Pläne bestanden.

Eine Mieterin des betroffenen Hauses (Nordhafen 1) berichtet, dass sie für ihr zwei Kinder (10 Monate alt) in unmittelbarer Nähe des Wohnhauses einen Kitaplatz gefunden hat, ihre pflegebedürftigen Eltern wohnen ebenfalls in der Nähe. Sie führt aus, dass durch den Abriss des Gebäudes ihr geschaffener Wohnfrieden zerstört wird.

Ferner legt sie dar, dass es unmöglich ist, an anderer Stelle eine vergleichbare Wohnung (Größe und Mietpreis der jetzigen Wohnung) zu finden. Sie führt aus, dass sie mit keiner Entschädigung zufrieden sein wird.

Abschließend weist sie darauf hin, dass die MieterInnen ebenfalls einen juristischen Beistand eingeschaltet haben.

Herr Jugl (Bezirksgruppe des Berliner Mietervereins) teilt mit, dass die Forderung der MieterInnen des Hauses vom Mieterverein unterstützt wird.

Er bezieht sich auf die Aussage, dass dieses Haus von Bayer Schering Pharma erworben wurde, um zu gegebener Zeit einen Abriss vorzunehmen, und wirft dazu die Frage auf, warum dieses Haus dann im Jahre 2006 saniert wurde.

Des weiteren weist er darauf hin, dass im Jahre 2009 neue MieterInnen eingezogen sind, obwohl die Pläne des Abrisses bereits im Jahre 2008 verkündet wurden und bezeichnet dieses Vorgehen als unfairen Umgang mit den betroffenen MieterInnen.

Er legt dar, dass Bayer Schering Pharma angeboten hat, auf Schönheitsreparaturen sowie auf Rückbauten von Mieterbauten zu verzichten und führt aus, dass dieses Angebot insofern lächerlich ist, da das Gebäude anschließend sowieso abgerissen werden soll.

die Auffassung der MieterInnen besteht prinzipiell darin, dass sie nicht ausziehen werden, bevor eine Perspektive angeboten wird. Deshalb wird vorgeschlagen, dass weitere Vorgehen gewissenhaft zu prüfen sowie die betroffenen MieterInnen in das Verfahren mit einzubinden.

Herr Diedrich fragt das Bezirksamt, ob aus dem Pool der belegungsgebundenen Wohnungen Ersatzwohnungen für die MieterInnen (welche aus dem Gebäude in der Fennstr. ausziehen sollen) angeboten werden sollen.

Herr Gothe verweist zur Beantwortung auf Herrn Öhlert (ASUM).

Herr Öhlert erläutert, dass die belegungsgebundenen Wohnungen in allen Stadtteilen Berlins (also auch in Wedding) liegen, die Fluktuation ist jedoch nicht besonders hoch. Insofern besteht kein großes Pool, aus dem man eine Vielzahl von Wohnungen anbieten könnte. Es werden lediglich einige Wohnungen frei, diese könnte man, mit Zustimmung des Bezirksamts, den räumungsbetroffenen Mietern (auch aus der Fennstr./Am Nordhafen) anbieten. Die Wohnungen haben eine Bindung hinsichtlich der Miethöhe, die Mieten liegen dort zur Zeit bei 4,80 Euro pro qm und werden bei Vorlage eines Wohnberechtigungsscheins auf 4,70 Euro pro qm reduziert.

Herr Koch fragt die Vertreter von Bayer Schering Pharma, ob sie tatsächlich die Eigenbedarfskündigung als Kündigungsgrund benennen wollen. Er weist darauf hin, dass der § 573 Abs. 2 (Nr.2) BGB eindeutig besagt, dass die Eigenbedarfskündigung nur dann erfolgen kann, wenn der Vermieter oder Familienangehörige diese Fläche selbst zum Wohnungszweck nutzen möchte. Insofern kann dieser Paragraf nicht als Kündigungsgrund angegeben werden.

Er legt dar, dass die ersten Hinweise zur Planungen im Jahre 2008 bekannt gegeben wurde. Im Jahre 2009 wurden trotzdem weitere unbefristete Mietverhältnisse abgeschlossen. Auch in diesem Zusammenhang sollte seitens Bayer Schering Pharma ein Zugehen auf die Mieterschaft erfolgen.

Frau Hilse fragt nach, ob das Gewerbegebiet, in dem sich das Wohnhaus befindet, laut FNP festgesetzt ist.

Herr Henselmann erklärt, dass der gesamte Block seit 1958/60 im beschränkten Arbeitsgebiet (heute Gewerbegebiet) liegt. Auch im FNP ist der gesamte Block im Gewerbegebiet festgesetzt. Es wurde dort vor einigen Jahren ein B-Plan festgesetzt, welcher ebenfalls Gewerbegebiet ausgewiesen hat. Nun wird für den Gesamtblock ein neuer B-Plan auf Grundlage des Site-Masterplans gefertigt, welcher auch wieder ein Gewerbegebiet ausweist.

Auf eine weitere Nachfrage von Frau Hilse wird ausgeführt, dass für Wohnhäuser in Gewerbegebieten keine besonderen Regelungen vorliegen.

Herr Jaath legt dar, dass die Fraktion Bü90/Grüne vorschlägt, für das Sozialplanverfahren Verfahrensregelungen aufzustellen. Er verteilt, als Grundlage für einen Ausschussantrag für die kommende BVV, einen diesbezüglich Antragsentwurf seiner Fraktion mit folgendem Text:

„Das Bezirksamt wird ersucht, darauf einzuwirken, das dass Sozialplanverfahren für die MieterInnen der Fennstraße 35/37 – Am Nordhafen 1 mindestens folgende Regelungen gewährleistet:

1.              Unter Berücksichtigung der bisherigen Wohnungsgröße soll der Mietpreis der zukünftigen Umsetzwohnung (Nettokaltmiete/qm), auch bei ggf. besserer Ausstattung, den aktuell gezahlten Mietpreis der Wohnung in der Fennstraße 35/37 – Am Nordhafen 1 nicht übersteigen. Dies soll auch bei einer geringfügigen Erhöhung der Wohnungsgröße der zukünftigen Umsetzwohnung (bis 20%) gelten. Dennoch vorhandene Mietdifferenzen sind vom derzeitigen Eigentümer (Bayer-Schering AG) zu übernehmen.

2.               Für MieterInnen, die BezieherInnen der Grundsicherung nach dem SGB II sind, sind Verfahren festzulegen, die langfristig sicherstellen, dass die Höchstgrenzen der jeweils geltenden Zuschüsse zum Lebensunterhalt nicht übersteigen. Dennoch vorhandene Mietdifferenzen sind vom derzeitigen Eigentümer (Bayer-Schering AG) zu übernehmen.

Er bittet um Verständigung, ob dieser Entwurf vom Ausschuss unterstützt wird.

Herr Raubach bezieht sich auf die terminliche Verknüpfung des Verfahrens und führt aus, dass die Notwendigkeit zur Sanierung des Gebäudes im Jahre 2008 festgestellt wurde, das Projektvorhaben wurde Ende 2008 im Stadtentwicklungsausschuss vorgestellt. Im Jahre 2009 bis Anfang 2010 wurde der Architekturwettbewerb durchgeführt, es wurden Nachfolgeüberlegungen getätigt. Es kann gesagt werden, dass bis zuletzt diverse Alternativen verfolgt wurden. Erst jetzt kann verkündet werden, dass der Neubau tatsächlich realisiert wird. Insofern ist die stattgefundene Informationskette durchaus nachvollziehbar, es bestehen keinerlei Beschlüsse aus vorherigen Jahren, welche erst jetzt verkündet wurden.

Herr Öhlert (ASUM) berichtet, dass die Mieterschaft am 16.09.2010 über das Sozialplanverfahren informiert wurde. Die ASUM hat sich bei den MieterInnen am 20.09.2010 gemeldet und sich für kommenden Montag (27.09.2010) zur Durchführung der ersten Gespräche angekündigt. Die ASUM wird ca. drei bis vier Wochen benötigen, um ein Meinungsbild von der Mieterschaft herzustellen, d.h. man wird zu jeder Mietpartei gehen, die Situation erläutern sowie die Möglichkeiten der MieterInnen aufnehmen.
Das Ergebnis wird anschließend dem Bezirksamt (Auftraggeber) übermittelt, danach wird das Gespräch mit Bayer Schering Pharma gesucht. Herr Öhlert führt aus, dass diese Verfahrensstrecke ca. fünf bis sechs Wochen in Anspruch nehmen wird.

Herr Diedrich bezieht sich auf den Antragsentwurf und legt dar, dass die Fraktion Die Linke dem zustimmen wird, wenn ein dritter Punkt aufgenommen wird. Dieser soll ausschließen, dass geförderte und belegungsgebundene Wohnungen in das Verfahren eingebracht werden.
Herr Diedrich erläutert, dass er nicht nachvollziehen kann, warum diese Wohnungen, welche mit öffentlichen Fördermitteln saniert wurden, in eine private Maßnahme von Bayer Schering Pharma eingebracht werden sollen. Er legt dar, dass bei der geplanten Maßnahme kein öffentliches Interesse erkennbar ist, insofern steht in erster Linie der Investor in der Pflicht, entsprechenden Wohnraum zur Verfügung zu stellen.

Herr Jaath führt dazu aus, dass der dritte Punkt mit aufgenommen werden kann.

Herr Koch bezieht sich auf den Textentwurf und schlägt vor, den ersten Absatz zu ändern in:
Das Bezirksamt wird ersucht, sich im Rahmen des Sozialplanverfahrens darauf einzuwirken, dass für die MieterInnen der Fennstr…. folgende Regelungen erreicht werden.

Herr Bertermann weist darauf hin, dass der Stadtentwicklungsausschuss noch vor der nächsten BVV-Sitzung (18.11.) tagt, insofern wäre ein Ausschussvotum zum Textentwurf in der heutigen Ausschusssitzung nicht zwingend notwendig.

Herr Öhlert bezieht sich auf den Vorschlag, keine belegungsgebundenen Wohnungen für MieterInnen der Fennstr. zu nutzen und verweist in diesem Zusammenhang auf die Regelung, dass jede Person, die einen Wohnungsberechtigungsschein besitzt, sich auf solche Wohnungen bewerben kann. Sollte der Vorschlag beschlossen werden, würden die MieterInnen der Fennstr. von der bestehenden Regelung ausgeschlossen werden. Es kann nicht Sinn des Antrags sein, einkommensschwache MieterInnen aus dieser Möglichkeit auszuschließen.

Herr Pawlowski führt aus, dass die FDP-Fraktion diesem Antrag nicht zustimmen wird. Herr Pawlowski erklärt dazu, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, ein Ersatzwohnraum zu schaffen, wenn er Eigenbedarf meldet.

Ferner kann sich der Vermieter im Falle von Bayer Schering Pharma auf ein BGH-Urteil berufen, in dem entschieden wurde, dass ein Abriss sowie eine Entmietung gerechtfertigt sind, wenn dem Vermieter ansonsten wirtschaftliche Nachteile entstehen sollten. Er ist der Ansicht, dass der Antrag zu sehr in die Verhandlungsfreiheit beider Seiten (Bayer Schering Pharma und Mieterschaft) eingreift.

Herr Pawlowski spricht die Hoffnung aus, dass Bayer Schering Pharma auf die Kritik der Mieterschaft sensibel reagieren wird, es gibt diverse Möglichkeiten der Entschädigung.

Frau Hilse widerspricht der Ansicht von Herrn Dietrich, dass die Investitionen von Bayer Schering nicht im öffentlichen Interesse seien. Bezüglich des Antragesentwurfes von Bü90/Gr führt sie aus, dass die CDU-Fraktion darum bittet, das Ausschussvotum zum vorliegenden Entwurf auf die kommende Ausschusssitzung zu verschieben, da sie Beratungsbedarf in ihrer Fraktion sieht. Sie verweist darauf, dass die CDU-Fraktion dem Passus „Dies soll auch bei einer geringfügigen Erhöhung der Wohnungsgröße der zukünftigen Umsetzwohnung (bis 20%) gelten. Dennoch vorhandene Mietdifferenzen sind vom derzeitigen Eigentümer (Bayer-Schering AG) zu übernehmen.“ nicht zustimmen wird, da diese Regelung insbesondere bezüglich der Prozentzahl nicht nachvollziehbar ist.

Herr Jaath führt aus, dass ihm der Vorschlag von Herrn Diedrich, die belegungsgebundenen Wohnungen auszuschließen, recht plausibel erscheint.
Da der Antrag jedoch auch beinhaltet, dass die Differenzen zwischen dem bisherigen und künftigen Mietpreis auszugleichen sind, ist die Möglichkeit der belegungsgebundenen Wohnungen eigentlich irrelevant.

Herr Koch, der den Entwurf als in der Tendenz richtig ansieht, bittet ebenfalls, diesen im nächsten Ausschuss zu behandeln.

Herr Bertermann fasst zusammen, dass der Antragsentwurf im kommenden Ausschuss (27.10.) beraten wird.