Wissenswertes zur sozialen Erhaltungsverordnung

Die sozialen Erhaltungsverordnungen haben gemäß § 172 Abs. 1 Satz 4 Baugesetzbuch zum Ziel, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem Gebiet aus besonderen städtebaulichen Gründen zu erhalten und einer sozialen Verdrängung entgegenzuwirken bzw. vorzubeugen. Dabei sind soziale Erhaltungsverordnungen kein Instrument des aktiven Mieterschutzes, sondern stellen ein städtebauliches Instrument dar, um die gewachsenen Strukturen der angestammten Bevölkerung zu schützen.
Um den Zielen der sozialen Erhaltungsverordnungen zu entsprechen, bedürfen in sozialen Erhaltungsgebieten sämtliche Rückbaumaßnahmen (Abriss) sowie alle baulichen und Nutzungsänderungen auf einem Grundstück einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung gemäß § 173 Baugesetzbuch.

Welche Maßnahmen aus erhaltungsrechtlicher Sicht genehmigungsfähig oder nicht genehmigungsfähig sind, regeln die „Prüfkriterien für die Umsetzung der sozialen Erhaltungsverordnungen in den Erhaltungsgebieten im Bezirk Tempelhof-Schöneberg“ (Amtsblatt. Nr. 38 vom 12.09.2014, Seite 1754/1755). So werden Maßnahmen, durch die ein zeitgemäßer Ausstattungsstandard wesentlich überschritten wird, nicht genehmigt. Darunter fallen z.B. Fußbodenheizungen, Panoramafenster, Zweitbalkone oder die Schaffung besonders großzügiger Wohnungsgrundrisse durch Zusammenlegung von Wohnungen oder das Errichten bzw. Entfernen von nicht aussteifenden Bauteilen. Auch Nutzungsänderungen, durch die dem Gebiet Wohnraum entzogen wird, sind in der Regel nicht genehmigungsfähig.
Genehmigungsfähig sind hingegen z.B. der Einbau von Erstbalkonen bis 4 m², die Schaffung zusätzlichen Wohnraums oder Maßnahmen, durch die eine Grundausstattung mit Sanitär-, Frischwasser-, Abwasser- sowie Elektroinstallationen gesichert wird.
Einer Einzelfallprüfung unterliegen unter anderem der Ein- bzw. Anbau von Aufzügen, Fassadendämmungen oder Wohnungsteilungen.

Umwandlungsverordnung

Der Berliner Senat hat am 03.03.2015 die Verordnung über einen Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum in Erhaltungsgebieten nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB (UmwandV) erlassen. Für Grundstücke innerhalb sozialer Erhaltungsverordnungen sind Anträge beim Grundbuchamt auf Begründung von Wohnungs- und Teileigentum ab diesem Tag durch die Bezirke zu genehmigen (GVBl Nr. 3 vom 13.03.2015, Seite 43).

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