Soziale Erhaltungsverordnungen (Milieuschutz)

Was sind Soziale Erhaltungsgebiete?

Gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) kann der Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf durch eine Verordnung Gebiete benennen, in denen aus städtebaulichen Gründen die Zusammensetzung der Bevölkerung erhalten werden soll. In umfangreichen Untersuchungen ist zunächst nachzuweisen, dass verschiedene tatsächliche und rechtliche Voraussetzungen vorliegen, die eine Festlegung als soziales Erhaltungsgebiet rechtfertigen. Erst dann kann die Festsetzung durch Beschluss des Bezirksamtes erfolgen.

Soziale Erhaltungsverordnungen sind allerdings kein Instrument des aktiven Mieterschutzes. Sie haben zum Ziel, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem Gebiet aus besonderen städtebaulichen Gründen zu erhalten und einer sozialen Verdrängung entgegenzuwirken bzw. vorzubeugen. Sie können somit nicht in das zivilrechtliche Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter eingreifen und haben u. a. keinen Einfluss auf die Grundmietenerhöhung nach § 558 BGB und die Miethöhe bei Neuvermietung.

Soziale Erhaltungsgebiete sollen unter anderem verhindern, dass im betreffenden Wohnquartier das Gleichgewicht zwischen den vorhandenen Infrastruktureinrichtungen, wie z. B. Schulen, Senioreneinrichtungen und öffentlichem Personennahverkehr, und der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gestört wird. Durch die Verdrängung einzelner Bevölkerungsgruppen wären vorhandene Infrastruktureinrichtungen nicht mehr ausgelastet. An anderer Stelle müsste dafür neuer Wohnraum und neue Infrastruktur geschaffen werden, was hohe Kosten für die Allgemeinheit verursachen würde.

Um diese und andere negativen städtebaulichen Entwicklungen zu verhindern, muss durch die Festsetzung sozialer Erhaltungsgebiete für den Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen und die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum eine Genehmigung beim Stadtentwicklungsamt, FB Stadtplanung, beantragt werden.

Wie wird ein Gebiet zum sozialen Erhaltungsgebiet?

Der Fachbereich Stadtplanung kann nicht einfach die Ausweisung eines sozialen Erhaltungsgebietes (umgangssprachlich Milieuschutzgebiet) gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für ein bestimmtes Gebiet beschließen. In umfangreichen Untersuchungen ist zunächst nachzuweisen, dass verschiedene tatsächliche und rechtliche Voraussetzungen vorliegen, die eine Festlegung als soziales Erhaltungsgebiet rechtfertigen.

Vor Erlass einer Erhaltungsverordnung sind zunächst drei Verfahrensschritte erforderlich:
Im ersten Verfahrensschritt sollen sogenannte Verdachtsgebiete ermittelt werden, in denen die Voraussetzungen zum Erlass von sozialen Erhaltungsverordnungen vorliegen könnten.

In einem zweiten Verfahrensschritt sind für diese ermittelten Verdachtsgebiete dann weitere vertiefende Untersuchungen notwendig, um nachzuweisen, dass alle grundlegenden Voraussetzungen für den Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung vorliegen.

Letztendlich können dann in einem dritten Verfahrensschritt nur die Gebiete, in denen die grundlegenden Voraussetzungen vorliegen, als soziales Erhaltungsgebiet erlassen werden.

Der Fachbereich Stadtplanung hat für alle Wohngebiete innerhalb des S-Bahnrings, den ersten Verfahrensschritt durch die Vergabe eines Gutachtes eingeleitet.
Die Ergebnisse dieses Gutachtens (Grobscreening) liegen seit dem ersten Quartal 2020 vor und bilden die Grundlage für weitere vertiefende Untersuchungen.

Festgelegte soziale Erhaltungsgebiete in Charlottenburg-Wilmersdorf

Im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf sind mit der Veröffentlichung im Gesetz- und Verordnungsblatt am 31. August 2018 die Verordnungen über die beiden sozialen Erhaltungsgebiete „Gierkeplatz“ und „Mierendorff-Insel“ am 1. September 2018 in Kraft getreten. Die Verordnung über das soziale Erhaltungsgebiet “Klausenerplatz” trat am 13. Januar 2020 in Kraft. Am 23. Juni 2021 traten die Verordnungen über die sozialen Erhaltungsgebiete “Alt-Lietzow”, “Jungfernheide”, “Karl-August-Platz” und “Richard-Wagner-Straße” in Kraft. Zuletzt sind mit der Veröffentlichung im Gesetz- und Verordnungsblatt am 18.03.2023 die Verordnungen über die zwei sozialen Erhaltungsgebiete „Brabanter Platz“ und „Hochmeisterplatz“ am 19.03.2023 in Kraft getreten. Der Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf verfügt nunmehr über neun soziale Erhaltungsgebiete.

In unserem Downloadbereich stehen Ihnen Flyer, Straßenlisten sowie Auszüge aus dem Gesetz- und Verordnungsblatt bereit.

Mieterberatung soziale Erhaltungsgebiete

Für Mieter*innen aus den sozialen Erhaltungsgebieten bietet die Mieterberatung eine kostenfreie Beratung an. Die Beratung findet zu den unten genannten Zeiten statt:

• Montag, 10.00 – 12.00 Uhr:
  Ort: Rathaus Charlottenburg, Raum 123, Otto-Suhr-Allee 100, 10585 Berlin,
• Dienstag 16.00 – 18.00 Uhr:
  Ort: Haus der Nachbarschafft, Straße am Schoelerpark 37, 10715 Berlin
  Die Sprechzeiten am 17.12.2024 + 07.01.2025 finden telefonisch unter 030/44 33 81-19 statt, weil das Haus der Nachbarschafft geschlossen hat.
• Mittwoch 16.00 – 18.00 Uhr:
  Telefonische Beratung unter 030/44 33 81-19
  (Außerhalb der Sprechzeit können Sie eine Nachricht auf dem Anrufbeantworter hinterlassen, es wird zeitnah zurückgerufen.)

Telefonische Sprechzeit unter der Telefonnummer 030/44 33 81-19. Zwischen Weihnachten und Neujahr (24.12.2024 – 01.01.2025) finden keine Sprechstunden statt.

Wurden Ihnen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen angekündigt? Soll Ihre Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden? Dann können Sie sich von der Mieterberatung Charlottenburg-Wilmersdorf kostenlos beraten lassen.

Mieter*innen aus den sozialen Erhaltungsgebieten „Gierkeplatz“, „Mierendorff-Insel”, “Klausenerplatz”, Alt-Lietzow”, “Jungfernheide”, “Karl-August-Platz”, “Richard-Wagner-Straße”, “Brabanter Platz” und “Hochmeisterplatz” werden beraten zu:

• Fragen geplanter Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen
• Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen im Sozialen Erhaltungsgebiet
• Rechte und Pflichten bei Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie bei Umwandlung in Eigentumswohnungen
• Fragen zum bezirklichen Vorkaufsrecht

Weitere Informationen finden Sie auch auf der Internetseite der Mieterberatung.

Milieuschutzbeirat

Das Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf hat die Einrichtung eines Milieuschutzbeirats in seiner Sitzung am 07.06.2022 (Beschluss Nr. 35) beschlossen. Ziel ist ein Austausch zwischen Verwaltung und verschiedenen Interessengruppen zur Weiterentwicklung der Genehmigungskriterien und -praxis in Milieuschutzgebieten.

Der Beirat trat am 11.11.2022 zu seiner ersten Sitzung zusammen. Er ist ein beratendes, ehrenamtlich tätiges Gremium und setzt sich aus Vertreter*innen der BVV Fraktionen, aus Mieter*inneninitiativen, Mieter*innenschutzorganisationen, Vermieter*innenverbänden sowie Umweltschutzorganisationen zusammen. Diese Mitglieder sind stimmberechtigt. Zudem steht die vom Bezirksamt beauftragte Mieterberatung bei Fragen zur Seite.

Der Beirat tagt alle fünf bis sechs Monate.

Die Liste der ständigen Mitglieder, die Protokolle der Sitzungen sowie BVV-Beschlüsse zur Arbeit des Milieuschutzbeirats finden Sie in unserem Downloadbereich.

Genehmigungspflicht: Rückbau, Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen

In den sozialen Erhaltungsgebieten bedürfen der Rückbau (Abriss und Teilabriss) die Änderung (z. B. Modernisierungsmaßnahmen) oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen einer Genehmigung gemäß § 173 BauGB durch den Fachbereich Stadtplanung. Dies gilt ausnahmslos für bewohnte wie unbewohnte Wohnungen, unabhängig von der Eigentumsform.

Welche Maßnahmen in der Regel zustimmungsfähig sind und welche Maßnahmen zu versagen sind, regeln die Ausführungsvorschriften zu Genehmigungskriterien für bauliche Anlagen in Gebieten zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuchs (AV Genehmigungskriterien soziale Erhaltungsgebiete), die von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen am 18.11.2024 erlassen und am 29.11.2024 ortsüblich bekannt gemacht (ABl. Nr. 50, S. 3667 ff.) wurden. Die AV Genehmigungskriterien soziale Erhaltungsgebiete finden Sie im Downloadbereich.

Eine Genehmigung wird in der Regel erteilt für (u.a.)

• den Ersteinbau einer Zentralheizung mit Warmwasserversorgung,
• den Ersteinbau eines Bades,
• die Grundausstattung mit Sanitär-, Wasser- und Elektroinstallationen, Antennen-, Kabelfernseh- und Gegensprechanlagen,
• verpflichtende energetische Sanierungen (Heizkesselerneuerung, Dämmung der obersten Geschossdecke) und
• den Dachgeschossausbau und Neubau (sofern er den baurechtlichen Bestimmungen entspricht).

Eine Genehmigung wird in der Regel nicht erteilt für (u.a.)

• nicht erforderliche Grundrissänderungen,
• Zusammenlegung oder Teilung von Wohnungen,
• den Anbau von Balkonen, Wintergärten, Loggien oder Terrassen mit mehr als 4 m² Grundfläche,
• den Anbau von zweiten Balkonen, Wintergärten, Loggien oder Terrassen,
• den Einbau eines zweiten WCs oder
• eine aufwändige Bad-Sanierung.

Die AV Genehmigungskriterien soziale Erhaltungsgebiete sowie die Antragsformulare finden Sie im Downloadbereich. An welche Behörde der Antrag zu richten ist, ergibt sich aus der Verfahrensart der Berliner Bauordnung (BauO Bln).

• Stadtentwicklungsamt – FB Stadtplanung: gemäß § 173 Abs. 1 Satz 1 BauGB bei verfahrensfreien Vorhaben gemäß § 61 BauO Bln oder bei genehmigungsfreigestellten Vorhaben gemäß § 62 BauO Bln
• Stadtentwicklungsamt – FB Bauaufsicht: gemäß § 173 Abs. 1 Satz 2 BauGB bei Vorhaben, die nach § 63 ff. BauO Bln bauordnungsrechtlich genehmigungspflichtig sind; der FB Stadtplanung wird hier im Verfahren beteiligt.

Energetische Sanierungen in sozialen Erhaltungsgebieten

Als energetische Sanierungsmaßnahmen werden u. a. die Modernisierung der Wärmedämmung der Hausfassade oder des Daches, die Dämmung von Rohrleitungen, der Austausch von Heizungsanlagen oder der Austausch alter Fenster gegen moderne Isolierglasfenster verstanden. In sozialen Erhaltungsgebieten sind derartige Maßnahmen genehmigungspflichtig. Gemäß § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a BauGB ist eine erhaltungsrechtliche Genehmigung für energetische Modernisierungsmaßnahmen zu erteilen, wenn diese der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) oder der jeweils gültigen Energieeinsparverordnung (EnEV) dienen. Maßnahmen, welche über diese Mindestanforderungen hinausgehen und somit bessere energetische Eigenschaften aufweisen, sind in der Regel nicht genehmigungsfähig.

In Anbetracht der erforderlichen Klimaschutzmaßnahmen, kann unter vorheriger Rücksprache mit dem FB Stadtplanung unter bestimmten Voraussetzungen von dieser Praxis abgewichen werden. Im Falle der Verwendung von energetisch hochwertigeren Bauteilen ist über eine Kostenaufschlüsselung nachzuweisen, dass diese Variante günstiger ist als die Verwendung von Bauteilen unter Einhaltung der Mindestanforderungen. Folglich ist dann auch der Nachweis zu erbringen, dass die finanzielle Belastung der Mieter*innen nach Umlage der Modernisierungskosten geringer ist. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn für energetische Sanierungen öffentliche Fördermittel in Anspruch genommen werden, wenn Modernisierungsvereinbarungen zwischen Eigentümer*innen und Mieter*innen geschlossen werden oder wenn in Rücksprache mit dem FB Stadtplanung anderweitig sichergestellt wird, dass Mieter*innen mindestens gleichwertig vor Verdrängung geschützt sind.

Durch diese Genehmigungspraxis soll ein Ausgleich zwischen den Klimaschutzzielen sowie dem Schutz der Mieter*innen vor Verdrängung sichergestellt werden.

Grundstückseigentümer*innen wenden sich zum Thema energetische Modernisierungen in sozialen Erhaltungsgebieten bitte unter [e-mail] an den FB Stadtplanung. Grundsätzlich wird vor Antragstellung eine Bauberatung zum geplanten Vorhaben empfohlen.

Auf jeden Fall einzureichende Unterlagen in diesen Fällen sind:

• Kostenaufschlüsselung zur Gegenüberstellung der Kosten zur Erreichung der Mindestanforderungen des GEG und der Kosten bei Überschreitung der Mindestanforderungen des GEG. Die Eventualpositionen sind entsprechend darzustellen.
• Beim geplanten Einsatz von Fördermitteln ist zzgl. der Zuwendungsbescheid des Fördermittelgebers beizufügen.
• Mit dem FB Stadtplanung abgestimmte Modernisierungsankündigung.

Mieter*innen aus sozialen Erhaltungsgebieten können sich zu diesem Thema an die bezirkliche Mieterberatung wenden. Die Kontaktdaten und Sprechzeiten der Mieterberatung finden Sie ebenfalls auf dieser Seite sowie auf der Internetseite der Mieterberatung

Genehmigungspflicht: Umwandlungsverordnung

Bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum ist regelmäßig von einer zusätzlichen Aufwertung durch eine gehobene Ausstattung der Wohnungen, oftmals auch von einer Erhöhung der Wohnflächen auszugehen. Dies führt in der Regel zu Mietsteigerungen oder zu Eigenbedarfskündigungen und in Folge zur Verdrängung von Teilen der Wohnbevölkerung.

Deshalb hat der Senat von Berlin am 3. August 2021 beschlossen, die Rechtsverordnung über einen Genehmigungsvorbehalt gemäß § 250 Absatz 1 Satz 1 des Baugesetzbuchs für die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB) zu erlassen. Diese Verordnung gilt seit dem 6. August 2021.

Mit der Rechtsverordnung besteht für das gesamte Land Berlin, und somit auch für den gesamten Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf, ein Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen für bestehende Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen.

Anträge auf Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen gemäß § 250 Abs. 1 Satz 1 sind im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf beim Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Stadtplanung formlos zu stellen.

Weitere Information hierzu finden Sie auch auf der Internetseite der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen

Downloads: Berichte

In unserem Downloadbereich finden Sie sämtliche Berichte und Präsentationen zu Grobscreenings oder vertiefenden Untersuchungen aus den vergangenen Jahren.

Downloads: Antragsformulare & Kriterien

Hier finden Sie sämtliche Antragsunterlagen, die für die Beantragung und Genehmigung von Vorhaben in sozialen Erhaltungsgebieten notwendig sind, sowie den veröffentlichten Auszug der AV Genehmigungskriterien soziale Erhaltungsgebiete, die im Genehmigungsverfahren Anwendung finden.

Planen Sie Maßnahmen, die der Genehmigung bedürfen und nur eine einzelne Wohnung betreffen, wie bspw. eine Badmodernisierung oder Grundrissänderungen, nutzen Sie bitte das Formular “Antrag für Maßnahmen in einer Wohnung (mit Anlagen)”.

Planen Sie Maßnahmen, die der Genehmigung bedürfen und das gesamte Haus betreffen, wie bspw. Aufzüge, Balkone oder Wärmedammmaßnahmen, nutzen Sie bitte das Formular “Antrag für Maßnahmen im gesamten Gebäude (mit Anlagen)”.

Hinweis:
Aufgrund unserer engen gesetzlichen Fristen empfehlen wir, auch bei kleineren Sanierungsarbeiten, wie z. B. Badsanierung oder Fensteraustausch, vor der schriftlichen Antragstellung die Möglichkeit einer Bauberatung wahrzunehmen. Eine Bauberatung kann unter [e-mail] vereinbart werden.

• Ausführungsvorschriften Genehmigungskriterien soziale Erhaltungsgebiete

  PDF-Dokument (159.3 kB)

• Antrag bauliches Vorhaben Wohneinheit

  PDF-Dokument (342.1 kB)

• Antrag bauliches Vorhaben Gebäude

  PDF-Dokument (703.1 kB)

• Anlage Aufzugsanbau_Merkblatt+Kostentabelle

  XLSX-Dokument (20.5 kB)

• Antrag Umwandlung

  PDF-Dokument (1.1 MB)