Inhaltsspalte

Soziale Erhaltungsverordnungen (Milieuschutz)

Soziales Erhaltungsgebiet
Bild: BA CW

Aktuelles

Aufstellungsbeschluss für das Gebiet „Schloßstraße / Amtsgerichtsplatz“

Das Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf von Berlin hat in seiner Sitzung am 13. April 2021 die Aufstellung einer sozialen Erhaltungsverordnung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuches mit der Bezeichnung “Schloßstraße/Amtsgerichtsplatz” beschlossen. Dieser Aufstellungsbeschluss ist mit der Veröffentlichung im Amtsblatt am 21. April 2021 in Kraft getreten. Beide Gebiete umfassen zusammen ca. 11.900 Wohnungen.

Durch den Aufstellungsbeschluss ist es dem Bezirksamt möglich, bauliche Änderungen für einen Zeitraum von zwölf Monaten zurückzustellen. Auch die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum kann für diesen Zeitraum vorläufig untersagt werden.

Parallel findet seit Mai 2021 eine vertiefende Untersuchung statt, die die Voraussetzungen für eine Festsetzung einer Sozialen Erhaltungsverordnung in diesen Gebieten erneut prüfen soll. Die erneute Prüfung wurde aufgrund der gesammelten Erfahrungen in der Anwendungspraxis und unter stärkerer Berücksichtigung der städtebaulichen Strukturen veranlasst.

Geltungsbereich Aufstellungsgebiet für eine soziale Erhaltungsverodnung Schloßstraße/Amtsgerichtsplatz

PDF-Dokument (722.1 kB)

Amtsblatt Aufstellungsbeschluss "Schloßstraße/Amtsgerichtsplatz"

PDF-Dokument (1.4 MB)

Was sind Soziale Erhaltungsgebiete?

Gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) kann der Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf durch eine Verordnung Gebiete benennen, in denen aus städtebaulichen Gründen die Zusammensetzung der Bevölkerung erhalten werden soll. In umfangreichen Untersuchungen ist zunächst nachzuweisen, dass verschiedene tatsächliche und rechtliche Voraussetzungen vorliegen, die eine Festlegung als soziales Erhaltungsgebiet rechtfertigen. Erst dann kann die Festsetzung durch Beschluss des Bezirksamtes erfolgen.

Soziale Erhaltungsverordnungen sind allerdings kein Instrument des aktiven Mieterschutzes. Sie haben zum Ziel, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem Gebiet aus besonderen städtebaulichen Gründen zu erhalten und einer sozialen Verdrängung entgegenzuwirken bzw. vorzubeugen. Sie können somit nicht in das zivilrechtliche Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter eingreifen und haben u. a. keinen Einfluss auf die Grundmietenerhöhung nach § 558 BGB und die Miethöhe bei Neuvermietung.

Soziale Erhaltungsgebiete sollen unter anderem verhindern, dass im betreffenden Wohnquartier das Gleichgewicht zwischen den vorhandenen Infrastruktureinrichtungen, wie z. B. Schulen, Senioreneinrichtungen und öffentlichem Personennahverkehr, und der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gestört wird. Durch die Verdrängung einzelner Bevölkerungsgruppen wären vorhandene Infrastruktureinrichtungen nicht mehr ausgelastet. An anderer Stelle müsste dafür neuer Wohnraum und neue Infrastruktur geschaffen werden, was hohe Kosten für die Allgemeinheit verursachen würde.

Um diese und andere negativen städtebaulichen Entwicklungen zu verhindern, muss durch die Festsetzung sozialer Erhaltungsgebiete für den Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen und die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum eine Genehmigung beim Stadtentwicklungsamt, FB Stadtplanung, beantragt werden.

Wie wird ein Gebiet zum sozialen Erhaltungsgebiet?

Der Fachbereich Stadtplanung kann nicht einfach die Ausweisung eines sozialen Erhaltungsgebietes (umgangssprachlich Milieuschutzgebiet) gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für ein bestimmtes Gebiet beschließen. In umfangreichen Untersuchungen ist zunächst nachzuweisen, dass verschiedene tatsächliche und rechtliche Voraussetzungen vorliegen, die eine Festlegung als soziales Erhaltungsgebiet rechtfertigen.

Vor Erlass einer Erhaltungsverordnung sind zunächst drei Verfahrensschritte erforderlich:
Im ersten Verfahrensschritt sollen sogenannte Verdachtsgebiete ermittelt werden, in denen die Voraussetzungen zum Erlass von sozialen Erhaltungsverordnungen vorliegen könnten.

In einem zweiten Verfahrensschritt sind für diese ermittelten Verdachtsgebiete dann weitere vertiefende Untersuchungen notwendig, um nachzuweisen, dass alle grundlegenden Voraussetzungen für den Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung vorliegen.

Letztendlich können dann in einem dritten Verfahrensschritt nur die Gebiete, in denen die grundlegenden Voraussetzungen vorliegen, als soziales Erhaltungsgebiet erlassen werden.

Der Fachbereich Stadtplanung hat für alle Wohngebiete innerhalb des S-Bahnrings, den ersten Verfahrensschritt durch die Vergabe eines Gutachtes eingeleitet.
Die Ergebnisse dieses Gutachtens (Grobscreening) liegen seit dem ersten Quartal 2020 vor und bilden die Grundlage für weitere vertiefende Untersuchungen.

Festgelegte soziale Erhaltungsgebiete in Charlottenburg-Wilmersdorf

Im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf sind mit der Veröffentlichung im Gesetz- und Verordnungsblatt am 31. August 2018 die Verordnungen über die beiden sozialen Erhaltungsgebiete „Gierkeplatz“ und „Mierendorff-Insel“ am 1. September 2018 in Kraft getreten. Die Verordnung über das soziale Erhaltungsgebiet “Klausenerplatz” trat am 13. Januar 2020 in Kraft. Am 23. Juni 2021 traten die Verordnungen über die sozialen Erhaltungsgebiete “Alt-Lietzow”, “Jungfernheide”, “Karl-August-Platz” und “Richard-Wagner-Straße” in Kraft. Der Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf verfügt nunmehr über sieben soziale Erhaltungsgebiete.

In den nachfolgenden Downloads stehen Ihnen Flyer, Straßenlisten sowie Auszüge aus dem Gesetz- und Verordnungsblatt bereit.

Erhaltungsgebiet Alt-Lietzow

Flyer, Straßenliste und Auszug aus dem Gesetz- und Verordnungsblatt

PDF-Dokument (5.6 MB)

Erhaltungsgebiet Gierkeplatz

Flyer, Straßenliste und Auszug aus dem Gesetz- und Verordnungsblatt

PDF-Dokument (6.1 MB)

Erhaltungsgebiet Jungfernheide

Flyer, Straßenliste und Auszug aus dem Gesetz- und Verordnungsblatt

PDF-Dokument (5.6 MB)

Erhaltungsgebiet Karl-August-Platz

Flyer, Straßenliste und Auszug aus dem Gesetz- und Verordnungsblatt

PDF-Dokument (6.0 MB)

Erhaltungsgebiet Klausenerplatz

Flyer, Straßenliste und Auszug aus dem Gesetz- und Verordnungsblatt

PDF-Dokument (6.0 MB)

Erhaltungsgebiet Mierendorff-Insel

Flyer, Straßenliste und Auszug aus dem Gesetz- und Verordnungsblatt

PDF-Dokument (6.1 MB)

Erhaltungsgebiet Richard-Wagner-Platz

Flyer, Straßenliste und Auszug aus dem Gesetz- und Verordnungsblatt

PDF-Dokument (5.7 MB)

Mieterberatung soziale Erhaltungsgebiete und Aufstellungsgebiete

Für Mieter*innen aus den sozialen Erhaltungsgebieten und aus den Aufstellungsgebieten bietet die Mieterberatung eine kostenfreie Beratung an. Aufgrund der aktuellen coronabedingten Kontaktbeschränkungen findet diese im Moment nur telefonisch statt:

  • Montag, 10.00 – 12.00 Uhr, Dienstag 16.00 – 18.00 Uhr und Mittwoch 16.00 – 18.00 Uhr: Telefonische Sprechzeit unter der Telefonnummer 030/44 33 81-19. Ansprechpartner*innen: Frau Rahm, Herr Lehmann.

Wurden Ihnen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen angekündigt? Soll Ihre Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden? Dann können Sie sich von der Mieterberatung Charlottenburg-Wilmersdorf kostenlos beraten lassen.

Mieter*innen aus den sozialen Erhaltungsgebieten „Gierkeplatz“, „Mierendorff-Insel”, “Klausenerplatz”, Alt-Lietzow”, “Jungfernheide”, “Karl-August-Platz” und “Richard-Wagner-Straße” werden beraten zu:

  • Fragen geplanter Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen
  • Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen im Sozialen Erhaltungsgebiet
  • Rechte und Pflichten bei Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie bei Umwandlung in Eigentumswohnungen
  • Fragen zum bezirklichen Vorkaufsrecht

Mieter*innen aus dem Aufstellungsgebiet “Schloßstraße/Amtsgerichtsplatz” werden beraten zu:

  • Bedeutung und Wirkung des Aufstellungsbeschlusses
  • Zurückstellung bzw. vorläufige Untersagung von Baumaßnahmen und Umwandlungen

Genehmigungspflicht: Rückbau, Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen

In den sozialen Erhaltungsgebieten bedürfen der Rückbau (Abriss und Teilabriss) die Änderung (z.B. Modernisierungsmaßnahmen) oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen einer Genehmigung gemäß § 173 BauGB durch den Fachbereich Stadtplanung. Dies gilt ausnahmslos für bewohnte wie unbewohnte Wohnungen, unabhängig von der Eigentumsform.

Welche Maßnahmen in der Regel zustimmungsfähig sind und welche Maßnahmen zu versagen sind regeln die Genehmigungskriterien für bauliche Maßnahmen in Milieuschutzgebieten, die vom Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf am 15.05.2018 beschlossen wurden.

Eine Genehmigung wird in der Regel erteilt für (u.a.)
  • den Ersteinbau einer Zentralheizung mit Warmwasserversorgung,
  • den Ersteinbau eines Bades,
  • die Grundausstattung mit Sanitär-, Wasser- und Elektroinstallationen, Antennen-, Kabelfernseh- und Gegensprechanlagen,
  • verpflichtende energetische Sanierungen (Heizkesselerneuerung, Dämmung der obersten Geschossdecke) und
  • den Dachgeschossausbau und Neubau (sofern er den baurechtlichen Bestimmungen entspricht).
Eine Genehmigung wird in der Regel nicht erteilt für (u.a.)
  • nicht erforderliche Grundrissänderungen,
  • Zusammenlegung oder Teilung von Wohnungen,
  • den Anbau von Balkonen, Wintergärten, Loggien oder Terrassen mit mehr als 4 m² Grundfläche,
  • den Anbau von zweiten Balkonen, Wintergärten, Loggien oder Terrassen,
  • die Errichtung von Einbauküchen,
  • den Einbau eines zweiten WCs oder
  • eine aufwändige Bad-Sanierung.
Die Genehmigungskriterien sowie die Antragsformulare finden Sie im Downloadbereich. An welche Behörde der Antrag zu richten ist, ergibt sich aus der Verfahrensart der Berliner Bauordnung (BauO Bln).
  • Stadtentwicklungsamt – FB Stadtplanung: gemäß § 173 Abs. 1 Satz 1 BauGB bei verfahrensfreien Vorhaben gemäß § 61 BauO Bln oder bei genehmigungsfreigestellten Vorhaben gemäß § 62 BauO Bln
  • Stadtentwicklungsamt – FB Bauaufsicht: gemäß § 173 Abs. 1 Satz 2 BauGB bei Vorhaben, die nach § 63 ff. BauO Bln bauordnungsrechtlich genehmigungspflichtig sind; der FB Stadtplanung wird hier im Verfahren beteiligt.

Genehmigungspflicht: Umwandlungsverordnung

Bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum ist regelmäßig von einer zusätzlichen Aufwertung durch eine gehobene Ausstattung der Wohnungen, oftmals auch von einer Erhöhung der Wohnflächen auszugehen. Dies führt in der Regel zu Mietsteigerungen oder zu Eigenbedarfskündigungen und in Folge zur Verdrängung von Teilen der Wohnbevölkerung.

Deshalb hat das Land Berlin von der Regelung des § 172 Abs. 1 S. 4 BauGB Gebrauch gemacht und im März 2015 die sog. Umwandungsverordnung erlassen. Für zunächst fünf Jahre steht die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum in sozialen Erhaltungsgebieten nach § 172 Absatz 1 Nr. 2 BauGB unter einem Genehmigungsvorbehalt.

Die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum (§ 1 des Wohnungseigentumsgesetzes) an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, bedarf der Genehmigung durch den Fachbereich Stadtplanung. Diese Genehmigung wird nur in Ausnahmefällen (siehe § 172 Abs. 4 Satz 2 und Satz 3 Nr. 2 bis 6 BauGB) erteilt. Das entsprechende Formular und ein Merkblatt zum Thema stehen im Downloadbereich zur Verfügung.

Downloads: Berichte

Hier finden Sie sämtliche Berichte und Präsentationen zu Grobscreenings oder vertiefenden Untersuchungen aus den vergangenen Jahren.

Grobscreening Charlottenburg-Wilmersdorf 2020 (Endbericht)

PDF-Dokument (12.6 MB)

Verdachts- und Beobachtungsgebiete Grobscreening 2020

PDF-Dokument (2.8 MB)

Vertiefende Untersuchung "Klausenerplatz/Sophie-Charlotte-Platz" (Endbericht)

PDF-Dokument (4.6 MB)

Ergebnisse der vertiefenden Untersuchung "Klausenerplatz/Sophie-Charlotte-Platz" (Präsentation)

PDF-Dokument (1.3 MB)

Vertiefende Untersuchung "Alt-Lietzow/Karl-August-Platz" und "Jungfernheide" (Endbericht)

PDF-Dokument (10.6 MB)

Ergebnisse vertiefende Untersuchung "Alt-Lietzow/Karl-August-Platz" und "Jungfernheide" (Präsentation)

PDF-Dokument (3.0 MB)

Downloads: Antragsformulare & Kriterien

Hier finden Sie sämtliche Antragsunterlagen, die für die Beantragung und Genehmigung von Vorhaben in sozialen Erhaltungsgebieten notwendig sind, sowie einen veröffentlichten Auszug der bezirklichen Genehmigungskriterien, die im Genehmigungsverfahren Anwendung finden.

Planen Sie Maßnahmen, die der Genehmigung bedürfen und nur eine einzelne Wohnung betreffen, wie bspw. eine Badmodernisierung oder Grundrissänderungen, nutzen Sie bitte das Formular “Antrag für Maßnahmen in einer Wohnung (mit Anlagen)”.

Planen Sie Maßnahmen, die der Genehmigung bedürfen und das gesamte Haus betreffen, wie bspw. Aufzüge, Balkone oder Wärmedammmaßnahmen, nutzen Sie bitte das Formular “Antrag für Maßnahmen im gesamten Gebäude (mit Anlagen)”.

Bitte nutzen Sie für die Beantragung der Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung gem. § 172 Abs. 1 S. 4 BauGB das Formular “Antrag auf Umwandlung in sozialen Erhaltungsgebieten (mit Anlagen)”.

Genehmigungskriterien für bauliche Maßnahmen in Sozialen Erhaltungsgebieten

PDF-Dokument (599.5 kB)

Antrag für Maßnahmen in einer Wohnung (mit Anlagen)

PDF-Dokument (1.1 MB)

Antrag für Maßnahmen in einem Gebäude (mit Anlagen)

PDF-Dokument (1.2 MB)

Antrag Umwandlung in sozialen Erhaltungsgebieten (mit Anlagen)

PDF-Dokument (809.0 kB)