Prüfung des gemeindlichen Vorkaufsrechts und Ausstellung von Negativzeugnissen

Allgemeine Informationen:

Der Käufer oder die Käuferin eines Grundstückes muss dem Grundbuchamt nachweisen, dass für das Grundstück kein gemeindliches Vorkaufsrecht besteht oder dass dieses nicht ausgeübt wird. Erst dann kann der Kauf im Grundbuch eingetragen werden. Dafür muss der Notar, der den Grundstückskaufvertrag beurkundet, dem Bezirksamt den Vertrag anzeigen und das Negativzeugnis beantragen. Das Bezirksamt prüft dann, ob es ein Vorkaufsrecht hat und ob es dieses gegebenenfalls ausüben will. Besteht kein Vorkaufsrecht oder soll dieses nicht ausgeübt werden, erteilt das Bezirksamt dem Antragsteller hierüber innerhalb von drei Monaten ein Negativzeugnis, welches zur Vorlage beim Grundbuchamt dient.

Hinweise:

Das Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf von Berlin verzichtet bis auf Widerruf auf die Ausübung des Vorkaufsrechtes nach § 53 NatSchGBln in Verbindung mit § 66 BNatSchG für die Grundstücke, die im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf liegen. Die Allgemeinverfügung gem. § 35 Satz 2 VwVfG wurde im Amtsblatt für Berlin Nr. 14 vom 14. April 2014 veröffentlicht.

Voraussetzung:

Rechtswirksam gewordener Grundstückskaufvertrag

Erforderliche Unterlagen:

• Anschreiben mit Angaben des Antragsstellers (Name, Anschrift und Kontaktdaten)
• Antrag auf Erteilung eines Negativzeugnisses (Formularblatt ausgefüllt übersenden),
• Kaufvertrag (beim Bestehen eines Vorkaufsrechts oder nach Aufforderung)
  Angaben aus dem Kaufvertrag:
  Tatsache des Kaufs,
  Datum des Kaufs,
  Urkundenrolle (UVZ-Nr.),
  genaue Bezeichnung des Grundstücks (Straße, Haus-Nr., Flur, Flurstück, Größe, Grundbuchblatt-Nr.),
  Benennung der Kaufvertragsparteien mit vollständigen Anschriften und
  Angabe des Gebührenpflichtigen

Bearbeitungszeit:

Drei Wochen, bei notwendiger Beteiligung weiterer Ämter verlängert sich die Bearbeitungszeit entsprechend.
Achtung! Beim Bestehen eines Vorkaufsrechts beginnt die Ausübungsfrist gem. § 28 Abs. 2 BauGB ab dem Tag, an dem der Kaufvertrag bei uns eingeht.

Rechtliche Grundlagen:

§ 24 BauGB – Allgemeines Vorkaufsrecht
§ 25 BauGB – Besonderes Vorkaufsrecht
§ 26 BauGB – Ausschluss des Vorkaufsrecht
§ 27 BauGB – Abwendung des Vorkaufsrecht
§ 27a BauGB – Ausübung des Vorkaufsrecht zugunsten Dritter
§ 28 BauGB – Verfahren und Entschädigung

Gebühren:

Baugebührenordnung (BauGebO) Anlage Gebührenverzeichnis – Tarifstelle 14. 2 und 14.1

Bitte beachten Sie, dass die Gebühr im Voraus gezahlt werden muss und das Negativzeugnis erst nach Zahlungseingang dem Antragsteller ausgehändigt wird!

100 EUR – Für das Negativzeugnis über das Nichtbestehen oder Nichtausüben eines gesetzlichen Vorkaufsrechtes zur Grundbucheintragung.
25 EUR – Für eine schriftliche Auskunft über das Bestehen eines gesetzlichen Vorkaufsrechtes (ersetzt nicht das o.g. Negativzeugnis).

Formular Negativzeugnis

• Formular Negativzeugnis

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Verfahrensablauf zum gemeindlichen Vorkaufsrecht nach §§ 24 und 25 BauGB

1. Antragseingang und Prüfung

Der Antrag auf Ausstellung eines Negativzeugnisses geht beim Bezirksamt, Fachbereich Stadtplanung, ein. Der Antrag wird erfasst und anschließend geprüft, ob für das betreffende Grundstück ein gemeindliches Vorkaufsrecht nach §§ 24 und 25 BauGB besteht.

2. Es besteht kein gemeindliches Vorkaufsrecht

Besteht kein gemeindliches Vorkaufsrecht, stellt der Fachbereich Stadtplanung ein Negativzeugnis aus.
Anschließend wird ein Gebührenbescheid erstellt und den Gebührenpflichtigen per Post zugesandt. Nach Eingang der Gebührenzahlung wird das Negativzeugnis an das antragstellende Notariat übersandt.

Eilbedürftige Fälle: Wird das Negativzeugnis dringend benötigt, kann im Einzelfall auf die vorherige Zahlung der Gebühren verzichtet werden. Voraussetzung hierfür ist, dass die antragstellende Notarin bzw. der antragstellende Notar die Übernahme der anfallenden Kosten erklärt. In diesem Fall wird das Negativzeugnis unabhängig vom Eingang der Gebührenzahlung unmittelbar an das Notariat übersandt.

Eine persönliche Abholung des Negativzeugnisses ist ebenfalls möglich. Hierfür ist eine entsprechende Vollmacht der Notarin bzw. des Notars vorzulegen.

3. Es besteht ein gemeindliches Vorkaufsrecht

Besteht ein gemeindliches Vorkaufsrecht, wird zunächst der Kaufvertrag angefordert, sofern dieser dem Fachbereich Stadtplanung noch nicht vorliegt. Die gesetzliche Frist für die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts beginnt erst mit dem vollständigen Eingang des Kaufvertrags.

Entscheidend für einen konkreten Grundstücksverkauf werden im Wesentlichen vier Fragen geprüft:
Gibt es für das Grundstück überhaupt ein Vorkaufsrecht nach §§ 24 BauGB?
Gibt es für das Grundstück ein besonderes Vorkaufsrecht nach §§ 25 BauGB und wenn ja, gibt es eine entsprechende Satzung?
Liegt einer der Ausschlusstatbestände des § 26 BauGB vor?
Sind die weiteren Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts erfüllt, insbesondere das öffentliche Wohl und der konkrete Verwendungszweck?

Für die Entscheidung, ob das Vorkaufsrecht ausgeübt wird, ist die jeweils zuständige Fachbehörde verantwortlich. Entscheidet die zuständige Behörde, das Vorkaufsrecht auszuüben, übernimmt der Fachbereich Liegenschaften die weitere Bearbeitung des Vorgangs.

Verstärkte Ausübung von Vorkaufsrechten in der aktuellen Situation im Land Berlin

Bei der Ausübung von Vorkaufsrechten stehen aufgrund der städtebaulichen Entwicklung im Vordergrund:

• Die Ausübung von Vorkaufsrechten im Geltungsbereich einer sozialen Erhaltungsverordnung (§ 24 Abs. 1 Satz 1. Nr. 4 BauGB)
• sowie bei der Ausübung von Vorkaufsrechten auf Grundlage einer Vorkaufsrechtsverordnung (§ 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB in Verbindung mit § 16)

FAQ gemeindliches Vorkaufsrecht

• Wann hat das Bezirksamt ein Vorkaufsrecht?

  Das Bezirksamt kann in bestimmten Fällen ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben. Das bedeutet: wird ein Grundstück verkauft, kann das Bezirksamt unter bestimmten Voraussetzungen anstelle der Käuferin oder des Käufers in den Kaufvertrag eintreten und das Grundstück zu den vereinbarten Bedingungen erwerben.

• Wann besteht ein allgemeines Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB?

  Allgemeines Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB kann insbesondere bestehen:

  • wenn das Grundstück in einem Bebauungsplangebiet liegt und dort eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder bestimmte Ausgleichsmaßnahmen vorgesehen ist,
  • in einem Umlegungsgebiet,
  • in einem Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich,
  • in bestimmten Gebieten mit einer Erhaltungs- oder Stadtumbausatzung,
  • bei bestimmten unbebauten Grundstücken im Außenbereich, die nach dem Flächennutzungsplan für Wohnzwecke vorgesehen sind,
  • bei unbebauten Grundstücken in Gebieten, in denen überwiegend Wohngebäude errichtet werden können,
  • in Gebieten, die zum Schutz vor Hochwasser von Bebauung freigehalten werden sollen,
  • bei Grundstücken, von denen aufgrund städtebaulicher oder baulicher Missstände erhebliche nachteilige Auswirkungen auf das soziale oder städtebauliche Umfeld ausgehen.
• Wann besteht ein besonderes Vorkaufsrecht nach § 25 BauGB?

  Neben dem allgemeinen Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB kann die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Bauen unter bestimmten Voraussetzungen durch eine Satzung ein besonderes Vorkaufsrecht begründen.

  Ein solches Vorkaufsrecht kann insbesondere bestehen:

  • für unbebaute Grundstücke im Geltungsbereich eines Bebauungsplans,
  • in Gebieten, in denen die Gemeinde städtebauliche Maßnahmen plant und eine geordnete städtebauliche Entwicklung sichern möchte,
  • für unbebaute oder brachliegende Grundstücke in Gebieten, die vorwiegend für Wohnbebauung geeignet sind und in denen ein angespannter Wohnungsmarkt besteht.

  Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Bauen legt durch eine entsprechende Satzung fest, für welche Grundstücke das besondere Vorkaufsrecht gilt.

• Wie lange gilt das besondere Vorkaufsrecht?

  Das besondere Vorkaufsrecht gilt grundsätzlich so lange, wie die entsprechende Satzung in Kraft ist. Bei Vorkaufsrechten für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt endet das Vorkaufsrecht spätestens mit dem Ende der entsprechenden gesetzlichen Gebietsverordnung.

• Wann besteht kein Vorkaufsrecht?

  Das gesetzliche Vorkaufsrecht des Bezirksamtes besteht insbesondere nicht beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder beim Kauf von Erbbaurechten.

• Wann darf das Bezirksamt das Vorkaufsrecht ausüben?

  Das Vorliegen eines Vorkaufsrechts bedeutet nicht automatisch, dass das Bezirksamt das Grundstück kauft. Das Bezirksamt darf das Vorkaufsrecht nur ausüben, wenn dies durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist und keine Ausschlussgründe vorliegen.
  Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn die Gemeinde Grundstücke benötigt, um Wohnraum zu schaffen oder andere öffentliche städtebauliche Ziele zu verwirklichen. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts muss das Bezirksamt angeben, für welchen Zweck das Grundstück verwendet werden soll.

• Wann darf das Bezirksamt das Vorkaufsrecht trotzdem nicht ausüben?

  Selbst wenn ein Vorkaufsrecht grundsätzlich besteht, ist seine Ausübung ausgeschlossen, wenn beispielsweise:

  • der Verkauf an Ehegatten oder nahe Verwandte erfolgt;
  • das Grundstück von bestimmten öffentlichen Bedarfsträgern für deren gesetzlich genannte Zwecke erworben wird;
  • für das Grundstück ein bestimmtes Verfahren nach § 38 BauGB eingeleitet oder durchgeführt wurde;
  • das Grundstück bereits entsprechend dem Bebauungsplan bzw. den Zielen der städtebaulichen Maßnahme bebaut und genutzt wird und die darauf befindliche bauliche Anlage keine relevanten Missstände oder Mängel aufweist.
• Kann das gemeindliche Vorkaufsrecht abgewendet werden?
  Der Käufer kann das Vorkaufsrecht abwenden Dafür müssen im Wesentlichen drei Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Die künftige Nutzung muss feststehen oder ausreichend sicher bestimmbar sein. Sie muss sich aus den baurechtlichen Vorschriften oder aus den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme ergeben.
  • Der Käufer muss tatsächlich in der Lage sein, das Grundstück innerhalb einer angemessenen Frist entsprechend zu nutzen.
  • Der Käufer muss sich gegenüber der Gemeinde verbindlich verpflichten, diese Nutzung auch umzusetzen.

  Befindet sich auf dem Grundstück ein Gebäude mit Missständen oder Mängeln nach § 177 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB, kann der Käufer das Vorkaufsrecht ebenfalls abwenden. Dafür muss er: in der Lage sein, die Mängel innerhalb angemessener Zeit zu beseitigen, und sich gegenüber der Gemeinde zur Beseitigung verpflichten.

• Wann gibt es kein Abwendungsrecht?

  Kein Abwendungsrecht besteht beim Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB.
  Das betrifft das allgemeine Vorkaufsrecht der Gemeinde im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit die Grundstücke für öffentliche Zwecke entsprechend den dort genannten Festsetzungen bestimmt sind.

  Auch in einem Umlegungsgebiet besteht kein Abwendungsrecht, wenn das Grundstück für die Zwecke der Umlegung benötigt wird.
  Der entscheidende Punkt § 27 ist damit eine Art Schutz des privaten Käufers vor dem Vorkauf durch die Gemeinde: „Ich bin bereit und in der Lage, genau das zu tun, was städtebaulich gewollt ist – deshalb braucht die Gemeinde das Grundstück nicht selbst zu erwerben.“
  Allerdings muss man § 27 zusammen mit §§ 24–28 BauGB lesen. Besonders wichtig ist die Unterscheidung zwischen dem Entstehen des Vorkaufsrechts, dessen Ausschluss nach § 26, der Abwendung nach § 27 und der eigentlichen Ausübung nach § 28.

• Allgemeinverfügung zum Vorkaufsrecht gem. § 53 NatSchGBln in Verbindung mit § 66 BNatSchG

  PDF-Dokument (111.2 kB)

• Verordnung über ein Vorkaufsrecht des Landes Berlin an Grundstücken zwischen Kurfürstendamm, Rankestraße, Augsburger Straße und Joachimsthaler Straße im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf

  PDF-Dokument (1.3 MB)

• Verordnung über ein Vorkaufsrecht des Landes Berlin an Grundstücken innerhalb des Gebietes vorbereitender Untersuchungen Stadteingang West - Autobahndreieck Funkturm im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf

  PDF-Dokument (890.5 kB)