Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Wohnen empfiehlt der Bezirksverordnetenversammlung die Ablehnung des Antrages in folgender Fassung:
Die Bezirksverordnetenversammlung möge beschließen:
Das Bezirksamt wird gebeten, sich Richtlinien im Umgang mit geplanten Hochhäusern im Bezirk Neukölln zu geben.
Inhalt soll u. a. eine gutachterliche Stellungnahme mit gesamtstädtischer und lokaler Betrachtung unter besonderer Berücksichtigung der Auswirkungen auf die Sozialstruktur, Wohnen und Handel sein. Das Ergebnis soll federführend im Stadtentwicklungsamt sowie im Baukollegium beraten und als partizipatives Verfahren durchgeführt werden. In einem Bebauungsplan ist die Festsetzung eines Wohnanteils sowie der Schutz der gewachsenen Nutzungsvielfalt für das bestehende Quartier festzuschreiben.
Der Entwurf einer Beschlussvorlage ist als Begründung beigefügt.
Begründung:
1. Richtlinien zum Umgang mit geplanten Hochhäusern im Bezirk Neukölln
A. Erfordernis
Der Koalitionsvertrag der jetzigen Regierung sieht die Aufstellung eines Hochhausentwicklungsplans für Berlin vor, der Kriterien für die Genehmigungsfähigkeit von Hochhäusern definiert. In ihm sollen Anforderungen an mögliche Standorte, Beteiligungsverfahren und Rahmenbedingungen definiert werden. Seine Erarbeitung wird noch mindestens bis Ende 2019 andauern. Es stellt sich jedoch bereits jetzt vermehrt die Frage, wie mit Hochhausplanungen einzelner Investoren umgegangen werden soll.
Aus diesen Gründen werden vor der Beschlussfassung eines allgemeinen Hochhausentwicklungsplans für die Gesamtstadt Regelungen für die Praxis im Umgang mit zukünftigen Hochausplanungen im Bezirk Neukölln vor dem Hintergrund bezirkstypischer Anforderungen formuliert.
B. Verfahrensschritte
Bei potentiellen Hochhausplanungen mit einer Gebäudehöhe ab 30 m oder zehn Vollgeschossen im Bezirk Neukölln werden bis zur Vorlage eines Hochhausentwicklungsplans des Landes die folgenden Verfahrensschritte durchgeführt:
a) Gutachterliche Stellungnahme mit gesamtstädtischer Betrachtung
Durch den Vorhabenträger soll eine gutachterliche Stellungnahme erarbeitet werden, die den geplanten Hochhausstandort sowohl auf kleinräumiger als auch gesamtstädtischer Ebene betrachtet. Die gutachterliche Untersuchung dient dazu, die Umsetzung des potentiellen Hochhauses zu überprüfen. Der Bezirk stellt insbesondere bei Hochhausprojekten hohe Ansprüche an eine ganzheitliche Betrachtung. Das Ergebnis der gutachterlichen Stellungnahme sollte neben einer Gesamtbetrachtung der Belange Wohnen, Arbeiten, Kultur, Soziales und Mobilität auch die standortspezifischen Nutzungen berücksichtigen und Aspekte der gemeinwohlorientierten Immobilienentwicklung darstellen. Besonderen Raum nehmen hierbei die Berücksichtigung unterschiedlicher Zielgruppen für das Wohnen, die Begründung der Wohnungstypen, ihrer Größe und Ausstattung sowie die potenziellen Auswirkungen der Aufwertung auf die Bestandsmieterschaft der Umgebung bzw. den Mietspiegel ein. Gleiches gilt für die Auswirkungen auf die lokale Wirtschaft, die Gewerbemieten und den Branchenmix bzw. die Nahversorgung durch Handel und Gewerbe in der Umgebung.
Ökologische und Umweltaspekte haben einen hohen Stellenwert. Dazu gehört die Erreichbarkeit durch den ÖPNV sowie den Fuß- und Radverkehr. Im Rahmen der baulichen Nachverdichtung sind dabei vor allem in der Innenstadt auch die Aspekte der Freiraumversorgung besonders zu beachten. Für eine Hochhausbebauung ist als Mindeststandard ein Biotopflächenfaktor von 0,6 anzusetzen. Die Stellungnahme soll darüber hinaus qualifizierte Aussagen zur planungsrechtlichen Umsetzbarkeit enthalten.
Dabei sollte die Durchmischung von Wohnen, Arbeiten und Freizeit, welche eine Grundvoraussetzung für den neuen Berliner Hochhaustypus werden soll, genauer betrachtet werden. Im Ergebnis muss es eine Bewertung und Begründung für den Standort des geplanten Hochhauses geben.
Für die Erstellung der gutachterlichen Stellungnahme sollten Büros ausgewählt werden, welche vergleichbare Referenzprojekte aufweisen können.
b) Vorstellung im Stadtentwicklungsamt, Umwelt- und Naturschutzamt sowie im Baukollegium
Die Erfordernisse aus der gutachterlichen Stellungnahme und daraus abgeleitete Vorschläge für den geplanten Hochhausstandort sollen im Stadtentwicklungsamt sowie im Umwelt- und Naturschutzamt vorgestellt und beraten werden.
Dazu sind in Größe, Nutzung etc. deutlich unterscheidbare Varianten des geplanten Projektes auszuarbeiten.
Eine Erörterung des jeweiligen Hochhausprojektes sollte auch im Baukollegium erfolgen, um planerische und gestalterische Anforderungen (z.B. Art der Nutzung, Geschossigkeit, Kubatur, Ausrichtung, (Fassaden-) Gestaltung) zu diskutieren.
c) Durchführung eines partizipativen Verfahrens
Es ist ein partizipatives Verfahren, z. B. in Form eines Workshops mit mehreren Terminen das insbesondere die Nutzer (auch die zukünftigen) und Bewohner vor Ort einbezieht, durchzuführen. Das partizipative Verfahren ist von dem Vorhabenträger in Abstimmung mit dem Bezirksamt zu organisieren und durchzuführen.
d) Aufstellung eines Bebauungsplanes
Grundsätzlich ist für jede potentielle Hochhausplanung, die über bestehendes Planungsrecht hinausgeht, ein Bebauungsplanverfahren durchzuführen. Ziel des Bezirksamts ist es, die im Bezirk Neukölln vorhandene kleinteilige und gewachsene Nutzungsvielfalt zu schützen, zu erhalten und am neuen Standort zu erweitern. Das beinhaltet auch einen festzulegenden Anteil von mind. 30% der Bruttogeschoßfläche für Wohnen. Gefordert ist u.a. eine Kombination von gemeinwohlorientierten Mietwohnungsmodellen sowie von kultureller und sozialer Infrastruktur insbesondere im Erdgeschoßbereich. Die umweltbezogenen Aspekte sollen einen besonderen Stellenwert erfahren. Die rechtlichen Möglichkeiten zur Festsetzung der ökologischen und Umweltkriterien wie z. B. Fassadengestaltung oder intelligente technische Gebäudeausrüstung sind in vollem Umfang auszuschöpfen und konzeptionell in der Planung zu verankern.
In der Regel soll das Verfahren gem. § 8 BauGB (ordentlicher Bebauungsplan) durchgeführt werden.
Im Städtebaulichen Vertrag ist u.a. die Befristung der Baugenehmigung auf 3 Jahre festzulegen.
Erforderliche Gutachten sind durch den Vorhabenträger zu finanzieren.
e) Ausschlussgebiete
Zu den Ausschlussgebieten zählen neben alten Ortskernen alle Gebiete mit gründerzeitlicher Wohnbebauung. Begründet werden kann dies damit, dass diese Gebiete historisch gewachsen sind und durch Blockrandbebauung und die berlintypische Traufhöhe geprägt werden. Hier sind Hochhäuser typologisch sowie städtebaulich nicht nachvollziehbar und nicht begründbar.
C. Rechtsgrundlagen:
§15 BezVG
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