Die
Bezirksverordnetenversammlung möge beschließen:
Das
Bezirksamt wird beauftragt, das Kreuzberger Spreeufer zwischen
Schillingbrücke und Zeughofstraße/Köpenicker Straße (Köpenicker Straße 11 bis
29) gemäß folgender Ziele zu planen und zu entwickeln:
Für die
Entwicklung der Neuordnungsflächen entlang der Spree und Köpenicker Straße wird
ein modellhaftes integriertes Planungs- und Entwicklungsverfahren durchgeführt
mit folgender Zielsetzung:
Planungs-
und Entwicklungsgebiet:
Planungs-
und Entwicklungsraum ist der Bereich der Köpenicker Straße 11 bis 29
einschließlich der Liegenschaften „Netto“, „Zapf“, „Heeresbäckerei“,
„Velvetfabrik“, „Victoriaspeicher“, „Dämmisol“ sowie einer Straßenrandfläche an
der Schillingbrücke. Für dieses Gesamtgebiet wird das Bezirksamt beauftragt,
zur Sicherung einer ganzheitlichen, integrierten Entwicklung ein
Bebauungsplanverfahren einzuleiten bzw. das Planungsgebiet für den B-Plan VI-77
entsprechend zu erweitern.
Planungs-,
Verfahrens- und Entwicklungsziele sind:
- Für den Wrangelkiez wird die
Spree neu erschlossen und erlebbar.
- Entwicklung eines mit der
Ausnahme von erhaltenswerten Bestandsbauten bis zu 25 Meter breiten,
grünen Uferstreifens mit hoher Aufenthaltsqualität, gestalterisch und
funktional anspruchsvoller Gestaltung und unter Berücksichtigung von
Bewegungsportarten;
- hochwertiger Wohnungsbau mit
Bezug zum Wasser;
- Bauflächen vorwiegend als
„Allgemeines Wohngebiet“ bzw. „Mischgebiet“ mit einem
BGF-Wohnflächenanteil im Gesamtgebiet von mindestens 75 % und einem Anteil
von Büro-, Dienstleistungs- und Einzelhandelsflächen von höchstens 25 %.
- Entlang der Köpenicker Straße
wird vorwiegend eine Straßenrand-Bebauung vorgesehen.
- Weiterer großflächiger
Einzelhandel wird ausgeschlossen..
- Die GFZ im Planungsgebiet soll
den Faktor 2,5 nicht überschreiten;
- Ebenerdig und auf nicht
überbauten Grundstücksflächen dürfen höchstens 20 % der insgesamt
geplanten Stellplätze errichtet werden; Konzepte für autoarmes Wohnen
werden berücksichtigt; die Manteuffelbrücke wird nicht gebaut.
- In der Umgebung des
Victoriaspeichers soll das Spreeufer durch ein Spreefenster oder einen
kleinen Park großzügig gestaltet und zugänglich gemacht werden.
- Umnutzung von erhaltenswerten
Bestandsbauten für vorwiegend Wohn- sowie auch gewerblich genutzte Flächen
;
- Ökologisches nachhaltiges Bauen
soll den Charakter der baulichen Entwicklung prägen.
- Mindestens ein Viertel der
geplanten Wohnnutzflächen soll durch selbstnutzende
Bauherrengemeinschaften (Baugruppen) entwickelt werden, daher Sicherung
einer teilweisen kleinteiligen bzw. für Baugruppen geeigneten
Parzellierung (Anteil an der Gesamt-BGF Wohnen von mindestens 25 %)
- Ein Viertel der geplanten
Wohnnutzflächen soll möglichst durch städtische Wohnungsgesellschaften im
freifinanzierten Mietwohnungsbau errichtet werden.
- Das Bezirksamt wird beauftragt,
sich für eine modellhafte Bürgerbeteiligung im Planungsverfahren einzusetzen.
- Das Bezirksamt wird beauftragt,
mit den Grundstückseigentümern über öffentlich-rechtliche Verträge die
Finanzierung der Aufwendungen für Planung und Entwicklung sowie die
Durchsetzung der Planungs- und Verfahrensziele zu sichern. Im Gegenzug
wird den Grundstückseigentümern den o.g. Zielen entsprechend Baurecht
zugesagt.
- Für die Steuerung und
Entwicklung wird ein Planungs- und Entwicklungsbeauftragter eingesetzt.
- Zur Konkretisierung der Ziele
der Entwicklung wird ein Expertenhearing zu Fragen des Wohnungsmarktes,
des ökologischen Bauens, zu modellhaften Stadtentwicklungsprojekten der
letzten zehn Jahre und zum Leitbild Spreeraum sowie ein Bürgerforum
durchgeführt.
- Für das anschließend mit dem
Bebauungsplan abzusichernde städtebauliche Konzept wird ein beschränktes
Gutachterverfahren unter Beteiligung von mindestens fünf
Planungsbüro-Gemeinschaften (Stadt- und Landschaftsplaner) mit Bürositz in
Kreuzberg und Friedrichshain vorbereitet und durchgeführt.
Begründung:
1. Neue
Kreuzberger Mischung an der Spree
Aufgrund
der planungsrechtlichen Ausgangssituation und der relativ überschaubaren
Eigentümerstruktur ergibt sich ein fast einmalig weitreichender
Gestaltungsspielraum für die öffentliche Hand. Zumindest auf mehr als der
Hälfte des gesamten Entwicklungsareals entlang der Spree und der Köpenicker
Straße (Dämmisol, Zapf, Netto) hängen die Entwicklung und Verwertbarkeit der
Grundstücke völlig von der Bauleitplanung des Bezirks bzw. der öffentlichen
Hand ab. Auf den übrigen Flächen sind die planungsrechtlich gegebenen
Einflussmöglichkeiten aufgrund bestehenden Baurechts bzw. der bisherigen
Planungs- und Genehmigungspraxis des Bezirks nur noch gering (Heeresbäckerei,
Velvet-Fabrik).
Daraus
ergibt sich insgesamt aber die Einmaligkeit einer großen Chance für eine
modellhafte, partizipatorische Stadtentwicklung an der Spree, für ein
Pilotvorhaben im Bezirksteil Kreuzberg - unter Einbeziehung selbstnutzender
Bauherrengemeinschaften, Projekten für altersgerechtes Wohnen oder Wohnen für
Haushalten mit Kindern, für ökologisch anspruchsvolle Vorhaben und vieles mehr.
Dies schließt eine zügige Entwicklung, eindeutige Verantwortlichkeiten sowie
die Berücksichtigung privater und öffentlicher Interessen an der Grundstücksverwertung
nicht aus.
Durch
Sicherung eines deutlich überwiegenden Anteils von Wohnnutzflächen kann die
Entwicklung von mehreren hundert Wohnungen an der Spree einen Beitrag zur
Minderung des Nachfragedrucks auf Wohnungen im Wrangelkiez und dadurch zur Abbremsung
der tendenziellen Verdrängung einkommensschwächerer Haushalte leisten.
Eine
weitgehende Steuerung der Entwicklung von der Planung bis zur
Grundstücksvergabe durch die öffentliche Hand bzw. deren Beauftragte soll Teil
der Entwicklungsstrategie sein. Ob und inwieweit Instrumente des besonderen
Städtebaurechts (Bodenordnung, Abschöpfung von planungsbedingten
Bodenwertzuwächsen für die Finanzierung des Ufergrünzugs und von modellhaften
Ansätzen) eingesetzt werden sollen und können, sollte als Variante für die
weiteren Vorgehensweisen in die Betrachtung einbezogen werden. Nicht zuletzt
ergibt sich aus der Ausweisung des Wrangelkiezes als Gebiet des Stadtumbaus ein
wenn auch begrenztes Potential für den Einsatz von Fördermitteln.
Es eröffnet
sich die Chance, Erfahrungen mit Modellvorhaben andernorts in die Entwicklung
einfließen zu lassen. Hierbei sollten Erfolge von Projekten aus den 90er
Jahren wie in Freiburg (Vauban)
oder Tübingen (Französisches Viertel), Hannover usw. berücksichtigt werden.
Im Erfolgsfall
können aus dem Modellverfahren auch Erfahrungen und Ansätze für die Entwicklung
der Spreeufer-Potentiale Cuvrystraße und Lohmühleninsel (ges. ca. 30.000 qm
Baufläche) gezogen werden.
- Flächen
Es handelt
sich um folgende Grundstücke:
Köpenicker
Straße 11-13
Größe des
Grundstücks / Baupotentials: 5.800
qm
Derzeitige
Nutzung: Einzelhandel
(Discountmarkt)
Planungsrechtliche
Situation Genehmigung
nach § 34
Eigentümer: privat
Köpenicker
Straße 14 (Zapf)
Größe des
Grundstücks / Baupotentials: 12.000
qm
Derzeitige
Nutzung: Lager,
Gewerbe
Planungsrechtliche
Situation kein
B-Plan, § 34
Eigentümer: privat
Köpenicker
Straße 16-17 (Heeresbäckerei)
Größe des
Grundstücks / Baupotentials: 19.000
qm
Derzeitige
Nutzung: Mischgebiet,
Lager, Gewerbe
Planungsrechtliche
Situation B-Plan
MI, GFZ 2,0
Eigentümer: privater
Entwickler, POLARIS
Denkmalschutz: Ensemble
Köpenicker
Straße 18-20 (Velvetfabrik, EXIL)
Größe des
Grundstücks / Baupotentials: 10.000
qm
Derzeitige
Nutzung: Einzelhandel
(Möbel)
Planungsrechtliche
Situation Genehmigung
nach § 34
Eigentümer: privat,
N.Berggruen
Denkmalschutz: Gebäude
Köpenicker
Straße 21-29 (Dämmisol, Viktoriaspeicher)
Größe des
Grundstücks / Baupotentials: 41.000
qm
Derzeitige
Nutzung: Industrie,
Lager
Planungsrechtliche
Situation festgesetzter
B-Plan, Aufstellungsbeschluss
Eigentümer: Land,
BEHALA
Denkmalschutz: Viktoria-Speicher
Insgesamt
erstreckt sich das zu betrachtende Gebiet auf einer Länge von ca. 800 Meter
auf einer Fläche von ca. 88.000 qm
(8,8 ha). Dazu kommt ein Grundstücksstreifen entlang des Engeldamms (Zufahrt
zur Schillingbrücke) mit einer Fläche von etwa 3.000 qm, der - aufgrund der
Verkehrsbelastung als Freifläche wenig geeignet - in die Bebauungsplanung
einbezogen werden sollte.
- Potentiale
Die Areale
Heeresbäckerei und Velvet-Fabrik umfassen etwa 30.000 qm Fläche. Hier ist
aufgrund des vorhandenen denkmalgeschützten Gebäudebestands sowie der
bisherigen Planungen und Genehmigungen davon auszugehen, dass eine überwiegend
gewerbliche Nutzung (Einzelhandel, Büros) entsteht. Es sollte im Zuge der
weiteren Planung ein möglichst hoher Anteil von Wohnnutzungen vorgesehen bzw.
durchgesetzt werden. Die historischen Gebäude sind durchaus für hochwertiges
Wohnen am Wasser geeignet. Der öffentliche bzw. öffentlich zugängliche
Uferstreifen ist aufgrund der nahe an der Uferkante stehenden Bestandsgebäude
hier nur relativ schmal realisierbar.
Die Areale
„Dämmisol“ und „Zapf/Netto“ umfassen etwa 60.000 qm Fläche. Davon sind etwa ein
Viertel als Grünfläche bzw. Ufergrünzug zu planen. Somit verbleibt eine
Baufläche von etwa 45.000 qm. Bei einer GFZ von 2,0 bis 2,5 können etwa 100.000
qm Bruttogeschossfläche überwiegend für Wohnnutzung (Anteil mindestens 75 %)
entstehen. Insgesamt ergibt sich hieraus ein Potential für etwa 600 bis 700
Wohnungen.
Der
Viktoriaspeicher ist auf seine Eignung für Wohnen am Wasser zu untersuchen. Es
ist eine weitgehende Blockrandbebauung entlang der Köpenicker Straße und
entlang des Teilstücks Engeldamm vorzusehen. Möglichst alle Wohnungen sollen
eine Sichtbeziehung zur Spree aufweisen.
StadtBAU
02.02.10
Die
Bezirksverordnetenversammlung möge beschließen:
Der
Antrag zur DS/1352/III wird
abgelehnt.
Die Bezirksverordnetenversammlung beschließt:
Der Antrag zur Drucksache wird abgelehnt.