Drucksache - DS/1352/III  

 

Die Bezirksverordnetenversammlung möge beschließen:

 

Das Bezirksamt wird beauftragt, das Kreuzberger Spreeufer zwischen Schillingbrücke und Zeughofstraße/Köpenicker Straße (Köpenicker Straße 11 bis 29) gemäß folgender Ziele zu planen und zu entwickeln:

 

Für die Entwicklung der Neuordnungsflächen entlang der Spree und Köpenicker Straße wird ein modellhaftes integriertes Planungs- und Entwicklungsverfahren durchgeführt mit folgender Zielsetzung:

 

Planungs- und Entwicklungsgebiet:

Planungs- und Entwicklungsraum ist der Bereich der Köpenicker Straße 11 bis 29 einschließlich der Liegenschaften „Netto“, „Zapf“, „Heeresbäckerei“, „Velvetfabrik“, „Victoriaspeicher“, „Dämmisol“ sowie einer Straßenrandfläche an der Schillingbrücke. Für dieses Gesamtgebiet wird das Bezirksamt beauftragt, zur Sicherung einer ganzheitlichen, integrierten Entwicklung ein Bebauungsplanverfahren einzuleiten bzw. das Planungsgebiet für den B-Plan VI-77 entsprechend zu erweitern.

 

Planungs-, Verfahrens- und Entwicklungsziele sind:

 

1. Für den Wrangelkiez wird die Spree neu erschlossen und erlebbar.
2. Entwicklung eines mit der Ausnahme von erhaltenswerten Bestandsbauten bis zu 25 Meter breiten, grünen Uferstreifens mit hoher Aufenthaltsqualität, gestalterisch und funktional anspruchsvoller Gestaltung und unter Berücksichtigung von Bewegungsportarten;
3. hochwertiger Wohnungsbau mit Bezug zum Wasser;
4. Bauflächen vorwiegend als „Allgemeines Wohngebiet“ bzw. „Mischgebiet“ mit einem BGF-Wohnflächenanteil im Gesamtgebiet von mindestens 75 % und einem Anteil von Büro-, Dienstleistungs- und Einzelhandelsflächen von höchstens 25 %.
5. Entlang der Köpenicker Straße wird vorwiegend eine Straßenrand-Bebauung vorgesehen.
6. Weiterer großflächiger Einzelhandel wird ausgeschlossen..
7. Die GFZ im Planungsgebiet soll den Faktor 2,5 nicht überschreiten;
8. Ebenerdig und auf nicht überbauten Grundstücksflächen dürfen höchstens 20 % der insgesamt geplanten Stellplätze errichtet werden; Konzepte für autoarmes Wohnen werden berücksichtigt; die Manteuffelbrücke wird nicht gebaut.
9. In der Umgebung des Victoriaspeichers soll das Spreeufer durch ein Spreefenster oder einen kleinen Park großzügig gestaltet und zugänglich gemacht werden.
10. Umnutzung von erhaltenswerten Bestandsbauten für vorwiegend Wohn- sowie auch gewerblich genutzte Flächen ;
11. Ökologisches nachhaltiges Bauen soll den Charakter der baulichen Entwicklung prägen.
12. Mindestens ein Viertel der geplanten Wohnnutzflächen soll durch selbstnutzende Bauherrengemeinschaften (Baugruppen) entwickelt werden, daher Sicherung einer teilweisen kleinteiligen bzw. für Baugruppen geeigneten Parzellierung (Anteil an der Gesamt-BGF Wohnen von mindestens 25 %)
13. Ein Viertel der geplanten Wohnnutzflächen soll möglichst durch städtische Wohnungsgesellschaften im freifinanzierten Mietwohnungsbau errichtet werden.
14. Das Bezirksamt wird beauftragt, sich für eine modellhafte Bürgerbeteiligung im Planungsverfahren  einzusetzen.
15. Das Bezirksamt wird beauftragt, mit den Grundstückseigentümern über öffentlich-rechtliche Verträge die Finanzierung der Aufwendungen für Planung und Entwicklung sowie die Durchsetzung der Planungs- und Verfahrensziele zu sichern. Im Gegenzug wird den Grundstückseigentümern den o.g. Zielen entsprechend Baurecht zugesagt.
16. Für die Steuerung und Entwicklung wird ein Planungs- und Entwicklungsbeauftragter eingesetzt.
17. Zur Konkretisierung der Ziele der Entwicklung wird ein Expertenhearing zu Fragen des Wohnungsmarktes, des ökologischen Bauens, zu modellhaften Stadtentwicklungsprojekten der letzten zehn Jahre und zum Leitbild Spreeraum sowie ein Bürgerforum durchgeführt.
18. Für das anschließend mit dem Bebauungsplan abzusichernde städtebauliche Konzept wird ein beschränktes Gutachterverfahren unter Beteiligung von mindestens fünf Planungsbüro-Gemeinschaften (Stadt- und Landschaftsplaner) mit Bürositz in Kreuzberg und Friedrichshain vorbereitet und durchgeführt.

 

Begründung:

 

1. Neue Kreuzberger Mischung an der Spree

 

Aufgrund der planungsrechtlichen Ausgangssituation und der relativ überschaubaren Eigentümerstruktur ergibt sich ein fast einmalig weitreichender Gestaltungsspielraum für die öffentliche Hand. Zumindest auf mehr als der Hälfte des gesamten Entwicklungsareals entlang der Spree und der Köpenicker Straße (Dämmisol, Zapf, Netto) hängen die Entwicklung und Verwertbarkeit der Grundstücke völlig von der Bauleitplanung des Bezirks bzw. der öffentlichen Hand ab. Auf den übrigen Flächen sind die planungsrechtlich gegebenen Einflussmöglichkeiten aufgrund bestehenden Baurechts bzw. der bisherigen Planungs- und Genehmigungspraxis des Bezirks nur noch gering (Heeresbäckerei, Velvet-Fabrik).   

 

Daraus ergibt sich insgesamt aber die Einmaligkeit einer großen Chance für eine modellhafte, partizipatorische Stadtentwicklung an der Spree, für ein Pilotvorhaben im Bezirksteil Kreuzberg - unter Einbeziehung selbstnutzender Bauherrengemeinschaften, Projekten für altersgerechtes Wohnen oder Wohnen für Haushalten mit Kindern, für ökologisch anspruchsvolle Vorhaben und vieles mehr. Dies schließt eine zügige Entwicklung, eindeutige Verantwortlichkeiten sowie die Berücksichtigung privater und öffentlicher Interessen an der Grundstücksverwertung nicht aus.

 

Durch Sicherung eines deutlich überwiegenden Anteils von Wohnnutzflächen kann die Entwicklung von mehreren hundert Wohnungen an der Spree einen Beitrag zur Minderung des Nachfragedrucks auf Wohnungen im Wrangelkiez und dadurch zur Abbremsung der tendenziellen Verdrängung einkommensschwächerer Haushalte leisten.

 

Eine weitgehende Steuerung der Entwicklung von der Planung bis zur Grundstücksvergabe durch die öffentliche Hand bzw. deren Beauftragte soll Teil der Entwicklungsstrategie sein. Ob und inwieweit Instrumente des besonderen Städtebaurechts (Bodenordnung, Abschöpfung von planungsbedingten Bodenwertzuwächsen für die Finanzierung des Ufergrünzugs und von modellhaften Ansätzen) eingesetzt werden sollen und können, sollte als Variante für die weiteren Vorgehensweisen in die Betrachtung einbezogen werden. Nicht zuletzt ergibt sich aus der Ausweisung des Wrangelkiezes als Gebiet des Stadtumbaus ein wenn auch begrenztes Potential für den Einsatz von Fördermitteln.

 

Es eröffnet sich die Chance, Erfahrungen mit Modellvorhaben andernorts in die Entwicklung einfließen zu lassen. Hierbei sollten Erfolge von Projekten aus den 90er Jahren  wie in Freiburg (Vauban) oder Tübingen (Französisches Viertel), Hannover usw. berücksichtigt werden.

 

Im Erfolgsfall können aus dem Modellverfahren auch Erfahrungen und Ansätze für die Entwicklung der Spreeufer-Potentiale Cuvrystraße und Lohmühleninsel (ges. ca. 30.000 qm Baufläche) gezogen werden.

 

 

2. Flächen

 

Es handelt sich um folgende Grundstücke:

 

Köpenicker Straße 11-13

Größe des Grundstücks / Baupotentials:                         5.800 qm

Derzeitige Nutzung:                                                          Einzelhandel (Discountmarkt)

Planungsrechtliche Situation                                      Genehmigung nach § 34

Eigentümer:                                                                privat

 

Köpenicker Straße 14 (Zapf)

Größe des Grundstücks / Baupotentials:                         12.000 qm

Derzeitige Nutzung:                                                          Lager, Gewerbe

Planungsrechtliche Situation                                      kein B-Plan, § 34

Eigentümer:                                                                privat

 

Köpenicker Straße 16-17 (Heeresbäckerei)

Größe des Grundstücks / Baupotentials:                         19.000 qm

Derzeitige Nutzung:                                                          Mischgebiet, Lager, Gewerbe

Planungsrechtliche Situation                                      B-Plan MI, GFZ 2,0

Eigentümer:                                                                privater Entwickler, POLARIS

Denkmalschutz:                                                         Ensemble

 

Köpenicker Straße 18-20 (Velvetfabrik, EXIL)

Größe des Grundstücks / Baupotentials:                         10.000 qm

Derzeitige Nutzung:                                                          Einzelhandel (Möbel)

Planungsrechtliche Situation                                      Genehmigung nach § 34

Eigentümer:                                                                privat, N.Berggruen

Denkmalschutz:                                                         Gebäude

 

Köpenicker Straße 21-29 (Dämmisol, Viktoriaspeicher)

Größe des Grundstücks / Baupotentials:                         41.000 qm

Derzeitige Nutzung:                                                          Industrie, Lager

Planungsrechtliche Situation                                      festgesetzter B-Plan, Aufstellungsbeschluss

Eigentümer:                                                                Land, BEHALA

Denkmalschutz:                                                         Viktoria-Speicher

 

 

Insgesamt erstreckt sich das zu betrachtende Gebiet auf einer Länge von ca. 800 Meter auf  einer Fläche von ca. 88.000 qm (8,8 ha). Dazu kommt ein Grundstücksstreifen entlang des Engeldamms (Zufahrt zur Schillingbrücke) mit einer Fläche von etwa 3.000 qm, der - aufgrund der Verkehrsbelastung als Freifläche wenig geeignet - in die Bebauungsplanung einbezogen werden sollte.

 

 

3. Potentiale

 

Die Areale Heeresbäckerei und Velvet-Fabrik umfassen etwa 30.000 qm Fläche. Hier ist aufgrund des vorhandenen denkmalgeschützten Gebäudebestands sowie der bisherigen Planungen und Genehmigungen davon auszugehen, dass eine überwiegend gewerbliche Nutzung (Einzelhandel, Büros) entsteht. Es sollte im Zuge der weiteren Planung ein möglichst hoher Anteil von Wohnnutzungen vorgesehen bzw. durchgesetzt werden. Die historischen Gebäude sind durchaus für hochwertiges Wohnen am Wasser geeignet. Der öffentliche bzw. öffentlich zugängliche Uferstreifen ist aufgrund der nahe an der Uferkante stehenden Bestandsgebäude hier nur relativ schmal realisierbar.

 

Die Areale „Dämmisol“ und „Zapf/Netto“ umfassen etwa 60.000 qm Fläche. Davon sind etwa ein Viertel als Grünfläche bzw. Ufergrünzug zu planen. Somit verbleibt eine Baufläche von etwa 45.000 qm. Bei einer GFZ von 2,0 bis 2,5 können etwa 100.000 qm Bruttogeschossfläche überwiegend für Wohnnutzung (Anteil mindestens 75 %) entstehen. Insgesamt ergibt sich hieraus ein Potential für etwa 600 bis 700 Wohnungen.

 

Der Viktoriaspeicher ist auf seine Eignung für Wohnen am Wasser zu untersuchen. Es ist eine weitgehende Blockrandbebauung entlang der Köpenicker Straße und entlang des Teilstücks Engeldamm vorzusehen. Möglichst alle Wohnungen sollen eine Sichtbeziehung zur Spree aufweisen.

 

 

 

StadtBAU 02.02.10

 

Die Bezirksverordnetenversammlung möge beschließen:

 

Der Antrag zur  DS/1352/III wird abgelehnt.

 

 

Die Bezirksverordnetenversammlung beschließt:

 

Der Antrag zur Drucksache wird abgelehnt.