Drucksache - DS/1078/VI  

Ich frage das Bezirksamt:

1. Wurde in der Vergangenheit von Seiten des Bezirksamtes Ferienwohnungen in reinen Wohngebieten ein Bestandsschutz zugesprochen, wenn diese bereits vor Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots im Jahr 2014 als solche betrieben wurden?
    
2. Müssten mit dem Urteil des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg, dass die Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnungen bereits vor Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots baurechtlich unzulässig gewesen ist, sowohl Ferienwohnungen mit als auch ohne Bestandsschutz wieder dem Wohnungsmarkt zur Verfügung gestellt werden?
    
3. An wie viele Besitzer*innen bzw. Betreiber*innen von Ferienwohnungen im Bezirk müsste das Bezirksamt Rückführungsbescheide versenden, wenn die formale Rechtskraft des OVG-Urteils eintreten sollte?

Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin     

Abt. Arbeit, Bürgerdienste und Soziales 

Stellvertretender Bezirksbürgermeister und Bezirksstadtrat

Sehr geehrter Herr Bezirksverordneter Vollmert,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworte:

1. Wurde in der Vergangenheit von Seiten des Bezirksamtes Ferienwohnungen in reinen Wohngebieten ein Bestandsschutz zugesprochen, wenn diese bereits vor Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots im Jahr 2014 als solche betrieben wurden?

2. Müssten mit dem Urteil des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg, dass die Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnungen bereits vor Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots baurechtlich unzulässig gewesen ist, sowohl Ferienwohnungen mit als auch ohne Bestandsschutz wieder dem Wohnungsmarkt zur Verfügung gestellt werden?

Die Fragen 1 und 2 werden gesamthaft beantwortet:

Das Zweckentfremdungsverbotsgesetz (ZwVbG), das am 12.12.2013 in Kraft getreten ist, sieht in § 2 Absatz 2 Nr. 1 vor, dass der Bestandsschutz für zu diesem Zeitpunkt als Ferienwohnung genutzten Wohnraumen zwei Jahre nach Inkrafttreten des Gesetzes endet. Dieser Bestandsschutz bestand unabhängig davon, ob das Gebiet, in dem der Wohnraum liegt, bauplanungsrechtlich als reines Wohngebiet oder als Mischgebiet zu qualifizieren ist. Nach dem Ende des Bestandsschutzes für Ferienwohnungen ist dieser Wohnraum wieder dem Wohnungsmarkt zur Verfügung zu stellen. Das Bezirksamt hat daher auf der Grundlage des ZwVbG in einer Vielzahl von Fällen entsprechende Rückführungsaufforderungen an die Verfügungsberechtigten erlassen. Vom Verwaltungsgericht Berlin wurde im Jahr 2016 die Verfassungsmäßigkeit der Bestandsschutzregelung des ZwVbG für Ferienwohnungen bestätigt. Dagegen hatte das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg zunächst verfassungsrechtliche Zweifel an der Regelung geäußert, deshalb mehrere der dort anhängigen Verfahren im Jahr 2017 ausgesetzt und diese Frage dem Bundesverfassungsgericht zur Entscheidung vorgelegt. Diese Vorlagebeschlüsse wurden vom Bundesverfassungsgericht jedoch mit Beschluss vom 06.04.2022 als unzulässig verworfen. In seinen Urteilen vom 28.09.2023 hat das Oberverwaltungsgericht nun entschieden, dass die zweckentfremdungsrechtliche Bestandsschutzregelung für Ferienwohnungen jedenfalls dann nicht gegen die durch Art. 14 des Grundgesetzes geschützte Eigentumsfreiheit verstößt, wenn die Nutzung des Wohnraums als Ferienwohnung – wie in dem dort zu beurteilenden Fall aus dem Bezirk Mitte - zu keinem Zeitpunkt baurechtlich genehmigt oder genehmigungsfähig gewesen ist und somit keinen baurechtlichen Bestandsschutz beanspruchen kann. In diesem Zusammenhang weist das Oberverwaltungsgericht darauf hin, dass eine Nutzung als Ferienwohnnutzung keine allgemeine Wohnnutzung darstellt, daher einer Baugenehmigung bedarf, auf die aber in einem Allgemeinen Wohngebiet kein Rechtsanspruch besteht, da Ferienwohnungen dort nach § 4 Abs. 1 und 2 der Baunutzungsverordnung grundsätzlich unzulässig sind.

Das Urteil des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg bezieht sich nur auf als reine Ferienwohnungen genutzte Wohnungen im allgemeinen Wohngebiet. Bei den ausgesetzten Verfahren muss – sofern das Urteil rechtskräftig wird – nun abschließend über die gestellten Anträge entschieden werden, sofern die Antragsteller*innen dies noch wünschen. In vielen Fällen haben sich die Geschäftsmodelle bereits geändert, sodass keine Ferienwohnung mehr betrieben wird. Das Verwaltungsgericht wird hierzu voraussichtlich ebenfalls die ausgesetzten Verfahren wieder aufnehmen.

Ferienwohnungen, die während der eigenen Abwesenheit (z.B. Urlaub) betrieben werden, dürfen auch weiterhin mit zweckentfremdungsrechtlicher Genehmigung betrieben werden. Baurechtlich ist dies auch im allgemeinen Wohngebiet gestattet, da die Wohnnutzung im Vordergrund steht.

3. An wie viele Besitzer*innen bzw. Betreiber*innen von Ferienwohnungen im Bezirk müsste das Bezirksamt Rückführungsbescheide versenden, wenn die formale Rechtskraft des OVG-Urteils eintreten sollte?

Zumindest in den Fällen, in denen die bei Inkrafttreten des ZwVbG ausgeübte Ferienwohnungsnutzung baurechtlich nicht genehmigt wurde und auch nicht genehmigungsfähig ist, ist dann davon auszugehen, dass der zweckentfremdungsrechtliche Bestandsschutz geendet hat und diese Wohnungen wieder Wohnzwecken zugeführt werden können.

In Friedrichshain-Kreuzberg sind insgesamt ca. 519 Fälle anhängig, bei denen sich die Antragsteller*innen auf den Bestandsschutz berufen. Auf wie viele das Urteil Anerkennung findet, ist aktuell nicht ermittelt.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Nöll