Auszug - Zweckentfremdung: Abriss, Leerstand, Ferienwohnungen, möbliertes Wohnen zu Gast BezStR Oliver Nöll  

Schriftliche Zusammenfassung „Zweckentfremdung"

AG Zweckentfremdung im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg

Anzahl Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter:

Stand 05/2023: 9 Mitarbeiter*innen mit einem Einsatz von 7,29 VZÄ, davon 2 befristete Stellen bis 22.02.2025 (Mitarbeiter*innen vom ehem. Mietendeckel).

Das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz trat am 12.12.2013, die Zweckentfremdungsverbots-Verordnung am 01.05.2014 in Kraft. In den Folgejahren wurden Gesetz und Verordnung mehrfach novelliert.

Aufgaben der AG Zweckentfremdung

-          Antragsbearbeitung: Prüfung und Bescheiderteilung bei Anträgen auf zweckfremde Nutzung, Leerstand, Abriss und Erteilung von Negativattesten

-          Vergabe von Registriernummern für die online-Bewerbung bei Genehmigung der Haupt- oder Nebenwohnung als Ferienwohnung             

-          Seit 01.08.2018 Vergabe von Registriernummern für das Bewerben von weniger als 49% der Gesamtwohnfläche zur zweckfremden Nutzung

-          seit 01.11.2021 auch Vergabe von Registriernummern für das Bewerben als Ferienwohnung in Gewerberäumen

-          Amtsermittlungsverfahren ggf. mit anschließendem Verwaltungszwangsverfahren bei Ferienwohnungsnutzung, gewerblicher/beruflicher Nutzung, Leerstand, Abriss von Wohnraum

-          Bearbeitung von Widersprüchen, Stellungnahmen in Verwaltungsstreitverfahren zur Vorbereitung auf die Klageerwiderung für das Rechtsamt, erstinstanzliche (Fach-)Vertretung beim Verwaltungsgericht

-          Sachbearbeitung im Ordnungswidrigkeitenverfahren, Bescheiderteilung, Bearbeitung von Einsprüchen, Vertretung der Behörde vor dem Amtsgericht

-          Prüfung und Durchführung von Verfahren nach §5 Wirtschaftsstrafgesetz

-          Ermittlungen im Außendienst

Statistik:

Seit 01.05.2014 bis zum 31.05.2023 wurden:

Bezirksvergleich: Für wie viele Wohneinheiten laufen aktuell in den Bezirken Amtsverfahren wegen Leerstand nach dem Zweckentfremdungsverbotsgesetz?

Stand Dez. 2022

Quelle: S19/14395 vom 22.12.2022 über Leerstand beenden – welche Instrumente nutzen Senat und Bezirke

Zugeführte Wohnungen nach Leerstand nach Jahren und Bezirken kumuliert (ZwVbG):

Quelle: S19/14395 vom 22.12.2022 über Leerstand beenden – welche Instrumente nutzen Senat und Bezirke

Was ist Zweckentfremdung nach dem aktuellen Gesetz:

Eine Zweckentfremdung gemäß § 2 Abs. 1 ZwVbG liegt vor, wenn Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken genutzt wird, insbesondere, wenn Wohnraum

-          zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen, verwendet wird;

-          für gewerbliche oder berufliche sonstige Zwecke verwendet wird;

-          baulich derart verändert oder in einer Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist;

-          länger als drei Monate leer steht oder

-          beseitigt wird.

Ausnahmen vom Zweckentfremdungsverbot

-          wenn Wohnraum bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung für gewerbliche oder berufliche sonstige Zwecke genutzt wird, das bestehende Nutzungsverhältnis nicht beendet wird oder ein zu diesem Zweck in den Räumlichkeiten eingerichteter und ausgeübter gewerblicher oder freiberuflicher Betrieb fortgeführt wird,

-          Wohnraum leer steht, weil er trotz geeigneter Bemühungen über längere Zeit nicht wieder vermietet werden konnte,

-          Wohnraum zügig umgebaut, instandgesetzt oder modernisiert wird und deshalb bis zu zwölf Monate unbewohnbar ist oder leer steht,

-          die Berliner Hauptwohnung, in der der tatsächliche Lebensmittelpunkt begründet wird, durch die Verfügungsberechtigten oder die Nutzungsberechtigten zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt wird, insgesamt aber die Wohnnutzung überwiegt (über 50 vom Hundert der Fläche; bei Küche und Bad wird jeweils hälftige Nutzung unterstellt).

Genehmigungen werden auf Antrag erteilt:

-          Bei vorrangigem öffentlichen Interesse für eine Zweckentfremdung, wenn Wohnraum zur Versorgung der Bevölkerung mit sozialen Einrichtungen, für Erziehungs-, Ausbildungs-, Betreuungs- oder gesundheitliche Zwecke verwendet werden soll, für die andere Räume nicht zur Verfügung stehen oder nicht zeitgerecht geschaffen werden könne.

-          Bei überwiegenden schutzwürdigen privates Interesse, wenn die jeweiligen Verfügungsberechtigten oder Nutzungsberechtigten ihre Berliner Hauptwohnung, in der der tatsächliche Lebensmittelpunkt begründet wird, während ihrer Abwesenheitszeiten zu anderen als Wohnzwecken verwenden und der Charakter als Hauptwohnung nicht angetastet wird.

-          Bei Nutzung einer Nebenwohnung, soweit diese nicht über einen befristeten Zeitraum an Dritte als Wohnraum vermietet werden kann, höchstens jedoch 90 Tagen im Jahr.

-          Wenn angemessener Ersatzwohnraum angeboten wird.

-          Bei Leerstand, wenn Wohnraum saniert / modernisiert wird

-          Bei Abriss, wenn Ersatzwohnraum zu angemessenen Bedingungen geschaffen wird.

Wie wird das Bezirksamt auf zweckfremde Nutzung von Wohnraum aufmerksam:

-          Bürgerhinweise

-          Eigene Recherche

-          Austausch zwischen den Ämtern (z.B. Bauamt bei Umwidmungsanträgen oder Sozialamt bei Unterbringung zu Tagessätzen) oder den Bezirken

Beispiele für Probleme in der Umsetzung:

Es besteht ein sehr hoher Arbeitsaufwand bei der Prüfung von Fällen der „49 %-Regelung“. Dadurch fehlt Zeit, sich um die Fälle zu kümmern, bei denen es darum geht tatsächlich zweckentfremdeten Wohnraum zurückzuführen.

Leerstandverfahren ziehen sich zum Teil über mehrere Jahre, weil Eigentümer*innen mit Sitz im Ausland zum Teil gar nicht reagieren, Anträge erst nach langen vorangegangen Verfahren gestellt werden oder zusätzlich andere Genehmigungen benötigt werden.

Nebenwohnung:

Die Nutzung einer Wohnung als Zweit- /Nebenwohnung zu Wohnzwecken ist zweckentfremdungsrechtlich nicht zu beanstanden. Dass diese Wohnungen zeitweise leer stehen, ist dem Charakter einer Nebenwohnung geschuldet und gilt nicht als Zweckentfremdung. Eine Zweckentfremdung z.B. als Ferienwohnung kann beantragt werden. Die zweckfremde Nutzung darf aber nur an maximal 90 Tagen im Jahr erfolgen.

Hintergrund dieser Regelung ist, den Anreiz zu schaffen, Nebenwohnungen, die nur sehr sporadisch für eigene Wohnzwecke genutzt werden, dem Wohnungsmarkt zuzuführen. Dies könnte zum Beispiel durch Aufgabe der Wohnung (Verkauf oder Kündigung) passieren, weil sich der Halt der Wohnung als Nebenwohnung nicht mehr rentiert. Eine andere Möglichkeit ist die Vermietung auf Zeit, z.B. an Praktikanten oder Studenten (siehe auch Begründung VG Berlin 6K 432.18).

Möbliertes Wohnen:

Ab einem Aufenthalt von mindestens drei Monaten spricht man zweckentfremdungsrechtlich von Wohnen (siehe Rechtsprechung z.B. VG Berlin 6 K 420.19). Maßgeblich zur Beurteilung, ob eine Zweckentfremdung oder eine Wohnnutzung vorliegt, ist immer die tatsächliche Nutzung der Wohnung. Kriterien wie zum Beispiel die Miethöhe sind dabei nicht zu berücksichtigen.

Auch bei Zwischenmietern (häufig juristische Personen) muss die letzte Kette im Glied betrachtet werden. Nachweise zur tatsächlichen Wohnnutzung sind zu erbringen.