Drucksache - DS/0164/V  

Ich frage das Bezirksamt:

1. Wie viele Vorgänge wurden seit dem 27.09.2016 nach dem in der Beantwortung durch das Bezirksamt zur Drucksache DS/0022/V* dargestellten Kriterienkatalog mit welchem Ergebnis durch das Bezirksamt geprüft?
2. Welche der vorgenannten Kategorien lagen bei allen geprüften Wohngebäuden vor (tabellarische Auflistung)?
3. Welche der vorgenannten Kategorien müssen aus Sicht des Bezirksamts zwingend vorliegen, damit das Vorkaufsrecht ausgeübt werden kann?

Nachfragen:

1. Hält das Bezirksamt die Durchführung eines Interessenbekundungsverfahrens für zweckmäßig und rechtlich erforderlich, um das kommunale Vorkaufsrecht zu Gunsten Dritter durchführen zu können?
2. Welche Erfahrungen hat das Bezirksamt – insbesondere vor dem Aspekt der kurzen Geltendmachungsfrist, mit solchen Interessenbekundungsverfahren gemacht?
3. Wäre es nicht sinnvoller, angesichts der Tatsache, dass gegenwärtig noch kein revolvierender Fond zur Finanzierung des kommunalen Vorkaufsrechts auf Landesebene besteht, sich eine städtische Wohnungsbaugesellschaft als strategischen Partner zu suchen, damit eine möglichst reibungslose Durchsetzung des kommunalen Vorkaufsrechts zu Gunsten Dritter erfolgen kann?

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*Auszug aus der Anlage 1 zur Beantwortung der Drucksache DS/0022/V vom 27.09.2016:

Dabei kommt ein Ankauf insbesondere dann in Betracht, wenn die im Folgenden genannten Kriterien für eine Ausübung sprechen:

1. Das Objekt wird überwiegend zu Wohnzwecken genutzt.
2. Das Objekt verfügt über mindestens acht Wohneinheiten.
3. Das Objekt ist nicht in Wohnungseigentum aufgeteilt.
4. Die überwiegende Anzahl der Wohnungen übersteigt nicht den durchschnittlich vorhandenen Ausstattungsstandard im betreffenden Erhaltungsgebiet.
5. Die Wohnungsgrößenstruktur entspricht im Wesentlichen dem gebietstypischen Wohnraumbedarf.
6. Die Nettokaltmiete der überwiegenden Anzahl der Wohnungen im Objekt übersteigt die durchschnittliche Gebietsmiete um nicht mehr als 10%.
7. Es stehen Wohnungen leer bzw. sind unvermietet.
   Es müssen im Einzelfall nicht alle Ermessenskriterien erfüllt sein.

Abt. Bauen, Planen und Facility Management

Bezirksstadtrat

Ihre Anfrage beantworte ich wie folgt:

1. Wie viele Vorgänge wurden seit dem 27.09.2016 nach dem in der Beantwortung durch das Bezirksamt zur Drucksache DS/0022/V* dargestellten Kriterienkatalog mit welchem Ergebnis durch das Bezirksamt geprüft?

Seit 27.09.2016 fanden 27 Prüfvorgänge statt; davon befinden sich 3 zurzeit im Verfahren. Die übrigen Fälle stellen sich wie folgt dar:

-          In 15 Fällen wurde das sog. Negativzeugnis ausgestellt, weil die Grundstücke überwiegend nicht den Kriterien des Kataloges entsprachen (Bestandsmiete zu hoch, nur Anteile verkauft, weniger als 8 Wohneinheiten, kein Wohngrundstück etc.)

-          1 mal wurde das Vorkaufsrecht abgewendet, nachdem der Käufer die Abwendungsvereinbarung unterschrieben hat, die folgende Verpflichtungen enthält: Verzicht auf energetische Sanierungen, den Anbau von Balkonen, den Ein- und Anbau von Aufzügen sowie auf Umwandlung für die Dauer der Erhaltungsverordnung, längstens jedoch für 20 Jahre.

-          3 mal wurde das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt, da der Käufer eine Abwendungserklärung vorlegte mit dem Inhalt auf Mieterhöhungen nach Modernisierung zu verzichten.

-          1 mal wurde der Kaufvertrag aufgehoben, nachdem dem Käufer einer Abwendungsvereinbarung zugeschickt wurde.

-          In den übrigen 4 Fällen konnte das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werden, da die Kaufpreise bzw. Verkehrswerte für die Gewobag als vorkaufsberechtigte Dritte zu hoch waren.

2. Welche der vorgenannten Kategorien lagen bei allen geprüften Wohngebäuden vor (tabellarische Auflistung)?
    

Und
 

3. Welche der vorgenannten Kategorien müssen aus Sicht des Bezirksamts zwingend vorliegen, damit das Vorkaufsrecht ausgeübt werden kann?

Beantwortung für Frage 2 und 3 zusammen:

Als unabdingbar werden die Kriterien 1 bis 3 und 6 angesehen. Wenn das Grundstück nicht überwiegend dem Wohnen dient, greift der Milieuschutz nicht; dieser dient ausschließlich dem Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB). Wenn das Gebäude weniger als acht Wohneinheiten aufweist, steht der Verwaltungsaufwand zum Nutzen nicht mehr in einem vertretbaren Verhältnis. Wenn das Grundstück in Sondereigentum aufgeteilt wurde, steht dem Bezirk das Vorkaufsrecht nicht zu (§ 24 Abs. 2 BauGB). Wenn die Miete überwiegend mehr als 10 % über der durchschnittlichen Gebietsmiete liegt – diese wird alle drei bis vier Jahre erhoben – steht das Grundstück der durchschnittlichen Gebietsbevölkerung nicht mehr zur Verfügung. Damit entfällt der Grund, das Vorkaufsrecht auszuüben.

Nachfragen:

1. Hält das Bezirksamt die Durchführung eines Interessenbekundungsver-fahrens für zweckmäßig und rechtlich erforderlich, um das kommunale Vorkaufsrecht zu Gunsten Dritter durchführen zu können?

Ein Verfahren zur Interessenbekundung ist rechtlich nicht gefordert. Es ist aber rechtlich geboten, die Auswahl der „Dritten“ in einem offenen und transparenten Verfahren zu treffen, um dem Vorwurf einer einseitigen Begünstigung entgegenzuwirken.

Es dient dem Aufbau eines geplanten zentralen Registers aller Wohnungsbauunternehmen, die ein Interesse an der Ausübung des Vorkaufsrechtes zu Ihren Gunsten haben.

Um in das Register aufgenommen zu werden, muss durch das interessierte Unternehmen nachgewiesen werden, dass es zeitlich in der Lage ist, innerhalb der knappen Vorkaufsfrist über den Vorkauf zu entscheiden, und dazu auch über die nötigen finanziellen Mittel verfügt.

Mit allen Interessenten soll ein Rahmenvertrag abgeschlossen werden, in dem sich diese dazu verpflichten die Ziele der Erhaltungssatzungen einzuhalten (Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung)

2. Welche Erfahrungen hat das Bezirksamt – insbesondere vor dem Aspekt der kurzen Geltendmachungsfrist, mit solchen Interessenbekundungs-verfahren gemacht?

Das Interessenbekundungsverfahren zur Bildung eines Pools von „Dritten“ für die mögliche Ausübung des Vorkaufsrechts wurde bisher noch nicht durchgeführt.

Die sehr knapp bemessene 2-Monatsfrist wird durch eine Vorauswahl an „Dritten“ und somit die Bildung eines Pools effizienter, da das Bezirksamt dann nicht mehr nur von einem potentiellen Vorkäufer abhängig ist.

3. Wäre es nicht sinnvoller, angesichts der Tatsache, dass gegenwärtig noch kein revolvierender Fond zur Finanzierung des kommunalen Vorkaufsrechts auf Landesebene besteht, sich eine städtische Wohnungsbaugesellschaft als strategischen Partner zu suchen, damit eine möglichst reibungslose Durchsetzung des kommunalen Vorkaufsrechts zu Gunsten

Dritter erfolgen kann?

Bisher ist die Gewobag der „strategische Partner“ des Bezirksamtes. Mit dem Interessenbekundungsverfahren begegnet der Bezirk Vorwürfen, dass einseitig städtische Wohnungsbaugesellschaften bevorzugt würden und der Auswahlprozess nicht transparent sei. Es ist aber ausdrücklich erwünscht, dass sich diese im Rahmen des Interessenbekundungsverfahrens bewerben.

Ein revolvierender Fond wäre nur dann erforderlich, wenn geplant wäre, dass der Bezirk oder das Land zu seinen Gunsten ausüben würde und die Grundstücke wieder verkaufen/privatisieren würde.

Florian Schmidt