Drucksache - DS/1548/III  

sIch frage das Bezirksamt:

1. Wie bewertet das Bezirksamt die aktuellen exorbitanten Mieterhöhungsforderungen des Eigentümers?

2. Welche Hilfestellung können die Mieter/innen in Anspruch nehmen, um von ihren Rechten Gebrauch zu machen?

3. Ist eine durch die Presse verbreitete Spekulation über einen (Teil-)abriss der Häuser aus Sicht des Bezirksamtes überhaupt genehmigungsfähig?

1. Nachfrage:

Welche Möglichkeiten sieht das Bezirksamt das Ziel von schimmelfreien Wohnungen durchzusetzen, ohne dass exorbitante Mietsteigerungen die ansässigen MieterInnen vertreiben?

Dr. Schulz.

Wir reden seit einiger Zeit im Bezirk und auch in anderen Innenstadtbezirken über Verdrängung und dabei reden wir immer über die bösen Privateigentümer und ich hatte mich fast gewundert über die Ausführungen von Herrn Schill, die in der Sache vollkommen korrekt sind, aber sehr diplomatisch gefasst waren. Als im Jahre 2003 der Senat beschlossen hat, die Anschlussforderung zu streichen, hatte er durchaus haushalterische und finanzielle Gründe, aber er hatte zugleich in Kauf genommen, dass Mieter massenhaft vertrieben werden. Das war die soziale Komponente und ich sage auch vorweg, den Mietern ist nicht wirklich geholfen mit diesem Entlastungsverfahren über 3 Jahre degressiv gestaffelt, einen Mietausgleich oder einmalig eine Umzugshilfe zu bekommen.

Das ist ja fast zynisch, eil es letztendlich der Versuch ist, etwas abzufedern, was eine Vertreibung darstellt, die wir in anderem Zusammenhang in aller Schärfe anprangern, denn wenn die 3 Jahre vorbei sind, dann hat man wieder die Situation, dass der Vermieter völlig unabhängig vom bürgerlichen Gesetzbuch, völlig unabhängig vom Mietrecht die Miete erhöhen kann bis zur Kostenmiete. Die bewegt sich zwischen 12 und 14 € Netto kalt.

Gleichzeitig und das sage ich nur mal vorweg, hat der Senat die Belegungsbindung für große Bereiche dieses sozialen Wohnungsbausegments aufgehoben. D.h., attraktiv gemacht diese Wohnungen für Mieter, die einkommensschwache Haushalte darstellen. Das reizt natürlich den Eigentümer, die alten Mieter raus zu werfen. Ganz einfach, dass die Mieten enstpr. erhöht werden. Wir haben ja hier einen riesigen Komplex, die Zahlen will ich hier nicht wiederholen. Herr Schill hat sie genannt, aber wir sollten uns doch nichts vormachen, da beginnt doch eine Lawine zu rollen und die ersten Anzeichen über diesen Komplex haben wir doch, dass auch in anderen bereichen Verkäufe stattfinden, weil die alten Gesellschafter nicht mehr von ihren Gesellschaftern bereit sind, noch mal rein zu zahlen. Haben ja auch ihre Schnäppchen über die Jahrzehnte gemacht, über die Abschreibungen etc. , jetzt nicht mehr aufstocken wollen und dann geht’s in den verkauf und wenn ein Eigentümer, der solche Anlagen kauft, der ist dann doch nicht von der Caritas. Der kauft das aus einem Grunde, weil er weiß, dass die Konstellation, die sich dort ergeben hat aufgrund dieser Koalitionsentscheidungen im Senat auf die einfachste Art und Weise die Mieter los wird, in dem er einfach Mieterhöhungen in einer Dimension gibt, die niemand bezahlen kann, die vielleicht über einen Mietausgleich in einem Zeitfenster von 3 Jahren vielleicht mal ausgeglichen wird und dann gleichzeitig durch den Wegfall der Belegungsbindung auch keine Hemmnisse oder Restriktionen hat, WBS Berechtigte nehmen zu müssen, aber nein, er kann jeden x-beliebigen nehmen und eine Frage ist für mich dabei noch offen und das ist gleich eine interessante Frage an die Abgeordneten, die wir hier haben. Wir reden ja von Verkäufen und überall stellt man ja fest, dass dann im Rahmen der Verkäufe plötzlich der Wert der Immobilien drastisch gesunken ist und aus dem Grunde würde ich gerne wissen wollen und das müssen die Abgeordneten machen, das können wir nicht. Das kann auch das BA nicht, was steht in den Verträgen drin, die die IBB mit den Käufern macht. Hast es da möglicherweise eine Entschuldung gegeben zulasten der Steuerzahler und Berlins.

Ist da möglicherweise eine komplette Freistellung passiert von der Belegungsbindung über 2011 nämlich schon hinaus und eine Freistellung gegeben auch hinsichtlich der behindertengerechten Wohnungen. Ich glaube, dass Abgeordnetenhaus muss, um diese Verschleierung des unsozialen Prozesses, die mit dem Wegfall der Anschlussförderung einher laufen und immer deutlicher werden, dort nachhaken und für Transparenz sorgen, ob nicht Berlin möglicherweise diesen Prozess, den wir hier zu beklagen haben, mit sehenden Augen nicht nur beobachtet, sondern sogar fördert. 

Aus diesem Grunde kann ich den Mieterinnen nur sagen, es ist absolut richtig, wenn sie fordern, egal, ob nun Fristen abgelaufen sind oder nicht, dass ihnen geholfen wird, weil sie in einer Situation sind, unabhängig von den Fristen, die am Anfang genau dafür gestanden hat, dass man gesagt hat, für eine bestimmte Zeit werden wir einen Mietausgleich und eine Umzugshilfe geben, aber ich sage auch gleichzeitig, damit ist dieses Strukturproblem der sozialen Verdrängung, der Mieterverdrängung nicht gelöst und dafür werden wir eine Antwort finden müssen insb. wenn wir über diese Größenordnung streichen, weil glaube ich sonst Politik absolut unglaubwürdig wird, wenn sie sich an anderen Stellen wider einsetzt, wo es um Verdrängung durch Privateigentümer geht und sie gleichzeitig das Land Berlin als der größte Mieterverdränger hier gewährt.

Zu 1:

Klar, vor der Größenordnung, es geht um die Objekte ab Wohnungsbauprogramm 1985, deren Grundförderung am 31.12.2002 ausgelaufen ist. Das ist sozusagen der Hintergrund, die Zehntausende von Wohnungen betrifft, die Herr Schill schon genannt hat, bei denen dann die Anschlussförderung gestrichen wurde.

Der soziale Wohnungsbaukomplex über den wir hier sprechen gehört dazu. Der Senat hat aus meiner Sicht ein elementaren Fehler gemacht, wobei ich jetzt nicht unterstelle, dass es so angedacht oder durchdacht war, weil das würde ja bald eine politische Böswilligkeit sein gegenüber Mietern bedeuten. Nach Abschlussförderung, nach dem Wegbrechen der Anschlussförderung bleiben diese Wohnungskomplexe weiterhin im Status des geförderten Wohnungsbaus. Wenn dieser Status bleibt, unterliegen die automatische dem Kostenmietenprinzip und nicht dem Vergleichsmietenprinzip und die Frage ist natürlich, warum ist nicht eine Regelung gefunden worden, dass spätestens mit Wegfall der Anschlussförderung das Vergleichsmietenprinzip die Grundlage ist für irgendeine geartetere Mieterhöhung und damit sozusagen alle mieterschützende Regulieren des bürgerl. Gesetzbuches dort greifen. Warum hat man das nicht getan, sodass überall in den Komplexen, wo das weggefallen ist heute x-beliebig innerhalb von einem Monat rückwirkend um 12 Monate sogar Mieterhöhungen verlangt werden kann bis zur Kostenmiete. Dasgleiche ist natürlich als Frage zu stellen, wenn es dann zu Verträgen kommt zwischen der IBB und dem Käufer, warum ist es dann ebenfalls ein Beharren auf den Status „geförderter Wohnungsbau“.

Da mag man ja etwas böses Denken. Nur Fakt ist, es bleibt weiterhin bestehen, es bleibt zumindest bestehen, bis die Rückzahlung der Aufwendungsdarlehen passiert und auch das wäre für mich natürlich eine hochspannende Frage, ob dieses Aufwendungsdarlehen dort geregelt werden hinsichtlich der Rückzahlung und in welchem Umfang. Meine Befürchtung ist nur, dass bis das sich geklärt hat und möglicherweise eine politische Klärung zu diesem Strukturproblem, das ausgelöst worden ist durch den Wegfall der Anschlussförderung und durch die Entscheidung des Senats und Abgeordnetenhauses 2003 der größte Teil der Mieter vertrieben worden ist. Ich rede deswegen auch nicht von Abschiebung. Ich glaube , das ist ein Begriff, den wir zurecht bei Flüchtlingen und bei Asylbewerbern vorbehalten sollen, aber es ist eine klassische Vertreibung von MieterInnen aus ihrem sozialen Situationen, aus ihren nachbarschaftlichen Zusammenhang, alles sozusagen Situationen, die wir definitiv stadtentwicklungspolitisch, sozialpolitisch und mietenpolitisch nicht wollen.

Zu 2:

Ja, ich muss ihnen wirklich sagen und deswegen auch meine etwas größere Ausführlichkeit. Sie haben keine Rechte im Sinne des Mieterechtes und des BGB, sondern hier ist nur maßgeblich das Wohnungsbindungsgesetz, das Wohnungsförderungsgesetz die 2. Berechnungsverordnung und die lässt einen Spielraum bis zur Grenze Kostenmiete und die einzigste Grenze, die es geben könnte, wäre, dass der Vermieter sagt, ich möchte diese Mieter unbedingt halten und steigere die Miete eben nicht ins Unendliche, aber wenn er sie nicht haben will, hat er den besten Hebel, sie raus zu werfen. Wir beraten im Wohnungsamt, ich kann alle MieterInnen auch wirklich bitten darum, dass sie im Wohnungsamt sich Rat holen. Dort gibt es einen Mitarbeiter, sage ich ihnen hier auch am Mikrofon – Herr Sakitza – der sehr sachkundig ist und natürlich mit Rat und Tat bereit steht.

Zu 3:

Wir gehen davon aus, dass solange dieser Status „geförderter Wohnungsbau“ existiert, ein Abriss nicht zulässig ist, aber sie merken meine vorsichtige Formulierung. Das müsste wahrscheinlich erst in einem enstpr. Verwaltungsgerichtsverfahren geklärt werden, aber unsere Position ist ganz klar. Wir würden uns mit Blick auf diese Wohnungsbindungsgesetz und Wohnungsförderungsgesetz vor allem gegen einen Abriss stellen. Das ist allerdings die einzigste halt. Die Koalition hat auch 2005 die Bauordnung geändert meine Damen und Herren und nicht mehr genehmigungsbedürftig ein Abriss von Gebäuden gemacht, auch den von Wohnungsgebäuden. Sie hat sie anzeigepflichtig gemacht, d.h. ein Dreizeiler an die Bauaufsicht und 2 tage später ist der Bagger da. Dennoch sage ich ihnen noch mal unsere rechtliche Auffassung ist, solange dort wir diesen Status „geförderter Wohnungsbau“ haben, werden wir die Zustimmung verweigern über die enstpr. Spezialgesetze.

Zu 4:

Wir sehen erst mal keinen Zusammenhang zu der Miethöhe und diesen Mängeln. Die könnten nicht geltend gemacht werden, weil sie nicht Modernisierungskosten sind, sie sind klassische Instandhaltungskosten und sind nicht mietenrelevant, sondern das muss der Eigentümer selbst leisten. Zum zweiten war bislang streckenweise das so, dass der Eigentümer etwas oberflächlich dann den Pilzbefall bestrichen hat und sozusagen Oberflächensanierung gemacht hat. Dann war auch wieder das Wohnungsaufsichtsgesetz außen vor, weil die Gebrauchsfertigkeit der Wohnung wieder hergestellt war unabhängig ob es in einem Jahr oder in 2 Jahren dann wider der Schimmel da war und möglicherweise die Malerkolonne wider anrücken muss. Ich denke aber trotzdem, dass dieses Thema mit den baulichen Mängeln, die mit dem Schimmelpilz zusammengehangen haben, in der Zwischenzeit ein Nebenkriegsschauplatz ist, weil ich glaube im Moment es darum geht, wie gelingt es überhaupt, die Mieter dort zu halten und wenn die Mieter nicht mehr zu halten sind, wie schafft man es dann, dass sie vernünftigen Wohnraum mit einer angemessenen Miete möglichst in dem räumlichen Kontext ihrer jetzigen Wohnung bekommen. Das ist, glaube ich eine ganz schwierige Situation und kann nur hoffen, dass der Appell, der ja noch mal an die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung gerichtet worden ist, auch an den Regierenden Bürgermeister entspr. positive Reaktionen auslöst und ich kann auch nur hoffen, dass vielleicht dieser Wohnungskomplex auch der Anlass ist, noch mal grundsätzlich nachzudenken, ob das Land Berlin sich zwar finanziell etwas saniert hat, aber auf der anderen Seite eine soziale Verdrängung ja beinahe massenhafte Verdrängung, soziale Verdrängung von Mietern in Kauf nehmen will.

Ich glaube, das kann nicht das Ziel weder der Koalition sein, sondern und auch nicht der Politik hier in Berlin.

Herr Wesener:

Es liegt ja nachher noch ein Dringlichkeitsantrag bzw. zwei Dringlichkeitsanträge vor. Ein Dringlichkeitsantrag wird u.a. die Einrichtung eines Runden Tisches vorgeschlagen. Vertrete sein sollen Hausverwaltung, Vertreter der Grundschule, Kita und meine Frage st, hält das BA einen solchen Runden Tisch für zielführend und kann so ein Runder Tisch zur Lösung beitragen.

Dr. Schulz:

Nun könnte ich ja sagen, weil ich ein Liebhaber von Runden Tischen bin, auch in diesem Falle ist der gut, aber sie haben an meinen Ausführungen gemerkt, dass wir im Grunde 2 Ansprechpartner brauchen und die ins Gespräch zu bringen sind und das wird verdammt schwer, nämlich die Eigentümer und zum zweiten die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Die Eigentümer sind schwer an den Tisch zu bringen, wenn sie möglicherweise dann schon im Internet auf ihren enstpr. Webseiten schon darstellen, dass es natürlich etwas lukratives wäre, natürlich immer vor dem Hintergrund, die Mieter sind dann schon draußen, Eigentumswohnungen zu bilden, was natürlich auch eine interessante Sache für den Eigentümer mit so einer Renditeerwartung ist, denn es kann jede Miete genommen werden, man muss nicht warten 20% in 3 Jahren und ähnliche Beschränkungen, sondern man kann einfach eine Miete, die nach oben hin offen ist; saniert vielleicht ein bisschen und verkauft sie als Teileigentum an Anleger, nicht als Selbtsnutzer. Mit solchen Eigentümern ist natürlich schwer ins Gespräch zu kommen mit der Zielsetzung die MieterInnen dort zu lassen. Die andere Gruppe finde ich natürlich wahnsinnig spannend insb., wenn man nicht nur diesen Wohnungskomplex an der Schöneberger Strasse...betrachtet, wie würde denn das Strukturproblem gelöst werden, was da sichtbar gegenwärtig anrollt und ich bin mir ziemlich sicher, dass ähnliche Prozesse auch in anderen Innenstadtbezirken, wo diese Wohnungsbestände aus der Anschlussförderung rausgefallen sind, auch zu erkennen sind, also wie würde denn die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung enstpr. ihren sozialpolitischen und stadtentwicklungspolitischen Zielsetzung der sozialen Stadt ein Lösungsvorschlag machen.

Also, insoweit gehören für mich die beiden in irgendeiner Form zusammen, dass man das irgendwie ergänzt mit MieterInnen, auch Mieterverein beispielsweise gehören für mich dazu, weil die eine wichtige rechtliche Unterstützung der MieterInnen in solcher Situation geben, das ist klar. Ich denke, die Stoßrichtung muss sein, dass man diese Problematik beginnt zu erörtern, konzentriert mit den Akteuren, mit denen gesprochen werden muss.

Herr Kliesch:

Ich bin zwar nicht vom Fach, aber mir ist etwas aufgefallen, was ich gerne beantwortet haben möchte. Können sie bitte klären den Begriff „Kostenmiete“. Bezieht der sich auf die Baukosten oder auf den Kaufpreis der jetzigen Besitzer und wenn das so ist, dass sich das auf die Baukosten bezieht, wie das BA oder wie das begründet wird, dass dann die jetzigen Besitzer sich beziehen auf den Baupreis und nicht auf den Kaufpreis.

Dr. Schulz:

Will jetzt keine langatmige Abhandlung über die abenteuerlichen Finanzierungsmodelle des sozialen Wohnungsbaus in Berlin halten. Wir haben dort Objektförderung, d.h. auf das Haus und seinen Erstellungskosten bezogene Förderung und damit einhergehend sind da auch die Aufwandsdarlehen dann konstruiert worden und im Rahmen dieser Darlehens, also Förderdarlehen ist dann bezogen auf die Errichtungskosten die Kostenmiete errechnet worden.

Also, vereinfacht ausgedrückt ist die Kostenmiete im engen Zusammenhang mit den Baukosten des Gebäudes. Das ist ja ein großer Kritikpunkt, dass man sozusagen aus anno mal irgendwelche Baukosten hatte. Die waren ja in Westberlin komfortabel hoch. Da gab’s ja so eine Baumafia, die sich bedient hat und sozusagen die gesamte Förderung, vor allem die Aufwendungszuschüsse, die dann die Differenz finanzierten zwischen der Kostenmiete und der Mietermiete sozusagen letztendlich bezieht auf den lange zurückliegenden Zeitpunkt, wo das Haus gebaut wurde und seinen Baukosten. Das ist ja so ein irrsinniger Konstruktionsfehler, an dem natürlich alle Landespolitiker leiden. Das muss man hier sagen. Herr Sarazin hat ja nun exorbitant gelitten, er hat aber eben nur die finanzielle Seite gesehen. Das ist das Problem