Georg-Knorr-Park

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• Bebauungsplanverfahren XXI-22-2
• Städtebaulich-landschaftsplanerisches Gutachterverfahren
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• Partizipation
• Gestaltungshandbuch – Arbeit der Architektenkooperation
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Abschluss des Städtebaulichen Vertrags

Das Investitionsvorhaben unterliegt dem Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung. Die hiermit verbundenen Pflichten werden in einem städtebaulichen Vertrag zwischen dem Land Berlin und der Vorhabenträgerin Laborgh geregelt. Dieser Vertrag wurde im November 2024 unterzeichnet. Der Investor wird hierbei u.a. verpflichtet, den aus seinem Vorhaben entstehenden Bedarf an Grundschulplätzen und Kita-Plätzen durch Neubau selbst zu decken bzw. die Kosten für den Neubau der Einrichtungen zu tragen. Die Kita wird im Plangebiet selbst gebaut. Die finanzierten Grundschulplätze entstehen im Neubau einer Holzcompartment-Schule an der Bruno-Baum-Straße. Weiterhin wird Laborgh einen Abschnitt der denkmalgeschützten Garagen im Quartier zu einem Jugendfreizeitzentrum umbauen und den Straßenabschnitt des Wiesenburger Wegs entlang der S-Bahntrasse erneuern.

Kaufvertrag mit Realisierungsverpflichtung zwischen HOWOGE und Laborgh

Der Abschluss des städtebaulichen Vertrags war eine wichtige Voraussetzung, damit die seit mehreren Jahren bestehende Zusammenarbeit zwischen dem Investor und der städtischen Wohnungsbaugesellschaft HOWOGE in einen Kaufvertrag münden konnten. Die HOWOGE wird die Wohngebäude, die entlang der Promenade mit gewerblichen Mieteinheiten unterlagert sind, in mehreren Bauabschnitten von Laborgh schlüsselfertig übernehmen.

Anpassung des Bebauungskonzepts

Der Bebauungsplanentwurf wurde im Verlauf des Jahres 2024 auf Wunsch der Vorhabenträgerin und der HOWOGE angepasst. Die im Masterplan von 2021 noch vorgesehenen beiden Wohntürme im Süden und Nordosten wurden von 76 m bzw. 146 m auf eine Höhe von jeweils 67 m reduziert. Wegen der stark gestiegenen Bauzinsen und der Baukosten war die Wirtschaftlichkeit des Gesamtprojekts nicht mehr gegeben. Ab einer Höhe von 60 m wachsen die Baukosten für Hochhäuser überproportional. Durch die Höhenreduzierung konnten Einsparungen erzielt werden. Der Bebauungsplanentwurf wurde im Verlauf des Jahres 2024 entsprechend angepasst und die betroffenen Fachgutachten wurden aktualisiert.

Das Gebiet des Georg-Knorr-Parks Teilgebiet Ost liegt im Bezirk Marzahn-Hellersdorf in unmittelbarer Nachbarschaft zum S-Bahnhof Marzahn sowie dem Stadtteilzentrum Marzahner Promenade.

Die etwa 11 Hektar große Fläche war bei Einleitung des Bebauungsplanverfahrens XXI-22-2 zur Jahresmitte 2019 vorrangig gewerblich genutzt, wies aber auch einige ungenutzte Flächen und leerstehende Gebäude auf. Sie gehört aufgrund ihrer idealen Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr zu den wenigen Flächen mit großem Wohnungs- und Gewerbebaupotential. Dadurch kommt dem Gebiet, das von der Georg-Knorr-Straße und dem Wiesenburger Weg erschlossen wird, eine besondere stadtentwicklungspolitische Bedeutung zu.

Vorgesehen ist eine gemischte Nutzung aus Wohnbebauung mit etwa 1.600 Wohnungen, davon 370 studentische Wohnungen und wohnverträglicher gewerblicher Nutzfläche. Mindestens 50 Prozent der Wohnungen werden öffentlich gefördert sein und einen Mietpreis von 7,00 EUR/m2 haben. Das Vorhaben wird durch die Laborgh Projekt East GmbH umgesetzt. Die fertiggestellten Wohnungen werden von der landeseigenen HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH übernommen.

Das Gebiet liegt im Westen des Bezirks Marzahn-Hellersdorf, nördlich der Landsberger Allee und westlich der Märkischen Allee. Es grenzt nordwestlich an ein Gewerbegebiet und nördlich an den Parkfriedhof Marzahn. Östlich befinden sich der S-Bahnhof und die Tramhaltestelle „Marzahn“. Dahinter schließt sich der zentrale Versorgungsbereich des Stadtteilzentrums „Marzahner Promenade“ mit der Shopping Mall “Eastgate” an. Südlich kreuzen sich die Hauptverkehrsstraßen Landsberger Allee, die stadtauswärts bis zur brandenburgischen Ortschaft Hönow führt, stadteinwärts verläuft sie durch die Bezirke Lichtenberg und Friedrichshain in Richtung Alexanderplatz. Die Märkische Allee (B 158) ist als Nord-Süd-Verbindung ebenfalls auf kurzem Wege erreichbar. Westlich des Plangebiets befindet sich die große denkmalgeschützte Gewerbehalle der Knorr-Bremse.

An dem über den Wiesenburger Weg erreichbaren S-Bahnhof Marzahn verkehrt die S7 zwischen Ahrensfelde und Potsdam Hauptbahnhof auf der Berliner Stadtbahn und erschließt die Bahnhöfe Alexanderplatz, Friedrichstraße, Hauptbahnhof und Zoologischer Garten.

Das Plangebiet wird von einem Dutzend Gebäuden geprägt, insbesondere Gewerbehallen und gewerblich genutzten Garagen. Die Gebäude Haus 10, Haus 14 und Haus 15 sind Einzeldenkmale und bilden gemeinsam mit dem Garagenbogen den östlichen Teil des Denkmalensembles der “Werkzeugmaschinenbaufabrik Hasse & Wrede”. Auf dem Areal sind die Flächen überwiegend versiegelt und dienen als Zufahrten für Pkw und Lkw sowie als Stellflächen für Betriebsfahrzeuge, Kunden- und Privatfahrzeuge. Im nördlichen Bereich befindet sich eine Freifläche mit Baumbewuchs. Am südlichen Eingang, am Georg-Knorr-Platz, befindet sich eine größere Baumgruppe. Die restlichen Freiflächen sind Rasenflächen.

Einleitung des Bebauungsplanverfahrens

Grundlage für die angestrebte Umstrukturierung des Plangebiets ist der Senatsbeschluss Nr. S-1402/2018 vom 17.07.2018 zum Bauvorhaben „EAST – Georg Knorr Park Teilfläche Ost (Knorr-Bremse)“, wonach die Entwicklung einer Teilfläche des Areals zu einem Standort mit gemischten Nutzungen aus Wohnen und Gewerbe als Option weiter zu verfolgen ist. Die Gesamtkoordination des Verfahrens erfolgt nach Feststellung des dringenden Gesamtinteresses des Landes Berlins gemäß § 7 AGBauGB, durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen. Der Aufstellungsbeschluss für das Bauleitplanverfahren XXI-22-2 wurde am 2. Juli gefasst und am 26. Juli 2019 im Amtsblatt veröffentlicht. Gemäß der Kooperationsvereinbarung zwischen dem Land Berlin und den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften werden 50% der Wohnungen im sozial geförderten Segment entstehen.

Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange

In der Zeit vom 06.09.2019 bis 09.10.2019 wurden gemäß § 4 Abs. 1 des Baugesetzbuchs die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange am Bebauungsplanverfahren beteiligt. Diese hatten die Möglichkeit eine Stellungnahme abzugeben, die in die weitere Bearbeitung eingeflossen ist.

Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit

In der Zeit vom 26.05. bis einschließlich 26.06.2020 wurde gemäß § 3 Abs. 1 des Baugesetzbuchs die Öffentlichkeit beteiligt. Die Bürgerinnen und Bürger hatten die Gelegenheit, ihre Stellungnahmen zum Bebauungsplanvorentwurf, zur Begründung und zu den erstellten Fachgutachten vorzubringen. Die Stellungnahmen wurden in der Planung berücksichtigt.

Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange

In der Zeit vom 03.12.2021 bis einschließlich 31.01.2022 haben die Behörden gemäß § 4 Abs. 2 des Baugesetzbuchs den überarbeiteten Bebauungsplanentwurf (Stand 29.11.2021) einschließlich aller Fachgutachten erhalten und wurden um ihre Stellungnahmen zu ihren jeweiligen fachlichen Zuständigkeiten gebeten. Die Stellungnahmen wurden alle ausgewertet und bilden die Grundlage für den nächsten Planungsschritt.

Beteiligung der Öffentlichkeit sowie erneute Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange

Im Frühjahr 2025 wird die Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 des Baugesetzbuchs durchgeführt. Ergänzend dazu werden auch die Behörden erneut beteiligt (§ 4a Abs. 3) und zur abschließenden Stellungnahme zum B-Plan aufgefordert.

Im Herbst 2019 wurde von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen in Zusammenarbeit mit dem Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf, dem Grundstückseigentümer Laborgh Investment GmbH und der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft HOWOGE mbH ein offenes städtebaulich-freiraumplanerisches Gutachterverfahren ausgelobt, zu dem sich Planungsteams bestehend aus den Disziplinen Architektur, Stadtplanung und Landschaftsplanung aus ganz Deutschland bewerben konnten. Insgesamt haben sich 27 Büros beworben, von denen 20 in die Vorauswahl kamen und anhand mehrerer Kriterien von einem unabhängigen Gremium bewertet wurden.

Den Zuschlag erhielten folgende Planungsteams:

• Christoph Kohl Stadtplaner mit Fugmann Janotta Partner Landschaftsarchitekten (Berlin)
• StudioVlayStreeruwitz ZT-GmbH mit WES Landschaftsarchitektur (Wien)
• David Chipperfield Architects mit Wirtz International Landschaftsarchitekten (Berlin)

Die Planungsteams hatten folgende übergeordnete Ziele zu beachten:

1. Entwicklung eines modellhaften urbanen Stadtquartiers mit kleinteiliger Integration von Wohn- und Gewerbenutzung in unmittelbarer Nachbarschaft
2. Qualitätsvolle Freiraumgestaltung mit attraktiven Grünräumen zur Schaffung lebendiger und klimaresilienter Stadträume
3. Berücksichtigung der Lärmsituation auf den Ebenen Städtebau, Nutzungsverteilung und Grundrissanordnung
4. Städtebauliche Einbindung und funktionale Verknüpfung mit der Umgebung
5. Berücksichtigung des Zusammenhangs im Denkmalbereich sowie gezielte und identitätsstärkende Integration von Denkmalen und Teilen des Bestands in die städtebauliche Konzeption
6. Zukunftsfähige Organisation des Verkehrs

In drei Terminen wurden die Entwürfe gemeinsam von dem Projektträger/Eigentümer Laborgh Investment GmbH, der HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH, dem Bezirk Marzahn-Hellersdorf sowie den beteiligten Hauptverwaltungen des Landes Berlin diskutiert und weiterentwickelt.

Die Beurteilung erfolgte durch das folgende Gutachtergremium:

Fachobergutachter und Fachobergutachterinnen

• J. Miller Stevens, Stadtplaner (Juryvorsitz)
• Oliver Bormann, Architekt
• Nils Buschmann, Architekt
• Roland Kuhn, Architekt
• Prof. Anna Lundqvist, Landschaftsarchitektin

Sachobergutachter und Sachobergutachterinnen

• Florian Lanz, Laborgh Investment GmbH
• Stefan Schautes, HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH
• Joachim Sichter, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen
• Marina Dreßler, Bezirk Marzahn-Hellersdorf

Der Siegerentwurf stammt von der Arbeitsgemeinschaft David Chipperfield Architects zusammen mit Wirtz International Landschaftsarchitekten (Berlin)

Der Siegerentwurf der Büros David Chipperfield Architects und Wirtz International wurde im Zeitraum von August 2020 bis März 2021 fortentwickelt und zu einem Masterplan qualifiziert. Der im März 2021 fertiggestellte Masterplan beinhaltet im Wesentlichen die folgenden Änderungen gegenüber dem Entwurf aus dem Frühjahr 2020:

1. Verschiebung des S-Turms nach Norden bis auf die Fluchtlinie der großen Werkhalle
2. Erhalt von Teilen des Garagenbogens, teils nur der Garagenrückwand, auf einer deutlich längeren Strecke
3. Reduzierung der Geschossigkeit des Neubaus im großen Hof von VI auf III und Verlegung der Kita aus der ehemaligen Tankstelle in den Neubau im großen Hof
4. Stärkere Betonung der südlichen Achse im großen Hof durch Aufweitung
5. Veränderte Freiraumgestaltung im großen Hof und vor der Tankstelle: gerade Linien und Fluchten sowie harte Oberflächen statt verspielte organische Strukturen, um die industrielle Vorgeschichte erlebbar zu machen
6. Höhere und breitere Tordurchgänge im großen Hof, damit zwischen den drei Einzeldenkmalen Sichtbeziehungen möglich werden
7. Verschiebung der nördlichen Bebauungsgrenzen am Wiesenburger Weg um 20 m nach Süden, um die Biotobverbundfläche zu verbreitern. Dadurch ergibt sich eine veränderte Anordnung der Wohnhöfe

Unterlagen zur Partizipation der Bürgerinnen und Bürger 2020

Vom 26. Mai bis 26. Juni 2020 hat im Haus 10 des Georg-Knorr-Parks eine Ausstellung zum Projekt und zu den Ergebnissen des diskursiven Gutachterverfahrens stattgefunden. Die im Rahmen dieser Ausstellung sowie auf der Plattform mein.berlin eingegangenen Hinweise und Anregungen wurden dokumentiert. Weiterhin fand am 26. Juni 2020 eine Abschlussveranstaltung zur Ausstellung statt. Diese Veranstaltung wurde mitgeschnitten.

Die abgegebenen Stellungnahmen wurden in der Planung berücksichtigt und werden in der Begründung zum B-Plan dokumentiert.

Vom 22. April bis 10. Mai 2021 bestand im Zuge einer Schaufensterausstellung in der Marzahner Promenade 27 und im benachbarten Stadtteilzentrum die Möglichkeit zur Beteiligung. Hierzu konnte ebenfalls die landeseigene Partizipationsplattform mein.Berlin.de genutzt werden.

Die abgegebenen Stellungnahmen wurden in der Planung berücksichtigt und werden in der Begründung zum B-Plan dokumentiert.

Die hohe Qualität des städtebaulichen Entwurfs soll in den nächsten Planungsschritten beibehalten und in qualitätsvolle architektonische Entwürfe für die drei Hochhäuser und die verbundenen Hofhäuser überführt werden. Die gestalterische Kraft und Homogenität der Großstruktur soll bewahrt und zugleich soll den drei Hochpunkten eine jeweils individuelle Note innerhalb des Gesamtensembles gegeben werden. Deshalb wird ein kooperatives Verfahren mit mehreren Architekturbüros durchgeführt, sodass die im Hochhausleitbild für Berlin enthaltene Prämisse einer Entwurfsarbeit im Wettstreit um die beste Idee berücksichtigt wird.

Die Architektenkooperation besteht aus folgenden Architekturbüros:

• Lead-Architekt 1: David Chipperfield Architects, Berlin
• Lead-Architekt 2: Hilmer Sattler Architekten Ahlers Albrecht, Berlin
• ioo Architekten, Berlin
• Rudy Zix Architekten, Berlin
• YEWO Landscapes, Wien

Vom November 2024 bis März 2025 wurden vier Architekten-Workshops durchgeführt, die durch die Senatsbaudirektorin Frau Prof. Kahlfeldt fachlich begleitet wurden. Der Entwurf des dabei entstandenen Gestaltungshandbuchs wurde am 07.04.2025 dem Baukollegium – einem Beratergremium von Architekten aus dem deutschsprachigen Raum – präsentiert. Die Empfehlungen der externen Experten werden geprüft und bei der Erarbeitung der Bauanträge berücksichtigt werden.

• Verkehrsuntersuchung 06/2023
• Mobilitätsstrategie 04/2021
• Schalltechnische Untersuchung 10 / 2024
• Gutachten Luftschadstoffe 08 / 2021
• Gutachten Gesamtbelastung Geruch 03 / 2024
• Lokalklimatisches Gutachten 11 / 2021
• Gutachten Altlastensituation 06 / 2021
• Regenentwässerungskonzept 03 / 2022
• Antrag Niederschlagswassereinleitung 11 / 2024
• Natur- und artenschutzrechtliche Ausgleichskonzeption 03 / 2025
• Stellungnahme Belüftung, Belichtung, Besonnung 01 / 2024
• Denkmalpflegerisches Begleitkonzept 04 / 2021
• Archäologischer Bericht Zwangsarbeiterlager 01 / 2023
• Energie- und Klimaschutzkonzept 04 / 2025

Dateien werden auf Nachfrage zur Verfügung gestellt.