Planungsprozess

Schematische Kartendarstellung des Struktur- und Nutzungskonzeptes für das Neue Stadtquartier Blankenburger Süden

Struktur- und Nutzungskonzept für das Neue Stadtquartier Blankenburger Süden, April 2025

Bild: SenStadt, DSK

Ein neues Stadtquartier zu realisieren ist eine bedeutsame, langfristige und komplexe Aufgabe, von der viele Menschen betroffen sind und bei der viele Akteurinnen und Akteure zusammenwirken müssen. Um zu prüfen, ob und wie das Neue Stadtquartier Blankenburger Süden entwickelt werden kann und soll, werden zunächst Vorbereitende Untersuchungen (VU) gemäß § 165 Abs. 4 BauGB durchgeführt.

Was sind Vorbereitende Untersuchungen und wofür werden sie durchgeführt?
Vorbereitende Untersuchungen sind rechtlich in § 165 Absatz 4 BauGB geregelt. Sie sind die Voraussetzung, um eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme zu beschließen bzw. durchzuführen. Vorbereitende Untersuchungen prüfen die erforderlichen Voraussetzungen, die Notwendigkeit sowie die Durchführbarkeit einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme und begründen diese. Demnach kann eine Entwicklungsmaßnahme nur durchgeführt werden, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind (§ 165 BauGB):
- Das betroffene Gebiet hat eine besondere Bedeutung für die (angestrebte) städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Stadt.
- Das betroffene Gebiet wird zum ersten Mal entwickelt oder neu geordnet.
- Die Entwicklungsmaßnahme ist erforderlich zum Wohl der Allgemeinheit (z.B. um Wohnbedarfe zu decken oder um brachliegende Flächen wieder zu nutzen).
- Das Ziel der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ist nicht mit anderen Instrumenten des Planungsrechts zu erreichen.
- Die Eigentümer von betroffenen Grundstücken sind nicht bereit, die Grundstücke entsprechend der baurechtlichen Konditionen zu veräußern.
- Die Entwicklungsmaßnahme kann zügig durchgeführt werden.
Um zu prüfen, ob ein Gebiet diese Kriterien erfüllt, ermitteln Vorbereitende Untersuchungen zunächst die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge im Untersuchungsgebiet. Dazu werden u.a. Fachgutachten, bspw. zu Verkehr, Artenschutz und Regenwasserbewirtschaftung, erstellt und auch Gespräche mit den Eigentümerinnen und Eigentümern, Mieterinnen und Mietern sowie Pächterinnen und Pächtern der betroffenen Grundstücke geführt. Die spezifischen Voraussetzungen und Ziele der potentiellen städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme werden dementsprechend definiert und deren stadtwirtschaftliche Umsetzbarkeit bewertet. Sollte die Notwendigkeit einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme danach gegeben sein, wird diese schließlich im Rahmen eines umfangreichen Berichts begründet dargelegt. Mit dem endgültigen Beschluss einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme verpflichtet sich die Gemeinde – hier Berlin als Ganzes – auch zur zügigen Durchführung und geht damit eine erhebliche gesamtstädtische Verpflichtung ein.

Was ist eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme?

Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ist ein Instrument des besonderen Städtebaurechts, mit dem die Entwicklung eines Gebietes durch eine zentrale Stelle, hier die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, vollzogen wird. Aufgrund der erheblichen Bevölkerungszunahme im Stadtraum Berlin und eines steigenden Bedarfs an Wohnraum und Arbeitsplätzen sollen im Falle des Blankenburger Südens die im Flächennutzungsplan bereits dargestellten „Flächenreserven” des ehemaligen Rieselfeldes nun aktiviert werden. Besonders ist, dass es sich hierbei um ein umfangreiches Städtebauvorhaben zum Wohl der Allgemeinheit handelt, bei dem ein Eingriff in private Eigentumsrechte erforderlich wird. Deshalb muss nach § 165 Baugesetzbuch zunächst durch Vorbereitende Untersuchungen festgestellt werden, ob die Voraussetzungen für die Festlegung eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs vorliegen.

Abgrenzung des Gebietes der Vorbereitenden Untersuchungen

Bild: SenStadt

Vorbereitende Untersuchungen

Der Berliner Senat beschloss am 30. August 2016, dass für das Gebiet des Blankenburger Südens Vorbereitende Untersuchungen durchgeführt werden sollen. Das Untersuchungsgebiet umfasst insgesamt ca. 430 ha. Die Bekanntmachung des Beschlusses erfolgte am 9. September 2016 im Amtsblatt von Berlin.
Anfang des Jahres 2026 wurden die Vorbereitenden Untersuchungen inhaltlich abgeschlossen. Ihre Durchführung gliederte sich insgesamt in drei Stufen:

Stufe 1: Ermittlung, Analyse und Bewertung relevanter Grundlagen, Erarbeitung von Handlungserfordernissen und Leitzielen

Im Rahmen der ersten Stufe wurden insbesondere bestehende Rahmenbedingungen, wie z.B. übergeordnete Stadtentwicklungsplanungen oder konkrete Gegebenheiten vor Ort, analysiert, um die Voraussetzungen für spätere Planungen genau abzustecken. Darunter fielen viele einzelne Untersuchungen zu Themen wie z. B. Umwelt, Verkehr oder Bodenwerten. Darüber hinaus wurden durch die Beteiligung von Eigentümerinnen und Eigentümern, Betroffenen und der Öffentlichkeit das Wissen und die Wünsche der Beteiligten eingeholt und gemeinsame Leitziele für das Neue Stadtquartier entwickelt. Für den Blankenburger Süden wurde die Stufe 1 im Sommer 2017 abgeschlossen.

Stufe 2: Erarbeitung eines Struktur- und Nutzungskonzeptes für das Neue Stadtquartier

Im Rahmen der zweiten Stufe wurden auf der Grundlage der Stufe 1 die konzeptionellen Grundlagen für die zukünftige Gebietsentwicklung erarbeitet. Dies umfasste die Entwicklung eines städtebaulichen Rahmenplans und anschließend auf dieser Basis die Erarbeitung eines Struktur- und Nutzungskonzeptes. Letzteres stellt grundsätzlich dar, wo im Neuen Stadtquartier neue Flächen für Wohnen und Gewerbe sowie für Grünzüge, Schulen und Verkehrswege sinnvoll wären.

Als grundlegende städtebauliche Struktur sieht das Struktur- und Nutzungskonzept ein so genanntes Siedlungsband zwischen den Ortskernen Heinersdorf und Blankenburg vor, das sich in verschiedene Quartiere untergliedert, in denen die städtebauliche Entwicklung stattfinden soll. Verbindendes Element der Quartiere und damit Rückgrat des gesamten Neuen Stadtquartiers ist die zukünftig verlängerte, von Süd nach Nord verlaufende Straßenbahn-Trasse der M2, die eine sehr gute Anbindung an die Innenstadt Berlins sicherstellt. Jedes Quartier weist eine Nutzungsmischung aus Wohnen und Gewerbe sowie sozialen Einrichtungen und Bildungseinrichtungen auf und bildet jeweils eine eigene Quartiersmitte aus, in der sich vielfältige Angebote in fußläufiger Erreichbarkeit befinden. Das Siedlungsband wird ergänzt durch einen von Süd nach Nord verlaufenden Grün- und Freiraumverbund, der sich parallel zum Siedlungsband entwickelt und sowohl der wohnortnahen Freiraumversorgung als auch der Verknüpfung der Siedlungsstrukturen dient. Durch die Verbindung zu bestehenden Siedlungs- und Grünstrukturen profitieren auch die umliegenden Nachbarschaften und ihre Bewohnenden.

Um sicherzustellen, dass die gesetzten Leitziele mit der Planung auch umgesetzt werden können, dass etwa eine nachhaltige Mobilität sowie Klima- und Naturschutz im Neuen Stadtquartier erreicht werden, wurden parallel zur Erarbeitung des Struktur- und Nutzungskonzeptes für das Neue Stadtquartier Blankenburger Süden so genannte Grundlagenkonzepte durch externe Fachplanerinnen und -planer erarbeitet.

Die Erarbeitung des Struktur- und Nutzungskonzeptes für das Neue Stadtquartier Blankenburger Süden erstreckte sich über einen Zeitraum von mehreren Jahren. Verschiedene Veränderungen der Rahmenbedingungen haben dazu geführt, dass bei der Erarbeitung des Struktur- und Nutzungskonzeptes mehrfach umgesteuert werden musste, wodurch sich die Fertigstellung verzögert hat.

Die erste Umsteuerung erfolgte im Jahr 2018. Es wurde insbesondere die so genannte Erholungsanlage Blankenburg aus dem Bereich, der für eine Siedlungsentwicklung vorgesehen war, herausgenommen und die Zahl der geplanten Wohneinheiten reduziert. Für den verkleinerten Bereich mit einer Fläche von rund 150 ha wurden anschließend in einem kooperativen städtebaulichen Werkstattverfahren städtebauliche Testentwürfe für das Neue Stadtquartier erarbeitet, um eine Vorstellung zu entwickeln, wie das Neue Stadtquartier einmal aussehen könnte. Die Testentwürfe wurden dann in den städtebaulichen Rahmenplan und das Struktur- und Nutzungskonzept überführt. Beides wurde am 20.07.2021 vom Berliner Senat beschlossen.

Struktur- und Nutzungskonzept für das Neue Stadtquartier Blankenburger Süden, April 2021

Bild: SenStadt, DSK, PFE, gruppe F, LK Argus

Aufgrund des erhöhten Abstimmungsbedarfs über die städtebaulichen Zielsetzungen zwischen dem Land Berlin und wesentlichen Grundstückseigentümerinnen und -eigentümern im Gewerbegebiet Heinersdorf, erfolgte im Jahr 2022 eine zweite Umsteuerung und das Struktur- und Nutzungskonzept wurde erneut überarbeitet. Dabei wurde die Verteilung der Nutzungen im Gebiet sowie die Lage der Straßenbahntrasse und des geplanten Straßenbahnbetriebshofes angepasst.

Aufgrund grundsätzlicher politischer Richtungsentscheidungen zur verkehrlichen Anbindung der Neuen Stadtquartiere im Nordostraum Berlins, erfolgte 2023 eine dritte Umsteuerung bei der Erarbeitung des Struktur- und Nutzungskonzeptes. Neben der Straßenbahnanbindung, die nicht mehr durch die so genannte Erholungsanlage Blankenburg an den S-Bahnhof Blankenburg erfolgt, sollte auch die Perspektive einer U-Bahn-Anbindung für das Gebiet mit betrachtet werden. Das entsprechend angepasste Struktur- und Nutzungskonzept wurde am 08. April 2025 vom Berliner Senat beschlossen. Damit wurde die zweite Stufe der Vorbereitenden Untersuchungen abgeschlossen.

Struktur- und Nutzungskonzept für das Neue Stadtquartier Blankenburger Süden, April 2025

Bild: SenStadt, DSK

Struktur- und Nutzungskonzept für das Neue Stadtquartier Blankenburger Süden, April 2025
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Stufe 3: Erarbeitung einer Umsetzungskonzeption für das Neue Stadtquartier und Prüfung der Erforderlichkeit einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme

Im Rahmen der dritten Stufe wurde ein Konzept entwickelt, wie das Neue Stadtquartier, basierend auf dem erarbeiteten Struktur- und Nutzungskonzept, umgesetzt werden kann. Dies umfasste insbesondere die Erarbeitung einer Zeit- und Maßnahmenplanung, einer Kosten- und Finanzierungsübersicht, die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange sowie die Prüfung der Erforderlichkeit einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme in Verbindung mit einem Vorschlag für deren potenzielle räumliche Abgrenzung.

Zeit- und Maßnahmenplanung für das Neue Stadtquartier Blankenburger Süden (Übersicht)

Bild: SenStadt, DSK, WISTA.Plan

Die Zeit- und Maßnahmenplanung stellt dar, welche Verkehrs- und Hochbaumaßnahmen zu welcher Zeit umgesetzt werden müssen, damit die Entwicklung des geplanten Stadtquartiers schnell und koordiniert ablaufen kann. Dies ist eine der Voraussetzungen für die Anwendung des Instruments der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme gemäß § 165 BauGB. Die Kosten- und Finanzierungsübersicht zeigt auf, wieviel die Maßnahmen überschlägig kosten, wann die Kosten im Zeitverlauf anfallen und wie sie finanziert werden können. Die Umsetzungskonzeption wurde innerhalb der Verwaltung intensiv abgestimmt. Die Umsetzung des gesamten Neuen Stadtquartiers inklusive der übergeordneten Verkehrsmaßnahmen wird insgesamt etwa 19 Jahre (Abschluss voraussichtlich im Jahr 2045) dauern und erfordert aufgrund der Größe und Komplexität des Vorhabens ein Investitionsvolumen in Höhe eines hohen dreistelligen Millionenbetrags, verteilt über den gesamten Realisierungszeitraum. Bei Anwendung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme sind jedoch Einnahmen durch Ausgleichsbeträge und/oder Verkaufserlöse als Teil einer Gegenfinanzierung erwartbar.

Die Vorbereitenden Untersuchungen haben auch gezeigt, dass sich das Neue Stadtquartier im Sinne eines Projektverbunds aus drei Einzelquartieren zusammensetzt: dem Quartier Nord, dem Quartier Süd sowie dem Quartier Alte Gärtnerei (siehe Räumliche Teilprojekte). Die Prüfung, ob eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme erforderlich ist, um die geplante Entwicklung umzusetzen, hat ergeben, dass nur für eines der drei Quartiere – das Quartier Süd – die Voraussetzungen nach Maßgabe des § 165 BauGB gegeben sind und die Anwendung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme dort voraussichtlich grundsätzlich begründbar und möglich ist. Grund dafür ist, dass die geplante Entwicklung im Quartier Süd aufgrund der komplexen Rahmenbedingungen ohne eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme voraussichtlich nicht zügig umsetzbar ist. Da eine Entwicklung des Quartiers Süd – wie auch bei den anderen Quartieren – ohne eine leistungsfähige verkehrliche Erschließung nicht möglich ist, soll die räumliche Abgrenzung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs zusätzlich die Korridore derjenigen Verkehrsmaßnahmen umfassen, die zwingend notwendig sind, um das Quartier Süd zu entwickeln.

Die Entwicklung der Quartiere Nord und Alte Gärtnerei kann dagegen unter Anwendung von Instrumenten des allgemeinen Städtebaurechts erfolgen, d.h. etwa über die Aufstellung von Bebauungsplänen, da sich die Flächen dort überwiegend im Eigentum des Landes Berlin oder mitwirkungsbereiter Eigentümerinnen und Eigentümer befinden.

Der Berliner Senat hat am 13. Oktober 2026 einen so genannten Grundsatzbeschluss über das weitere Vorgehen zur Planung und Umsetzung des Neuen Stadtquartiers Blankenburger Süden gefasst. Darin hat er der Umsetzungskonzeption einschließlich der Zeit- und Maßnahmenplanung zugestimmt und insbesondere den ermittelten Finanzierungsbedarf für die erforderlichen überörtlichen Verkehrsmaßnahmen zur Kenntnis genommen.

Die gesamte übergeordnete Verkehrserschließung, d. h. die Verlängerung der Straßenbahnlinie M2 sowie der Aus- und Neubau überörtlicher Straßen und Radwege, soll vollständig durch das Land Berlin finanziert und realisiert werden. Diese Maßnahmen dienen nicht nur der geplanten Entwicklung des Neuen Stadtquartiers, sondern gleichzeitig der Verbesserung des defizitären Bestandsnetzes im gesamten Berliner Nordostraum und kommen damit auch den umliegenden Quartieren zu Gute.

Gleichzeitig hat der Senat mit dem Beschluss bestätigt, dass das Quartier Süd im Rahmen einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme entwickelt werden soll und die dafür notwendigen Korridore der überörtlichen Verkehrserschließungsmaßnahmen räumlich in die Abgrenzung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs mit einbezogen werden sollen, um die Flächen zu sichern. Der Beschluss der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme durch den Erlass einer entsprechenden Rechtsverordnung soll 2027 gefasst werden. Die Entwicklung der beiden übrigen Quartiere Nord und Alte Gärtnerei unter Anwendung von Instrumenten des allgemeinen Städtebaurechts wurde mit dem Beschluss ebenfalls bestätigt.

Die relevanten Planungsdokumente und Gutachten zu den Vorbereitenden Untersuchungen sind im Downloadbereich zu finden. Im weiteren Verlauf des Planungsprozesses werden dort weitere Dokumente veröffentlicht.

Kontakt

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen
Referat II W, Wohnungsbauprojekte – äußere Stadt

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