Breite Straße

Perspektive Werkstattverfahren

Perspektive Werkstattverfahren

An exponierter Stelle im historischen Stadtzentrum soll ein anspruchsvolles Ensemble entstehen, welches den Anforderungen der prominenten, innerstädtischen Lage zwischen den spektakulären Neubauten Humboldt-Forum, House of One und Archäologischem Besucherzentrum gerecht wird.

Der Bereich der Mittleren Spreeinsel gehört zu den Innenstadtarealen Berlins, die nach der Wiedervereinigung für eine grundlegende Umgestaltung im Sinne des städtebaulichen Konzepts der Kritischen Rekonstruktion vorgesehen wurden. Die markanten städtebaulichen und architektonischen Typologien der Nachkriegsmoderne sollten weichen, um Bezüge zum historischen Stadtgrundriss mit schmaleren Straßen, Blockrandbebauungen, kleinteiliger Parzellierung und Nutzungsmischung zu ermöglichen.

Der Bereich der Breiten Straße bildet dabei einen historisch bedeutsamen Bereich der Berliner Mitte ab, die in diesem besonderen Bereich die städtebaulich- architektonischen Anforderungen mit den Bedarfen des Einbezugs archäologischer Funde, der Schaffung von Wohnraum und nutzungsflexibler Erdgeschosszonen sowie der Begegnung des Klimawandels und standortgerechter Mobilität verbinden.

Lage

Der Planungsbereich liegt in zentraler Innenstadtlage in der Berliner Mitte. Historisch betrachtet gehörte der Standort zum Siedlungskern der mittelalterlichen Teilstadt Cölln. Stadträumlich ist er Teil der durch die Spreearme umschlossenen Spreeinsel.

Das Plangebiet liegt im Gebiet der förmlich festgelegten Entwicklungsmaßnahme „Hauptstadt Berlin – Parlaments- und Regierungsviertel“.

Planungshistorie

  • Städtebaulicher Ideenwettbewerb Spreeinsel (1993/1994)

    1993/1994 wurde ein internationaler, städtebaulicher Ideenwettbewerb „Spreeinsel“ durchgeführt. Der Siegerentwurf von Bernd Niebuhr baut im Bereich des aktuellen Planungsgebiets auf o.g. Überlegungen auf.

    Er sah sehr weitgehende Abrisse und die freie Interpretation der historischen Blockstrukturen vor.

  • Planwerk Innenstadt (1996/1999)

    Der Entwurf des Planwerks Innenstadt von 1996 orientierte sich dagegen – soweit möglich – an den Blockstrukturen der Vorkriegszeit und sah u.a. eine deutlich stärkere Einengung der Breiten Straße vor. Im Block zwischen Breite Straße und Brüderstraße waren eine Randbebauung aus Wohnhäusern auf kleinen Parzellen sowie im Blockinnenbereich eine öffentliche Grünfläche vorgesehen. Das öffentlich diskutierte und teilweise überarbeitete Planwerk Innenstadt wurde am 18. Mai 1999 durch den Berliner Senat beschlossen.

  • Städtebauliches Gutachten (2001)

    Für den Block zwischen Breite Straße, Scharrenstraße, Brüderstraße und Neumannsgasse sowie für die nördlich angrenzenden Flächen des „Staatsratsgartens“ wurde 2001 zur Vertiefung des Planwerks Innenstadt ein städtebauliches Gutachten zur Neubebauung mit innerstädtischen Wohnformen erarbeitet. Die Vorzugsvariante von Bernd Niebuhr sah in Ergänzung zum denkmalgeschützten Gebäude des ehemaligen Kaufhauses Hertzog eine fünfgeschossige Blockrandbebauung mit belebter Erdgeschosszone und Wohnnutzung in den Obergeschossen sowie im Blockinnenbereich dreigeschossige Stadthäuser beiderseits eines Wohnweges vor. Konzeptionell wurde so eine stärkere Verdichtung sowie eine potenzielle Aktivierung des Blockinnenbereiches durch erheblich mehr aktivierbare Erdgeschossflächen erreicht. Zur Deckung des Stellplatzbedarfs war eine gemeinsame Tiefgarage angedacht.

    Die Ergebnisse wurden in die Bereichsentwicklungsplanung des Bezirks Mitte von 2004 übernommen.

  • Städtebauliches Gutachterverfahren (2008/2009)

    Eine weitere städtebauliche Überarbeitung wurde durch die Forderung des Bundes ausgelöst, die in der Vorzugsvariante vorgeschlagene Bebauungskonzeption mit Stadthäusern entlang eines Wohnweges zwischen Neumannsgasse und Scharrenstraße zu überprüfen, da große Teile der vorhandenen Bebauung an der Brüderstraße und der Neumannsgasse weiterhin von der ansässigen Bundesbehörde genutzt werden sollten.

    2008 wurde daher ein erneutes Entwurfsverfahren unter Beteiligung von vier Architekturbüros zur künftigen Bebauung dieses Blocks durchgeführt.

    Ziel des Verfahrens war es, einen städtebaulichen Entwurf als Grundlage für den Bebauungsplan I-218 mit Entwicklung eines Parzellierungs- und Vermarktungskonzeptes unter Berücksichtigung der Bestandsgebäude zu erhalten.

    Als wichtige Vorgaben wurden dazu weiterhin eine öffentliche Durchwegung, eine verdichtete, an der vorhandenen historischen Bebauung angelehnte Bauweise sowie eine aus Wohnen und kerngebietstypischen Einrichtungen zusammengesetzte Nutzungsmischung formuliert.

    Die in diesem Verfahren entwickelte Vorzugslösung orientierte sich an der Nutzungsmischung und der komplexen Führung der öffentlichen Durchwegung in den Hackeschen Höfen. Sie sieht eine Gliederung des Blocks in drei „Teilblöcke“ vor, die sich um den blockinternen Fußgängerbereich mit Ausgängen zum Petriplatz, zur Breiten Straße und zur Neumannsgasse gruppieren, mit einem hohen Anteil an Wohnungen im ruhigeren Blockinnenbereich und einer Mischung von Wohnen und Gewerbe an den Blockrändern – insbesondere mit Läden, Restaurants und Dienstleistungseinrichtungen in den Erdgeschosszonen.

    Abweichend von der gleich hohen und architektonisch einheitlich gestalteten Bebauung der Hackeschen Höfe wurde weiterhin eine kleinteilige Parzellierung sowie eine differenzierte Höhenentwicklung vorgesehen. Damit sollte an der Breiten Straße auf die sehr unterschiedlichen Bauhöhen der Gebäude aus verschiedenen Bauepochen auf der gegenüberliegenden Straßenseite reagiert und zugleich eine gute Belichtung enger Innenhofbereiche erreicht werden. Das ehemalige Kaufhaus Hertzog und die durch den Bund genutzten Gebäude sind in das Konzept integriert.

    Die Ergebnisse des Verfahrens wurden in das am 11. Januar 2011 durch den Senat beschlossene Planwerk Innere Stadt übernommen.

    Weitere Anpassungen und vertiefende Studien bis zur Festsetzung des Bebauungsplans I-218 (2016) und Einbringung in das Eigentum der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft (2019)

    Nach Rückbau der Breiten Straße und des DDR-Bauministeriums wurden 2012/2013 im Bereich des landeseigenen Grundstücks archäologische Grabungen durchgeführt, die erhaltenswerte Funde auf den ehemaligen Grundstücken Breite Straße 11, 15 und 18 hervorbrachten.

    Entsprechend der Erfahrungen am nahen Petriplatz wurde zwischen der Stadtplanung und der Archäologie verabredet, dass diese Funde in Neubauten zu integrieren sind.

    In Testentwürfen wurde der Nachweis geführt, wie dies möglich ist und zu besonderen Gestaltungsakzenten führen kann, die auch Neubauten einen individuellen historischen Akzent verleihen können.

    Die Entwürfe sollten darüber hinaus auch klären, in welcher Form hochwertige Wohn- und Gewerbeflächen herzustellen sind, die mit wirtschaftlichen Konzepten umzusetzen sind und mit reduzierten Kosten langfristig günstige Mietkonditionen ermöglichen.

    Auch war nun zu klären, ob und wie mit restriktiven Budgets wachsende Standards für ökologische Maßnahmen und den Klimaschutz sowie neue Mobilitätsangebote realisiert werden können, zumal weiterhin eine kleinteilige und architektonisch differenzierte Bebauung gefordert bleibt.

    Zwei weitere Vertiefungsstudien zu den Möglichkeiten der Erhöhung des Wohnanteils im Gesamtblock, zur Parzellierung des Gesamtblocks unter Berücksichtigung der Eigentumsverhältnisse und zur Integration der archäologischen Funde setzten sich mit diesen Zielkonflikten im Rahmen des für den vorliegenden Bebauungsplan I-218 auseinander, der am 30. November 2016 festgesetzt wurde.

    Durch den immobilienwirtschaftlichen Paradigmenwechsel – zunächst beim Land Berlin, dann auch beim Bund –, innerstädtische Grundstücke nicht mehr zu privatisieren, sondern im Bestand von Unternehmen im öffentlichen Besitz zu belassen und zu entwickeln, änderten sich die ökonomischen und programmatischen Rahmenbedingungen für die Neubebauung wesentlich.

    Seit 2019 befinden sich die Flächen des Landes Berlins durch einen Einbringungs- und Projektübernahmevertrag im Eigentum der Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM).

Städtebau

Seit 2019 befinden sich die Flächen des Landes Berlins durch einen Einbringungs- und Projektübernahmevertrag im Eigentum der Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM). Die Flächen werden durch die WBM nach den Vorgaben eines im November 2021 abgeschlossenen Werkstattverfahrens in Form eines Gestaltungshandbuchs und darauf aufbauender Realisierungswettbewerbe entwickelt.

Werkstattverfahren (2021)

Gegenstand des Werkstattverfahrens war die Planung des Neubaus eines urbanen Wohn- und Geschäftsquartiers als Teil eines neu zu bebauenden Straßenblocks an der Breite Straße zwischen Scharrenstraße und Neumannsgasse, der mit alltagstauglichen Angeboten Anziehungskraft entwickeln kann.

An exponierter Stelle im historischen Stadtzentrum soll ein anspruchsvolles Ensemble entstehen, welches sowohl der prominenten, innerstädtischen Lage zwischen den spektakulären Neubauten Humboldt-Forum, House of One und Archäologischem Besucherzentrum als auch den besonderen Anforderungen der landeseigenen WBM-Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte mbH, als Anbieterin von mietpreisgebundenem Wohnraum sowie alltagstauglichem Gewerberaum gerecht wird.

Dieser Bereich der mittleren Spreeinsel ist aufgrund seiner Historie durch eine einzigartige Denkmaltopografie geprägt, drei denkmalgeschützte Grabungsfunde werden in die Neubauten integriert und als Teil eines Archäologischen Pfades in der Berliner Mitte erlebbar gemacht werden.

Die durch historische Brüche erheblich überformte Stadtgestalt, insbesondere die Achse zwischen Humboldt-Forum und Petriplatz soll betont und durch den Neubau von Wohnungen, Künstlerateliers, Gewerbeeinheiten und einer publikumswirksamen Erdgeschosszone belebt werden. Im Sinne eines vielfältigen, lebendigen Stadtquartiers ist eine Gebäudekonfiguration in einer am historischen Stadtgrundriss orientierten Maßstäblichkeit zu entwickeln, die zugleich einem städtebaulich zusammenhängenden Quartier gerecht wird.

Eine ähnlich kleinteilig gemischte Bebauung wird auch auf dem angrenzenden BImA-Areal angestrebt, städtebauliche Bezüge bestehen auch zur vorgesehen Neubebauung der ESMT im nördlichen Anschluss sowie zur Bebauung gegenüber an der Breiten Straße mit ihren sehr differenzierten Höhen der Gebäude aus sehr unterschiedlichen Epochen.

Die eingereichten Entwürfe entsprachen in unterschiedlicher Weise den vielfältigen Anforderungen und stellten eine Bandbreite möglicher städtebaulicher Lösungen dar.

Als Gewinnerin wurde das Büro Heide und von Beckerath von der Jury ausgewählt, das die Integration der historischen Funde in bestmöglicher Weise mit der Schaffung von Wohn- und Gewerbeflächen sowie der eigenständigen Bebaubarkeit von fünf Einzelparzellen über einem gemeinsamen Untergeschoss und einer rückwärtigen ebenerdigen Gangerschließung umgesetzt hat.

  • Grundriss Untergeschoss

    Grundriss Untergeschoss

  • Grundriss Erdgeschoss

    Grundriss Erdgeschoss

  • Grundriss 1. Obergeschoss

    Grundriss 1. Obergeschoss

  • Grundriss Regelgeschoss bzw. 3. Obergeschoss

    Grundriss Regelgeschoss bzw. 3. Obergeschoss

  • Ansicht Straße

    Ansicht Straße

Gestaltungshandbuch und Realisierungswettbewerbe (2023)

Die Zusammenfassung der wesentlichen Kernaussagen des Gewinnerentwurfs findet sich in einem Gestaltungshandbuch wieder. Dieses fasst anschaulich die städtebaulichen-architektonischen, nutzungsbezogen-betrieblichen sowie freiraumplanerischen Anforderungen an die Standortentwicklung als Vorgabe für die nachfolgenden Realisierungswettbewerbe im Jahr 2023 zusammen.

Ergänzt wird das Gestaltungshandbuch durch ein technisches Handbuch, dass die Umsetzbarkeit und bauliche Abwicklung der Einzelparzellenbebauung auch im Zusammenhang ermitteln und als Vorgabe darstellen soll.

Mehr Informationen zum Werkstattverfahren finden Sie im Bereich der Wettbewerbe unter:

Bauleitplanung

Das Planungsgebiet befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans I-218, festgesetzt am 23. November 2016. Es ist als Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO ausgewiesen. Der Bebauungsplan trifft hierfür u.a. folgende Festsetzungen:

  • Entlang der Blockränder ist eine Geschossigkeit von fünf bis sechs Geschossen mit einer maximalen Oberkante über dem Gehweg von 18 m bzw. 21,5 m vorgegeben. Im Blockinneren sind vier Geschosse bei einer maximalen Oberkante von 14,5 m geplant. Die Baufelder sind durch Baugrenzen mit einer Gebäudetiefe von 14 m gesichert.
  • Für die Hofbereiche ist eine maximal eingeschossige Überbaubarkeit möglich und schreibt für diese eine Dachbegrünung vor.
  • Das städtebauliche Konzept sieht eine Durchwegung des Blockinnenbereichs mit Zugängen vom Petriplatz (Scharrenstraße), der Breite Straße und der Neumannsgasse vor.
  • Im Blockinneren des Mischgebiet sind im zweiten Vollgeschoss nur Wohnungen und Räume für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger zulässig. Oberhalb des zweiten Vollgeschosses sind nur Wohnungen zulässig. Entlang der Breite Straße sind im Erdgeschoss Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften und Beherbergungsbetriebe sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke zulässig.
  • Zum Schutz vor Lärm muss in Gebäuden mindestens ein Aufenthaltsraum von Wohnungen entlang der Breiten Straße, der nördlichen Seite der Scharrenstraße sowie der Neumannsgasse bis zu einem Abstand von 30 m von der Breiten Straße mit mindestens einem notwendigen Fenster zu einem Blockinnenbereich hin ausgerichtet sein. Bei Wohnungen mit mehr als drei Aufenthaltsräumen müssen mindestens zwei schutzbedürftige Aufenthaltsräume diese Bedingung erfüllen.
  • Zum Schutz vor Lärm müssen in schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen von Wohnungen und Übernachtungsräumen in Beherbergungsbetrieben, die nur über Fenster zur Breiten Straße, zur Scharrenstraße bzw. zur Neumannsgasse verfügen, durch schallgedämmte Lüftungseinrichtungen oder besondere Fensterkonstruktionen oder durch im Hinblick auf Schalldämmung und Belüftung gleichwertige bauliche Maßnahmen an Außenbauteilen Schallpegeldifferenzen erreicht werden, die gewährleisten, dass ein mittlerer Beurteilungspegel von 30 dB(A) während der Nachtzeit in den betreffenden Räumen nicht überschritten wird. Dies gilt auch bei mindestens einem teilgeöffneten Fenster, sofern als Maßnahme besondere Fensterkonstruktionen oder im Hinblick auf Schalldämmung und Belüftung gleichwertige bauliche Maßnahmen an Außenbauteilen gewählt werden.
  • Zum Schutz vor Lärm müssen die Außenbauteile einschließlich der Fenster von Aufenthaltsräumen in Wohnungen, Übernachtungsräumen in Beherbergungsstätten, Unterrichtsräumen u. ä. ein resultierendes bewertetes Luftschalldämmmaß von 40 dB entlang der Außenwände zur Breite Straße und zur Scharrenstraße aufweisen. Für Büroräume und vergleichbare Nutzungen gelten an den genannten Außenwänden jeweils um 5 dB reduzierte erforderliche Luftschalldämmmaße.
  • Im Mischgebiet sind die der privaten Verkehrsfläche zugewandten Außenwandflächen mit selbstklimmenden, rankenden oder schlingenden Pflanzen zu begrünen. Im Mischgebiet sind Dachflächen mit einer Fläche von mehr als 100 m2 extensiv zu begrünen; dies gilt nicht für technische Einrichtungen, Belichtungsflächen, bauordnungsrechtlich erforderliche Kinderspielplätze und Terrassen.
  • Der Flächenanteil von technischen Einrichtungen, Belichtungsflächen, bauordnungsrechtlich erforderlichen Kinderspielplätzen und Terrassen darf in der Summe maximal 50 % der jeweiligen Dachfläche betragen.
  • Die vorhandenen Bodendenkmale sind gemäß § 8 (1, 2), § 9 und § 11 (1) Denkmalschutzgesetz Berlin von 1995 in der gültigen Fassung unter Schutz gestellt.
  • Bebauungsplan I-218

    PDF-Dokument (1.7 MB)

  • Begründung Bebauungsplan I-218

    PDF-Dokument (2.1 MB)

Umsetzung

Die Umsetzung der Baumaßnahmen erfolgt durch die Wohnungsbaugesellschaft Mitte nach Abschluss der in 2023 durchzuführenden Realisierungswettbewerbe sowie der daran anschließenden Einreichung und Bearbeitung der entsprechenden Bauanträge sowie die Durchführung der bauvorbereitenden Maßnahmen, wie z.B. die Verlegung einer Fernwärme- und Stromtrasse oder die öffentliche Ausschreibung und Beauftragung der Bauleistungen durch die Bauherrin.

Downloads

Unterlagen Werkstattverfahren

  • Auslobung

    PDF-Dokument (9.8 MB)

  • Ergebnisprotokoll

    PDF-Dokument (5.4 MB)