Vorbereitende Untersuchungen

Ein neues Stadtquartier zu realisieren ist eine bedeutsame, langfristige und komplexe Aufgabe, von der viele Menschen betroffen sind und bei der viele Akteurinnen und Akteure zusammenwirken müssen. Um zu prüfen, ob und wie das „Dreieck Späthsfelde“ entwickelt werden kann und inwiefern die Notwendigkeit einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme besteht, werden zunächst vorbereitende Untersuchungen (VU) gemäß § 165 Abs. 4 BauGB durchgeführt. Darunter fallen viele einzelne Untersuchungen zu Städtebau, Grün- und Freiraum, Umweltbelangen, Klimaschutz, Verkehr und weiteren Themen wie etwa Energieversorgung oder Baugrund. Auch Gespräche mit den Eigentümerinnen und Eigentümern, Mieterinnen und Mietern sowie Pächterinnen und Pächtern der betroffenen Grundstücke werden geführt. Die spezifischen Voraussetzungen und Ziele der potenziellen städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme werden definiert und deren stadtwirtschaftliche Umsetzbarkeit bewertet. Sollte die Notwendigkeit einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme danach gegeben sein, wird dieses schließlich begründet dargelegt.

Hierzu wird ein umfangreicher Bericht erstellt, auf dessen Grundlage eine Entscheidung getroffen wird, ob eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme (SEM) zur Realisierung des Neuen Stadtquartiers „Dreieck Späthsfelde“ erforderlich ist. Für die Durchführung der vorbereitenden Untersuchungen wird mit einem Zeitraum von etwa drei Jahren gerechnet.

Das Gebiet, auf das sich die vorbereitenden Untersuchungen beziehen, ist rund 100 ha groß.

Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen wird ergebnisoffen geprüft, welche formelle Vorgehensweise („Instrumente des Städtebaurechts“) zur Entwicklung des Areals in Frage kommt. Wenn sich die Instrumente des allgemeinen Städtebaurechts (d.h. Bebauungspläne, städtebauliche Verträge und/oder Umlegungsverfahren) als unzureichend erweisen, da mit ihnen die städtebaulichen Ziele nicht oder nicht zügig genug erreicht werden können, wird die Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme des besonderen Städtebaurechts des Baugesetzbuchs geprüft. Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen werden Aufwand und Nutzen einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme quantifiziert und bewertet.

Grob gliedern sich die vorbereitenden Untersuchungen für das „Dreieck Späthsfelde“ in zwei Stufen, die sich allerdings stark überschneiden:

• Ermittlung, Analyse und Bewertung relevanter Grundlagen, Erarbeitung von Handlungserfordernissen und Leitzielen (Bestandsaufnahme und –analyse)
• Erarbeitung einer planerischen Konzeption für das Neue Stadtquartier (Zielformulierung und Konzeptentwicklung)

In der ersten Stufe werden Rahmenbedingungen durch andere Stadtentwicklungsplanungen ermittelt, Untersuchungen durchgeführt sowie durch Beteiligung von Eigentümerinnen und Eigentümer, Betroffenen und der Öffentlichkeit das Wissen und die Wünsche der Beteiligten eingeholt. Auf dieser Basis erfolgt in einer zweiten Stufe eine planerische Konkretisierung. Abschließend wird geprüft, ob die Ziele und Zwecke, die für das „Dreieck Späthsfelde“ erreicht werden sollen, sich mit Mitteln der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme verwirklichen lassen.

Als Vorbereitungs- und Durchführungsinstrument um brachliegende, aufgelassene oder baulich untergenutzte Flächen zu aktivieren, neu zu ordnen und einer der Lage und der stadträumlichen Funktion angemessenen Nutzung zuzuführen, käme eine förmlich festgelegte städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach §§165 ff. BauGB in Betracht. Die vorbereitenden Untersuchungen nach § 165 Absatz 4 BauGB liefern die erforderlichen Beurteilungsunterlagen über die Notwendigkeit einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme.

Eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme erlaubt und erfordert es, ein Gebiet als städtebauliche Gesamtmaßnahme einschließlich der dafür notwendigen sozialen und technischen Infrastrukturen koordiniert und zügig zu entwickeln.

Der Gemeinde stehen sowohl der Weg über den Erwerb der Grundstücke, die entwickelt und danach an Bauwillige vergeben werden können, als auch der Weg über Abwendungsvereinbarungen mit entsprechend mitwirkungsbereiten Eigentümern offen. Die entwicklungsbedingten Wertsteigerungen der Grundstücke dienen ebenso wie die von Grundstückseigentümerinnen und -eigentümern zu erhebenden Ausgleichsbeträge der Finanzierung der städtebaulichen Gesamtmaßnahme. Die Ausgleichsbeträge errechnen sich aus der Differenz zwischen Anfangs- und Endwert der Grundstücke. Aufwendungen der Eigentümerinnen und Eigentümer, die mitwirkungsbereit sind und ihre Grundstücke selbst entwickeln, werden dabei berücksichtigt. Erschließungsbeiträge werden nicht zusätzlich zu den Ausgleichsbeträgen erhoben.

Während der vorbereitenden Untersuchungen gelten im Untersuchungsgebiet auf Grundlage des Baugesetzbuchs besondere rechtliche Rahmenbedingungen. So ist es zum Beispiel möglich, Baugesuche für ein Jahr zurückzustellen, wenn zu befürchten ist, dass die beantragten Bauvorhaben die Erreichung der Entwicklungsziele verunmöglichen oder wesentlich erschweren.

Auch gibt es für alle Eigentümerinnen und Eigentümer, Mieterinnen und Mieter, Pächterinnen und Pächter usw. im Untersuchungsgebiet eine Auskunftspflicht – das heißt sie sind verpflichtet, relevante Informationen bereitzustellen.

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Ziel ist die Untersuchung einer städtebaulichen Neuordnung zur Entwicklung eines gemeinwohlorientierten und am Ziel der Klimaneutralität ausgerichteten Neuen Stadtquartiers mit Wohn- und Gewerbenutzung, ökologisch hochwertigen Grün- und Freiräumen sowie die stärkere Integration des Gebiets in die Stadtstruktur.

Die Späth’schen Baumschulen, die 2020 ihr 300-jähriges Bestehen feierten, stellen dabei einen wichtigen Kristallisations- und Identifikationspunkt dar. Ebenfalls sollen Kleingärten als wichtiger Baustein integriert werden.

Eine entscheidende Voraussetzung für eine Gebietsentwicklung ist die Klärung der künftigen Gebietserschließung sowie deren Einbindung in das bestehende übergeordnete Verkehrsnetz und den öffentlichen Nahverkehr. Ziel soll eine deutliche Entlastung der verkehrlich hoch belasteten und für die Entwicklung des Gebiets nicht ausreichenden Späthstraße sowie die Vermeidung zusätzlicher Belastungen der Baumschulenstraße sein, um Nutzungs- und Aufenthaltsdefizite zu beheben und eine Umgestaltung entsprechend den Anforderungen aus dem Mobilitätsgesetz zu ermöglichen.

Teil der vorbereitenden Untersuchungen für das „Dreieck Späthsfelde“ ist die Durchführung einer planerischen Qualifizierung der bestehenden Entwicklungsvorstellungen. Hierzu wurden im Juni 2025 drei Planungsteams im Rahmen einer ersten Stufe des Qualifizierungsverfahrens mit der Erarbeitung eines Struktur- und Nutzungskonzeptes für das Dreieck Späthsfelde beauftragt. Bei dem Struktur- und Nutzungskonzept handelt es sich um die flächenhafte Verortung von Nutzungen.

Die Aufgabe der Planungsteams bestand in der ersten Verfahrensstufe darin, ein überzeugendes Leitbild und Gesamtkonzept für die Entwicklung eines lebenswerten nutzungsgemischten Quartiers zu erarbeiten. Neben neuen Wohnungsangeboten für unterschiedliche Zielgruppen, attraktiven Gewerbeflächen, kultureller und sozialer Infrastruktur und einer zukunftsfähigen Verkehrslösung, war es das Ziel qualitätsvolle Grün- und Freiräume, die traditionsreiche Späth’schen Baumschulen sowie die zahlreichen Kleingärten in ein Gesamtkonzept zu integrieren. Das Verfahren wurde durch ein Gutachtergremium, bestehend aus Vertretern aus Wissenschaft und Verwaltung, fachlich begleitet.

In einem diskursiven Werkstattverfahren wurden die Ideen im Rahmen von zwei Öffentlichkeitsveranstaltungen (17.07. und 15.10.2025) auch im Dialog mit der Öffentlichkeit diskutiert. Das Verfahren hat die Chance geboten, mit den teilnehmenden Planungsteams, den Verwaltungen und der Öffentlichkeit in einen Dialog zu treten, unterschiedliche Perspektiven zu diskutieren und neue Ideen zu entwickeln.

In der Abschlusssitzung des Gutachtergremiums am 28. Oktober 2025 wurde das Konzept des Planungsteams Christoph Kohl Stadtplaner Architekten (Stadtplanung), Fugmann Janotta Partner (Landschaftsplanung) und Hoffmann-Leichter (Verkehr) als präferierte Idee zur weiteren Qualifizierung und Konkretisierung ausgewählt.

Das ausgewählte Konzept unter dem Leitbild „Kompakter Kiez im Grünen“ überzeugte durch die Kompaktheit und den geringsten Flächeneingriff und die Schaffung einer nachhaltigen schienengebundene Verkehrslösung. Das Konzept gibt eine deutliche Antwort auf die aktuelle Wohnungskrise und sieht eine behutsame Integration der Späth’schen Baumschulen und der bestehenden Nachbarschaften sowie die Berücksichtigung der gewerblichen Bedarfe vor.

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Überarbeitung des präferierten Konzepts

Auf Grundlage des ausgewählten Konzeptes erfolgte eine weitere Fortentwicklung entsprechend dem sich kontinuierlich entwickelnden Erkenntnisstand der laufenden Untersuchungen. Von November 2025 bis Juni 2026 hat hierzu daher ein intensiver Überarbeitungsprozess insbesondere mit den bereits beteiligten Bezirks- und den Senatsverwaltungen stattgefunden. Auch weitere wesentliche Akteure wurden durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen in diesen Prozess aktiv einbezogen.

In den Überarbeitungsprozess ebenfalls aufgenommen wurden die Hinweise aus den Öffentlichkeitsveranstaltungen sowie jene der zentralen Akteure. In diesem Zusammenhang wurde unter anderem die Minimierung des Eingriffs in den Kleingartenbestand als ein wichtiger Belang bei der Überarbeitung des Konzepts berücksichtigt. Dies resultierte auch aus dem Kleingartenflächensicherungsgesetz (KgFSG), das am 21.03.2026 in Kraft getreten ist. Auch die Vorgaben der Schutzzonen der Wasserschutzgebietsverordnung Johannisthal, denen das Gebiet der vorbereitenden Untersuchungen im Dreieck Späthsfelde unterliegt, wurden in der Überarbeitung als weiterer wichtiger Belang berücksichtigt. Hinzu kamen Belange des Natur- und Artenschutzes.

In einem gemeinsamen Dialog mit den Späth´schen Baumschulen wurde das Konzept unter Berücksichtigung der verschiedenen zu beachtenden Belange dahingehend weiterentwickelt, dass ein großzügiges Grün- und Freiraumband die Kernfläche der Späth´schen Baumschulen umgibt und so der historische Charakter der Späth´schen Baumschulen weiterhin sichtbar und erfahrbar bleibt, ohne dass das Ziel des Wohnungsbaus in Frage gestellt wird.

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Am 11. August 2026 hat der Senat von Berlin das Struktur- und Nutzungskonzept für das Neue Stadtquartier „Dreieck Späthsfelde“ beschlossen.

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Im „Dreieck Späthsfelde“ soll unter dem Leitbild „kompakter Kiez im Grünen“ ein nachhaltiges, attraktives und gemischt genutztes Stadtquartier mit insgesamt rd. 2.500 Wohnungen, sozialer und kultureller Infrastruktur, darunter ein neuer Schulstandort, entwickelt werden. Darüber hinaus sollen rd. 12 ha Gewerbeflächen sowie ein großzügiges Grün- und Freiraumband entstehen, das im Bestand vorhandene hochwertige Grünflächen und Gewässer integriert. Der besondere Charakter des Gebiets mit den Späth’schen Baumschulen und dem Arboretum der HU Berlin bleibt erhalten und wird gestärkt. Bestehende Kleingartenflächen werden in das klimaresiliente, nutzungs- und sozialgemischte Stadtquartier integriert. Im Struktur- und Nutzungskonzept werden rd. 50% aller Flächen des rd. 100 ha großen Untersuchungsgebietes für Grün- und Freiflächen berücksichtigt.

Der Senatsbeschluss zum Struktur- und Nutzungskonzept bildet die Grundlage für die weitere Konkretisierung im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen. Er wurde dem Abgeordnetenhaus von Berlin zur Kenntnis gegeben.

In den folgenden Monaten wird nun das Konzept in einer zweiten Verfahrensstufe in einem Rahmenplan weiter vertieft und weiterentwickelt.

Die Nutzungsstruktur des Gebiets ist insbesondere von den aufgelassenen Baumschulflächen und diversen Kleingartennutzungen geprägt. Auf knapp 1/5 der Fläche im Untersuchungsbereich befinden sich Kleingärten – bestehend aus privaten sowie landeseigenen Flächen für die kleingärtnerische Nutzung. Ziel für das Neue Stadtquartier ist die Integration von bestehenden und künftigen Kleingartenflächen als wichtiger Baustein für eine Gesamtentwicklung unter der Berücksichtigung der Aussagen des Kleingartenentwicklungsplans.

Das Gebiet der vorbereitenden Untersuchungen wird hinsichtlich des öffentlichen Personennahverkehrs derzeit lediglich durch zwei Buslinien erschlossen. Die nächsten S- bzw. U-Bahnhöfe (Baumschulenweg – Köllnische Heide und Blaschkoallee) liegen jeweils in ca. 2 km Entfernung. Neben dem öffentlichen Verkehr sind Das die Straßen des Straßennetzes im Gebiet ist bereits verkehrlich hoch belastet. Wesentliche Voraussetzung einer städtebaulichen Entwicklung ist die Klärung der künftigen Erschließung des Gebiets auf Grundlage des Mobilitätsgesetzes unter Berücksichtigung übergeordneter Anforderungen. Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen ist insbesondere auch die Anbindung an einen schienengebundenen ÖPNV in den Blick zu nehmen und mit den städtebaulichen Planungen zu synchronisieren. Die mit einer Gebietsentwicklung neu zu schaffende Verkehrsinfrastruktur ist von besonderer Bedeutung sowohl für den Bezirk Treptow-Köpenick als auch für den gesamten Südostraum. Dies erfordert eine Gesamtbetrachtung und Koordinierung der zukünftigen Entwicklung. Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen werden deshalb die Themen des Verkehrs und der Mobilität zur Klärung und Detaillierung der verkehrlichen Rahmenbedingungen einer Gebietsentwicklung vertiefend untersucht.

Vor dem Hintergrund eines aktuell bereits vorliegenden hohen Entwicklungsdrucks und angesichts des unstrittig bestehenden Wohnungsbedarfs besteht ein dringendes öffentliches Interesse an der Durchführung von vorbereitenden Untersuchungen. Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen wird ein Entwicklungskonzept erstellt, aus dem auch Angaben für das ermittelte künftige Wohnungsbaupotenzial hervorgehen wird. Derzeit wird von einem Potenzial von mindestens 2.000 Wohneinheiten ausgegangen.

Im Gebiet existieren derzeit weder Kitas und Grundschulen noch andere grundlegende Infrastrukturen. Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen soll daher betrachtet werden, wie aufgrund der stadtstrukturellen Gegebenheiten im Zuge einer städtebaulichen Entwicklung eine Ausstattung mit sozialer Infrastruktur sowie erholungswirksamen, wohnungsbezogenen Grün-und Freiflächen im Gebiet geschaffen werden kann. Dazu werden die Potenziale und Defizite der aktuellen Ausstattung des Umfelds des „Dreiecks Späthsfelde“ mit sozialer und grüner Infrastruktur, die Auswirkungen der geplanten Entwicklung auf das derzeitige Angebot sowie Wechselwirkungen im Zuge der Schaffung neuer Infrastrukturangebote erfasst und untersucht.

Im Gebiet existieren derzeit weder Kitas und Grundschulen noch andere grundlegende Infrastrukturen. Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen soll daher betrachtet werden, wie aufgrund der stadtstrukturellen Gegebenheiten im Zuge einer städtebaulichen Entwicklung eine Ausstattung mit sozialer Infrastruktur sowie erholungswirksamen, wohnungsbezogenen Grün- und Freiflächen im Gebiet geschaffen werden kann. Dazu werden die Potenziale und Defizite der aktuellen Ausstattung des Umfelds des „Dreiecks Späthsfelde“ mit sozialer und grüner Infrastruktur, die Auswirkungen der geplanten Entwicklung auf das derzeitige Angebot sowie Wechselwirkungen im Zuge der Schaffung neuer Infrastrukturangebote erfasst und untersucht.