Planungsprozess

Siegerentwurf des städtebaulichen Werkstattverfahrens

Siegerentwurf des städtebaulichen Werkstattverfahrens

Werkstattverfahren und Rahmenplanung

Zur räumlichen und städtebaulichen Konkretisierung der Entwicklungsziele wurde zwischen September 2022 und Mai 2023 ein zweiphasiges städtebaulich-freiräumliches Werkstattverfahren als wettbewerblicher Dialog durchgeführt. Das Verfahren ermöglichte einen Ideenaustausch zwischen den Planungsteams, dem als Jury tätigen Beratungsgremium, der interessierten Öffentlichkeit sowie den betroffenen Eigentümerinnen und Eigentümern.

Unter Einbeziehung der Hinweise aus der Öffentlichkeit hat das Beratungsgremium im Mai 2023 die Empfehlung ausgesprochen, welches Konzept für die Erstellung des städtebaulich-freiräumlichen Rahmenplans ausgewählt werden soll. Der Rahmenplan wird auf Grundlage des ausgewählten Konzeptes erstellt, wobei Hinweise aus der Bürgerschaft weiterhin berücksichtigt werden.

Informationen über den Verlauf des Verfahrens, die Aufgabenstellung, die Beiträge der Planungsteams und alle Informationen zu Beteiligungsmöglichkeiten sowie die Videodokumentation der Bürgerwerkstätten im Werkstattverfahren finden Sie auf

Der im Werkstattverfahren ausgewählte Siegerentwurf von Adept, Karres en Brands, PGT Umwelt und Verkehr unter Berücksichtigung aller relevanten Belange in Abstimmung mit den zuständigen Fachverwaltungen von Bezirk und Senat zum Rahmenplanentwurf weiterentwickelt. Das Überarbeitungsergebnis wurde im Januar und Februar 2024 abermals öffentlich erörtert. Die eingegangenen Hinweise zum Rahmenplanentwurf wurden dokumentiert und stehen als zusammengefasste Übersicht zu Verfügung.

  • Bürgerhinweise zum städtebaulich-freiräumlichen Rahmenplanentwurf aus der Bürgerbeteiligung im Januar und Februar 2024

    Hinweis: Dieses Dokument ist nicht barrierefrei.

    PDF-Dokument (1.7 MB) - Stand: Stand: Mai 2024

Gegenwärtig werden die zahlreich eingegangenen Anregungen und Bedenken auf ihre Machbarkeit geprüft und in den Rahmenplanentwurf eingearbeitet. Der Rahmenplan soll voraussichtlich im Herbst 2024 politisch beschlossen werden und wird dann die Grundlage für weitere Planungsschritte sein.

Entwicklungsziele

Für die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme wurden Entwicklungsziele festgelegt, die als Ausgangspunkt für die Planung des neuen Stadtquartiers dienen sollen. Übergeordnetes Ziel ist dabei die Entwicklung eines integrierten und klimaneutralen Wohn- und Gewerbestandorts mit einer Nutzungsvielfalt, die viele Anwohnerinnen und Anwohner anspricht. Ein schonender Umgang mit Ressourcen und eine vorausschauende Planung in Hinblick auf den Demografie- und Klimawandel stehen bei allen Bereichen der Gebietsentwicklung im Fokus.

Entwicklungsziele der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ehemaliger Güterbahnhof Köpenick

Entwicklungsziele der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ehemaliger Güterbahnhof Köpenick

Wohnen – Wohnraum für Alle

Als eins der 17 neuen Stadtquartiere mit Wohnungsbauschwerpunkt sollen auf dem gesamten Entwicklungsgebiet rund 1.800 Wohneinheiten entstehen, von denen mindestens 40 % im mietpreisgebundenen Segment errichtet werden. Die Bauträgerschaft übernehmen zum Großteil die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften und Wohnungsbaugenossenschaften. Bezahlbarer, vielfältiger und flexibler Wohnraum für alle Lebenslagen und Haushaltsgrößen – zum Beispiel für gemeinschaftliche oder generationenübergreifende Wohnformen, stärkt die soziale Vielfalt im Quartier. Beim Wohnungsbau soll auch das nachbarschaftliche Zusammenleben mitgedacht werden.

Städtebau – Ein Quartier der Vielfalt

Durch die Entwicklung der Brache des ehemaligen Güterbahnhofs wird die Fläche zukünftig in das Stadtgefüge eingegliedert und für die breite Öffentlichkeit geöffnet. Innovativer, attraktiver Städtebau sowie multifunktionale Quartiersplätze und Stadträume schaffen neue Aufenthaltsqualität – auch für die Nachbarquartiere. Dabei passt sich die Geschossigkeit der Gebäude überwiegend an die umliegende Bebauung an. In den Wohngebieten belebt die Nutzung der Erdgeschosszonen mit verträglichem Dienstleistungs- und Kleingewerbe sowie mit Flächen für gemeinschaftliche Nutzungen den öffentlichen Raum.

Verkehr – Mobilitätsangebote für Alle

Vielseitige und vernetzte Mobilitätsangebote im neuen Stadtquartier binden auch den Stadtteil besser an. Zusätzlich entlastet der Bau der Ostumfahrung Bahnhofstraße bezirkliche Verkehre. Innerhalb des neuen Quartiers werden Fuß- und Radwegeverbindungen gestärkt, um insbesondere den Fahrradverkehr sicherer und schneller zu machen. Durch effektive Parkraumbewirtschaftung, autoarme und -freie Konzepte sowie Quartiersgaragen sollen öffentliche Räume mit hoher Aufenthaltsqualität und vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten für die Bewohnerinnen und Bewohner entstehen.

Energie und Umwelt – Von Anfang an nachhaltig

Wichtige Komponenten bei der nachhaltigen und umweltgerechten Entwicklung des neuen Stadtquartiers sind insbesondere die Verwendung umweltfreundlicher Baustoffe und Materialien, Lärmschutz, energieeffizienter Städtebau sowie innovative und integrierte Konzepte für die Regenwasserbewirtschaftung. Die Versorgung des neuen Stadtteils mit regenerativen Energien sowie die Bereitstellung von Grün- und Freiflächen stärken dabei auch die Natur, das Stadtklima und bieten wohnungsnahe Erholungsmöglichkeiten.

Grünes Quartier – Von der Fassade bis zum Stadtteilpark

Für die Entwicklung der brachliegenden Fläche sind Eingriffe in Natur und Landschaft erforderlich. Um diese auszugleichen, werden im Rahmen der Maßnahme vorhandene Flächen gesichert, aufgewertet und neue naturnahe Räume geschaffen. Durch die Sicherung, Aufwertung und Schaffung von Grün- und Freiflächen soll so ein grünes Netz für Natur- und Artenschutz entstehen. Diese Flächen werden multifunktional gestaltet und können so als Wegeverbindungen, als Spiel- und Sportplätze, zur Erholung oder für Gemeinschaftsgärten genutzt werden. Dach- und Fassadenbegrünung fördern nicht nur ein positives Stadtklima im Quartier, sondern bringen auch energetische Vorteile für die neu entstehenden Gebäude selbst.

Soziale Infrastruktur – Bildung, Kultur und Soziales für den Stadtteil

Zwei Schulstandorte sollen neben der Versorgung der Bewohnerinnen und Bewohner des neuen Stadtquartiers auch die wachsenden Defizite im Bereich der Schulversorgung in den benachbarten Quartieren bzw. im Bezirk Treptow-Köpenick ausgleichen. Für die Versorgung der umliegenden Bereiche und des Quartiers sind außerdem weitere Nutzungen für den Gemeinbedarf wie Kindertagesstätten, eine Volkshochschule, Musikschule, Jugendfreizeiteinrichtung und Bezirksbibliothek, insbesondere im Zusammenhang mit den Schulstandorten, vorgesehen. So entstehen mit der Gebietsentwicklung neue, vielseitige Angebote für Bildung, Kultur und Freizeit im Stadtteil.

Gewerbe und Arbeiten – Bestand sichern und qualifizieren

Der vorhandene kleinteilige Gewerbestandort am Brandenburgplatz wird qualifiziert, neu strukturiert und weiterentwickelt. Damit können vorhandene Betriebe vor Ort gesichert und neue Arbeitsstätten für Gewerbe geschaffen werden.

Strukturkonzept

Als Basis für die Planung der Entwicklungsmaßnahme wurde bereits im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen ein Strukturkonzept auf der Grundlage vertiefter städtebaulicher Prüfungen, Fachgutachten (Verkehr, Lärm, Naturschutz, Bodenschutz) und der abgestimmten groben Trassenführung der Ostumfahrung Bahnhofstraße erarbeitet. Anknüpfend an die Ausgangssituation im Entwicklungsbereich und in seinem Umfeld wurden damit erste Festlegungen getroffen zur groben Nutzungsverteilung und zur übergeordnete Erschließung. Im Strukturkonzept sind potenzielle Wohnungsneubauflächen, Standorte für soziale Infrastruktur sowie Grünverbindungen dargestellt. Darüber hinaus wird darin aufgezeigt, wie die bestehende Verkehrsinfrastruktur sinnvoll erweitert werden kann. Das Strukturkonzept wurde u.a. als Grundlage für die Erarbeitung der Aufgabenstellung für das Werkstattverfahren herangezogen und wird von dem im Werkstattverfahren ausgewähltem Konzept sowie dem zu erarbeitenden städtebaulich-freiräumlichen Rahmenplan ersetzt.

Strukturkonzept

Beschluss über die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme

Auf Basis der vorbereitenden Untersuchungen wird die Gebietsentwicklung mit Hilfe des Planungsinstruments der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme durchgeführt. Grundlage für deren Festlegung, Finanzierung und Umsetzung sind die Paragraphen 165-171 des Baugesetzbuchs. Die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs wurde am 12. Mai 2020 durch den Berliner Senat beschlossen und trat am 27. Mai 2020 durch Veröffentlichung im Gesetzes- und Verordnungsblatt Berlin in Kraft. Mit Senatsbeschluss vom 14.06.22 wurde die Abgrenzung des Entwicklungsbereichs von ursprünglich ca. 50 ha auf 14 ha. verkleinert, indem insbesondere die dauerhaft betriebsnotwendigen Bahnflächen ausgegliedert wurden.

  • Was ist eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme?

    Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ist ein Instrument des Stadtplanungsrechts, mit dem die Entwicklung eines Gebiets durch eine zentrale Stelle, hier die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, vollzogen wird. Aufgrund der erheblichen Bevölkerungszunahme im Stadtraum Berlin und eines steigenden Bedarfs an Wohnraum und Arbeitsplätzen sollen die im Flächennutzungsplan bereits dargestellten “Flächenreserven” des ehemaligen Güterbahnhofs Köpenick nun aktiviert werden. Besonders ist, dass es sich hierbei um ein umfangreiches Städtebauvorhaben zum Wohl der Allgemeinheit handelt, bei dem ein Eingriff in private Eigentumsrechte erforderlich wird. Deshalb musste nach Baugesetzbuch, § 165 zunächst durch die vorbereitenden Untersuchungen festgestellt werden, ob die Voraussetzungen für die Festlegung eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs vorliegen. Zudem wird das Areal auf Grund seiner Größe und Bedeutung für die Berliner Stadtentwicklung als Bereich von außergewöhnlicher stadtpolitischer Bedeutung festgestellt.

  • Senatsbeschluss vom 12.05.2020

    Verordnung über förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs für den ehemaligen Güterbahnhof Köpenick

    PDF-Dokument (1.8 MB) - Stand: 12.05.2020

  • Senatsbeschluss vom 14.06.2022

    Verordnung zur teilweisen Aufhebung der Verordnung über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs ehemaliger Güterbahnhof Köpenick

    PDF-Dokument (3.2 MB) - Stand: 14.06.2022

Vorbereitende Untersuchungen

Im April 2016 wurde beschlossen, vorbereitende Untersuchungen gemäß § 165 Absatz 4 BauGB für das Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs Köpenick durchzuführen. Untersuchungsgegenstand war die Frage, ob sich das Gelände für die Entwicklung eines neuen nutzungsgemischten Stadtquartiers mit dem Schwerpunkt Wohnungsbau eignet und welches städtebauliche Instrument dafür angewendet werden kann. Nach einem umfangreichen Analyseprozess wurde mit Veröffentlichung des Berichts über die Durchführung der vorbereitenden Untersuchungen im September 2019 festgestellt, dass sich das Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs für die Entwicklung eines neuen Stadtquartiers eignet und das Instrument der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme angewendet wird.

  • Was sind vorbereitende Untersuchungen?

    Vorbereitende Untersuchungen sind rechtlich in § 165 Absatz 4 BauGB geregelt. Sie sind die Voraussetzung, um eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme zu beschließen bzw. durchzuführen. Vorbereitende Untersuchungen prüfen die erforderlichen Voraussetzungen, die Notwendigkeit sowie die Durchführbarkeit einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme und begründen diese. Laut Planungsrecht ist eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme dann notwendig, wenn

    • das Gebiet eine besondere Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde hat und einer erstmaligen Entwicklung oder städtebaulichen Neuordnung unterzogen wird,
    • das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erfordert, insbesondere zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten sowie Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen oder zur Wiedernutzung brachliegender Flächen,
    • die Ziele der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nicht mit städtebaulichen Verträgen erreicht werden können oder Eigentümer von betroffenen Grundstücken nicht bereit sind, diese entsprechend der baurechtlichen Konditionen zu veräußern, und
    • es gewährleistet ist, dass die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme zügig durchgeführt wird.

    Um zu prüfen, ob ein Gebiet diese Kriterien erfüllt, ermitteln vorbereitende Untersuchungen zunächst die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge im Untersuchungsgebiet. Dazu werden u.a. Fachgutachten, beispielsweise zu Verkehr, Artenschutz und Regenwasserbewirtschaftung erstellt und auch Gespräche mit den Eigentümerinnen und Eigentümern, Mieterinnen und Mietern sowie Pächterinnen und Pächtern der betroffenen Grundstücke geführt. Die spezifischen Voraussetzungen und Ziele der potenziellen städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme werden dementsprechend definiert und deren stadtwirtschaftliche Umsetzbarkeit bewertet. Sollte die Notwendigkeit einer städtebaulichen Maßnahme danach gegeben sein, wird diese schließlich begründet dargelegt. Mit dem endgültigen Beschluss einer Entwicklungsmaßnahme verpflichtet sich die Gemeinde – hier Berlin als Ganzes – auch zur zügigen Durchführung und geht damit eine erhebliche gesamtstädtische Verpflichtung ein.

  • Amtsblatt für Berlin Heft 16/2016

    Beginn vorbereitender Untersuchungen nach § 165 Absatz 4 des Baugesetzbuchs, GVBl. für Berlin vom 22. April 2016

    PDF-Dokument (791.7 kB) - Stand: 22. April 2016

  • Bericht über die Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchungen für das Gebiet des ehemaligen Güterbahnhofs Köpenick und angrenzende Bereiche zur beabsichtigten Festlegung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme gemäß § 165 Baugesetzbuch (BauGB)

    Drucksache 18/2269 des Abgeordnetenhauses

    PDF-Dokument - Stand: 16. Oktober 2019; Größe: 68 MB