Häufig gestellte Fragen (FAQs)
Thema: Planungsprozess
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Wie wurde das Gebiet als neues Stadtquartier ausgewählt?
Das Gebiet Buch – Am Sandhaus hat durch seine Größe und Nähe zum S-Bahnhof Buch eine wichtige Bedeutung für die Stadtentwicklung. Es gehört zu den berlinweit 16 neuen Stadtquartieren, die das Abgeordnetenhaus beschlossen hat, um dringend benötigten Wohnraum in der Stadt zu schaffen. Bereits zu DDR-Zeiten gab es Überlegungen, den Bereich der ehemaligen Rieselfelder (Buch V) für den Wohnungsbau zu entwickeln. Auch nach der Wende sollte der Bereich für den Wohnungsbau erschlossen werden, jedoch wurden die Planungen aufgrund der zu geringen Nachfrage nicht weiterverfolgt.
Für das derzeit geplante neue Stadtquartier war die Änderung des Flächennutzungsplans als gesamtplanerische Grundlage erforderlich. Dazu wurden in dem Bereich zunächst verschiedene Siedlungsmodelle und deren Auswirkungen auf Natur und Landschaft untersucht. Ausgewählt wurden vor allem vorgenutzte oder zum Teil besiedelte Flächen, in denen der voraussichtliche Eingriff in Natur und Landschaft durch den Neubau am geringsten zu erwarten ist. Weitere Informationen zum Flächennutzungsplan und dem ausführlichen Umweltbericht finden Sie in nachfolgendem Dokument.
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Änderungen des Flächennutzungsplans
Öffentlichkeitsbeteiligung November / Dezember 2019
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Was ist das städtebauliche Gutachter*innenverfahren?
Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen ist für die Entwicklung des neuen Stadtquartiers Buch – Am Sandhaus zuständig. Hierzu wurde ein übergeordneter Rahmenplan entwickelt. Im Bereich zwischen dem S-Bahnhof, der Straße Am Sandhaus und dem ehemaligen Krankenhausgelände, in dem die neue Wohnbebauung vorgesehen ist, wurde er durch einen weiteren Planungsschritt vertieft und konkretisiert. Dies erfolgte als diskursives, städtebauliches Gutachter*innenverfahren. Ziel dabei war es, ein städtebauliches Konzept für die zukünftige Bebauung zu entwickeln. Im Sommer 2021 hat eine Jury aus Gutachter*innen das passendste Konzept ausgewählt. Der städtebauliche Entwurf des Teams Studio Wessendorf und Grieger Harzer Landschaftsarchitekten hat das Gremium hierbei besonders überzeugt und wurde als Siegerentwurf gewählt. Der Entwurf enthält Aussagen über die Art und die Verortung der Bebauung sowie sonstige Nutzungen wie die soziale und grüne Infrastruktur. Das städtebauliche Konzept wurde im anschließenden Masterplanprozess qualifiziert und vertieft.
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Was ist der Masterplan?
Im Masterplanprozess wurde die im Gutachter*innenverfahren ausgewählte Vorzugsvariante weiter ausgearbeitet und vertieft. Der städtebauliche Masterplan bildet die Grundlage für das formelle Bebauungsplanverfahren, mit dem die planungsrechtlichen Voraussetzungen für das neue Stadtquartier geschaffen werden. Die Überarbeitung des Masterplans wurde durch eine erweiterte Öffentlichkeitsbeteiligung begleitet, in der alle interessierten Bürgerinnen und Bürger die Möglichkeit hatten, ihre Anregungen und Kritiken in öffentlichen Themenwerkstätten einzubringen.
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Was ist ein Bebauungsplan und wie funktioniert das Verfahren?
Allgemeine Informationen und Erklärungen rund um Bebauungspläne und damit verbundene Beteiligungsmöglichkeiten hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen auf ihrer Internetseite zusammengestellt (siehe unten). Hier gibt es auch eine grafische Übersicht zu den einzelnen Bearbeitungsphasen eines Bebauungsplanverfahrens sowie eine übersichtliche Lesehilfe für die Pläne. Zusätzlich gibt es dort Antworten auf häufig gestellte Fragen wie z.B.:
Was gehört zu einem Bebauungsplan?
Wann wird ein Bebauungsplan aufgestellt?
Welche Verfahrensschritte durchläuft ein Bebauungsplan bei der Aufstellung und welche Beteiligungsmöglichkeiten gibt es?
Thema: Wohnungsbau
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Wie viele Wohnungen sind geplant? Wie viele Wohnungen sind mietpreis- und belegungsgebunden?
Im Neuen Stadtquartier Buch – Am Sandhaus sollen rund 2.700 neue Wohnungen entstehen, hiervon rund 30 bis 40 % als mietpreis- und belegungsgebundener Wohnraum.
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Werden auch landeseigene Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften eingebunden?
Ja. Die Wohnbebauung auf den landeseigenen Flächen im Gebiet, wie zum Beispiel auf dem Gelände des ehemaligen Krankenhauses der Staatsicherheit, übernehmen insbesondere landeseigene Wohnungsbaugesellschaften. Mindestens 20 % der landeseigenen Flächen sollen außerdem an weitere gemeinwohlorientierte Bauträger gehen, dies sind vor allem Genossenschaften. Für die Auswahl sind voraussichtlich Konzeptverfahren vorgesehen, bei denen die Grundstücksvergabe mit der Erreichung stadtentwicklungspolitischer Ziele verbunden ist.
Thema: Verkehr, soziale Infrastruktur und Gewerbe
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Wird es ein Verkehrskonzept für das neue Quartier geben?
Für das neue Stadtquartier Buch – Am Sandhaus wurde vom Verkehrsplanungsbüro LK Argus in enger Abstimmung mit dem Bezirksamt Pankow sowie der Senatsverwaltung für Umwelt, Mobilität, Verbraucher- und Klimaschutz ein Verkehrs- und Mobilitätskonzept erarbeitet. Dem Gutachten liegt das Ziel zu Grunde, das neue Stadtquartier als autoarmes Quartier zu entwickeln und bereits vorhandene Verkehrsbelastungen im Ortsteil zu reduzieren. Hierfür wurden im Verkehrskonzept geeignete Maßnahmen insbesondere für den Rad- und Fußverkehr, ÖPNV sowie alternative Mobilitätsformen formuliert. Ferner soll dadurch auch der Umstieg zum Umweltverbund verbessert und die Anbindung an die bestehenden Verkehrsnetze und Nachbargebiete hergestellt werden.
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Wie wird die Anbindung an den ÖPNV insgesamt verbessert?
Im Sinne eines autoarmen Quartiers soll ein dichtes, barrierefreies Wegenetz für den Fuß- und Radverkehr abseits der übergeordneten Straßen geschaffen und die Übergänge zum ÖPNV sinnvoll und attraktiv gestaltet werden. Für die Verbesserung des Umstiegs zum öffentlichen Nahverkehr werden auch die Umsetzung einer Mobilitätsstation und eines Fahrradparkhauses im direkten Umfeld des S-Bahnhofs Buch sowie zusätzlich vereinzelte Mobilitätspunkte im gesamten Quartier geprüft. Des Weiteren soll das Plangebiet vollständig durch Busverkehr erschlossen werden.
Der Umweltverbund soll durch zusätzliche Angebote im öffentlichen Personennahverkehr ergänzt werden. So soll im Schienenpersonennahverkehr unter anderem mit dem geplanten zweigleisigen Ausbau der Strecke zwischen Buch und Bernau ein 10-Minuten-Takt nach Bernau bei der S2 erreicht werden. Zudem ist geplant, durch den Einsatz von längeren Zügen auf der S2 die Kapazitäten zu erhöhen. Hierzu sind allerdings Neufahrzeuge notwendig, die aktuell zur Beschaffung ausgeschrieben sind. Eine frühzeitigere Kapazitätserweiterung wird durch die Ertüchtigung und den Weiterbetrieb aktueller Züge angestrebt. In Ergänzung zur bestehenden Linie S2 sieht das Zielkonzept die Führung einer zusätzlichen S-Bahn-Linie im 20-Minuten-Takt nach Buch (aktuelle Planung: Führung der Linie S26 nach Buch) vor, woraus sich ungefähr ein 5/5/10-Minuten-Takt ergeben würde. Mit der geplanten Verlängerung der S75 von Wartenberg über den geplanten Turmbahnhof Karower Kreuz hinaus auf die bestehende S-Bahnstrecke nach Mühlenbeck-Mönchmühle ist in Abhängigkeit der weiteren verkehrlichen und nachfrageseitigen Entwicklung zudem geplant, die Linie S8 zeitweise nach Buch zu führen. Gemeinsam mit den vorgenannten Angeboten entstünde somit ungefähr ein 5-Minuten-Takt. Insgesamt hängen die Maßnahmen vom Bau der dafür notwendigen Infrastruktur ab, so dass viele Projekte einen Realisierungshorizont ab 2030 haben.
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Entstehen auch neue Angebote für soziale Infrastruktur, wie z.B. Kita- und Schulplätze?
Im neuen Stadtquartier werden eine 4-zügige Grundschule sowie zusätzliche Kitaplätze zur Deckung des neu entstehenden Bedarfs entstehen. Die Dimensionierung des neuen Schul- und Kitaplatzangebots wird somit an das zukünftige Wohnungsangebot angepasst. Des Weiteren ist vorgesehen, Flächen für zusätzliche soziale Einrichtungen zur Verfügung zu stellen.
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Sind auch Angebote für Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistung geplant?
Ja. Im Gutachter*innenverfahren wurde von den Entwurfsteams, neben der Wohnbebauung, auch ein Konzept für ergänzende und gewerbliche Dienstleistungen gefordert. Dabei ist die durch das neue Stadtquartier entstehende Nachfrage nach gewerblichen Flächen zur Versorgung mit zu berücksichtigen. In der frühen Phase der Planung können jedoch noch keine Aussagen über konkrete Nutzungen getroffen werden.
Thema: Natur- und Klimaschutz
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Welche Rolle spielen Natur- und Klimaschutz sowie Klimaanpassung bei der Planung?
Die Belange des Natur- und Klimaschutzes und der Klimaanpassung werden bei der Planung berücksichtigt. So wurde mit der Änderung des Flächennutzungsplans der Schutz der artenschutzrechtlichen und klimatischen Funktion der Moorlinse als wichtiges Planungsziel gestärkt. Die Konzentration der Bebauung entlang der Straße Am Sandhaus sichert die Funktion der Offenlandflächen für den Artenschutz. Der Schutz der angrenzenden wertvollen Biotope wird in der Planung durch die Einhaltung von Abständen berücksichtigt. Darüber hinaus werden für Eingriffe Ausgleichsmaßnahmen gesichert. Durch Maßnahmen zur Regenwasserrückhaltung und Verdunstung kann die Entstehung von Kaltluft begünstigt werden. Neben den sich hieraus ergebenden mikroklimatischen Vorteilen stellt auch die geplante verdichtete und damit flächenschonende Bauweise gegenüber einer weiteren Zersiedelung mit geringerer Dichte einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz dar. Im Wohnungsneubau ist darüber hinaus die Verwendung insbesondere von nachhaltigen Baustoffen wie zum Beispiel Holz vorgesehen. Zudem tragen die Ziele eines autoarmen Quartiers mit seiner Nähe und Anbindung an den schienengebundenen Personennahverkehr dazu bei, dass die Nutzung des Umweltverbundes befördert wird.
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Das Gebiet grenzt an ausgedehnte Waldflächen. Wie werden diese geschützt?
Bei den vorgeschalteten Planungsschritten wurden die Qualitäten der Waldbestände untersucht. Bereiche mit höheren Wertigkeiten wurden somit bereits von der Planung ausgeschlossen. Zum Schutz der ökologischen Funktion des Waldes ist die Schaffung einer Überganszone zum Waldgebiet sowie der Schutz und die Entwicklung der Waldrandbereiche vorgesehen. In Teilen wird es dennoch zu Eingriffen in den Waldbestand kommen, die aber gemäß dem Landeswaldgesetz ausgeglichen werden. Hierfür werden möglichst ortsnah Flächen und Maßnahmen zur Waldentwicklung geprüft.
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Wie wird mit besonders schützenswerten Bereichen umgegangen, wie z.B. der Moorlinse?
Der Schutz der Moorlinse insbesondere in ihrer Funktion für den Artenschutz wurde bereits mit der Änderung des FNPs als Planungsziel sowie bei den Schutzbestimmungen des Landschaftsschutzgebiets berücksichtigt. Planerisch wird diese Funktion durch die Einhaltung eines Mindestabstands der zukünftigen Bebauung zu den Wasserflächen der Moorlinse sowie zu den sensiblen Bereichen der Waldzunge berücksichtigt. Der Umfang der Abstandsflächen wurde aus den Flucht- und Störungsdistanzen der dort vorkommenden Arten ermittelt. Besonders schützenswerte Waldbereiche wie die Waldzunge und Eichenwaldbestände nördlich der Straße Am Sandhaus bleiben erhalten und sind von der Planung ausgeschlossen.
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Wie wird mit dem Regenwasser umgegangen?
Vor Beginn des Gutachterverfahrens wurde mit den zuständigen Fach- und Naturschutzämtern auf Bezirks- und Senatsebene ein erstes Entwässerungsvorkonzept abgestimmt. Ziel ist die Realisierung eines abflusslosen Quartiers über eine dezentrale Behandlung des Niederschlagswassers im geplanten neuen Stadtquartier. Dazu ist eine Kaskade von Maßnahmen vorgesehen: zunächst die Rückhaltung und Verdunstung durch Dach- und Fassadenbegrünung, eine Reinigung sowie anschließend die Versickerung im Quartier. Dafür kommen insbesondere die Übergangsbereiche zwischen geplanter Bebauung und den Waldbeständen in Frage. Zur Stabilisierung des Wasserhaushalts der Moorlinse wird zudem eine Einleitung von gereinigtem Niederschlagswasser in die Moorlinse geprüft.
Thema: Kommunikation und Beteiligung
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Wo und wie kann ich mich über die Planungen zum neuen Stadtquartier informieren?
Auf der Projektwebseite können Sie sich fortlaufend über aktuelle Themen, Veranstaltungstermine und Rückblicke auf vergangene Veranstaltungen, Projekte und Bekanntmachungen informieren.
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Welche Beteiligungsangebote gibt es? Wie wird mit den Hinweisen der Bevölkerung umgegangen?
Die Beteiligungsangebote während des städtebaulichen Gutachter*innenverfahrens setzten sich aus Information, Mitwirkung und Mitentscheidung zusammen. So konnten sich alle Interessierten über die schrittweise weiterentwickelten Entwurfsarbeiten auf der Plattform mein.berlin.de sowie in digital durchgeführten Beteiligungswerkstätten informieren und diese kommentieren. Die Entwürfe wurden zudem jeweils vor Ort ausgehängt. Im Gutachter*innengremium, das das städtebauliche Verfahren begleitet hat, waren die Anwohner*innen zudem mit einer Stimme vertreten und konnten damit über die Weiterentwicklung der Arbeiten und über die Vorzugsvariante mitentscheiden.
Kontakt
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen
Sonderreferat Wohnungsbau
N.N.
Projektleitung
Moritz Theloe
Projektleitung