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Bebauungsplanverfahren 1-98

Geltungsbereich Bebauungsplan 1-98
Bild: Geoportal Berlin / SenSW

Planungsanlass

Der Checkpoint Charlie zählt zu den meist besuchten und bedeutendsten Sehenswürdigkeiten Berlins. Die einzigartige Geschichte des Ortes ist für die meisten Besucher*innen jedoch nicht erkennbar beziehungsweise erlebbar. Seit den 1990er Jahren hat das Land Berlin daher die Absicht, an dem ehemaligen innerdeutschen Grenzübergang einen Gedenkort zu realisieren. Nach dem “Gedenkkonzept zur Erinnerung an die Berliner Mauer” soll im Bereich der ehemaligen Grenzübergangsstelle ein Informationszentrum zur internationalen Dimension der Teilung entstehen. Dies ist auch in der Koalitionsvereinbarung als Ziel verankert.

Dieses Ziel sowie die von einem Investor geäußerte Bebauungsabsicht waren Anlass für das Land Berlin, die städtebauliche Entwicklung der Flächen planungsrechtlich zu steuern.

Vordringliches Ziel des Bebauungsplans 1-98 ist die planungsrechtliche Sicherung eines Bildungs- und Erinnerungsorts zur Geschichte des Checkpoint Charlie als Ort der deutschen Teilung und ihrer internationalen Dimension, einer öffentlich nutzbaren Freifläche als urbaner Platz sowie einer der zentralen Lage des Orts entsprechenden gemischten Nutzung einschließlich eines hohen Wohnanteils. Der vorhandene Stadtraum soll unter Berücksichtigung der historischen Bedeutung des Orts als Teil eines ehemaligen Grenzübergangs qualifiziert und die Flächen im Sinne der Innenentwicklung einer neuen, dem Ort angemessenen Nutzung zugeführt werden.

Planungsziele:
  • Sicherung eines Bildungs- und Erinnerungsortes auf dem Ostgrundstück durch Ausweisung einer Gemeinbedarfsfläche
  • Sicherung eines hohen Wohnanteils auf beiden Grundstücken
  • Sicherung unbebauter Freiflächen auf beiden Grundstücken
  • Innenstadtrelevante Nutzungen auf den restlichen Flächen in gebietsverträglicher Dichte
  • Strukturierung und Gestaltung des öffentlichen Raums unter Berücksichtigung der historischen Bedeutung des Ortes

Weitere Informationen:

Vollzogene Verfahrensschritte

  • Senatsbeschluss über den Geltungsbereich zum Gebiet von außergewöhnlicher stadtpolitischer Bedeutung

    09/2015

  • Aufstellungsbeschluss über den Bebauungsplan 1-98

    01-2016

  • Beginn der Verhandlungen mit dem Kaufinteressenten

    03/2016

  • Koalitionsvertrag: Entwicklung eines Bildungs- und Erinnerungsortes am Checkpoint Charlie

    11/2016

  • Frühzeitige Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB

    08/2017

  • Letter of Intent (Absichtserklärung) mit dem Kaufinteressenten-Unterzeichner

    09/2017

  • Veränderungssperre für das Ostgrundstück nach eingereichtem Bauvorbescheidsantrag

    09/2017

  • Partizipationsverfahren: Fachgespräche

    03/2018

  • Partizipationsverfahren: Fachkolloquium

    04/2018

  • Partizipationsverfahren: öffentlicher Auftakt

    05/2018

  • Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB

    05 – 06/2018

  • Städtebauliches Workshopverfahren: Auftaktkolloquium
    + Partizipationsverfahren: Themenabend

    06/2018

  • Workshopverfahren: Zwischenkolloquium
    + Partizipationsverfahren: öffentliche Debatte

    07/2018

  • Partizipationsverfahren: öffentliche Ausstellung der Ergebnisse

    07 – 08/2018

  • Städtebauliches Workshopverfahren: erste Gutachtergremiumsitzung

    08/2018

  • Städtebauliches Workshopverfahren: zweite Gutachtergremiumsitzung zur Abstimmung der städtebaulichen Leitlinien und zum Abschluss des städtebaulichen Workshopverfahrens

    12/2018

  • Senatssitzung: Änderung der Planungsziele auf Grundlage der Erkenntnisse des Partizipations- und des städtebaulichen Workshopverfahrens sowie der sich daraus ergebenden stadtgesellschaftlichen Debatte

    ⇾ Fortan wird ein eigentümerunabhängiger Bebauungsplan entwickelt.

    12/2018

  • Erstellung und Anpassung der bereits teilweise angefertigten fachlichen Gutachten zum Bebauungsplanverfahren 1-98

    01 – 07/2019

  • Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB

    05/2019

  • Partizipationsverfahren: Dialog zum überarbeiteten Bebauungsplanentwurf + Abschluss des Partizipationsverfahrens

    06/2019

  • Öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB
    + Erneute Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB

    07 – 08/2019

  • Senatsbeschluss zum Bebauungsplan 1-98

    12/2019

  • Festsetzung des Bebauungsplans 1-98 als Rechtsverordnung

    02/2020

Bebauungsplan 1-98

Bildvergrößerung: Planzeichnung Bebauungsplan 1-98
Planzeichnung Bebauungsplan 1-98

Die Planinhalte des Bebauungsplans 1-98 werden im Folgenden erklärt, um einen Überblick über die wichtigsten Festsetzungen des Bebauungsplans 1-98 zu geben.
Vertiefende Informationen finden sie in der Planzeichnung und der Begründung zum Bebauungsplan 1-98.

Planzeichnung zum Bebauungsplan 1-98

PDF-Dokument (574.3 kB)

Begründung zum Bebauungsplan 1-98

PDF-Dokument (7.9 MB)

Bildung, Erinnerung und öffentlicher Spielplatz

Der Bebauungsplanentwurf 1-98 sichert durch die Festsetzung eines 1.130 m² großen öffentlichen Stadtplatzes und einer 1.050 m² großen Gemeinbedarfsfläche für den zukünftigen Museumsneubau mit einem mindestens 350 m² großen Vorplatz eine erkennbare Unterbrechung in der Stadtstruktur der Friedrichstadt.

Auf der Gemeinbedarfsfläche kann ein eigenständiger Museumsbau mit einer Geschossfläche von maximal 3.000 m² oberirdisch realisiert werden. Der auf dem westlichen Grundstück gelegene öffentliche Stadtplatz bildet mit dem östlich gegenüberliegenden Museumsbau sowie dessen Vorplatz den Bildungs- und Erinnerungsort zur Geschichte des Checkpoint Charlie als Ort der deutschen Teilung und ihrer internationalen Dimension. Dieser Raum soll eine hohe Aufenthaltsqualität für die zahlreichen Besucher*innen bieten und mit Hilfe von Informationsformaten über die Geschichte des Ortes informieren.
Gemäß der Empfehlung des Landesdenkmalamtes werden die denkmalgeschützten Brandwände der Mauerstraße 93 sowie der Zimmerstraße 79/ 80 berücksichtigt und somit in das Gesamtkonzept des Erinnerungsortes integriert, indem sie entweder freigehalten werden oder ein Anbau nur ausnahmsweise zulässig ist.

Die zu erwartenden Bau- und Bodenzeugnisse der Grenzanlage sowie der Anspruch eines eigenständigen Museumsbaus waren ausschlaggebend dafür, das Museum nunmehr auf dem östlichen Grundstück in einem eigenständigen Gebäude vorzusehen.

Die Museumsnutzung wird durch die Ausweisung als Gemeinbedarfsfläche gesichert. Damit wird planungsrechtlich bekräftigt, an dieser Stelle eine gemeinwohlorientierte Nutzung zu errichten. Der Bildungs- und Erinnerungsort, der überwiegend öffentlichen Zwecken dient, soll von der landeseigenen Stiftung Berliner Mauer betrieben werden, die bereits erfolgreich die Gedenkstätte Berliner Mauer an der Bernauer Straße betreut und daher über umfangreiche Erfahrungen hinsichtlich des Ausstellungsinhalts und des Betreibens von Gedenk- und Erinnerungsstätten mit Bildungsangeboten verfügt. Es gibt bereits umfangreiche Überlegungen zum Inhalt des Museums, welches die Senatsverwaltung für Kultur und Europa, unter Berücksichtigung des Ortes und in Abgrenzung zu den bereits vorhandenen musealen Angeboten, definiert hat. Im Mittelpunkt des Bildungs- und Erinnerungsortes soll dabei die Geschichte des Checkpoint Charlie als Ort der deutschen Teilung und ihrer internationalen Dimension stehen. Die Zweckbestimmung der Gemeinbedarfsfläche sichert, dass die Museumsfläche auch in diesem Sinne errichtet wird.

Die Festsetzung des öffentlichen Stadtplatzes und der Gemeinbedarfsfläche eröffnen dem Land Berlin unter bestimmten Umständen die Möglichkeit, Eigentümer beider Teilflächen zu werden.

Wohnen an einem städtischen Ort

Aufgrund des großen Bedarfs an neuen Wohnflächenin der Berliner Innenstadt wird ein hoherWohnanteil auf beiden Grundstücken sichergestellt. Mit Hilfe der Ausweisung von sogenanntenurbanen Gebieten im Bebauungsplan kannein hoher Wohnanteil und gleichzeitig eineMischung mit wohnverträglichem, nicht wesentlichstörendem Gewerbe erreicht werden. So istes möglich insgesamtbis zu 300 Wohneinheiten zu realisieren. Dabeiist eine Konzentration der geplanten Wohnnutzungin der Mauerstraße in dem urbanen Gebiet MU 1.1 und im östlich der Friedrichstraße gelegenen urbanen Gebiet MU 2 vorgesehen. Um die Voraussetzungen zur Deckung eines Beitrags für den Wohnbedarf von einkommensschwächeren Bevölkerungsgruppen zu schaffen, soll ein Mindestanteil förderfähigen Wohnraums planungsrechtlich gesichert werden.

Ergänzt wird die Wohnnutzung durch innenstadtrelevante Nutzungen in gebietsverträglicher Dichte. Großflächige Einzelhandelsbetriebe sind unzulässig, um die Ansiedlung kleinteiliger Nutzungen zu unterstützen. Auch sogenannte Betriebe des Beherbergungsgewerbes sind im gesamten Bebauungsplangebiet ausgeschlossen, womit eine Hotelnutzung nicht zulässig sind.

Insgesamt soll sich das Gebiet als ein städtischer Ort auszeichnen.Der Checkpoint Charlie wird in seiner Vielseitigkeit gestärkt – er soll ein Ort des Wohnens, des Arbeitens (z.B. Büronutzung), der Freizeitgestaltung (z.B. Gastronomie, kulturelle Nutzungen), der Versorgung (z.B. Einzelhandel, soziale Infrastruktur) und nicht zuletzt ein erlebbarer Ort der Geschichte sein.

Städtebau

Für alle bebaubaren Bereiche ist eine maximale Höhe von 26,5 – 27 m und eine maximale Geschosszahl von acht Vollgeschossen in Blockrandbebauung festgesetzt. So vermitteln die Neubauten zwischen den unterschiedlichen Höhen der umgebenden Bestandsgebäude und halten die Abstandsflächen zu den Nachbargebäuden überwiegend ein.

Zu beachten ist, dass nach Überprüfung im Verfahren auf die planungsrechtliche Sicherung von Hochpunkten verzichtet wurde. Zum einen widerspricht die Festsetzung von Hochpunkten der Erhaltungsverordnung „Dorotheenstadt, Friedrichstadt“, welche die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebietes zum Ziel hat. Zum anderen liegt aufgrund eines fehlenden konkreten Vorhabens keine plausible städtebauliche Begründung hinsichtlich der Lage oder des Ausmaßes für mögliche Hochpunkte vor, da im städtebaulichen Workshopverfahren lediglich städtebauliche Leitlinien formuliert wurden.

Für die Gemeinbedarfsfläche gilt der Grundsatz der höchstmöglichen Flexibilität, um die Durchführung eines künftigen architektonisch-freiraumplanerischen Wettbewerbs zu erleichtern. Die Festsetzungen sind in Bezug auf den Museumsbau daher sehr weit gefasst und sollen im Rahmen eines Wettbewerbsverfahrens konkretisiert werden.

Weitere Festsetzungen

Weitere Festsetzungen betreffen Dachbegrünungen, Immissionsschutz (Verkehrslärm) sowie die Gestaltung und Zulässigkeit von Werbeanlagen.