Wohnungsneubau

Online-Antragstellung

Ihre Antragsdaten können Sie nun auch digital übermittelten. Nach Eingang des digital übermittelten Antrags ist dieser zudem in Papierform (2-fache Ausfertigung) innerhalb von einem Monat einzureichen. Geht der Antrag in Papierform nicht innerhalb dieser Frist ein, werden die entgegengenommen Daten wieder gelöscht.

Zur Online-Antragstellung

Was muss ich bei der Beantragung eines Wohnungsneubau beachten?

Ein Bauantrag darf nur durch einen bauvorlageberechtigte(n) Architekt*innen bei der Bauaufsicht eingereicht werden.
Weitere Personen die zur Einreichung eines Bauantrages berechtigt sind, sind dem § 65 Abs. 2 BauO Bln zu entnehmen.

Bauordnungsrechtlicher Hinweis zum Schneller Bauen Gesetz:

Beantragung einer Bauantragskonferenz

Gem. § 58 Abs. 1 BauO Bln kann bei Wohnungsbauvorhaben ab 50 Wohneinheiten, Schulen und Kindertagesstätten, gewerblichen Bauvorhaben von gesamtstädtischer Bedeutung mit einer Geschossfläche von mehr als 3.000 m² sowie öffentlichen Anlagen der Ver- und Entsorgungsinfrastruktur ist auf Ersuchen der Bauherrin oder des Bauherrn noch vor Antragstellung eine Bauantragskonferenz durchgeführt werden.
An der Bauantragskonferenz nehmen die Bauherrin oder der Bauherr und eine entscheidungsbefugte Vertretung aller durch das Vorhaben berührten Fachbereiche teil, einschließlich der für die Beurteilung der Anforderungen an die Beseitigung von Niederschlagswasser und des Artenschutzes zuständigen Stellen. Die Bauantragskonferenz legt fest, welche Vorarbeiten bis zur Antragstellung erfolgen müssen.
Wenn Sie eine Bauantragskonferenz wünschen und die genannten Voraussetzungen erfüllen, können Sie sich gerne an die Bauaufsicht wenden.

• Ansprechpersonen für die Bauantragskonferenz

  PDF-Dokument (82.6 kB)

Möchten Sie einen Wohnungsneubau beantragen, müssen Sie folgende Bauvorlagen bei der Bauaufsichtsbehörde einreichen:

Wählen Sie zunächst das zutreffende Genehmigungsverfahren aus. Bei Unsicherheit, welches Verfahren zu wählen ist, finden Sie eine entsprechende Erklärung hier

• Antrag Genehmigungsfreistellung

  für Vorhaben nach § 62 BauO Bln

  DOWNLOAD-Dokument

• Antrag Vereinfachte Baugenehmigung

  für Vorhaben nach § 63 BauO Bln

  DOWNLOAD-Dokument

• Antrag Baugenehmigung (nur für Sonderbauten)

  für Vorhaben nach § 64 BauO Bln

  DOWNLOAD-Dokument

Des Weiteren werden folgende Unterlagen benötigt:

• Statistischer Erhebungsbogen
• Baubeschreibung
• Betriebsbeschreibung
• Formular 170 – barrierefreies Bauen Wohnen
• Nachweis zur Einhaltung der Solarpflicht
• Fahrradstellplatznachweis
• Flurkartenauszug
• Amtlicher Lageplan inkl. Nutzungsberechnung und Darstellung der Baumstandorte auf dem Grundstück
• Grundriss, Schnitt, Ansichten
• Zustimmung des Grundstückseigentümers

Alle Unterlagen (bis auf das Antragsformular und der statistische Erhebungsbogen) sind 2-fach in Papier und auf einem digitalen Datenträger (z.B. einer CD oder einem Stick) oder per Online-Antragstellung einzureichen. Grundsätzlich ist die Bearbeitungszeit des Bauantragsverfahrens von der Vollständigkeit der Bauantragsunterlagen abhängig.

Bitte beachten Sie, dass diese Aufzählung keinen Anspruch auf Vollständigkeit besitzt, da jedes Bauvorhaben für sich einzigartig ist. Je nach Bauvorhaben macht es sich eventuell erforderlich weitere Unterlagen dem Antrag beizufügen.

Planungsrechtliche Einordnung

Ein Neubau bietet die Chance, dringend benötigten Wohn- oder Gewerberaum zu schaffen. In der Praxis ist das planungsrechtlich aber oft nicht ganz unkompliziert – insbesondere dann, wenn im hochverdichteten Bestand gebaut wird oder die planerischen Vorgaben zum Maß der Nutzung überschritten werden sollen.

Entscheidend ist, ob der Neubau im jeweiligen planungsrechtlichen Rahmen zulässig ist. Im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg ist dabei insbesondere zwischen Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, des Baunutzungsplans sowie Vorhaben im unbeplanten Innenbereich zu unterscheiden:

Beplante Bereiche mit Bebauungsplan

• Zulässigkeit gem. § 30 BauGB
• Befindet sich der Bebauungsplan noch im Verfahren, sind ggf. die Regelungen zur Planreife (§ 33 BauGB), Veränderungssperre (§ 14 BauGB) oder Zurückstellung von Baugesuchen (§ 15 BauGB) zu beachten.

Bebauungsplanübersicht

Hinweis: In der Anwendungspraxis sind hier häufig Ausnahmen oder Befreiungen nach § 31 BauGB erforderlich – z. B. bei Überschreitung der zulässigen Anzahl der Vollgeschosse, Geschossflächenzahl, Gebäudehöhe oder Bebauungstiefe.

Bereiche mit Baunutzungsplan (nur in Kreuzberg)

• Zulässigkeit ebenfalls gem. § 30 BauGB

Baunutzungsplan

Unbeplanter Innenbereich (vor allem Friedrichshain)

• Zulässigkeit gem. § 34 BauGB
• Das Vorhaben muss sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen und es darf das Ortsbild nicht beeinträchtigen. Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben. Für die Nachbarschaft unzumutbare Störungen oder Belästigungen sind auszuschließen. Die Erschließung muss gesichert sein.
•  § 34 Abs. 2 BauGB findet Anwendung, wenn die die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der BauNVO § 2–11 (zum Beispiel einem allgemeinen Wohngebiet, Mischgebiet etc.) entspricht.

Empfehlung: Eine frühzeitige Abstimmung mit dem Fachgebiet Bauleitplanung kann zur Klärung der Zulässigkeit des Vorhabens beitragen – und das Verfahren deutlich beschleunigen, da unnötige Planänderungen während des Antragsverfahrens vermieden werden können.

zuständige Sachbearbeitung Bauleitplanung

Das Vorhaben sollten auch dahingehend geprüft werden, ob es innerhalb eines Gebiets mit Erhaltungsverordnung gemäß § 172 BauGB liegt –zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart und/oder zur Sicherung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung.

In diesem Fall ist eine zusätzliche Abstimmung mit dem Fachgebiet Erhaltungsgebiete erforderlich.

Häufig ergeben sich im Antragsverfahren zu folgenden Thematiken Problemstellungen. Helfen Sie uns das Bauantragsverfahren zu beschleunigen und fügen dem Antrag entsprechende Informationen bei:

• 1. Ich habe eine Abstandsfläche auf dem Nachbargrundstück? Was nun?

  Liegen die Abstandsflächen nicht auf dem eigenen Grundstück ist ein schriftlicher Abweichungsantrag von § 6 Abs. 2 BauO Bln bei der Bauaufsicht einzureichen. Die Prüfung des Abweichungsantrages erfolgt durch die Bauaufsicht. Ob der Abweichung zugestimmt werden kann oder ob ggf. eine nachbarschaftliche Zustimmung für die positive Bescheidung erforderlich ist, wird ihnen anschließend in einem gesonderten Schreiben mitgeteilt. Sofern eine nachbarschaftliche Zustimmung notwendig ist, können Sie das weitere Vorgehen wählen.

  Variante 1:
  Treten Sie selbst auf Ihren Nachbarn zu und erwirken eine Zustimmung zu ihrem Bauvorhaben. Dazu sollte der Nachbar die Bauzeichnungen und Lagepläne unterschreiben oder dem Bauvorhaben auf andere Weise zugstimmen.

  Variante 2:
  Durch die Bauaufsicht wird eine Beteiligung des Nachbarn nach § 70 BauO Bln eingeleitet. Es gilt zu beachten, dass der Nachbar nach Erhalt der Mitteilung zwei Monate Zeit hat, sich zu ihrem Bauvorhaben zu äußern.

  Daran anschließend würdigt die Bauaufsicht die Äußerung des Nachbarn und trifft eine Entscheidung zu ihrem Abweichungsantrag.

• 2. Auf dem Grundstück befindet sich ein Baum, welcher von meiner Baumaßnahme betroffen ist.

  Sprechen sie gerne schon vor Antragseinreichung mit dem Umwelt- und Naturschutzamt zum Thema Baumschutz. Bitte beachten Sie, dass auch Bäume auf Nachbargrundstücken von ihrer Baumaßnahme betroffen sein können.

• 3. Ist für mein Bauvorhaben ein Spielplatz erforderlich?

  Bei der Errichtung von Gebäuden mit mehr als sechs Wohnungen ist ein Spielplatz für Kinder anzulegen und instand zu halten. Anforderungen an Kinderspielplätze ergeben sich aus dem §8 Abs. 2 und 3 BauO Bln in Verbindung mit AV Notwendige Kinderspielplätze. Bei Fragen zu diesem Thema, kontaktieren Sie gerne vor Antragseinreichung das Umwelt- und Naturschutzamt.

• 4. Muss mein Wohnungsneubau barrierefrei sein? Brauche ich einen Aufzug?

  In Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen und mit nach § 39 Absatz 4 Satz 1 erforderlichen Aufzügen muss die Hälfte der Wohnungen barrierefrei nutzbar sein. Wird ab dem 1. Januar 2025 ein Bauvorhaben gemäß § 62 angezeigt oder ein bauaufsichtliches Verfahren gemäß § 63 oder § 64 beantragt, müssen zusätzlich insgesamt drei Viertel der Wohnungen barrierefrei erreichbar sein und es muss in Gebäuden mit mehr als 100 Wohnungen eine der barrierefrei nutzbaren Wohnungen je 100 Wohnungen rollstuhlgerecht errichtet werden.

  Dem Bauantrag ist das ausgefüllt Formular 170 hinzuzufügen. In diesem findet sich eine Auflistung dessen, was Barrierefreiheit im Wohnungsbau bedeutet.

• 5. Muss ich auf dem Dach meines Neubaus eine Solaranlage errichten?
  

  Seit Januar 2024 gibt es in Berlin eine Pflicht zu Herstellung von Solaranlagen auf Dächern, sofern ein Dach mit mehr als 50m² Bruttodachfläche hergestellt wird.

  Ermittlung der Bruttodachfläche: Dachbreite x Dachlänge (inkl. Dachüberstände) = Bruttodachfläche

  Im “Praxisleitfaden zum Solargesetz Berlin” finden Sie kompakt zusammengefasst, wann eine Pflicht zur Herstellung von Solaranlagen besteht und was Sie tun müssen, wenn Sie dieses nicht erfüllen können.

• 6. Muss ich das Dach meines Wohnungsneubaus begrünen?

  Mit der Novellierung der BauO Bln von 12/2023 wurde im § 8 Bau Bln folgendes eingeführt:

  […] Dächer mit einer Dachneigung bis zu 10 Grad, deren Dachfläche insgesamt größer als 100 Quadratmeter ist, sind zu begrünen, außer der Verwendung der Dachfläche steht das Erfordernis einer anderen zulässigen Verwendung entgegen.

• 7. Wie gehe ich mit meinem anfallenden Niederschlagswasser um?

  Seit 2021 ist es grundsätzlich nicht mehr erlaubt, Niederschlagswasser (verlinken ins Karussell) in die Kanalisation einzuleiten. Dem Bauantrag ist ein Konzept hinzuzufügen, wie mit dem anfallenden Niederschlagswasser umgegangen wird. Kann das anfallende Niederschlagswasser nicht vollständig auf dem Grundstück zurückgehalten werden, ist eine Ausnahme bei den Berliner Wasserbetrieben zu beantragen.

  Diese Auflistung entspricht der BauO Bln stand 19.09.2024

• 8. Muss ich den Biotopflächenfaktor (BFF) berücksichtigen?

  Befindet sich das Grundstück im Bereich eines BFF-Landschaftsplans, müssen dessen Maßgaben bei der Planung berücksichtigt werden.
  Alternativ kann der BFF als Kompensationsmaßnahme für eine beantragte Abweichung, Ausnahme oder Befreiung verlangt werden.
  Die einzureichenden Planunterlagen sind um einen Außenanlagenplan zu ergänzen, der die entsprechenden Informationen enthält.