Antrag auf Umnutzung

Online-Antragstellung

Ihre Antragsdaten können Sie nun auch digital übermittelten. Nach Eingang des digital übermittelten Antrags ist dieser zudem in Papierform (2-fache Ausfertigung) innerhalb von einem Monat einzureichen. Geht der Antrag in Papierform nicht innerhalb dieser Frist ein, werden die entgegengenommen Daten wieder gelöscht.

Zur Online-Antragstellung

Was muss ich bei einem Antrag auf Umnutzung beachten?

Ein Bauantrag darf nur über einen bauvorlageberechtigte(n) Architekt*innen bei der Bauaufsicht eingereicht werden. Weitere Personen die zur Einreichung eines Bauantrages berechtigt sind, sind dem § 65 Abs. 2 BauO Bln zu entnehmen.

Möchten Sie einen Bauantrag für eine Umnutzung stellen, müssen Sie einen der folgenden Anträge ausfüllen und einreichen:

Wählen Sie zunächst das zutreffende Genehmigungsverfahren aus. Bei Unsicherheit, welches Verfahren zu wählen ist, finden Sie einen entsprechenden Lexikoneintrag hier.

• Antrag Genehmigungsfreistellung

  für Vorhaben nach § 62 BauO Bln

  DOWNLOAD-Dokument

• Antrag Vereinfachte Baugenehmigung

  für Vorhaben nach § 63 BauO Bln

  DOWNLOAD-Dokument

• Antrag Baugenehmigung (nur für Sonderbauten)

  für Vorhaben nach § 64 BauO Bln

  DOWNLOAD-Dokument

Des Weiteren werden folgende Unterlagen benötigt:

• Statistischer Erhebungsbogen
• Baubeschreibung
• Betriebsbeschreibung
• Fahrradstellplatznachweis
• Flurkartenauszug
• Grundriss, Schnitt, Ansichten inkl. rot/ gelb Darstellung
• Zustimmung des Grundstückseigentümers

Alle Unterlagen (bis auf das Antragsformular und der statistische Erhebungsbogen) sind 2-fach in Papier und auf einem digitalen Datenträger (z.B. einer CD oder einem Stick) oder per Online-Antragstellung einzureichen. Grundsätzlich ist die Bearbeitungszeit des Bauantragsverfahrens von der Vollständigkeit der Bauantragsunterlagen abhängig.

Bitte beachten Sie, dass diese Aufzählung keinen Anspruch auf Vollständigkeit besitzt, da jedes Bauvorhaben für sich einzigartig ist. Je nach Bauvorhaben macht es sich eventuell erforderlich weitere Unterlagen dem Antrag beizufügen.

Planungsrechtliche Einordnung

Eine Nutzungsänderung bietet die Möglichkeit, bestehende Gebäude flexibel an neue Anforderungen anzupassen. In jedem Einzelfall ist zu prüfen, ob die neue Nutzung im jeweiligen planungsrechtlichen Rahmen zulässig ist – insbesondere mit Blick auf mögliche Auswirkungen auf die Umgebung.

Im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg ist dabei insbesondere zwischen Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, des Baunutzungsplans sowie Vorhaben im unbeplanten Innenbereich zu unterscheiden:

Beplante Bereiche mit Bebauungsplan

• Zulässigkeit gem. § 30 BauGB
• Befindet sich der Bebauungsplan noch im Verfahren, sind ggf. die Regelungen zur Planreife (§ 33 BauGB), Veränderungssperre (§ 14 BauGB) oder Zurückstellung von Baugesuchen (§ 15 BauGB) zu beachten.

Bebauungsplanübersicht

Bereiche mit Baunutzungsplan (nur in Kreuzberg)

• Zulässigkeit ebenfalls gem. § 30 BauGB

Baunutzungsplan

Unbeplanter Innenbereich (vor allem Friedrichshain)

• Zulässigkeit gem. § 34 Abs. 1 oder 2 BauGB
•  Gemäß § 34 Abs. 1 BauGB muss sich das Vorhaben nach der Art der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben. Für die Nachbarschaft unzumutbare Störungen oder Belästigungen sind auszuschließen.
•  § 34 Abs. 2 BauGB findet Anwendung, wenn die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der BauNVO § 2–11 (zum Beispiel einem allgemeinen Wohngebiet, Mischgebiet etc.) entspricht.

Empfehlung: Da die Beurteilung der planungsrechtlichen Zulässigkeit stets im Einzelfall erfolgt, empfiehlt sich eine frühzeitige Abstimmung mit dem Fachgebiet Bauleitplanung

Offene Fragen können so vorab geklärt, relevante Angaben direkt in die Antragsunterlagen aufgenommen und ggf. erforderliche Gutachten rechtzeitig beauftragt werden. Das kann die Bearbeitungsdauer deutlich verkürzen.

zuständige Sachbearbeitung Bauleitplanung

Vorhaben sollten auch dahingehend geprüft werden, ob das Grundstück innerhalb eines Gebiets mit Erhaltungsverordnung gemäß § 172 BauGB liegt –zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart und/oder zur Sicherung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung.

In diesem Fall ist eine zusätzliche Abstimmung mit dem Fachgebiet Erhaltungsgebiete erforderlich.

Denkmalrechtliche Einordnung

Sofern es sich bei dem Gebäude, in dem die Umnutzung stattfinden soll, um ein Denkmal handelt, welches in die Denkmalliste Berlin eingetragen ist, sind dem Antrag gesonderte Angaben und Informationen beizufügen.

• Zustimmung des Grundstückseigentümers
• Angaben zum Grundstück (Bestandspläne und/oder historische Pläne, Fotos (heutiger Zustand, ggf. historische Aufnahmen), ggf. Erläuterung der bisherigen Bau- und Nutzungsgeschichte / Baualterskartierung, ggf. Schadenspläne/Gutachten zu Feuchte- und Putzschäden, Holzschutzgutachten, Schadstoffgutachten etc.)
• Angaben zur Maßnahme (exakte Beschreibung der beabsichtigten Maßnahmen mit Material- und Farbangaben, Bauzeichnungen mit Darstellung der geplanten baulichen Eingriffe (mind. M. 1:100) und ggf. Detailzeichnungen, ggf. Voruntersuchung oder Befunduntersuchung eines Restaurators, ggf. Maßnahmenbegründung)

Sollten sich während der Erarbeitung der Bauantragsunterlagen Fragestellungen hinsichtlich des Umganges mit dem Denkmal ergeben, empfiehlt es sich immer vorab in eine Rücksprache mit der Unteren Denkmalschutzbehörde zu treten. Vorabsprachen können zu einer Verkürzung der Bearbeitungszeit des Bauantrages führen, da die relevanten Angaben bereits in den Bauvorlagen enthalten sind.

Die Kontaktdaten zu den zuständigen Sachbearbeitungen finden Sie hier.

Häufig ergeben sich im Antragsverfahren zu folgenden Thematiken Problemstellungen. Helfen Sie uns das Bauantragsverfahren zu beschleunigen und fügen dem Antrag entsprechende Informationen bei:

• 1. Was muss ich beim Thema Lärmbelästigung bei einer Umnutzung in eine Gastronomie beachten?

  Maßgeblich sind die Vorgaben des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (BImSchG), insbesondere die aus § 22 abzuleitenden Betreiberpflichten. Die Richtwerte der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) sind einzuhalten. Diese Vorgaben beziehen sich sowohl auf Musikanlagen, als auch auf andere technische Einrichtungen wie Klimaanlagen oder Küchengeräte. Lärmimmissionen durch Gäste (verhaltensbedingter Lärm) werden nach dem Landesimmissionsschutzgesetz Berlin (LImSchG Bln) beurteilt. Grundsätzlich ist es von 22.00 Uhr bis 6.00 Uhr, sowie Sonn- und Feiertags ganztägig verboten, erhebliche Lärmstörung zu verursachen.

  • Musik
    Häufig werden die nächsten Anwohner durch zu laute Musik gestört. Das können Sie vermeiden, wenn die Lautstärke der Musikanlage durch einen Sachverständigen für Akustik begrenzt wird. Der Gutachter kann auch prüfen, ob Ihre Räumlichkeiten für Live-Musik geeignet sind. Ist Live-Musik geplant, muss zusätzlich ein Antrag beim Ordnungsamt gestellt werden. Eine Liste mit den Adressen der Gutachter können Sie im Umweltamt erhalten.

  • Türen und Fenster
    Bitte achten Sie darauf, dass ab 22.00 Uhr Fenster und Türen geschlossen sind. Bei offenen Fenstern und Türen können Küchen- und Gästelärm, Musik und auch Geruch die Anwohner stören.

  • Schankvorgarten
    Es gibt per Gesetz keine generelle zeitliche Begrenzung der Nutzung, solange die vorgegebenen Richtwerte eingehalten werden. Bei Beschwerden wird eine Prüfung durch das Umweltamt durchgeführt. In der Regel führt es dazu, dass der Schankvorgarten nur tagsüber (bis 22.00 Uhr) geöffnet werden kann. Bei Bedarf kann ein Antrag auf Ausnahme von den Lärmschutzvorschriften gestellt werden, der zu einer kostenpflichtigen Ausnahmezulassung für die Zeiten Sonntag bis Donnerstag 22.00 – 23.00 Uhr und Freitag und Sonnabend 22.00 – 24.00 Uhr führen kann.
    Ein Schankvorgarten bedarf in jedem Falle einer Erlaubnis nach dem Gaststättengesetz (GastG) und benötigt, sofern er sich auf öffentlichem Straßenland befindet, eine Sondernutzungserlaubnis nach dem Berliner Straßengesetz (BerlStrG).

  • Baulicher Schallschutz
    Für neue Gasträume müssen die Anforderungen an die Luft- und Trittschalldämmung (DIN 4109) zwischen Gasträumen und Nachbarwohnungen erfüllt werden. Bei Beschwerden von Anwohnern über Lärm oder wenn die Öffnungszeit in die Nachtzeit (22.00 – 6.00 Uhr) ausgedehnt werden soll, müssen Sie die Einhaltung der entsprechenden Werte durch ein Gutachten eines Sachverständigen für Akustik nachweisen.
    Weitere Maßnahmen zum Schutz gegen Lärmbelastung können Sie dem entsprechenden Leitfaden entnehmen.
• 2. Muss meine geplante Gaststätte / mein geplantes Gewerbe / Büro barrierefrei erschließbar sein?

  Ja, gem. § 50 Abs. 2 BauO Bln müssen bauliche Anlagen, die öffentlich zugänglich sind, in den dem allgemeinen Besucher- und Benutzerverkehr dienenden Teilen barrierefrei sein. Sollten Sie feststellen, dass Sie mit Ihrer Planung diese Vorgaben nicht einhalten können, ist dem Bauantrag ein begründeter Antrag auf Abweichung von § 50 Abs. 2 BauO Bln beizufügen.

• 3. Muss meine geplante Gaststätte ein barrierefreies WC besitzen?

  Gemäß § 4 Abs. 5 Gaststättenverordnung ist eine Toilette für Gäste nicht erforderlich, wenn bei einer Aufenthaltsfläche für Gäste von höchstens 50 m² und nicht mehr als zehn Sitzplätze für Gäste bereitgestellt werden. In diesen Fällen ist im Eingangsbereich deutlich auf das Fehlen einer Gästetoilette hinzuweisen. Ab einer Schank- und Speiseraumgrundfläche von 50 m² muss mindestens eine barrierefrei gestaltete Toilette benutzbar sein.

• 4. Was muss ich beachten, wenn ich Sitzplätze im öffentlichen Straßenland errichten möchte?

  Für die Errichtung von Steh- oder Sitzplätze im öffentlichen Straßenland ist eine gesonderte Genehmigung beim zuständigen Straßen und Grünflächenamt zu beantragen. Eine Baugenehmigung gilt ausschließlich für ein Baugrundstück, nicht aber für öffentliche Verkehrsflächen (wie z.B. Gehwege). Das öffentliche Straßenland hat per Gesetz jedermann zur verkehrlichen Nutzung zur Verfügung zu stehen. Wenn jemand diesen Gemeingebrauch durch eine andere Art der Nutzung, wie das Herausstellen von Stehtischen (Imbisstischen) vor eigenen Geschäftsräumen einschränkt, handelt es sich dabei um eine Sondernutzung. Die Beantragung einer Sondernutzung des öffentlichen Straßenlands für eine Außenbestuhlung können Sie hier beantragen.

  Diese Auflistung entspricht der BauO Bln stand 19.09.2024

• Flyer Umweltschutz in der Gastronomie

  informativer Flyer des Bezirksamtes Charlottenburg-Wilmersdorf von Berlin

  DOWNLOAD-Dokument