Dachgeschossausbau

Online-Antragstellung

Ihre Antragsdaten können Sie nun auch digital übermitteln. Nach Eingang des digital übermittelten Antrags ist dieser zudem in Papierform (2-fache Ausfertigung) innerhalb von einem Monat einzureichen. Geht der Antrag in Papierform nicht innerhalb dieser Frist ein, werden die entgegengenommen Daten wieder gelöscht.

Zur Online-Antragstellung

Was muss ich bei der Beantragung eines Dachgeschossausbaus beachten?

Ein Bauantrag darf nur über einen bauvorlageberechtigte(n) Architekt*innen bei der Bauaufsicht eingereicht werden. Weitere Personen die zur Einreichung eines Bauantrages berechtigt sind, sind dem § 65 Abs. 2 BauO Bln zu entnehmen.

Möchten Sie einen Dachgeschossausbau beantragen, müssen Sie folgende Bauvorlagen bei der Bauaufsichtsbehörde einreichen:

Wählen Sie zunächst das zutreffende Genehmigungsverfahren aus. Bei Unsicherheit, welches Verfahren zu wählen ist, finden Sie eine entsprechende Erklärung hier

• Antrag Genehmigungsfreistellung

  für Vorhaben nach § 62 BauO Bln

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• Antrag Vereinfachte Baugenehmigung

  für Vorhaben nach § 63 BauO Bln

  DOWNLOAD-Dokument

• Antrag Baugenehmigung (nur für Sonderbauten)

  für Vorhaben nach § 64 BauO Bln

  DOWNLOAD-Dokument

Des Weiteren werden folgende Unterlagen benötigt:

• Statistischer Erhebungsbogen
• Baubeschreibung
• Betriebsbeschreibung
• Fahrradstellplatznachweis
• Spielplatznachweis
• Nachweis zur Einhaltung der Solarpflicht
• Flurkartenauszug
• Amtlicher Lageplan inkl. Nutzungsberechnung und Darstellung der Baumstandorte auf dem Grundstück
• Grundriss, Schnitt, Ansichten (nebst rot/ gelb Darstellung)
• Zustimmung des Grundstückseigentümers

Alle Unterlagen (bis auf das Antragsformular und der statistische Erhebungsbogen) sind 2-fach in Papier und auf einem digitalen Datenträger (z.B. einer CD oder einem Stick) oder per Online-Antragstellung einzureichen. Grundsätzlich ist die Bearbeitungszeit des Bauantragsverfahrens von der Vollständigkeit der Bauantragsunterlagen abhängig.

Bitte beachten Sie, dass diese Aufzählung keinen Anspruch auf Vollständigkeit besitzt, da jedes Bauvorhaben für sich einzigartig ist.
Je nach Bauvorhaben ist es eventuell erforderlich weitere Unterlagen dem Antrag beizufügen. Rechtliche Grundlage ist die Bauvorlagenverordnung Berlin.

Planungsrechtliche Einordnung

Ein Dachgeschossausbau ist meist eine gute Idee, denn Berlin benötigt dringend mehr Wohnungen. Planungsrechtlich ist das Vorhaben jedoch oft kein Selbstläufer. Mit dem Aus- oder Neubau von Dachgeschossen sind regelmäßig Bewertungserfordernisse verbunden. Grundlage ist der jeweils geltende planungsrechtliche Rahmen für das Grundstück. In der Beurteilung ist im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg insbesondere zwischen Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, des Baunutzungsplans sowie Vorhaben im unbeplanten Innenbereich zu unterscheiden:

Beplante Bereiche mit Bebauungsplan

• Zulässigkeit gem. § 30 BauGB
• Befindet sich der Bebauungsplan noch im Verfahren, sind ggf. die Regelungen zur Planreife (§ 33 BauGB), Veränderungssperre (§ 14 BauGB) oder Zurückstellung von Baugesuchen (§ 15 BauGB) zu beachten.

Bebauungsplanübersicht

Hinweis: In der Anwendungspraxis sind hier häufig Ausnahmen oder Befreiungen nach § 31 BauGB erforderlich – z. B. bei Überschreitung der zulässigen Anzahl der Vollgeschosse, Geschossflächenzahl, Gebäudehöhe oder Bebauungstiefe.

Bereiche mit Baunutzungsplan (nur in Kreuzberg)

• Zulässigkeit ebenfalls gem. § 30 BauGB

Baunutzungsplan

Hinweis: Auch hier sind häufig Ausnahmen oder Befreiungen nach § 31 BauGB erforderlich.

Unbeplanter Innenbereich (vor allem Friedrichshain)

• Zulässigkeit gem. § 34 BauGB
• Das Vorhaben muss sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen und es darf das Ortsbild nicht beeinträchtigen. Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben. Für die Nachbarschaft unzumutbare Störungen oder Belästigungen sind auszuschließen.

Weitere Hinweise
Dachgeschossausbauten gehen regelmäßig mit einer Nutzungsintensivierung einher. In der planungsrechtlichen Beurteilung sind daher – im Rahmen von Befreiungen vom Bebauungs- oder Baunutzungsplan – Kompensationsmaßnahmen (z. B. Dach- oder Hofbegrünung, Fahrradstellplätze und Spielplätze, Nachweis des Biotopflächenfaktors – BFF) sowie die Funktionsfähigkeit der Grundstücksnutzung insgesamt zu berücksichtigen.
Die „Kriterien für den Ausbau von Dachgeschossen zu Wohnzwecken“ (Bezirksamtsbeschluss Nr. II/45 vom 16.04.2002) enthalten Hinweise zu Ausgleichs- und Kompensationserfordernissen bzw. -potenzialen und darüber hinaus auch gestalterische, räumlich-funktionale und städtebauliche Anforderungen.

Bezirksamtbeschluss zum Dachausbau

Im Rahmen von Befreiungen und Kompensationsmaßnahmen wird in der Regel ein qualifizierter Freiflächengestaltungsplan gemäß den Vorgaben des Bundes Deutscher Landschaftsarchitekt (bdla) inklusive BFF-Berechnung und BFF-Plan verlangt – sofern dieser nicht ohnehin aufgrund eines festgesetzten Landschaftsplans verpflichtend vorzulegen ist.

Landschaftsplanverfahren

Empfehlung: Eine frühzeitige Abstimmung mit dem Fachgebiet Bauleitplanung kann zur Klärung der Zulässigkeit des Vorhabens und möglicher Ausnahme- und Befreiungstatbestände beitragen – und das Verfahren deutlich beschleunigen, da relevante Angaben bereits in die Antragsunterlagen einfließen können.

zuständige Sachbearbeitung Bauleitplanung

Vorhaben sollten auch dahingehend geprüft werden, ob das Grundstück innerhalb eines Gebiets mit Erhaltungsverordnung gemäß § 172 BauGB liegt –zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart und/oder zur Sicherung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung.

In diesem Fall ist eine zusätzliche Abstimmung mit dem Fachgebiet Erhaltungsgebiete erforderlich.

Denkmalrechtliche Einordnung

Sofern es sich bei dem auszubauenden Dachgeschoss um ein Denkmal handelt, welches in die Denkmalliste Berlin eingetragen ist, sind dem Antrag gesonderte Angaben und Informationen beizufügen.

• Zustimmung des Grundstückseigentümers
• Angaben zum Grundstück (Bestandspläne und/oder historische Pläne, Fotos (heutiger Zustand, ggf. historische Aufnahmen), ggf. Erläuterung der bisherigen Bau- und Nutzungsgeschichte / Baualterskartierung, ggf. Schadenspläne/Gutachten zu Feuchte- und Putzschäden, Holzschutzgutachten, Schadstoffgutachten etc. )
• Angaben zur Maßnahme (exakte Beschreibung der beabsichtigten Maßnahmen mit Material- und Farbangaben, Bauzeichnungen mit Darstellung der geplanten baulichen Eingriffe (mind. M. 1:100) und ggf. Detailzeichnungen, ggf. Voruntersuchung oder Befunduntersuchung eines Restaurators, ggf. Maßnahmenbegründung )

Sollten sich während der Erarbeitung der Bauantragsunterlagen Fragestellungen hinsichtlich des Umganges mit dem Denkmal ergeben, empfiehlt es sich immer vorab in eine Rücksprache mit der Unteren Denkmalschutzbehörde zu treten.
Vorabsprachen können zu einer Verkürzung der Bearbeitungszeit des Bauantrages führen, da die relevanten Angaben bereits in den Bauvorlagen enthalten sind.

Kontaktdaten: zur zuständigen Sachbearbeitung

Häufig ergeben sich im Antragsverfahren zu folgenden Thematiken Problemstellungen. Helfen Sie uns das Bauantragsverfahren zu beschleunigen und fügen dem Antrag entsprechende Informationen bei:

• 1. Ich habe eine Abstandsfläche auf dem Nachbargrundstück? Was nun?

  Liegen die Abstandsflächen nicht auf dem eigenen Grundstück ist ein schriftlicher Abweichungsantrag von § 6 Abs. 2 BauO Bln bei der Bauaufsicht einzureichen.

  Die Prüfung des Abweichungsantrages erfolgt durch die Bauaufsicht. Ob der Abweichung zugestimmt werden kann oder ob ggf. eine nachbarschaftliche Zustimmung für die positive Bescheidung erforderlich ist, wird ihnen anschließend in einem gesonderten Schreiben mitgeteilt. Sofern eine nachbarschaftliche Zustimmung notwendig ist, können Sie das weitere Vorgehen wählen.

  Variante 1:
  Treten Sie selbst auf Ihren Nachbarn zu und erwirken eine Zustimmung zu ihrem Bauvorhaben. Dazu sollte der Nachbar die Bauzeichnungen und Lagepläne unterschreiben oder dem Bauvorhaben auf andere Weise zustimmen.

  Variante 2:
  Durch die Bauaufsicht wird eine Beteiligung des Nachbarn nach § 70 BauO Bln eingeleitet. Es gilt zu beachten, dass der Nachbar nach Erhalt der Mitteilung zwei Monate Zeit hat, sich zu ihrem Bauvorhaben zu äußern.

  Daran anschließend würdigt die Bauaufsicht die Äußerung des Nachbarn und trifft eine Entscheidung zu ihrem Abweichungsantrag.

• 2. Ist für mein Bauvorhaben ein Spielplatz erforderlich?

  Bei der Errichtung von Gebäuden mit mehr als sechs Wohnungen ist ein Spielplatz für Kinder anzulegen und in Stand zu halten. Bitte beachten Sie, dass auch bei bestehenden Gebäuden die Herstellung oder Erweiterung und die Instandhaltung von Kinderspielplätzen erforderlich ist, wenn nicht im Einzelfall schwerwiegende Belange der Eigentümerin oder des Eigentümers entgegenstehen. (siehe § 8 Abs. 2 BauO Bln). Anforderungen an Kinderspielplätze ergeben sich aus dem §8 Abs. 2 und 3 BauO Bln in Verbindung mit AV Notwendige Kinderspielplätze.

  Bei Fragen zu diesem Thema, kontaktieren Sie gerne vor Antragseinreichung das Umwelt- und Naturschutzamt.

• 3. Muss meine neue Dachgeschosswohnung barrierefrei sein? Brauche ich einen Aufzug?

  Eine Pflicht zur Herstellung einer Barrierefreiheit besteht nur dann, wenn ein Aufzug nach § 39 BauO Bln erforderlich ist.
  Eine Pflicht zur Herstellung eines Aufzuges besteht gem. § 39 Abs. 4 BauO Bln nicht, bei einem nachträglichen Ausbau des obersten Geschosses oder bei der Aufstockung um bis zu zwei Geschosse.

  Hinweis: In der aktuellen Entscheidungshilfe zur BauO Bln findet sich unter dem § 39 BauO Bln eine umfangreiche zeichnerische Darstellung, in welchen Fällen ein Aufzug erforderlich ist.

• 4. Muss ich auf meinem neu / umgebauten Dachgeschoss eine Solaranlage errichten?
  

  Ermittlung der Nettodachfläche: Bruttodachfläche – z.B. Dachfenster, Dachgauben = Nettodachfläche

  Seit Januar 2024 gibt es in Berlin eine Pflicht zu Herstellung von Solaranlagen auf Dächern, sofern wesentliche Umbauten an mehr als 50m² der Nettofläche des Daches vorgenommen werden. Wesentliche Umbauten des Daches sind Änderungen an der Dachfläche, bei der die wasserführende Schicht durch Dachausbau, Dachaufstockung oder grundständige Dachsanierung erheblich erneuert wird.

  Ermittlung der Nettodachfläche:
  Bruttodachfläche – z.B. Dachfenster, Dachgauben = Nettodachfläche

  Im “Praxisleitfaden zum Solargesetz Berlin” finden Sie kompakt zusammengefasst, wann eine Pflicht zur Herstellung von Solaranlagen besteht und was Sie tun müssen, wenn Sie dieses nicht erfüllen können.

• 5. Muss ich mein Dach nach dem Umbau begrünen?

  Mit der Novellierung der BauO Bln von 12/2023 wurde im § 8 Bau Bln folgendes eingeführt:
  […] Dächer mit einer Dachneigung bis zu 10 Grad, deren Dachfläche insgesamt größer als 100 Quadratmeter ist, sind zu begrünen, außer der Verwendung der Dachfläche steht das Erfordernis einer anderen zulässigen Verwendung entgegen.

  Diese Auflistung entspricht der BauO Bln stand 19.09.2024

• 6. Muss ich den Biotopflächenfaktor (BFF) berücksichtigen?

  Befindet sich das Grundstück im Bereich eines BFF-Landschaftsplans, müssen dessen Maßgaben bei der Planung berücksichtigt werden.
  Alternativ kann der BFF als Kompensationsmaßnahme für eine beantragte Abweichung, Ausnahme oder Befreiung verlangt werden.
  Die einzureichenden Planunterlagen sind um einen Außenanlagenplan zu ergänzen, der die entsprechenden Informationen enthält.