Oberverwaltungsgericht bestätigt Rechtswirksamkeit von Abwendungsvereinbarungen in Friedrichshain-Kreuzberg

Das Oberverwaltungsgericht (OVG) Berlin-Brandenburg hat mit seinen Urteilen vom 24. Juni 2025 die Wirksamkeit von sogenannten Abwendungsvereinbarungen bestätigt. Das OVG weist damit die Berufungen gegen fünf Urteile des Verwaltungsgerichts Berlin vom 9. Mai 2023 zurück, die ebenfalls von der Wirksamkeit der Abwendungsvereinbarungen ausgingen. Dabei geht es auch um drei Grundstücke in Friedrichshain-Kreuzberg, für die Abwendungsvereinbarungen geschlossen wurden.

Das OVG begründet sein Urteil wie folgt:
Bei den Abwendungsvereinbarungen handelt es sich um öffentlich-rechtliche Verträge, die sämtliche Voraussetzungen eines Vergleichsvertrages im Sinne des Verwaltungsverfahrensgesetzes erfüllen. Damit scheidet eine Nichtigkeit der Verträge aus. Der Ansicht der Klägerinnen, es handele sich um Austauschverträge, die eine unzulässige Gegenleistung beinhalteten, ist der Senat nicht gefolgt. Die Pressemitteilung des OVG findet sich auf der Webseite des Oberverwaltungsgerichts.

Viele Berliner Bezirke hatten Abwendungsvereinbarungen mit Immobilienkäufer*innen geschlossen, wenn diese Häuser in sozialen Erhaltungsgebieten (sogenannte „Milieuschutzgebieten“) erwarben. Damit sollte verhindert werden, dass durch umfassende Modernisierungen an den Häusern die angestammte Bewohner*innenschaft verdrängt wird. Die Verträge wurden auf der Grundlage des bezirklichen Vorkaufsrechts an Grundstücken in sozialen Erhaltungsgebieten geschlossen. Die Käufer*innen konnten das Vorkaufsrecht des Bezirks mit Abschluss der Vereinbarungen „abwenden“.

Nachdem das Bundesverwaltungsgericht 2021 entschieden hatte, dass den Bezirken das Vorkaufsrecht in den meisten Fällen gar nicht zugestanden hätte, wurden einige Abwendungsvereinbarungen von Käufer*innenseite einseitig gekündigt. Das Urteil des OVG bestätigt die Rechtsauffassung der Bezirke, dass die Abwendungsvereinbarungen trotzdem wirksam bleiben und auch nicht einseitig gekündigt werden können.

Insgesamt bestehen im Bezirk derzeit Abwendungsvereinbarungen für 79 Grundstücke. Hinzu kommen von den Käufer*innen einseitig abgegebene Abwendungserklärungen mit von den Abwendungsvereinbarungen abweichenden Verpflichtungen für weitere zwölf Grundstücke. Diese 91 Grundstücke verfügen insgesamt über 1997 Wohneinheiten.

Florian Schmidt, Bezirksstadtrat für Bauen, Planen, Kooperative Stadtentwicklung: „Das Urteil des OVG ist eine gute Nachricht für Mieter*innen in Berlin. Die jahrelange intensive Arbeit des Bezirksamts, des Senats, engagierter Kooperationspartner*innen und Hausgemeinschaften wird damit erhalten. Denn nur die Tatsache, dass in vielen Fällen das Vorkaufsrecht ausgeübt wurde, produziert Abwendungsvereinbarungen. Leider ist heute nur noch bei Immobilien mit baulichen Missständen das Vorkaufsrecht anzuwenden. Damit Abwendungsvereinbarungen abgeschlossen werden können, braucht es dringend mehr Handlungsfähigkeit des Senats und von landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften, um Vorkäufe zu realisieren. Dies haben die letzten Prüffälle in Kreuzberg und Friedrichshain gezeigt. Wir arbeiten aktiv auf eine Verbesserung dieser Situation hin und hoffen auf ein klares Bekenntnis des Senats zum Vorkaufsrecht.“

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