Wir fragen das Bezirksamt:

A.  Kommunales Vorkaufrecht bezüglich des ersten Teilverkaufs

1. Aus der Antwort des Bezirksamtes zur Frage 10 der DS/2025/V ist anzunehmen, dass dem Bezirksamt die Problematik des Verkaufs von Bruchteileigentum und damit ein möglicher Ausschluss des Verkaufsrechts beim zweiten Teilverkauf bekannt sein müssten. Ein ähnlich gelagerter Fall aus der Schillerpromenade 14 in Neukölln war bereits zu diesem Zeitpunkt aus mehreren Presseartikeln bekannt: https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/milieuschutzgebiete-berlin-will-sich-von-investoren-nicht-austricksen-lassen-li.21661. In geeigneten Fällen befürwortet die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung die Ausübung des Vorkaufsrechtes, um auf diesem Weg die jeweilige Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in den sozialen Erhaltungsgebieten noch wirkungsvoller zu schützen: https://www.neues-deutschland.de/artikel/1104611.bezahlbarer-wohnraum-neuer-angriff-auf-vorkaufsrecht.htm

Warum wurde trotz dieser Erkenntnisse das Vorkaufrecht  – für insgesamt 50 Prozent des Grundstücks -nicht bereits beim ersten Teilverkauf geprüft und ausgeübt?

2. War dem Bezirksamt bei der Prüfung des ersten Teilverkaufs im September 2019  der Sachverhalt bekannt, dass bei einem zweiten und abschließenden Teilverkauf des Grundstücks Wrangelstraße 23 das Vorkaufsrecht möglicherweise nicht mehr angewendet werden kann, da es sich nicht mehr um einen Verkauf an einen Dritten handeln könnte?
3. Welche Kriterien hat das Bezirksamt grundsätzlich für die Prüfung des Vorkaufsrechtes aufgestellt?
4. Wann und wie wurde  der Ausschuss für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen über den ersten Teilverkauf informiert?
5. Auch beim Verkauf von Bruchteileigentum ist bei der Ausübung des Vorkaufsrechtes das Wohl der Allgemeinheit abzuwägen und dann zu prüfen, inwieweit mit der Innehabung  eines Miteigentumanteils ein entscheidender Einfluss auf die Nutzung der Mietsache genommen werden könnte. Wäre im konkreten Fall die Ausübung des Vorkaufsrechtes für eine Beibehaltung der sozialen Mischung im Erhaltungsgebiet nicht gerechtfertigt, zumal mit einem 50-prozentigem Miteigentum ein entscheidender Einfluss auf die Nutzung der Mietsache genommen werden kann?

B. Kommunales Vorkaufsrecht bezüglich des zweiten Teilverkaufs

1. Auch wenn die Eisenbahnmarkt GmbH im zweiten Teilverkauf nicht "Dritter" sein sollte, wäre die Ausübung des Vorkaufsrechts im vorliegenden Fall durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt gewesen (vgl. BeckOK BauGB/Griwotz, 45. Ed. 1.5.2019, BauGB $ 24 Rn. 21), weil durch die Innehabung eines 1/2 Miteigentumsanteil entscheidender Einfluss auf die Nutzung des Mietshauses genommen werden kann. Wir verweisen insoweit auf eine Entscheidung des OLG Frankfurt https://www.dnoti.de/fileadmin/user_upload/dnoti-reports/DNotI-Report-2000-03.pdf sowie des BGH, Urteil vom 05. Juli 1990 - III ZR 229/89. Danach kommt es in solchen Fallkonstellationen darauf an, ob mit dem erworbenen Miteigentumsanteil entscheidender Einfluss auf die Mietsache genommen werden kann und es bedarf einer Einzelfallprüfung. Aus welchen Gründen werden bei einem 50-prozentigem Kauf solche Erwägungen nicht in Betracht gezogen, zumal keine abschließende höchstrichterliche Rechtsprechung für solche Fallkonstellationen vorliegt?

 C. Einseitige Verpflichtungserklärung

1. Welche Kriterien legt das Bezirksamt für eine „harte“ Abwendungsvereinbarung zugrunde?
2. Welche Kriterien wurden bei der einseitigen Verpflichtungserklärung der Eisenbahnmarkt GmbH zugrundegelegt?
3. In welchen Punkten unterscheidet sich die einseitige Verpflichtungserklärung von einer „harten“ Abwendungsvereinbarung, die das Bezirksamt in diesen Fällen abschließt?
4. Erfasst die einseitige Verpflichtungserklärung auch den Verzicht auf die Umwandlung in Eigentumswohnungen?
5. Wenn nein, warum nicht?

 D.  Vorkaufsoption

1. Hat das Bezirksamt seit der letzten BVV  vom April 2021 sich nochmals durch Aktenstudium, Einsicht in das Grundbuch, durch Anforderungen bei den Markthallenbetreibern etc. der Frage gewidmet, ob und bis wann es eine Kaufoption für das Grundstück Wrangelstraße 23 gegeben hat?
2. Bis wann bestand eine Kaufoption für das Grundstück Wrangelstraße 23?
3. Falls die Kaufoption bereits erloschen war: Warum ist das bei der ersten Prüfung nicht aufgefallen?

Abt. BauPlanFM

Bezirksstadtrat

Ihre Große Anfrage beantworte ich wie folgt:

1. Kommunales Vorkaufrecht bezüglich des ersten Teilverkaufs

1. Aus der Antwort des Bezirksamtes zur Frage 10 der DS/2025/V ist anzunehmen, dass dem Bezirksamt die Problematik des Verkaufs von Bruchteileigentum und damit ein möglicher Ausschluss des Verkaufsrechts beim zweiten Teilverkauf bekannt sein müssten. Ein ähnlich gelagerter Fall aus der Schillerpromenade 14 in Neukölln war bereits zu diesem Zeitpunkt aus mehreren Presseartikeln bekannt: https://www.berliner-zeitung.de/menschmetropole/milieuschutzgebiete-berlin-will-sich-von-investoren-nicht-austricksen-lassenli.21661. In geeigneten Fällen befürwortet die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung die Ausübung des Vorkaufsrechtes, um auf diesem Weg die jeweilige Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in den sozialen Erhaltungsgebieten noch wirkungsvoller zu schützen: https://www.neues-deutschland.de/artikel/1104611.bezahlbarer-wohnraum-neuer-angriffauf-vorkaufsrecht.htm Warum wurde trotz dieser Erkenntnisse das Vorkaufrecht – für insgesamt 50 Prozent des Grundstücks -nicht bereits beim ersten Teilverkauf geprüft und ausgeübt?

Der geschilderte Fall in Neukölln ist nach unserem Verständnis anders gelagert, hier wurde von dem alleinigen Eigentümer eines Grundstücks zunächst nur ein Bruchteil verkauft und später der restliche Anteil – an denselben Käufer. In diesem Fall war eine beabsichtigte Umgehung des Vorkaufsrechts naheliegend, was die Frage nach der Verwendungsabsicht des Grundstücks aufwarf. Seit Einführung des bezirklichen Vorkaufsrechts hat es nach Wissen des Bezirksamts eine solche Fallkonstellation in Friedrichshain-Kreuzberg nicht gegeben. Insofern war der Bezirk bislang nicht mit der Hauptverwaltung im Gespräch über eine mögliche Unterstützung des Vorkaufs. Dass aber Eigentümer ihre Bruchteilseigentumsanteile verkaufen, kommt gelegentlich vor. Hierzu wurde bereits in der Beantwortung der Anfrage 2051/V (nicht 2025/V!) erklärt, dass in solchen Fällen mögliche Dritte vor einem Erwerb zurückschreckten, weil sie diesen als risikobehaftet ansahen und sich eine nur geringe Steuerungswirkung davon erhofften.

2. War dem Bezirksamt bei der Prüfung des ersten Teilverkaufs im September 2019 der Sachverhalt bekannt, dass bei einem zweiten und abschließenden Teilverkauf des Grundstücks Wrangelstraße 23 das Vorkaufsrecht möglicherweise nicht mehr angewendet werden kann, da es sich nicht mehr um einen Verkauf an einen Dritten handeln könnte?

Dieser Sachverhalt war dem Bezirksamt zum Zeitpunkt des zweiten Teilverkaufs 2021 nicht bekannt, da es nach Wissen des Bezirksamts im Bezirk eine solche Fallkonstellation seit Einführung des Vorkaufsrechts in Erhaltungsgebieten nicht gegeben hat. Insofern dürfte dies auch den Wissensstand von 2019 widerspiegeln.

3. Welche Kriterien hat das Bezirksamt grundsätzlich für die Prüfung des Vorkaufsrechtes aufgestellt?

Die Kriterien für die Ausübung des Vorkaufsrechts sind in der Vorlage zur Kenntnisnahme des Bezirksamts vom 02.06.2020 mit der Drucksachen-Nummer 1655 mit dem Titel „Änderung der Prüfkriterien für die Prüfung des Vorkaufsrechts“ dargelegt, die durch die BVV mehrheitlich (gegen CDU und FDP) am 26.08.2020 zur Kenntnis genommen wurde und zuvor am 12.08.2020 auch im Ausschuss für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen beraten wurde. Diesem Beschluss des Bezirksamtes liegt das Konzept für die Nutzung von Vorkaufsrechten nach dem Baugesetzbuch in Berlin der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen sowie der Senatsverwaltung für Finanzen vom Juli 2017 zugrunde. Das Ziel dieses Konzeptes ist es, die Ausübung des Vorkaufsrechts im Sinne einer einheitlichen und objektiven Verwaltungspraxis nachvollziehbar zu machen. Daher wurde es auch vom Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg entsprechend übernommen.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts für ein Grundstück kommt gemäß dem genannten Beschluss insbesondere dann in Betracht, wenn die im Folgenden genannten Kriterien für eine Ausübung sprechen:

1. Das Objekt wird überwiegend zu Wohnzwecken genutzt.

2. Das Objekt verfügt über mindestens acht Wohneinheiten.

3. Das Objekt ist nicht in Wohnungseigentum aufgeteilt.

4. Die überwiegende Anzahl der Wohnungen übersteigt nicht den durchschnittlich vorhandenen Ausstattungsstandard im betreffenden Erhaltungsgebiet.

5. Die Wohnungsgrößenstruktur entspricht im Wesentlichen dem gebietstypischen Wohnraumbedarf.

6. Die Nettokaltmiete der überwiegenden Anzahl der Wohnungen im Objekt übersteigt die durchschnittliche Gebietsmiete um nicht mehr als 10%.

7. Es stehen Wohnungen leer bzw. sind unvermietet.

Und 8. Die Gefahr der Umwandlung in Wohneigentum ist besonders groß – wobei zu diesem Punkt anzufügen ist, dass er erst mit dem Anfangs genannten Beschluss im Sommer 2020 in den Kriterienkatalog aufgenommen wurde. Bis dahin waren nur die sieben vorherigen Punkte enthalten.

Abschließend sei noch darauf hingewiesen, dass laut Beschluss im Einzelfall nicht alle der genannten Ermessenskriterien erfüllt sein müssen.

4. Wann und wie wurde der Ausschuss für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen über den ersten Teilverkauf informiert?

Der Ausschuss für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen wird in seinen Sitzungen - als datenschutzrechtlicher Kompromiss (denn es handelt sich um privatrechtliche Vertragsangelegenheiten) - vom Bezirksamt grundsätzlich mündlich über jeden tatsächlichen Prüffall informiert. Über Fälle, bei denen die Gruppe Erhaltungsgebiete beschließt, dass die Kriterien oder Voraussetzungen für eine (ressourcenintensive) Prüfung der Ausübung von vornherein nicht gegeben sind, wird grundsätzlich nie informiert.

Im vorliegenden Fall wurde auch Stadtrat Schmidt erst weit im Nachhinein von der Gruppe Erhaltungsgebiete über die Entscheidung informiert, nicht zu prüfen. Aus demselben Grund tauchte das Grundstück im relevanten Zeitraum auch nie in den dafür vorgesehenen Listen mit Prüffällen für die Ämterrücksprachen des Stadtrats auf. Die Entscheidung zur Nichtaufnahme des Verfahrens wurde mithin ohne Stadtrat Schmidt gemäß den dazu existierenden Kriterien getroffen.

5. Auch beim Verkauf von Bruchteileigentum ist bei der Ausübung des Vorkaufsrechtes das Wohl der Allgemeinheit abzuwägen und dann zu prüfen, inwieweit mit der Innehabung eines Miteigentumanteils ein entscheidender Einfluss auf die Nutzung der Mietsache genommen werden könnte. Wäre im konkreten Fall die Ausübung des Vorkaufsrechtes für eine Beibehaltung der sozialen Mischung im Erhaltungsgebiet nicht gerechtfertigt, zumal mit einem 50-prozentigem Miteigentum ein entscheidender Einfluss auf die Nutzung der Mietsache genommen werden kann?

Die Ausübung des Vorkaufsrechts unterliegt stets einem Abwägungsprozess. Neben der Darstellung, inwiefern die Ausübung dem Allgemeinwohl dient, sind auch andere Aspekte zu berücksichtigen, zum Beispiel mögliche Risiken vor dem Hintergrund, dass der Bezirk als Gesamtschuldner für das Vorkaufsrecht haftet. Wie bereits ausgeführt, stand in vergleichbaren Fällen kein Dritter bereit, Bruchteilseigentum vorzukaufen.

2. Kommunales Vorkaufsrecht bezüglich des zweiten Teilverkaufs

1. Auch wenn die Eisenbahnmarkt GmbH im zweiten Teilverkauf nicht "Dritter" sein sollte, wäre die Ausübung des Vorkaufsrechts im vorliegenden Fall durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt gewesen (vgl. BeckOK BauGB/Griwotz, 45. Ed. 1.5.2019, BauGB $ 24 Rn. 21), weil durch die Innehabung eines 1/2 Miteigentumsanteil entscheidender Einfluss auf die Nutzung des Mietshauses genommen werden kann. Wir verweisen insoweit auf eine Entscheidung des OLG Frankfurt https://www.dnoti.de/fileadmin/user_upload/dnotireports/DNotI-Report-2000-03.pdf sowie des BGH, Urteil vom 05. Juli 1990 - III ZR 229/89. Danach kommt es in solchen Fallkonstellationen darauf an, ob mit dem erworbenen Miteigentumsanteil entscheidender Einfluss auf die Mietsache genommen werden kann und es bedarf einer Einzelfallprüfung. Aus welchen Gründen werden bei einem 50-prozentigem Kauf solche Erwägungen nicht in Betracht gezogen, zumal keine abschließende höchstrichterliche Rechtsprechung für solche Fallkonstellationen vorliegt?

Wie bereits in Frage A1 sowie in dieser Frage angedeutet, war das Vorkaufsrecht beim zweiten Teilverkauf ausgeschlossen, weil der Miteigentumsanteil nicht an einen Dritten veräußert wurde. Wäre dies nicht der Fall gewesen, hätte das Bezirksamt prüfen können, inwiefern die Ausübung durch das Allgemeinwohl gerechtfertigt gewesen wäre. Dies spielt im vorliegenden Fall jedoch keine Rolle. Der Vollständigkeit halber sei noch angemerkt, dass es sich auch nicht um die „Eisenbahnmarkt GmbH“ handelt – die dem Bezirksamt auch nicht bekannt ist – sondern um die Eisenbahn GbR.

3. Einseitige Verpflichtungserklärung

1. Welche Kriterien legt das Bezirksamt für eine „harte“ Abwendungsvereinbarung zugrunde?

Das Bezirksamt sendet Käuferinnen im Rahmen der Anhörung stets das Muster der bezirklichen Abwendungsvereinbarung zu. Dieses sieht einen Verzicht auf

- die Begründung von Wohneigentum,

- den Rückbau der baulichen Anlagen,

- den Anbau von Balkonen,

- den An- bzw. Einbau von Aufzügen sowie

- energetische Modernisierungsmaßnahmen, zu denen keine Rechtspflicht besteht,

vor.

Bei Verkauf ist der Rechtsnachfolger in gleicher Weise zu verpflichten. Für den Fall des Verstoßes sind Geldstrafen vorgesehen. Die Abwendungsvereinbarung hat einen Geltungszeitraum von maximal 20 Jahren, sie gilt aber nur, solange die Erhaltungsverordnung in Kraft ist.

Es gibt in Friedrichshain-Kreuzberg keine unterschiedlichen „harten“ und „weichen“ Muster für Abwendungsvereinbarungen.

2. Welche Kriterien wurden bei der einseitigen Verpflichtungserklärung der Eisenbahnmarkt GmbH zugrundegelegt?

Die Käuferin des Grundstücksanteils hat sich freiwillig und nicht im Rahmen eines Vorkaufs-Prüfverfahrens zu mietrechtlichen Zugeständnissen gegenüber den Mieter*innen des Grundstücks verpflichtet. Der Bezirk hatte keine Rechtsgrundlage, hier Vorgaben zu machen oder Forderungen zu erheben.

3. In welchen Punkten unterscheidet sich die einseitige Verpflichtungserklärung von einer „harten“ Abwendungsvereinbarung, die das Bezirksamt in diesen Fällen abschließt?

Das dem Bezirksamt vorliegende Muster der „Vereinbarung als Ergänzung zum Wohnraummietvertrag“ sieht unter anderem eine Begrenzung von bzw. den Verzicht auf Umlagen für Modernisierungsmaßnahmen sowie einen Verzicht auf Eigenbedarfskündigungen vor. Die Geltungsdauer entspricht der der bezirklichen Abwendungsvereinbarung.

4. Erfasst die einseitige Verpflichtungserklärung auch den Verzicht auf die Umwandlung in Eigentumswohnungen?

Nein.

5. Wenn nein, warum nicht?

Bei der freiwilligen Ergänzung zum Mietvertrag handelt es sich um den Versuch, die Inhalte einer Abwendungsvereinbarung in mietrechtliche Regelungen zwischen Mieter und Vermieter zu übersetzen. Der Verzicht auf Eigenbedarfskündigung entspricht hier im Effekt annähernd einem Umwandlungsverzicht.

Es steht den Eigentümern jedoch frei, neben mietrechtlichen Regelungen auch noch weitere freiwillige Verpflichtungen einzugehen. Eine rechtliche Grundlage, solche Verpflichtungen zu erzwingen, gibt es wie oben erläutert nicht.

4. Vorkaufsoption

1. Hat das Bezirksamt seit der letzten BVV vom April 2021 sich nochmals durch Aktenstudium, Einsicht in das Grundbuch, durch Anforderungen bei den Markthallenbetreibern etc. der Frage gewidmet, ob und bis wann es eine Kaufoption für das Grundstück Wrangelstraße 23 gegeben hat?

2. Bis wann bestand eine Kaufoption für das Grundstück Wrangelstraße 23?

3. Falls die Kaufoption bereits erloschen war: Warum ist das bei der ersten Prüfung nicht aufgefallen?

Zu den Fragen 1 - 3:

Für die Frage der Ausübung oder Prüfung eines Vorkaufsrechts war und ist die Frage einer existierenden oder nicht-existierenden, früheren Kaufoption irrelevant. Daher hat eine solche Kaufoption – ob vorliegend oder nicht – für das Vorkaufsrecht keine Bedeutung und somit wurde dem nicht weiter nachgegangen. Darüber hinaus möchte das Bezirksamt sich an der Auseinandersetzung zwischen Bezirksverordneten und Eigentümern der Markthalle in dieser Sache nicht beteiligen.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Schmidt