Rundschreiben Soz Nr. 3/2023 über die aktuellen Richtwerte für die Höhe der angemessenen Aufwendungen für die Unterkunft (Bruttokaltmiete)

Leistungen für die Unterkunft werden gemäß § 22 Absatz 1 Satz 1 Zweites Buch Sozialgesetzbuch (SGB II) oder § 35 Absatz 1 Satz 1 Zwölftes Buch Sozialgesetzbuch (SGB XII) in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen erbracht, soweit sie angemessen sind. Im Land Berlin werden die Richtwerte für angemessene Bruttokaltmieten auf der Grundlage des schlüssigen Konzepts („Schlüssigkeitskonzept“) nach der Anlage 1 der AV-Wohnen ermittelt. Als Basis für das Berliner Angemessenheitskonzept dient unter anderem der Berliner Mietspiegel, einschließlich der für seine Erstellung erhobenen Grundlagendaten in der jeweils aktuellen Fassung. Gemäß Ziffer 16 Absatz 1 der AV-Wohnen überprüft die für Soziales zuständige Senatsverwaltung die Werte für die Unterkunft auf der Grundlage der im Konzept festgelegten Bestimmungsgrundsätze jeweils nach Bekanntgabe des neuen Berliner Mietspiegels. Gemäß Ziffer 16 Absatz 3 der AV-Wohnen werden die aktualisierten Werte durch die für Soziales zuständige Senatsverwaltung per Rundschreiben veröffentlicht.

Auf dieser Grundlage werden mit diesem Rundschreiben die anhand des Berliner Mietspiegels 2023 ermittelten Richtwerte mitgeteilt.

Es ersetzt damit die zuletzt zum 1. Juli 2021 festgelegten Richtwerte der Ziffer 3.2 Absatz 2 der AV-Wohnen.

Als Richtwerte für die angemessene Bruttokaltmiete gelten:

Der Richtwert für die angemessene monatliche Bruttokaltmiete wird ermittelt durch die abstrakt angemessene Wohnfläche (dazu Nummer 1) multipliziert mit der Summe aus der Nettokaltmiete (Nummer 2) und den kalten Betriebskosten (Nummer 3) pro Quadratmeter. Details dazu können der Anlage 1 der AV-Wohnen entnommen werden. Nachfolgende Werte wurden hier der Berechnung zugrunde gelegt.

Bei der Bestimmung der angemessenen Wohnfläche wird auf die anerkannte Wohnraumgröße für Wohnberechtigte im Sozialen Wohnungsbau abgestellt (siehe hierzu Urteil des Bundessozialgerichts vom 19. Oktober 2010 – B 14 AS 2/10 R – ).

Die angemessene Wohnungsgröße orientiert sich somit an § 2 Absatz 2 Wohnraumgesetz in Verbindung der zu § 5 Wohnungsbindungsgesetz und § 27 Wohnraumförderungsgesetz ergangenen Arbeitshinweise der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung.

Nähere Ausführungen beinhaltet die Anlage 1 der aktuellen Fassung der AV-Wohnen.

Der Berechnung wird außerdem die Nettokaltmiete pro Quadratmeterpreis zu Grunde gelegt, welche sich als anhand des Wohnungsbestands gewichteter Mittelwert, nach Wohnungsgröße differenziert, aus der einfachen und mittleren Wohnlage des Berliner Mietspiegels ergibt.

Eine weitere Grundlage bildet die Übersicht der durchschnittlichen kalten Betriebskostenvorauszahlungen zum Berliner Mietspiegel in Euro pro Quadratmeter. Der aufgrund des Berliner Mietspiegel 2021 ermittelte Wert wurde entsprechend der Methode der Erstellung des Berliner Mietspiegels 2023 durch Fortschreibung mit 5,4 Prozent (ermittelter Wert durch Berücksichtigung von gewichteten zwei Teilindizes des Verbraucherpreisindexes im Land Berlin) berechnet.

Durchschnittswert kalte Betriebskosten
1,77 Euro pro Quadratmeter

In den zuletzt ergangenen Entscheidungen des Bundessozialgerichts vom 3. September 2020 (B 14 AS 37/19 R und B 14 AS 40/19 R) wurde darauf hingewiesen, dass bei der Erstellung des schlüssigen Konzepts ein weiteres Kriterium zu berücksichtigen ist und hat auf die „hinreichende Verfügbarkeit von Wohnraum“ abgestellt. Danach ist zu bestimmen, ob im konkreten Vergleichsraum eine angemessene Wohnung angemietet werden kann. Der abstrakte Angemessenheitswert (Richtwert), die Summe aus Nettokaltmiete und kalten Betriebskosten, wird dann als zutreffend gebildet erachtet, wenn in Betracht kommender Wohnraum auch zu diesem Preis tatsächlich in nennenswerter Zahl allgemein zugänglich angeboten und damit generell verfügbar ist.

Welcher Anteil einer ausreichenden Verfügbarkeit von Wohnungen entspricht, wird dabei weder vom Gesetz noch in Rechtsprechung oder Literatur konkret vorgegeben. Einzubeziehen sein dürften Überlegungen der Nachfragekonkurrenz und eventueller Hemmnisse bei der Anmietung von Wohnungen durch Leistungsempfangende nach dem Zweiten Buch Sozialgesetzbuch sowie die Vorgaben des Gesetzgebers zur Schaffung und Erhaltung sozial ausgeglichener Bewohnerstrukturen (vergleiche § 22a Absatz 3 Satz 2 Nummer 4 Zweites Buch Sozialgesetzbuch) einerseits, aber auch die Begrenzung der Ansprüche auf einen einfachen Standard (§ 22a Absatz 3 Satz 2 Nummer 2 Zweites Buch Sozialgesetzbuch) und die Vermeidung von mietpreiserhöhenden Wirkungen (§ 22a Absatz 3 Satz 2 Nummer 1 Zweites Buch Sozialgesetzbuch) andererseits. Der Anteil muss in jedem Fall so bemessen sein, dass Wohnungen auch für Leistungsberechtigte nach dem Zweiten Buch Sozialgesetzbuch (und nach dem Zwölften Buch Sozialgesetzbuch) –anmietbar sind (so auch: Sozialgericht Berlin, Urteil vom 19.07.2021 – S 155 AS 14941/16 – juris Rn. 36).

Die Nachfragekonkurrenz und damit die Zahl der tatsächlich Nachfragenden im unteren Preissegment lässt sich jedoch weder rückläufig, noch für die Zukunft verlässlich bestimmen und abbilden. Die Rechtsprechung in Berlin stellt daher und aufgrund der fehlenden Datengrundlage auf einen abstrakten Schätzungswert ab, der zwischen 20 und 33 Prozent (Sozialgericht Berlin, Urteil vom 06.07.2021 – S 179 AS 1083/19 – juris Rn. 60 ff.; Sozialgericht Berlin, Urteil vom 19.07.2021 – S 155 AS 14941/16 – juris Rn. 37) liegt.

Ermittelt werden kann der Anteil von geringverdienenden Haushalten. Zu den geringverdienenden Haushalten zählen gemäß des Wohnraumbedarfsberichtes von 2019 diejenigen Haushalte, deren Haushaltsnettoeinkommen kleiner als 80 Prozent des mittleren Haushaltsnettoeinkommens ist. Davon umfasst ist ebenso die Anzahl der Leistungsbeziehenden nach dem Zweiten Buch Sozialgesetzbuch, nach dem Zwölften Buch Sozialgesetzbuch und nach dem Asylbewerberleistungsgesetz, die Anzahl der Wohngeld-, Berufsausbildungsbeihilfe- und BAföG-Empfangenden sowie Haushalte, die aufgrund ihres geringen – aber noch oberhalb der Grenzen für den Sozialleistungsbezug liegenden – Einkommens einzubeziehen sind, und lässt gleichzeitig Spielraum, die örtlichen Gegebenheiten (hoher Anteil von Einpersonenhaushalten in Berlin, hoher Anteil von Einpersonenhaushalten mit niedrigen Nettoeinkommen, hohe Dynamik des Berliner Wohnungsmarktes, insbesondere Zuzug von außen) zu berücksichtigen.

Die Anmietbarkeit wird auf der Datengrundlage nach Artikel 238 § 2 Absatz 2 Nummer 1 Buchstaben a, d und e Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch geprüft. Derzeit liegen danach Daten bis September 2018 vor. Mit aktuellen Daten ist erst Mitte 2024 wieder zu rechnen.

Hintergrund ist, dass für den Mietspiegel 2021 seinerzeit keine Daten erhoben wurden, da aufgrund des Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln, auch Mietendeckel genannt) alle Mietwohnungen einer Mietpreisbindung (wie Sozialwohnungen, geförderte Wohnungen) unterlagen und somit für den Mietspiegel nicht herangezogen werden konnten.

Für den Mietspiegel 2023 gab es ebenfalls keine Datenerhebung, da sich aufgrund einer Klage im Rahmen des Vergabeverfahrens die Beauftragung für die Datenerhebung 2023 verzögerte. Die Datenerhebung für die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels 2024 erfolgt derzeit.

Daher erfolgt die Ermittlung der Nachfragekonkurrenz anhand der vorliegenden Daten aus dem Jahr 2018 (Mikrozensus). In diesem Zeitraum lag das mittlere monatliche Haushaltsnettoeinkommen bei 2.130,00 Euro, so dass bei einem Einkommen von unter 1.710,00 Euro von einem Geringverdiener-Haushalt gesprochen werden kann. Gemessen an allen Berliner Haushalten entspricht dies einem Anteil an Haushalten mit geringem Einkommen von 32 Prozent, dies ist in Berlin der Anteil an Haushalten, die um Wohnungen im niedrigen Preissegment konkurriert. Bei der Betrachtung nach Haushaltsgrößen ergibt sich bei den Ein-Personenhaushalt eine Nachfragekonkurrenz von 40 Prozent bei den Zwei-Personen Haushalten von 23 Prozent und bei Haushalten mit mehr als 3 Personen von 21 Prozent.

Die Ermittlung zeigt, dass die nach dem Mikrozensus kalkulierten Werte zum Teil über die Schätzungspanne der Rechtsprechung von 30 Prozent hinausgehen.

Um zu gewährleiten, dass die Richtwerte so auskömmlich kalkuliert sind, dass eine hinreichende Anzahl an Wohnungen zu den Richtwerten angemietet werden können, müssen im gleichen Anteil zur Nachfragekonkurrenz Wohnungen innerhalb der Richtwerte anmietbar sein. Bei Wohnungen, welche für Ein-Personen-Bedarfsgemeinschaften in Frage kommen, müssen daher die Mieten von 40 Prozent der neuangemieteten Wohnungen innerhalb der Richtwerte liegen, 23 Prozent der Wohnungen für Zwei-Personen-Bedarfsgemeinschaften und 21 Prozent der Wohnungen für mehr als Drei-Personen-Bedarfsgemeinschaften.

Die Auswertung erfolgte wiederum auf Basis der nach Artikel 238 § 2 Absatz 2 Nummer 1 Buchstabe a, d und e des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche erhobenen Daten aus den Jahren 2010 bis 2018, die unter anderem Angaben zur Wohnfläche, zur Höhe der Miete, der Neben- und Heizkosten, sowie zum Mietbeginn und zur letzten Mietänderung enthalten. Diese zur Erstellung des Mietspiegels erhobenen Daten lassen dabei den Wohnraum unberücksichtigt, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist oder nicht innerhalb der letzten vier Jahre geändert oder neu vereinbart worden ist. Das hat den Vorteil, dass tendenziell günstigere Bestandswohnungen nicht über Verhältnis zu den neu angemieteten Wohnungen stehen und überproportional abgebildet werden. Die Berücksichtigung der Miethöhen von nicht preisgebundenen Wohnungen, die innerhalb der letzten vier Jahre vermietet oder deren Miete innerhalb der letzten vier Jahre vermietet angepasst wurden, wirken sich zugunsten der leistungsberechtigten Haushalte auf dem angespannten Wohnungsmarkt richtwerterhöhend aus.

Es wurden alle Wohnungen anhand der Wohnfläche unter Berücksichtigung der Mindestwohnfläche je Person und der als angemessen festgestellten Wohnfläche der jeweiligen Bedarfsgemeinschaftsgröße zugeordnet. Soweit diese für eine Bedarfsgemeinschaftsgröße unangemessen war, aber die Mindestwohnfläche der nächsten Bedarfsgemeinschaftsgröße erfüllte, wurde sie der nächsten Bedarfsgemeinschaftsgröße zugeordnet.

Beispiel: Die Wohnung mit einer Wohnfläche von 90 qm und einer Bruttokaltmiete von monatlich 717,10 Euro ist für einen 4 Personen-Haushalt unangemessen. Da die Wohnung für einen Haushalt mit 5 Personen gem. den Anforderungen an die Mindestwohnfläche auskömmlich ist und innerhalb der Richtwerte für 5 Personen liegt, wird diese Wohnung nicht unter die Bedarfsgemeinschaftsgröße für 4 Personen, sondern für 5 Personen klassifiziert. Ist der Richtwert auch für 5 Personen nicht angemessen, wird sie als unangemessene Wohnung für eine 4 Personen Bedarfsgemeinschaft gewertet.

Anschließend wurde ermittelt, wie viele Wohnungen insgesamt den jeweiligen Bedarfsgemeinschaftsgrößen zugeordnet werden konnten und die monatliche Bruttokaltmiete (nicht die Quadratmetermiete) den maßgeblichen Richtwerten im Erhebungszeitraum gegenübergestellt. Daraus ergibt sich, wie viele Wohnungen innerhalb der Richtwerte lagen und damit angemessen waren.

Ebenso wurde die Anzahl der Wohnungen ausgewertet, die innerhalb des letzten Jahres neu angemietet wurden und innerhalb der maßgeblichen Richtwerte lagen.

Exemplarisch für den Erhebungszeitraum von 10/2017 bis 09/2018 lagen 69 Prozent der (Bestands-)Wohnungen innerhalb der Richtwerte der AV-Wohnen und 43 Prozent der im Zeitraum vom 01.01. – 30.09.2018 neu angemieteten Wohnungen.

Die Ermittlung zeigt, dass mehr Wohnungen innerhalb der Richtwerte angemietet wurden, als es Haushalte mit geringfügigem Einkommen in Berlin gab. Damit wird belegt, dass für die festgelegten abstrakten Angemessenheitswerte eine hinreichende Anzahl an Wohnungen tatsächlich zur Verfügung standen.

Die in Artikel 238 § 2 Absatz 2 Nummer 1 Buchstabe a, d und e des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch genannten Daten werden, sobald diese für die Zeit ab 2019 vorliegen, nach den gleichen Maßgaben ausgewertet.

Kann anhand des Energieausweises nachgewiesen werden, dass der Endenergiewert der Wohnung unter 100 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr liegt, kann der Richtwert um 0,50 Euro pro Quadratmeter überschritten werden.

Zur Berechnung:

Die durchschnittlichen Heizkosten betrugen gemäß Bundesheizspiegel 2020 pro Jahr und Quadratmeter zwischen 14,00 Euro und 22,00 Euro.

Wohngebäude mit einer Energieeffizienz von C und besser (unter 100 kWh pro Quadratmeter und Jahr) kosten gemäß Verbraucherzentrale 8,00 Euro pro Quadratmeter und Jahr, so dass eine Heizkostenersparnis von mindestens 6,00 Euro pro Quadratmeter und Jahr (0,50 Euro monatlich je Quadratmeter) zu erwarten ist.

Daraus berechnet sich anhand der angemessenen Wohnflächen (Nummer 1) ein monatlicher Klimabonus von:

Bei der Erstellung eines Mietspiegels zur ortsüblichen Vergleichsmiete werden unter anderem Wohnungen, deren Miete einer Mietpreisbindung (wie Sozialwohnungen, geförderte Wohnungen) unterliegen, nicht herangezogen.

Folglich werden diese bei der Kalkulation der Richtwerte und auch bei der Feststellung zur hinreichenden Anmietbarkeit von Wohnraum nicht berücksichtigt.

Dieser Wohnraum ist daher gesondert zu bewerten um sicherzustellen, dass auch im sozialen Wohnungsbau eine hinreichende Anzahl an Wohnungen zu den Richtwerten anmietbar ist. Eine Datenerhebung oder Auswertung nach einzelnen Wohnungen, vergleichbar mit der Datengrundlage des Mietspiegels, erfolgt in den Beständen des sozialen Wohnungsbaus nicht, da Vermieterbefragungen aufgrund der Förderbedingungen nahezu bundesweit auf die Objektebene bezogen sind.

Die durchschnittlichen Nettokaltmieten pro Quadratmeter im Sozialen Wohnungsbau (1. Förderweg) beliefen sich Ende des Jahres 2021 auf 6,74 Euro pro Quadratmeter monatlich, die durchschnittlichen kalten Betriebskosten auf 2,13 Euro pro Quadratmeter monatlich (Datengrundlage/Quelle sind die Befragungen der Vermieter, deren Ergebnisse jeweils von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen auf den Gesamtbestand der Sozialmietwohnungen (1. Förderweg) hochgerechnet wurden). Die durchschnittliche Bruttokaltmiete im Sozialen Wohnungsbau beträgt damit 8,87 Euro pro Quadratmeter.

Da die Sozialmieten streuen beziehungsweise teilweise deutlich höhere Werte aufweisen (die durchschnittliche preisrechtlich zulässige Nettokaltmiete für Sozialwohnungen ohne Anschlussförderung liegt bei 13,21 Euro pro Quadratmeter), ist sicherzustellen, dass eine hinreichende Anzahl an Sozialwohnungen anmietbar ist.

Bei Beständen mit Anschlussförderung liegen rund 32 Prozent der Wohneinheiten in Objekten mit einer Objekt-Durchschnittsmiete von über 7,00 Euro nettokalt pro Quadratmeter beziehungsweise deutlich über dem zugrunde gelegten Gesamtdurchschnitt vom 6,74 Euro pro Quadratmeter, bei Beständen ohne Anschlussförderung ist dies bei über der Hälfte der Wohneinheiten der Fall.

Es ist daher sachgerecht, dieses Wohnungsmarktsegment (1. Förderweg) speziell für den Personenkreis einkommensschwacher Haushalte für die transferleistungsbeziehenden Haushalte zu erhalten und eine Überschreitung der maßgeblichen Richtwerte um 10 Prozent zuzulassen. Dies dient dem Erhalt sozial durchmischter Quartiere und wirkt der Segregation entgegen. Wegzug aus den Innenstadtbereichen kann so vermieden werden.

Bei Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus, die im 1. Förderweg errichtet wurden, ist daher die folgende Tabelle gültig. Diese Regelung gilt bis zum Ende der Wohnungsbindung, das vom zuständigen Bezirksamt beschieden wird.

Darüber hinaus wird auf die Möglichkeit eines Mietzuschusses (näheren Ausführungen in Ziffer 3.6 der AV-Wohnen) verwiesen. Der Mietzuschuss wird unter Zugrundelegung der angemessenen Wohnfläche gemäß Wohnraumgesetz Berlin grundsätzlich in Höhe des Anteils der Bruttowarmmiete, der nach einem Verfahren zur Kostensenkung nicht mehr vom Jobcenter oder Sozialamt übernommen wird, gewährt.

Dieses Rundschreiben tritt zum 1. Oktober 2023 in Kraft und ersetzt die bis dahin gültigen Werte der Anlage 1.