Milieuschutz

Inhaltsverzeichnis

• Allgemeines
• Milieuschutzgebiete
• Genehmigungskriterien für bauliche Änderungen und Modernisierungsmaßnahmen in Milieuschutzgebieten
• Wohnungsumwandlungen
• Kostenlose Beratung von Mieterinnen und Mietern in Milieuschutzgebieten
• Kontakt Milieuschutzgebiete im Stadtentwicklungsamt Treptow-Köpenick
• Downloads

Allgemeines

Milieuschutzgebiete werden durch das Baugesetzbuch geregelt (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB – soziales Erhaltungsgebiet).

Mithilfe der Milieuschutzgebiete sollen

• die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem Gebiet erhalten sowie
• einer Verdrängung der Bevölkerung (bspw. durch Modernisierungsmaßnahmen, Veränderungen der Wohnungsstruktur oder der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen) entgegengewirkt werden.

Der Milieuschutz stellt ein städtebauliches Instrument dar. Der vorhandene Wohnungsbestand soll gesichert und die gewachsenen Strukturen der angestammten Bevölkerung geschützt werden. Es ist kein Instrument des individuellen Mieterschutzes.
Der Milieuschutz gilt nur für zu Wohnzwecken bestimmte bauliche Anlagen.
Gewerbeeinheiten unterliegen nicht dem Milieuschutz.

Der Milieuschutz reguliert verschiedene Maßnahmen in den festgesetzten Gebieten:

• Änderung baulicher Anlagen
• Rückbau baulicher Anlagen
• Nutzungsänderung baulicher Anlagen
• Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

Milieuschutzgebiete

Das Bezirksamt Treptow-Köpenick hat bisher drei Milieuschutzgebiete für Teile des Bezirks erlassen:

• Alt-Treptow
• Oberschöneweide
• Niederschöneweide

• Milieuschutzgebiet Alt-Treptow (Geltungsbereich, Straßenliste, GVBl.)

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• Milieuschutzgebiet Oberschöneweide (Geltungsbereich, Straßenliste, GVBl.)

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• Milieuschutzgebiet Niederschöneweide (Geltungsbereich, Straßenliste, GVBl.)

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Genehmigungskriterien für bauliche Änderungen und Modernisierungsmaßnahmen in Milieuschutzgebieten

Das Schutzziel des Milieuschutzes wird u.a. dadurch erreicht, dass der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen einer Genehmigung bedürfen. Wird eine Wohnung modernisiert, kann ein durchschnittlicher Ausstattungszustand hergestellt werden, dieser darf jedoch nicht überschritten werden. Sogenannte „Luxusmodernisierungen“ und die Aufwertung von Wohngebäuden, die einen durchschnittlichen Standard überschreiten, sind in Milieuschutzgebieten nicht zulässig.
Ob geplante Baumaßnahmen genehmigungsfähig sind, wird durch den Fachbereich Stadtplanung beurteilt. Grundlage für die Prüfung bilden die Vorgaben des sozialen Erhaltungsrechts gemäß § 172 BauGB und die von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen festgesetzten Ausführungsvorschriften zu Genehmigungskriterien für bauliche Anlagen in Gebieten zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuchs (AV Genehmigungskriterien soziale Erhaltungsgebiete), die am 29. November 2024 im Amtsblatt für Berlin Nr. 50, 74. Jahrgang, S.3667 ff. veröffentlicht wurden.

Dies betrifft auch leerstehende Wohnungen und selbstgenutzte Eigentumswohnungen. Die einzige Ausnahme bilden reine Instandsetzungsmaßnahmen wie bspw. Reparaturarbeiten und Wartungen. Bei Unsicherheit bezüglich der Genehmigungsfähigkeit von Maßnahmen lassen Sie sich bitte durch die zuständigen Mitarbeitenden des Fachbereichs Stadtplanung beraten (Kontakt).
Die Ausführungsvorschriften Genehmigungskriterien soziale Erhaltungsgebiete sind durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen beschlossen, um für Berlin eine einheitliche Genehmigungspraxis sicherzustellen. Die bisher durch das Bezirksamt Treptow-Köpenick beschlossenen bezirkseigenen erhaltungsrechtlichen Prüfkriterien werden aufgehoben und es gelten die Ausführungsvorschriften Genehmigungskriterien soziale Erhaltungsgebiete der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen (ABl. Nr. 50, 74. Jahrgang, S.3667 ff. / 29. November 2024). Entsprechend dieser Genehmigungskriterien sind folgende Maßnahmen in den bezirklichen Milieuschutzgebieten unzulässig (u.a.):

• der Rückbau von Wohngebäuden oder Wohneinheiten
• Wohnungsteilungen und -zusammenlegungen
• nicht erforderliche Grundrissänderungen
• Aufzüge bei Bestandgebäuden mit weniger als fünf oberirdischen Geschossen
• der erstmalige Anbau von Balkonen, Wintergärten, Loggien oder Terrassen mit mehr als 4 m²
• der Anbau von zweiten Balkonen
• die Schaffung/der Einbau besonders hochwertiger Wohnungs- und Gebäudeausstattung/wohnwerterhöhender Maßnahmen
• der Einbau von Zweitbädern oder Gäste-WC
• Maßnahmen zur Energieeinsparung, die über die Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) oder der EnEV an bestehenden Gebäuden hinausgehen, (es sei denn, dass durch diese Maßnahmen eine geringere Belastung für die Mieter entsteht als bei einer energetischen Maßnahme im Rahmen der Mindestanforderungen)
• Nutzungsänderungen von Wohnraum in andere Nutzungen
• sonstige bauliche Maßnahmen, die aufgrund ihrer Vorbildwirkung geeignet sind, Entwicklungen in Gang zu setzen, die tendenziell eine überdurchschnittlich hohe Verdrängungsgefahr für die im Erhaltungsgebiet vorhandene Wohnbevölkerung nach sich ziehen

Generell gilt:
Jegliche Modernisierungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen bedürfen einer Genehmigung und sind somit antragspflichtig.

Der entsprechende Antrag ist im Fachbereich Stadtplanung zu stellen (gemäß § 173 Abs. 1 Satz 1 BauGB bei verfahrensfreien Vorhaben gemäß § 61 BauO Bln oder bei genehmigungsfreigestellten Vorhaben gemäß § 62 BauO Bln). Unter dem Punkt Downloads finden Sie entsprechende Formulare, die für die Antragstellung notwendig sind. Bitte beachten Sie vor Antragstellung stets die Merkblätter zu den erhaltungsrechtlichen Genehmigungskriterien und nutzen die Möglichkeit einer vorherigen Abstimmung mit den zuständigen Mitarbeitenden des Fachbereichs Stadtplanung. Bitte beachten Sie dabei die Sprechzeiten.

Bei Vorhaben, die ebenfalls eine baurechtlichen Baugenehmigungen durch die Bauaufsichtsbehörde des Bezirkes benötigen, ist kein gesonderter erhaltungsrechtlicher Antrag im Fachbereich Stadtplanung erforderlich. Im Baugenehmigungsverfahren wird die erhaltungsrechtliche Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens mit geprüft (gemäß § 173 Abs. 1 Satz 2 BauGB bei Vorhaben, die nach § 63 ff. BauO Bln bauordnungsrechtlich genehmigungspflichtig sind).

Wohnungsumwandlungen

Seit dem 06.08.2021 gilt in Berlin die Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB. Diese Rechtsverordnung weist Berlin stadtweit als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt aus und dient dem Schutz der Mietenden vor Umwandlung und damit vor Verdrängung aus ihren Wohnungen. Sie gilt bis zum 31.12.2025.

Kern der Regelung ist, dass eine Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in bestehenden Wohngebäuden mit mehr als fünf Wohnungen gilt (§ 250 Absatz 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB). Sofern ein Genehmigungstatbestand nach § 250 Absatz 3 BauGB vorliegt, ist die Umwandlung zu genehmigen.
In den Berliner Milieuschutzgebieten richtet sich die Genehmigungspraxis während der Laufzeit der Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB nicht mehr nach § 172 Absatz 1 Nr. 2 BauGB in Verbindung mit der jeweiligen Sozialen Erhaltungsverordnung. Das Umwandlungsverbot richtet sich in diesen Gebieten ausschließlich an den neuen Regelungen des § 250 BauGB.

Anträge sind formlos beim Fachbereich Stadtplanung zu stellen.

Weitere Information hierzu finden Sie auch auf der Internetseite der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen.

Kostenlose Beratung von Mieterinnen und Mietern in Milieuschutzgebieten

Der Milieuschutz ist ein Instrument des Städtebaurechts. Der Milieuschutz ist losgelöst vom Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs und entfaltet keinen individuellen wohnungsbezogenen Schutz für Mietende.

Für Fragen zum Mietrecht, zu Modernisierungsankündigungen und Informationen zur besonderen Rechtslage der Milieuschutzgebiete steht die asum GmbH – Angewandte Sozialforschung und urbanes Management für die Mietenden der Milieuschutzgebiete Treptow-Köpenicks bereit.

Das Bezirksamt Treptow-Köpenick bietet kostenlose Beratungen für die Mieterinnen und Mieter von Wohnungen innerhalb der Milieuschutzgebiete des Bezirkes an:

• In Alt-Treptow: Die Mieterberatung in den Räumen der Galerie KungerKiez (Karl-Kunger-Straße 15, 12435 Berlin) findet aus organisatorischen Gründen nur noch mit einem vorher vereinbarten Termin statt. Die Terminvereinbarung für die Beratungen erfolgt unter der Rufnummer (030) 29 34 31 0 oder per E-Mail.
  Sie erreichen die asum GmbH telefonisch:
  montags von 10:00 bis 13:00 Uhr und 16:00 bis 18:00 Uhr,
  dienstags von 10:00 bis 12:00 Uhr und 15:00 bis 17:00 Uhr,
  mittwochs von 10:00 bis 12:00 Uhr sowie
  donnerstags von 10:00 bis 12:00 Uhr und 14:00 bis 16:00 Uhr.
  Teilen Sie bei einer Terminanfrage per E-Mail bitte unbedingt Ihren Wohnort, den Beratungsgrund sowie eine Telefonnummer für eventuelle Rückfragen mit.
• In Schöneweide: Jeden Montag von 11:00 bis 13:00 Uhr in den Räumen des Treffpunkts Strohhalm, Spreestraße 8, 12439 Berlin.

Kontakt Milieuschutzgebiete im Stadtentwicklungsamt Treptow-Köpenick

• Milieuschutzgebiete Alt-Treptow und Niederschöneweide:
  Frau Yildirim
  (030) 90297 2103
  E-Mail

• Milieuschutzgebiet Oberschöneweide:
  Frau Wiesner
  (030) 90297 2774
  E-Mail

Downloads

• Ausführungsvorschriften Genehmigungskriterien soziale Erhaltungsgebiete

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• Antragsformular bauliche Maßnahmen ausfüllbar

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• Wohnungsbogen ausfüllbar

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• Anlage Kostengegenüberstellung (für energetische Maßnahmen) ausfüllbar

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• Anlage Objektmieten und Anlage Kostenschätzung (für geplante Aufzugsanlagen) ausfüllbar

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Welche weiteren Unterlagen ergänzend für die Prüfung Ihres Vorhabens erforderlich sind, hängt vom jeweiligen Bauvorhaben ab. Informationen dazu finden Sie hier:

Merkblätter

• Aufzugsanlage

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• Bad

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• Energetische Sanierung

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• Freisitze

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• Grundrissänderungen

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• Wohnwerterhöhende Maßnahmen / Besonders hochwertige Ausstattung

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